浅谈房地产中的招投标

　　摘要：随着房地产行业的兴起与强大，招投标特有的原则和特点更是成为房地产项目招投标中必不可少的工具，并且会占据越来越强大的不可取代的地位。招投标是商品经济高度发展的产物。在我国招投标经过20多年的发展和完善，已经成为法制化，规范化的行业。

　　关键词：房地产；招投标；合同；公开招标；邀请招标；

　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

　　一、工程招投标的概述

　　1.招投标的概念

　　所谓工程招投标，是指招标人事先提出工程的条件和要求邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择承包商的一种市场交易行为。

　　从招标交易过程来看必然包括招标和投标两个最基本的环节，前者是招标人以一定的方式邀请不特定或一定数量的潜在投标人组织投标，后者是投标人响应招标人的要求参加投标竞争。

　　2.招标人和投标人

　　《中华人民共和国招投标法》

　　第二章，第八条“招标人是依照本法规定提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。”

　　第三章，第二十五条“投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。”3.招投标的原则

　　招标投标活动原则：公开、公平、公正和诚实信用。

　　1999年8月30日，第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过《中华人民共和国招标投标法》，并于2000年1月1日起施行。该法的颁布实施，对规范招标投标行为，维护工程建设市场秩序，保护国家利益、社会公共利益和招标投标人的合法权益，对提高工程质量、降低工程造价和提高投资效益具有重要意义。

　　工程招标的方式

　　工程建设项目招标的方式主要有公开招标和邀请招标。

　　公开招标：

　　公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其它组织投标。招标的公告必须在国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。如果要进行投标资格预审的，则在招标公告中还应载明资格预审的主要内容及申请投标资格预审的办法。

　　公开招标的最大特点是一切有资格的承包商或供应商均可参加投标竞争，都有同等的机会。公开招标的优点是招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选到报价合理、工期较短、技术可靠、资信良好的中标人。但是公开招标资格审查及评标的工作量大、耗时长、费用高，且有可能因资格审查不严，导致鱼目混珠的现象发生，这是需要特别警惕的。

　　招标人选用了公开招标方式，就不得以不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人。例如，不得限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其它组织参加投标。

　　邀请招标：

　　邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其它组织投标。投标邀请书上同样应载明招标人的名称、地址，招标项目性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等内容。招标人采取邀请招标方式的，应邀请三个以上具备承担招标项目的能力且资信良好的潜在投标人投标。邀请招标虽然能保证投标人具有可靠的资信和完成任务的能力，能保证合同的履行，但由于受招标人自身的条件所限，不可能对所有的潜在投标人都了解，可能会失去技术上、报价上有竞争力的投标人。

　　邀请招标，一般邀请的都是招标人所熟悉的或在本地区、本系统拥有良好业绩、建立了良好形象的投标人，所以较之公开招标的投标人资格审查，工作量就要少得多，招

　　标周期就可缩短，招标费用也可以减少，同时还可减少合同履行过程中承包人违约的风险。

　　因此，在一般工程建设招标中，大量采用的招标方式是邀标方式。

　　二、在了解了招投标的基本相关概念之后，下面浅谈一下房地产中的招投标

　　(1)申请招标

　　房地产开发商办理了建筑工程用地批准手续，取得了规划许可证，拆迁进度符合要求，施工图纸及技术资料满足施工需要，建设资金已经落实，按照国务院规定的权限和程序，开发商可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。

　　(2)编制招标文件

　　招投标的第一个程序就是编制招标文件，也就是编写“标书”。在这个环节，招标人应向投标人介绍工程情况和招标条件，签订工程承包合同的基础。在编制标书时要严肃认真、一丝不苟，招标文件应包括：工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。同时也不能有霸王条款和歧视性条款。

　　(3)编制招标工程标底

　　标底是招标工程的预期价格，通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。我国国内工程施工招标的标底，应在批准的工程概算或修正概算以内，招标单位用它来控制工程造价，并以此为尺度来评判投标者的报价是否合理，中标都要按照报价签订合同。

　　(4)确定招标方式

　　开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。

　　(5)投标文件

　　《招标投标法》第三章第27条规定：“……投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应……”。这意味着投标商只要对招标文件中若干实质性要求和条件中的某一条未做出响应，都将导致废标。

　　(6)投标人资格审查

　　根据《国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定》中规定的条件，参加建设项目主体工程的设计、建筑安装和监理以及主要设备、材料供应等投标单位，必须具备下列条件：

　　①具有招标条件要求的资质证书，并为独立的法人实体；本文来自《上海房地》杂志