房地产土地增值税税收的筹划方法

一、土地增值税基本综述

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。

二、土地增值税税收筹划方法

1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人，除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见，不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异，其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下，要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内，否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额，控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、开发费用等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本费用时，应注意税法规定的开支限制标准，做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内，企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的，税法不允许在税前列支，要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。

至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法，由于它会导致销售收入的减少，因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上，做出恰当的选择。

2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢？客观地说，事后直接转出是行不通的，是一种偷税行为，这就需要事前筹划。可以进行组织人事以及行为准则等方面的事前准备。因为公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等费用，都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，但属于每一个房地产项目的人员所发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以在计算土地增值税时予以扣除，这就为税收筹划行为提供了一个筹划的方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中。作为每一个房地产公司都有这个权力这样做，税务机关是无权干涉其内政的。例如，总部某行政部门领导同时兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的情况下，参与到该项目的管理。那么，此人有关费中的部分费用就可以合情合理地分摊到房地产开发成本中去。

3、利用借款利息的筹划。按企业会计制度规定，房地产开发完工之前的利息费用即房地产企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。而从事房地产开发的纳税人，可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加计之和的20%予以扣除。这样，就可加大扣除项目的金额，降低增值额和增值率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。

房地产开发完工之前的利息费用应计入财务费用。按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，利息允许据实扣除，但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息不允许扣除，房地产开发费用应按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这项规定为纳税人提供了税收筹划的空间。如房地产企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样可多扣除房地产开发费用，有利于实现企业利润最大化。

4、利用经营收入范围的筹划。随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的“毛坯房”向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势，因此房地产企业的售房收入则由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按“装修合同”金额的3%缴纳营业税，城建税及教育附加费均按营业税的一定比例（10%）缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，若将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者则会多缴纳契税。房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样可以少缴纳不少土地增值税和营业税。具体做法是，房地产企业可另设立一家装饰装修公司（也可增加该经营项目），分别与购房者签订两份合约，一份是在房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产企业只对房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不缴纳土地增值税。

5、利用销售价格的筹划。在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，因此销售收入的增长，也意味着在相同的条件下增值额的增加，这就导致了增值率的提高和增值税率的累进，使税负增长加快。房地产销售价格的变化，将直接影响房地产销售收入的增减，因此在确定销售价格时，既要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系，又要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较，确定适合的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

6、递延纳税时间。土地增值税的纳税时间的递延方法包括：（1）递延收入的实现；（2）在申报期届满前一日才申报纳税。由于土地增值税按照增值额征税，增值额为《土地增值税条例》规定的收入减去扣除项目的金额，因此纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定。同时，尽量在申报期届满前一日才申报纳税，使纳税期递延。

三、总结

房地产企业的土地增值税税收筹划是一个系统工程，企业应从实际需求出发，不仅要考虑本企业的生产经营全过程，还要充分考虑其他各相关方的利益，其目标是企业价值最大化。税收筹划方案的设计要求筹划人员大胆设想，小心求证，以企业案例为载体，以现行法律法规为依据，对各种商业模式、交易结构进行定性和定量分析。同时，在筹划方案执行过程中，企业面临的环境是动态的，税务风险管理必须贯穿筹划和执行的全过程，才能保证筹划方案成功。

作者：杨阳