房地产投资与经济增长关系研究

　　摘要：文章综合应用单位根、协整分析、Granger因果、误差修正（ECM）理论等方法，基于1996-2016年安徽省房地产开发投资额（REI）与地区生产总值（GDP）的时序数据，深入地研究和考察了二者之间的相互关系。实证分析结果表明：安徽省房地产投资与经济增长之间存在较为显著的协整关系，二者互为格兰杰因果，误差修正模型的建立表明安徽省房地产投资与经济增长之间呈现短期波动与长期均衡的状态。处于房地产市场过热的经济发展态势下，政府应当正视房地产投资在经济增长中的地位，综合利用多种途径，充分发挥房地产投资对经济增长的助推带动作用。

　　关键词：安徽省，房地产投资，经济增长

　　自1998年政府逐步取消住房实物福利分配制度以来，房地产行业在我国国民经济增长中发挥着越来越重要的作用，因而有必要深入研究房地产与经济增长两者之间的关系。笔者主要基于1996年至2016年安徽省房地产开发投资额（REI）与地区生产总值（GDP）的时序数据，以安徽省房地产开发投资额（REI）对安徽省房地产投资进行表征，安徽省经济增长则以安徽省地区生产总值（GDP）来表征，并借助E-views7计量经济学分析工具对两者之间的关系进行实证分析。

　　一、相关理论与文献综述

　　房地产投资指资金富余者以直接或间接的方式将手中富余资金投入房地产开发、经营、物业管理服务、中介服务等房地产开发经营领域，最终目的在于能够在未来实现预期报酬的一种经济活动。房地产投资具有多种形式，但是却始终存在一个共同的特点，即目前存在的收益实际上是已知可确定的收益，而预期收益则存在一定的风险即不确定性，恰是因为这种不确定性的存在，使得这类期望收益难以预测，故而，房地产开发企业在做出一定的投资决策时，必须将时间因素纳入考虑范畴。

　　经济增长的通常涵义是为产出（人均产出或总产出）水平的持续增加，主要有两种产量衡量指标最为常用：一种是人均产出（人均GDP），另一种是经济总产出（GDP总量）。笔者采纳后项指标来衡量所探究的经济增长。

　　关于房地产投资与经济增长二者之间的作用规律以及相互关系，国内外学者进行了众多实证分析。商碧元、田涛（2008）基于深圳市历年房地产开发投资和地区生产总值的相关数据，综合应用动态计量经济学方法，借助回归分析理论证明：深圳市房地产投资的一个格兰杰原因是地区经济增长，同时，深圳市经济增长的一个格兰杰原因是地区房地产投资。简而言之，二者之间互为格兰杰因果，但是二者之间的相互关系均存在4期（一年）的滞后。刘瑞（2009）基于1998-2007共计10年的上海市房地产投资与经济增长的历史数据，全面借助协整、误差修正、格兰杰因果等一系列科学研究理论与方法，通过严格缜密的定量分析，对二者之间的关系进行了深入研究。经过实证研究，刘瑞得出结论：从长远来看，两者之间并没有明显的格兰杰因果关系。LimingHong（2013）选取了1994-2010年中国284个地级市的Panel数据，运用广义矩估计方法考察了经济增长与房地产投资之间的动态关系。通过科学严密的分析，LimingHong得出结论：短期内，经济增长更易受到房地产投资的影响；而在长期，这种影响作用则比较微弱。在很大程度上，这种影响作用的强弱取决于地区经济发展水平，并呈现出周期性特征。相较于中西部地区，东部地区的影响作用更为显著。

　　二、房地产投资与经济增长的相互作用机制

　　房地产投资与经济增长两者之间的相互作用机理，已经有许多国内外学者从多方面给出了解释。大体上可以归纳为如下三点：

　　1.供给效应。房地产投资的供给效应，一方面反映在房地产作为超级耐用商品，自身供给数量不断增多，另一方面则表现为伴随着房地产投资的增长，与之相关产业产品的供给数量也随之水涨船高，譬如与房地产业关系甚为紧密的建筑装潢行业，其典型代表是水泥、钢材、建材、玻璃等等。房地产投资的供给效应不但具有扩展投资领域、扩大投资规模的功能，而且可以引致连锁反应，延长投资周期，有效促进相关产业发展，故而能够十分有效的促进经济增长，在推动经济增长方面产生举足轻重的重要影响。不应忽视的是，因为房地产投资具有长周期性特征，所以其供给效应也存在滞后问题，在一定条件下还会产生集聚。

