国内房地产经济管理探索

　　在当前的社会经济环境下，为了能够更好地适应当前我国国民社会经济社会发展的趋势，就必须要不断对我国房地产经济管理体制进行改革，才能更好适应当前日益变化的市场竞争。但是，随着房地产市场的改革深入，我们也可以看到我国房地产市场经济管理还是存在一些漏洞，为此，本文笔者就从我国房地产经济管理的现状出发，并提出了如何进一步改善我国国内房地产经济管理的几条措施，提出了对我国房地产市场经济管理项目的建议和思考。希望能够更好地促进我国房地产经济管理。

　　前言

　　在当前我国房地产市场经济管理中，要对房地产进行有效管理，这就必须要能够我国房地产经济管理所存在的问题进行分析，同时深入了解背后的原因，才能更好地预防房地产市场经济管理的各种弊病。这不仅仅对我国房地产经济的稳定具有重要的意义，而且，更为重要的是能够促进我国社会的进步和健康运行。现阶段来看，我国房地产市场体制方面存在欠缺，有一些令人担忧的地方，为此，笔者就从这些问题着手，希望能够给我国房地产市场的管理者有一些可取之处。

　　1、我国房地产经济管理现状分析

　　1.1、房地产管理层面上的欠缺

　　一方面，我国房地产企业经济管理在某种程度上都建立一系列的管理机制，并且在房地产企业的财务管理还是具有一定的章程可以遵循。但是，对我国房地产企业单位的经济管理观念上还是存在一定的差距，所以会在一定程度上影响着我国房地产企业的管理。例如，很多房地产企业的经济业务随意性比较大，并且在管理监督上缺乏动力，经常会造成房地产企业管理上的混乱。另外，在房地产会计基础工作环节上比较薄弱，常常会导致房地产市场会计信息的混乱，同时，在房地产经济管理中的内部监督没有落实，企业董事会监督力度不够，监督管理人员的法律意识比较薄弱，有法不依，执法不严，这些都会给我国房地产企业的管理造成影响。甚至还会出现违法犯罪的行为出现。从另外一个角度上看，我国房地产企业的经营层次素质上还是不够高，在人力资源管理机制上也不够健全，进而在整体上影响我国房地产的管理。

　　1.2、房地产企业管理做法还是存在弊病

　　在我国房地产市场经济管理中，为了能够加强企业管理，我们通常的做法就是进行统一核算，在管理层面上进行分工合作，对于一些奖惩制度上进行细化，这样的管理虽然可以在某种程度上有利于企业进行统一管理和监督，但是我们也应该要能够看到其中的弊病。其中主要是体现在以下几个方面;就是导致项目开发责任和权利以及利益等方面严重脱节。这样就显然不利于房地产市场人员积极性的调动，如果是仅仅依靠企业内部高层的努力，这显然无法达到相应的效果。同样的，这种做法可能会存在着不具体的业绩衡量指标，进而导致房地产公司项目部门之间进行无节制的竞争，对公司的运营发展显然是不利的。

　　2、如何有效改进我国房地产市场经济管理的看法

　　2.1、进一步建设科学的内部管理环境

　　要想努力改进我国房地产市场经济管理无序的局面，这就必须要能够不断完善和加强房地产企业的内部管理，如果有需要，这就必须要能够不断加强房地产内部管理环境的优化建设，这就包括经营方式和风格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地产的内部管理上建立一套有效的管理机制，进而更好地确保我国房地产企业管理制度的有效落实。

　　2.2、努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制

　　在我国房地产市场管理中，为了能够更好地在企业内部管理中形成体系化，房地产企业就可以采用一些轮换制度，并能够切实根据自身企业在不同岗位中对房地产市场的了解程度做出适当的调整，规定员工在每一个岗位之间进行轮换，而对于一些比较次要的岗位可以选择少轮换，这样对我国房地产市场的管理岗位中给予积极肯定。

