房地产市场的均衡发展及其实现

一、中国目前房地产市场供求非均衡且存在经济学意义上的悖论

近几年，随着国家住房分配制度的改革，房地产的需求有所上升，但仍然低于供给的增长速度，导致国家整体房地产的供给过剩。到2001年第一季度为止，我国空置的商品房又新增1000多万平方米，达到了创历史新高的9124万平方米，这种趋势目前仍在快速发展。在这种供求格局下，中国房地产却出现了一种与经济学理论相悖的非均衡现象：一方面是房屋的有效需求不足，另一方面却是房地产价格的持续上涨。产生这种现象的原因有以下方面：

1.消费者房价预期与现实房价相距甚远是形成上述局面的根本原因。据世界银行调查，住宅价格应保持在家庭收入的3～6倍为宜，超过6倍便很难有市场。以此为准，我国房价明显偏高。以上海为例，职工平均年收入S000元，双联工18000元，3～6倍为5.4～10.8万元，然而一套中等水平、70平米的商品房，也需20～30万元。现行房价显然超出了消费者能力承受范围，而且还有不断上涨的趋势，结果必然遏制大量有效需求。

2.部分房地产畅销省份和地区的房屋价格上升，带动了其他省份房地产价格的上升，并产生了攀比效应。同样以上海为例，根据上海市房地产交易中心的数据，至2001年第一季度，上海市内小商品住宅价格定基指数已经上升到1050.37点，比1999年底的1000点的基期上升了50多点。在这种条件下，其他省份和地区的房地产定价自然会产生攀比，形成所谓“比价效应”，最终是全国的房地产价格整体成加速上扬趋势。

3.近几年房地产市场出现了一批设计新颖、结构良好面积适宜的新型住宅，创造出大量有效需求，这部分房屋价格上升也带动了全国平均价格的上升。

4.房地产价格中内含的较高的利润回报是房地产价格居高不下的重要因素。国际上房14地产业的平均利润率基本上是6～8%，但我国国内房地产业平均利润率却不低于30%，连利润率最低的“安居工程”，也有15%的利润率。较高的利润率必然使价格居高不下。

5.“马太效应”因素使然。目前在中国房地产市场供求结构中就存在着这一效应，表现为，一方面消费者一方预期住房商品的整体价格应是呈下降趋势的。预期房地产价格下降的因素至少包括：其一，国家对房地产消费的减税让利政策的不断推出和实施；其二，开发商开发的住宅房屋不断增多、空置房率不断上升；其三，加入世贸组织后，随着关税的降低建材价格会下降，房屋的建设成本会相应下降，而且国外开发商也会打入国内市场，开发市场竞争的加剧将引导价格走低。也正因为如此，目前消费者能够承受的市场价格是不能过髙估计的。但另一方面，房地产供应商则认为，由于国家住房分配制度改革、居住城市化趋势以及中国人口众多等因素的共同作用，住房商品的需求应该呈上升趋势，再加上国房景气指数中的商品房价格指数呈现更加强劲的攀升势头，使房地产开发商对未来预期良好，因而积极开发、增加供给，并使有效供给速度加快。

6.部分政策因素被市场利用，在某些方面加剧了房地产业市场的供求不均衡。如经济适用房政策。据调查，各地经济适用房大都没有实现以较低的价格供应低收入家庭的预期目的。经济适用房的价格“不经济”也与房地产开发商迫于成本积压的压力，不得不放宽需求者标准有关。结果，大批经济适用房的建成非但没有使住房的空置率减少、房价降低，反而抑制了大批有效需求，而且在很大程度上将本应降低的房价拉髙。另外，住房分配货币化政策实施以后，各地福利分房并未立即停止，据国家统计局统计，1999年65.8%的城镇居民有住房产权，其中48.4%通过福利分房拥有产权，更重要的是福利分房制度仅以相当于当地商品房价格的30%左右投入便可获得住房产权。这48.4%通过福利分房获得产权的人将很大一部分本应通过货币分配的有效需求化解，加剧了住房空置率的升高。此外，中国还有大量的公房私租，公房私租价格低、机会成本小，成了大批用房者的首选。相对低廉的房屋租赁价格使一大批能租到公有住房的居民放弃了买房的打算，也减少了本应是有效需求的部分。

