房地产行业发展过程中出现的问题以及对社会经济的影响

　　房地产是中国经济的晴雨表，自2003年以来，中国经济的发展所展现出来的繁荣，都与房地产息息相关，无论是从财富的创造能力来看，还是从资源的流动性来看，中国的房地产经济都将在近年悄悄完成筑顶的过程，并为接下来的坠落积聚能量。也许因为一些重大因素导致房地产市场变动的时间会和预期的不同，提前也好，推迟也罢，这场变更都是不可避免的。接下来，笔者就将从房地产的起源、经历的变更、发展过程中的问题以及解决问题的措施这几个方面来介绍分析。

　　对于我国目前的房地产行业的发展来说，它不仅仅在经济环境中占据一个很大的地位，它更加在我们的社会环境中有着重要的影响。首先我们来看看房地产行业经济的起源。

　　一、房地产行业的最初起源

　　我国房地产经济的起源和发展可谓是从古就有，房地产经济一开始的发展是房地产经纪，房地产经济起源与唐朝，唐朝的丝绸之路打开了贸易的大门，也为房地产经纪人提供了便利，在唐朝，房地产经纪人又叫“房牙子”，从事的是比较早的一种土地贸易行为，也是我们房地产经济的最初起源和发展。

　　二、房地产市场的变更

　　我国房地产市场自起步至今也就十多年的时间，这段时间内，即使受着国家宏观经济环境的变动和国家调控政策的影响，我国的房价也依然保持着阶梯式的上升状态。我们可以把其发展分为以下几个阶段：

　　第一个阶段：1998年～2002年，这是中国房地产的起步阶段。在这期间，买房以自住为主，房价上涨较为缓慢。

　　第二个阶段：2003年～2005年，这是房地产市场的上涨期。经济的发展，国家相关政策的出台刺激了这一时期的住房消费。

　　第三个阶段：2005年～2006年，在这期间国家出台了取消房贷优惠政策加强房地产税收的管理等一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，上涨速度变缓，但是仍然保持着上涨的趋势。

　　第四个阶段：2006年～2007年，各行业的资金涌入房地产行业，房价屡创新高，地王频现。这一时期外地炒房团兴风作浪，尤其以温州最为活跃，开发商更是出现随意定价的情况，人有多大胆，房价就有多高。

　　第五个阶段：2007年～2008年，楼市再次进入相持阶段，部分城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅度的回落。

　　第六个阶段：2008年～2009年，楼市又重新步入一个高涨期，这个时期里，全国的楼市涨声一片，不少城市的高端住宅甚至出现天价。

　　第七个阶段：2010年～至今。2011年央行3次加息，6次上调存款准备金率，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长，到了2012年，房地产市场在刚需的推动下缓慢的复苏，在2014年4月份达到较高水平，后来受市场降温的影响，房价涨幅开始下降。

　　三、解决房地产行业在经济发展过程中出现的问题的具体措施

　　1.加强房地产规划的“三性”原则。所谓的房地产规划的“三性”原则，即科学性、有效性、可持续发展性。科学性是指我们对于房地产的规划要科学合理，并且是有着一定的专业技术和理论依据来支撑的;有效性是指我们的规划结果应该是有效的，不能花费大量的人力、物力、财力去做无用功，要确确实实的对社会有着一定的贡献以及影响;可持续发展性是指我们的规划不能只强调我们现在的需求，更加重要的是我们对于未来的一个持续性的发展，保障未来我们能够有足够的资源去发展。

　　2.对土地资源进行一定的保护。房地产行业的发展就离不开土地资源的使用，对于我们国家的土地资源来说，用一点少一点，房地产的开发需要土地的支持，土地资源又是社会发展和农业进步的必需品，目前社会有许多房地产开发商闲置土地，浪费资源，既没有合理的利用土地，有没有有效的发展房地产，反而使得我们的经济遭受一定的损失。因此，在现代社会的房地产建设中，我们更加要对土地资源进行合理的开发以及使用，保护土地，维护我们生活的环境。

　　3.建立完善的管理机构，保障管理的可行性

　　一个行业的兴起和发展与我们对于这个行业投入的精力以及对于这个行业实施的管理都有着一定的关系，房地产行业也不例外，在我们现代经济发展的脚步之下，我们的房地产行业占据的比重也在逐步的增加，这就要求我们必须要建立完善的管理系统，从内到外，从内部管理系统到外部的发展情况都符合社会发展的需求，我们的房地产行业的发展才能真正的发挥出它的作用。

　　4.加强市场的监管能力以及宏观调控作用

　　国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产贷款比例的70%左右，而我国的消费信贷占房地产贷款比例最大的银行都不足10%，由此可见两者之间的差距，原因就是我们缺乏一个很好的市场监管能力，对房地产行业没有一个系统的调控以及引导，这也就导致了一系列房地产问题的出现，造成社会经济的重大损失。

　　四、未来我国的房地产行业将会如何发展

　　中国房地产的脆弱和危险之处在于，只要人们对房价持续上涨的预期发生动摇，危机就会立刻暴露出来。未来中国房价的下跌应该首先从四线和三线城市开始，道理非常简单，他们一直都是人口，资源的流出方。事实上，从2013年开始，不少大型开发商从三，四线城市撤离，回归一，二线城市，同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。随着时间的推移，越来越多的人将越来越清楚的一个趋势是：四线和三线城市的房价率先下跌，带动二线城市的房价下跌，最后下跌的浪潮扩散到一线城市，导致房价的全线下跌。因此，中国现在更应该关注的不是如何维持高房价，而是拿出勇气接受房地产的一次硬着陆，把中国整个社会的运行成本和民众的住房成本降下来。当务之急，是竭力扶持以制造业为核心的实体经济。

　　五、结语

　　在人口因素发生巨变的大背景下，生产者人数下降的大转折下，实体经济持续衰退的情况下，中国的房价却一直爱高速累积新的泡沫。当下，踏踏实实做实业的人在减少，投机的人在增多，而任何一个社会的财富创造都不能离开实业，最终都要以实业为基础。因此，我国的房地产事业的发展更是需要我们社会各方人员的共同努力，而且需要考虑各个方面的因素，尽量做到在发展中保平稳，在平稳中求突破。

　　作者：汪靓晶　赵萧戎 来源：现代经济信息 2015年6期