　　2.需求效应。本质上，房地产投资的需求效应实际上是一个投资乘数原理发挥作用的特例，此处的投资乘数在房地产投资领域得到了具体反映。房地产投资的需求效应主要反映在伴随着房地产投资的增长，房地产相关产业的收入也不断提升，从而进一步引发相应的需求。例如，房地产投资可以以直接或间接的方式为房地产经营企业以及相关建筑装潢企业创造丰厚的利润。这必定提高这些行业与行业内部相关人员的收入，进而，这类消费群体的消费能力得到大大提升，从而促进消费需求迅速增长，因此有效的带动国民经济的发展。

　　3.挤出效应。一般情况下，房地产投资的挤出效应意味着整个经济体系大量资金流入房地产投资领域，这必然会挤压其他经济部门或行业在社会上的投资。由于房地产投资持续增长，并且消费部门涌入的资金相对减少，因此消费将被挤出。从广义上来说，上述挤出效应理应划拨于房地产投资挤出效应的范畴。事实上，这于经济增长而言是极为不利的因素，恰恰因为房地产投资的高额回报利润，才使得大量社会资本纷纷流向房地产投资领域。因此，相应地，其他行业与产业成长与繁荣所必须的资本被挤占或削减，最终结果是可能造成产业结构的失衡；类似地，随着房地产投资的不断发展壮大，消费的挤出效应将日益明显，因此可能抑制其他行业的成长与发展。

　　经济增长对房地产投资的作用机制同样不可小觑，总体而言，经济增长影响房地产投资主要有两种传导路径。一方面，经济增长可以为房地产投资提供充足的资金。良好的经济態势会使得金融市场资金充盈，进而为房地产开发商提供开发活动必备的大额资金，消除开发商的后顾之忧。另一方面，经济增长可以通过提升居民的购买能力带动房地产投资。良好的经济态势会使得居民的消费信心和需求得到提升，进而活跃房地产市场，刺激房地产投资。三、安徽省房地产投资及经济增长现状

　　上世纪90年代以来，伴随着市场经济的进一步发展和住房分配制度的深刻变革，安徽省房地产业得到了长足发展。根据《国家统计年鉴》（1996-2016）的分省数据，安徽省房地产开发投资额（记为REI）从1996年的42.42亿元上升到2000年的87.93亿元，进而上升到2016年的4603.56亿元。同期，安徽省GDP也由1996年的2339.25亿元上升到2000年的3038.24亿元，进而上升到2016年的24407.62亿元。

　　安徽省房地产投资及经济增长趋势大致相同，房地产投资平均增速达26.85%，远高于GDP13.40%的平均增速。在经济周期的影响作用下，房地产投资增速变动较为剧烈，波幅较大，而GDP增速变动则相对平稳。2008年金融危机以后，安徽省房地产投资增速与GDP增速双双回落，而且增速更加平稳，进人经济增长的“新常态”。

　　四、安徽省房地产投资与经济增长关系实证分析

　　1.变量选取与数据处理。初始数据分别设定为安徽省房地产投资（REI）以及地区生产总值（GDP）相关时间序列数据。选用数据为1996-2016年度数据，考虑到时间序列数据在许多时候有可能呈现的异方差状况，分别将原始序列取自然对数，化为LNGDP与LNREI，以抵消初始数据的异方差性。数据来源于中国统计年搽。

　　2.变量的相关性检验。借助Eviews7.2计量分析软件，我们可以描绘出LNREI与LNGDP的散点图。图1直观地反映了二者的相关关系：从运动方向的角度而言，安徽省房地产投资与经济增长两个变量的变动方向总体上趋于一致，二者之间呈现出相当显著的正相关关联。

　　接下来我们借助Eviews软件通过计算二者的相关系数来检验以上散点图所得出的结论。具体结果如表1所示。

　　根据表1结果，我们能够直观了解到LNREI与LNGDP之间的相关系数为0.983038，这个数值十分趋近1，这个数据能够有力的证明：所研究序列两者之间的正相关关系十分明显。然而，虽然LNREI与LNGDP之间的正相关性相当显著，但是这种极强的正相关性仍不足以充分阐明变量之间的经济关系。接下来，我们将借助单位根检验、协整、格兰杰因果检验以及误差修正模型（ECM）等定量分析方法来揭示他们之间的具体经济联系。

　　3.單位根检验。为规避时间序列经济数据本身可能存在的非平稳性，我们对实证数据执行单位根检验。笔者借助Eviews7.2计量经济学分析软件，采取ADF单位根检验法对所取时序数据执行单位根检验。经过对以上相关时序数据执行一番严密的单位根检验，我们能够非常有效地消除初始模型的伪回归现象；然后，我们对序列LNGDP、LNREI，一阶差分△LNGDP、△LNREI和二阶差分△2LNGDP、△2LNREI进行平稳性查验。具体结果如下：