7.附加成本呈攀升趋势推动了价格的上升。由于中国土地初级/二级市场费用差距过大等原因，房地产业的土地成本相当高，再者由于住宅所应有的诸如供暖设备、卫生设备成本随户数增加而增加等原因，建立以中低等收入者为销售对象的大众化住宅利润相对较小，于是开发商不顾市场需求纷纷建立豪华公寓和高级住宅。而且在设计中加入很多“附加价值”，如所谓美式、欧陆式建筑上面那些并无太大用处的豪华装潢的昂贵的材料，这些因素摊到住宅成本中，房价无疑又被拉上一个台阶。这等于创造了大量无效供给使房地产市场供求脱节更为严重、空房率节节上升，加剧了房地产市场的供求不均衡。

二、房地产市场的均衡发展及其实现

从目前我国经济发展阶段的特征和特定的国情实际考察，作为我国成长性产业的房地产业保持供求的大体和相对均衡条件下的快速发展，无疑会对快速形成主导型消费热点并有效扩张内需，带动经济实现跨越式发展做出贡献。为了在现有的基础上使我国的房地产业走出非均衡的发展状态、加速我国房地产业的发展，我们认为我国应在如下方面做出努力。

第一，坚持发展经济，努力提高居民收入水平，尤其是可支配收入水平，以此带动市场需求。经济快速发展，特别是跨越式发展目标的实现，由于采取的通常是超常规、非均衡的发展路径，因此其带来的经济的髙度成长性，产业结构的升级换代，髙科技产业与新兴服务业的兴起，都将成为拉动房地产业需求的重要力量。需求函数的变动中，收入是重要因素，而房地产消费的一大特点是收入需求弹性远大于一般的消费品。因此，在经济的总量、结构等实现了跨越式发展的基础上，应该按照效率优先、兼顾公平的原则，完善分配体制，对增加的国民收入进行合理分配，矫正分配的不公现象，使广大居民的收入，特别是可支配收入能够随经济的发展而合理的增加，享受到经济发展带来的福利，进而拉动房地产的需求。

第二，加快改革和完善社会保障体系，解除消费者的后顾之忧。在社会保障体系未能建立起来以前，由于居民对未来的预期不稳定，必然影响其对房地产的消费需求。因此，国家必须加快改革和完善社会保障体系，相对确定人们对未来的预期，这样，随收入的增加并在金融支持之下，居民就会无后顾之忧地加入置业的行列，增加对房地产的消费需求；另一方面，尽管贷款购房给消费者提供了“居者有其屋”的机会，但并非意味着消费者贷款购房没有风险。

第三，开发商应以合理的价格提供住房的有效供给。房地产业繁荣昌盛依赖于百姓将其开发的房地产当成是生命乐土，房地产的畅销依靠市民对房屋商品及其环境的群体性价值和文化认同感。但由于目前中国房地产市场处于“买卖房子”、“买卖家居”与“买卖环境”、“买卖文化和生活方式”共存的二元结构阶段。因此，在这一阶段，房地产业的供给首先要考虑居民的消费能力，以合理的价格提供房屋的供给。

第四，改善和强化房地产市场发展中的金融支持。良好的房地产金融支持机制有利于形成一种房地产购销两旺的市场局面。现阶段应总结经验，积极探索符合我国实际的房地产金融支持模式。就中国的国情，我们认为目前阶段可行的模式应该是以美国的住房抵押贷款模式为主，以德国的先存后贷合同储蓄模式为辅，以求刺激现阶段的房地产业发展；待房地产业实现了稳定发展以后，应过渡到以德国的先存后贷合同储蓄模式为主，以美国的住房抵押贷款模式为辅的模式，以求稳定地发展我国房地产市场。

第五，发展和完善房地产三级市场。要大力推进已售公房的上市、不可售公房的差价换房交易市场的快速形成，推动私房个人买卖、住宅个人交换等交易的活跃，逐步形成住房三级市场。

第六，完善城市规划，提升城市形象。城市规划的完善以及良好的城市形象，不仅可以带动和稳定本地的房地产需求，而且可以吸引前来创业者和外来人口置业，形成外销市场的势能，增加房产需求总量。

另外，国家对房地产市场相关要素的有效调控，也是保证房地产价格稳定的重要条件。

只有供需双方的不断共同努力、理性地面对和分析中国房地产市场中存在的问题，中国房地产业才能走出严重不均衡的发展格局，也才能迎来一个快速发展的时期，而不是泡沫再次形成并迅速膨胀的时期。

作者：杜莉，姚毓春（吉林大学经济学院教授博士生导师经济学博士；吉林大学经济学院 长春市 130012）