限购政策对房价调控的有效性探讨

　前言 

　　2010年4月，国家出台了房地产限购政策，对房地产行业实施调控，以有效降低房价高的社会性问题。限购政策实施以来，其有效性在社会中广受争议。北京市受到限购政策的影响最为显著，在一个半月之内成交量受到的影响持续增加，但在一个半月之后开始放缓。而其他城市受到限购政策的影响则不是那么显著，住房成交量基本变化不大。国家出台限购政策压缩房产的购买需求，冷却房产交易热度，从而实现降低房价的效果，是不得已的策略。虽然限购政策确实在一定程度上遏制了房价的上涨趋势，但稳定房地产市场、有效调控房价、解决居民买房难的问题，仍然需要准确把握房价上涨的根源，对症下药，在尊重市场规律的基础上，使房价水平逐渐返回合理区间，避免出现房价报复性反弹。 

　　一、限购政策对房价调控的有效性分析 

　　当前，中国房价不断上涨给居民生活带来了较大的压力，调控房价的呼声越来越高。房价不断上涨，一方面是由于地方政府在财权、事权不统一的情况下，通过卖地增加地方财政收入，导致房地产建设成本增加，间接推高了房产价格，另一方面是由于国内房地产开发融资机制不够科学，房地产开发商自己拥有的资金非常有限，主要是通过银行贷款和房屋预售筹集资金，因而银行不希望房价下跌，开发商不希望房价下跌，甚至部分支付预付款的买主也不希望房价下跌，这为房价走高创造了良好的外部环境，从而推高了房价水平。此外，部分地方政府为了追求政绩，盲目推动城市化，大面积拆线老房、旧房，这些代价都需要用高房价来弥补，这也是房价走高的一个重要原因。再加上不少城市尤其是大城市中都存在炒房现象，并且此种现象有愈演愈烈之势，很多人购置多套房屋，转手倒卖挣差价，将房地产市场炒热，无形中推高了房价，给普通人买房带来了巨大的阻碍。 

　　可见，中国房价居高不下的原因是多方面的，限购政策的出台，从政策的权威性方面，给予了高房价重重一击，在房价调控方面取得的效果非常显著。其一，限购政策的出台，有效抑制了房价的上涨趋势，在一定程度上拉低了房价水平，为普通群众买房创造了更加便利的条件。其二，限购政策的出台，其效果的显现具有一定的滞后性，即在限购政策出台前期，其抑制房价的效果并不明显，在限购政策实施一段时间后，其对于房价的抑制作用越来越强，直接造成很多城市房价下降。其三，限购政策对房价上涨过快的城市如北京，产生了预期调控效果之外的调控效果，对过度投机行为进行了有效抑制，为普通人民群众创造了一个更加公平的购房环境。其四，在房价本来就不高的城市中，限购政策的出台，并没有给房价带来显著的影响，也没有体现出额外的房价调控效果。 

　　限购政策对于房价调控的有效性带来的启示是：一是限购政策的出台从政策层面上对房价上涨产生了明显的抑制作用，彰显出了中央国家政府调控房价的坚定决心，对市场行为的发展起到了良好的引导作用，并向民众传达了积极的房价调控意图，稳定了购房者的情绪。二是限购政策的效果仍然有限，因为其作用的体现仅仅是依靠国家政策的强制性规定，而非依靠市场规律对房价产生机制进行有效疏导，这是权宜之计，并未长久之计，为了真正达到房价调控的目的，仍然需要大力推进房地产市场调控，加快城镇保障性住房建设，完善住房供应体系。 

　　二、进行房价调控的措施建议 

　　基于对限购政策对于房价调控的有效性的科学分析，提出几点进行房价调控的措施建议，供参考。其一，在大中型城市中推进个人住房信息联网，将城市中所有人所保有的住房信息录入到网络系统当中，对相关数据进行准确统计分析，避免投机者钻空子开展炒房行为，从而将房价保持在合理的波动区间之内。其二，合理划分中央政府和地方政府的财权、事权，实现地方政府财权和事权的统一，避免一些地方政府通过出卖土地获得财政收入，并强化中央政府的职责，减轻地方政府的财政压力。其三，逐步取消房产预售机制，排除房产预售带来的房价推高隐患，按适当的比例提升房产开发商的自由资金，以拉高房产开发商门槛的方式，避免房价由于不合理的预售而被推高。其四，对城市用地进行良好的中长期规划，避免不必要的拆迁造成房产开发成本转嫁到普通购房者头上，实现房产开发成本的有效降低，并合理控制城市人口数量，避免人多拥挤造成买房难、看病难等问题。对于以上措施的实施，要逐步进行、稳步推进，将房价调控作为一个系统性的工程来看待，通过多方合力，全面、有效降低房价水平。 

　　三、结语 

　　总而言之，限购政策的出台，给房价调控带来的影响是非常积极而乐观的，但由于调控方式的原因，其对于房价调控的有效性较为有限。对于这一点，应当有明确的认识。在未来，为了避免房价出现报复性反弹，仍然要强调从市场规律人手，寻找房价过快上涨的问题根源，对症下药以求药到病除，通过适当的、全方位的、系统性的房价调控方式，构建一套健康的房价形成机制和房价控制机制，将房价保持在合理的区间之内，解决当下普通老百姓买房难的问题，实现人民生活水平的提升。