房地产开发与经济社会协调性发展探究

　　房地产开发是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，尤其是住房实行货币化改革之后，已成为经济发展中新的增长点，逐步成为国民经济的支柱产业。本文通过房地产开发与经济发展关联度分析，指出了房地产开发在国民经济建设中的作用，对未来房地产开发市场发展趋势进行了展望。

　　一、房地产开发与经济发展关联度分析

　　房地产业从无到有，经过20多年的快速发展，无论从规模到质量实现新的突破，达到历史新高，房地产开发逐步实现从新兴产业向支柱产业转移，为经济社会发展做出了重要贡献。对于拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重;对金融稳定和发展也至关重要;对于推动居民消费结构升级，改善民生也具有重要作用，与国民经济发展的关联度比较高。但是，我们也必须认识到：房地产开发市场不能孤立的发展，它必须和其它产业的发展相协调，互相促进、互为依托，这是由房地产开发的性质决定的。二产的大发展，带动了人口的聚集和城市的扩张，进而促进服务业和公共设施的发展，拓宽了房地产业发展的空间。房地产开发与当地经济水平和人民生活水平提高的一致性，是房地产开发发展的平衡点。另外，从目前的房地产市场看，整个市场是呈二元结构，一部分商品房是满足中等以上收入需要，另一部分经济适用房、限价房、廉租房是以非市场形式满足中低收入以下需要，不能用市场化涵盖全部房地产开发市场。

　　研究房地产开发市场与我市经济发展的关系，运用灰色系统理论和方法建立灰色综合评判模型，并结合特尔菲法计算出房地产开发与相关产业的关联度系数，对房地产开发与相关产业的关联度进行定量分析。房地产开发与建筑业关联度最大，关联系数为0 .65。此外，房地产开发与金融、保险业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业等也有很高的关联度，其关联系数分别为0.51、0.48、0.47、0.41、0.33、0.30。近几年，房地产行业增加值占同期全市GDP比重持续提升，2011年占4%，比2007年提高0.4个百分点;房地产业上缴地税税收占全部地税税收的比重均在20%以上。以上结论表明，房地产开发是高关联度的产业，必然成为我市国民经济发展中的支柱产业。

　　二、房地产开发在国民经济建设中的作用

　　(一)房地产开发在不断满足与改善住房问题

　　房地产开发在不断满足城市扩张与住房需求的同时，得到了迅猛的发展，城市面貌和居住水平发生了巨大变化。筒子楼、棚户区逐步消失，变为科技智能化的高层建筑，无安保措施的生活区变成高绿化、高管理水平的文明公寓。房地产开发大范围应用绿色环保新产品，保温、隔热、防水、防潮等问题逐步解决，房屋建筑质量不幅提升，居住水平得到较大的改善、提高。

　　某市2007-2011年房地产增加值及增幅走势 单位：亿元、%

　　(二)房地产开发是拉动内需的强劲动力

　　1.房地产开发投资。通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，并利用基本建设投资，提高GDP增长。房地产开发的公共建筑建设是投资行为，要通过经营收入逐步回收房地产的投资，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本具有重要作用。无论是什么类型的建筑工程，拉动内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都保持着较高增长速度。

　　某市2007-2011年房地产投资占比 单位：亿元、%

　　2.房地产开发是拉动消费的上行力量

　　家庭购房是消费行为，都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。这些年来，房地产开发持续快速发展，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献，在推动房地产开发发展时，持续不断地带动经济健康发展。在我国国民经济现阶段发展中，房地产开发将会继续重要的发挥消费热点作用。房地产之所以成为消费热点，住房占据着主体和带动全盘的地位。

　　三、未来房地产开发市场发展趋势

　　展望未来，房地产开发市场的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。可以预期的是，“十二五”及更长的一段时期内，中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

　　(一)房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

　　如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

　　(二)保障性住房将得到加强从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。因此，中国的保障性住房的建设是全方位的。一方面，我国可以从低价位出售保障房出发，来缓解以致解决低收入家庭的住房问题;另一方面，我国还可以从低价租赁保障房的角度，来暂时性地解决低收入家庭的住房问题。

　　结语房地产经过近二十年的发展，业已成为国民经济的支柱产业之一。一个健康稳定的房地产市场，它的发展拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。无论从宏观上看还是从微观上讲，房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用。

　　作者：张静 来源：商品与质量·建筑与发展 2015年3期