房地产业结构失衡转嫁风险

　　尽管全国的房地产业从整体上看仍属健康发展，但专家们认为这并不能掩饰其“肌体”上日益明显的三大“病变”：经济适用房比重大幅下降，产品结构失衡；房地产企业自有资金率低，但利润畸高；作为银行抵押品的房地产对中国金融的影响越来越大。

　　国家统计局投资司司长汲凤翔说，房地产业投资占整个社会投资的比重在逐年上升，2003年投资额突破1万亿元，占社会投资额的比重达18.3％。2003年全国房地产开工11.7亿平方米，竣工4亿平方米，但房地产业投资结构很不合理，中高档产品多，经济适用房逐年下降。以面积计算，1996年，全国经济适用房的比重是16.6％，到2001年降为11.3％，2003年锐减至6.1％，而今年前5个月，其比重更是下降到4.7％的新低。一边是房市热火朝天，一边是市场上有的房子普通老百姓买不起，老百姓买得起的中低档房又买不到，中低收入阶层的购房需求满足率低下的怪现状日益明显。“有需求并不一定都是正当的，政府应该考虑哪些需求要满足，哪些需求要遏制。”汲凤翔说。

　　在资金方面，房地产业对银行依赖性很大。2003年，全国房地产开发企业资本金的比例在20％左右，与央行提出的35％的资本金要求相差甚远。令人吃惊的是，尽管房地产企业负债率高达75.8％，高出工业企业的平均负债率10个百分点，但2003年全国房地产业的利润总额同比增长了69.2％。对此，中国人民银行金融稳定局局长谢平的评价是“暴利！”

　　上海的情况证明谢平的评价不虚。综合上海市统计局公布的数据，近3年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84％、2002年为17.53％、2003年为16.94％，但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社会平均利润率的7到16倍。专家认为，用1块钱的自有资金赚取80多元的利润，房地产业显然已成暴利行业；而自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫，因为“若算上个人住房贷款，房地产开发有一半以上的钱来自银行。”

　　“应该充分意识到房地产对中国金融的影响。”谢平敏锐地指出，尽管相对于17万亿元的全国贷款总额而言，2.5万亿元的房地产贷款不算太多，但必须充分认识到，全国的贷款约有1／2是用房地产作为抵押的。表面上，房地产贷款是银行的优质贷款，但一旦因为借款人还不了钱，银行进入执行程序，作为抵押品的房地产往往不能全额偿债。最近，建设银行打包拍卖房地产，实际只收回了抵押额一半的贷款即是明证。谢平认为，在现行的定价机制和评估体制下，土地作为抵押物的价格没有边际，其占房地产成本的比重已升至40％甚至50％，“这意味着银行的风险越来越大”。本文来自《上海房地》杂志