经济L型走势下的房地产供给侧结构性改革

　　国民经济L型走势新常态下，房地产业出现了一些新情况、新变化，这是此次房地产行业供给侧结构性改革的基础和原点，本文结合行业实际情况和发达国家经验，针对这些新情况、新变化提出了五项供给侧改革的具体方向和措施，涉及到房地产上下游产业，涵盖土地、设计、施工和物业等多个环节。

　　当前，中国经济进入换挡期，经济总体呈现L型走势。作为国民经济支柱产业的房地产行业，也相应进入调整期，呈现出很多新特征，一是住房市场总量满足，局部短缺;二是住房的需求层次和居住观念发生了变化;三是房地产开发的内涵发生了很大变化。这些新的变化和趋势，是此次房地产行业供给侧结构性改革的基础和原点，本论文结合行业实际情况和发达国家经验，提出了5项具体的供给侧改革方向和措施，涵盖土地、设计、施工和物业等多个上下游相关环节。

　　1、优化地区间土地供应结构，减少人口流出地区的土地供应，增加住房紧张地区的供应。

　　当前房地产市场呈现出“总量满足，局部短缺”的特点，大量的中西部、东北、非城市群三四线城市住宅存量很大，而一线城市、重点二线城市，及其周边地区的住宅缺口仍然很大。这些表现在市场上，就是深圳、南京和东莞、燕郊等地房价持续快速上涨，首次置业比例高达60%以上，中小户型热销，住房租售比持续偏高;而在普通三四线城市，多为改善型需求，100m2以上户型成为市场主体，房屋租赁市场长期低迷。在这种行情下的房地产行业供给侧结构性改革，必然要求调整开发思路，优化区域供应结构，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。此外，还可以采取多种方式灵活供地，除了一次性出让土地，还可采取租赁、先租后让、租让结合等新方式，提高土地配置效率。

　　2、调整土地供应种类，与世界接轨，增加住宅土地供应。

　　中国的新增建设用地中的住宅用地比例一直偏低，长期在20%以下，远低于国际上通行的45%。地方政府更加看重工商业，把城市定位为本地区的工业中心和商业中心，偏离了集中居住属性，大量新增建设用地被低效用于建厂房、盖商厦、盖写字楼，这造成：一是工业园区招商困难，没有工业资源禀赋的城市也上马工业园区，招商时除了土地低价或免费，还要再提供其它优惠和补贴。二是商业用房严重过剩，库存1.5亿平米，一些地方需要二、三十年的去化周期，商业用地的使用年限才40年。这其中尤以商业综合体为甚，全国存量4亿m2，在大中城市里人均1m2，全市所有男女老少同时都站在里面也不拥挤。再加上这几年电子商务和物流大发展，网上购物日益普及，经济发展对实体商铺的需求大大减少，大量的空置商铺在中小城市多有出现，商业用地在未来会更加过剩。

　　3、优化住宅的设计和质量，生产绿色低碳、谐宜居的好住宅。

　　在全国城镇人均居住面积达到了35m2的大环境下，全国很多地区，特别是居住了4亿多人口的三四线城市，基本的住房需求已得到满足，改善性需求成为市场主体，以前是有房住，现在是住好房。相应的，在这些地区房地产也率先告别了高速发展，进入了中低速平稳阶段，呈现出L型走势。在此形势下，房地产行业发展方向也应相应调整，不再着力于多拿地、快盖房的高速开发建设，而应更加注重匠人精神，建造低碳环保的百年好房子：一是优质的全装修，装修游击队的施工质量毫无保障，一直在消费者投诉中占有很高比例，现在全装修逐渐被市场认可。二是推广绿色零排放技术，打造环保社区。相关成熟技术主要有新风系统、太阳能照明和热水、垃圾分类回收、中水灌溉处理、厨余垃圾粉粹机等。三是创建“互联网+”智能社区，包括家庭远程控制/监控、小区人工智能识别门禁、保洁机器人等。四是引入高水平创新型物业服务公司，应用APP，再造物业服务流程。物业公司还可以自营装修、充电汽车租赁、家庭照顾等新业务，发挥在最后1公里上的优势。

　　4、推广住宅产业化，提高住房质量，降低建造成本。

　　当前住宅产业化的大部分建筑设计、施工技术和产品研发已经比较成熟，逐步建立了技术支持和部品部件供应体系。开发建设中遇到的主要问题有：一是中小城市大多缺少配套企业，建筑装配部品通常具有体积大、销售半径小的特点，异地采购会大幅增加不确定性和运输费用;二是设计、施工单位对此技术不熟练，边干边学，容易出差错、交学费。这些都是新技术推广期不可避免的情况，随着高校和科研院所、设计单位、开发企业、施工企业、部品部件企业通力合作，改进完善全产业链上下游衔接，住宅产业化技术在工期、质量和经济方面的优势就会快速显现。

　　5、发展养老、旅游等新的地产业态，及时适应社会经济的发展变迁。

　　大陆65岁以上老人家庭户数约为9000万户，占全部家庭户数的比例超过20%，到2025年老年人口将达到3亿，房地产行业必须看到养老设施、养老服务、大健康产业迅猛崛起的现实和潜在需求。通过这几年的发展和探索，养老主要分为：居家养老、社区养老、机构养老等三种模式，其中居家养老要占90%左右。因此，养老地产不是必须另起炉灶，它就在开发的新楼盘之中，就在适老化改造的成熟社区里，新旧小区都要考虑适老化设施和配套的养老服务，满足老龄化社会的需要。

　　2015年，中国城镇居民年均可支配收入达到31000元，旅游需求持续高速增加，当年国内旅游突破40亿人次，旅游业产值达到4万亿，旅游业井喷式高速增长对旅游地产不但提出了巨大的数量需求，而且出现了很多新的种类需求，旅游地产呈现出从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。如果所在地区缺少风景名胜，不具备休闲度假的良好条件，也不要放弃，德国也遇到过类似问题，纬度偏高，气候寒冷，比如柏林在北纬52度，与漠河同一维度，德国的古建筑也在二战空袭中严重损毁，只剩下一些远离城市的古堡、教堂和小村镇。但德国创新出了工业旅游，对已有工厂进行改造，增加安全设施和解释说明，游客学习现代工业如何从一块矿石造出齿轮轴承，再造出汽车飞机。中央经济工作会提出要“去产能”，落后的工业产能不是只有拆除一条道可走，改造成工业旅游资源也是一条成功的国际经验。

　　结语：

　　供给侧结构性改革正在各行各业如火如荼的开展，房地产企业和房地产人是其中重要而关键的一份子，扬长避短、大胆探索才是改革中正确的发展方向，行业主管部门和几万家开发企业要找准自身的比较优势，在变革中寻找机遇，在转型中奋发有为，把握住新的机遇，闯出一条条新路，通往辉煌的罗马。

　　作者：张真 来源：中国房地产业·上半月 2016年9期