　　2.3、不断加强对我国房地产企业的考核制度创新

　　在房地产企业管理中，很多企业经营者对企业管理部门稽核管理观念上认识不足，在观念层面上认为稽核部门不能够创造良好的利益，并且还占用一些人事上的编制，所以，就误以为要能加大对房地产企业经营成本管理，这样就对稽查制度没有进行充分重视。试想一下，如果企业内部没有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能进行严格执行。

　　2.4、房地产企业内部审计制度亟需加强

　　为了能够更好发挥房地产内部管理，这就必须要能够不断发挥房地产内部审计作用，还要能够确保审计机构在房地产企业中的独立性，或者是可以直接设立相应的部门，这样就能够在管理上具有一定的决策权。有效发挥好企业内部审计作用，监督和管理企业资产、财产安全朝着更加合理的方向发展，进而能够保障企业在管理制度上得到严格执行。

　　3、房地产经济管理的一些建议

　　3.1、正确地对公司投资项目资金进行核算

　　在项目实施阶段之前，房地产企业就必须要对项目实施的可行性进行充分研究，如果有必要，可以进行实地考察研究，在公司项目的执行人员选择上可以由项目经理部门进行核实，并能够获得批复的可行性研究报告。同时，还要能够通过工程人员的初步核算之后，提出项目资金流量表，进而取得公司的认可，在确定之后，可以确定定下指标的合理性，之后就能够作为实施项目经济管理的依据得到进一步执行。

　　3.2、严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度

　　在房地产的经济管理中，最为重要的就是正确核算并控制项目支出成本，这是当前房地产企业经济管理的关键性因素。在某个项目确定下来之后，可以开发相应的成本控制，进而能够实现房地产企业效益的增长。但是，我们也可以知道，正常的开支是比较容易控制，而业务费用的开销是比较大的，报账标准却是难以掌握的，控制的难度也比较大。

　　如何来进一步解决开发成本控制，这就成为当前房地产企业人员亟需面临的问题。这就必须要能够进一步增强成本核算人员的责任感，尽量降低企业的项目支出，并制定出一系列的政策来严格控制漏洞。通过查缺补漏来弥补各种管理上的不足。另外还可以采用费用合理包干的办法，降低房地产企业的业务管理费用。

　　3.3、房地产企业管理将政府和市场两者进行综合考虑

　　在当前我国房地产企业管理过程中，我们要能够让房地产企业领导者认识到政府和市场的作用，一般来说，政府和市场在房地产市场经济中具有重要的影响力。我们在房地产的经济管理中，为了能够进一步增强房地产的经济管理能力，必须要不断提高房地产市场自身的调节作用。与此同时，还要能够与国家政策相适应，加强与我国国家政策相适应。这样才能有利于我国房地产市场的健康稳定运行。如果让市场进行市场调节，在某种方面比我国国家行政手段的宏观调整更加有效。所以，不断加强我国房地产市场自身的调节作用，这将会房地产市场未来发展的必然性趋势。而国家只是对我国房地产市场进行局部微调，只有中央政府和地方政府政策有效结合，才能稳步推进我国房地产市场的稳步运行。

　　4、结语

　　从我国目前国内的房地产经济发展趋势看，为了能够推动我国房地产市场经济的稳步运行，这就必须要能够时刻加强对我国房地产市场的管理，尤其是要对房地产企业自身的内部管理。这样才能整体促进我国房地产行业的发展。为此，本文笔者认为，只有建设科学的内部管理环境，努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制，形成更加有效的房地产企业内部管理机制。在另外一方面，我们还应该要加强房地产企业内部审计制度创新，对公司投资项目资金进行科学核算，严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度，从根本上遏制各种违法犯罪行为，才能更好地推动我国房地产企业的经济稳定运行。从整体上提升我国房地产经济的活力，让房地产经济更好地促进我国整个社会的进步。

　　作者：董文利 来源：财富时代 2014年9期