　　由表2我们可以直观得出结论：当置信度分别为1%、5%、10%时，临界值的绝对值在相应置信水平下均大于LNREI、LNGDP、DLNREI、DLNGDP原始序列ADF统计量绝对值，而且推翻零假设的概率并不充分，所以均接受零假设。同等情况下，临界值的绝对值在相应置信水平下均小于LNREI的二阶差分D2LNREI原始序列ADF统计量绝对值，而且推翻零假设的概率十分充分。根据以上ADF单位根查验结果，我们可以充分佐证：LNREI、LNGDP、DLNREI和DLNGDP的原始序列都属于非平稳序列，并且具有客观波动的趋势，均存在单位根。经过二阶差分之后，这些序列达到平稳，故为二阶单整序列。

　　4.协整关系检验。对于存在单位根的非平稳序列，我们常常需要进行协整检验。截至目前，有两种方法在执行协整分析时得到普遍使用，它们分别是EG两步检验法以及Johansen检验法。这里主要使用前者对所研究的经济变量开展协整检验。残差序列的ADF检验结果表明：残差序列为平稳序列，LNGDP与LNREI之间存在长期均衡的协整关系。

　　由回归方程（4.4.1）能够得到，LNREI与LNGDP之间表现出较为显著的正相关关系。具体而言，随着安徽省房地产投资额的持续增长，安徽省地区经济可以获得长足发展的契机，也将受到十分有效的带动与引领。此外，从定量的角度分析，安徽省房地产投资额每平均增长1%，将带动地区生产总值平均增长0.470970%。

　　5.格兰杰因果关系检验。Granger因果检验是考察序列x是否是序列y产生的原因时采用的方法。我们对LNREI和LNGDP进行Granger因果检验，结果如表4所示：

　　检验结果表明：当滞后期为2时，在5%的置信度下，可以拒绝"LNREI不是LNGDP的原因”的原假设，即"LNREI构成LNGDP的Granger原因”。同样地，在10%的置信度下，可以拒绝"LNGDP不是LNREI的格兰杰原因”的原假设，即"LNGDP亦构成LNREI的Granger原因”。因此，安徽省经济增长与房地产投资互为因果。从交互作用的过程来看，二者之间存在着这样一种有规律的双向因果状态：由房地产投资至经济增长、由经济增长再至房地产投资的相互作用。

　　6.误差修正模型。为弥补长期模型的缺陷，降低伪回归现象出现的概率，现建立误差修正模型。根据前文提及的残差公式我们可以推导出如下误差修正项：

　　ECM=LNGDP-5.873442-O.470970*LNREI

　　（4.6.1）

　　将△LNGDP设定为被解释变量，△LNREI设定为解释变量，以ECM（-1）作为非均衡误差，再次利用最小二乘法进行估计，建立如（4.6.2）所示的误差修正方程：

　　△LNGDP=-0.075889*△LNREI+0.130665-0.340588886504*ECM（-1）（4.6.2）

　　注：△LNGDP、△LNREI各自代表LNGDP、LNREI的一阶差分，ECM（-1）表示滞后一阶。由误差修正方程可以得出，在短时间内，房地产投资额每平均变化1%，就会引起实际GDP平均变化0.075889%。在误差修正模型中，实际总经济产出的短期变化一般可以归结为两个方面：一方面主要来源于房地产投资短期波动的影响；另一方面则主要来源于对长期均衡状态偏离的作用。事实上，偏离长期平衡状态的矫正力度可以反映在误差修正模型（ECM）系数值中。根据式（4.6.2）我们不难得出结论：在整个经济系统中，一旦出现短期波动并且偏离长期均衡状态的情形，经济系统的“内在稳定器”便会发挥作用——以（-0.470970）的矫正力度，使经济状态由非均衡自动恢复到均衡。

　　五、基本结论与政策建议

　　（一）基本结论

　　协整检验表明，安徽省房地产投资与地区经济增长之间存在长期稳定的均衡关系即协整关系。这种关系从作用方向的角度来说，二者之间表现为相当显著的同向变动关系，变动方向大体一致。具体而言，即房地产投资额的提高能够对经济增长发挥显著的正面带动作用。从定量的角度来说，房地产投资额每平均增长1%，将带动经济平均增长0.470970%。

　　Granger因果关系检验表明，安徽省房地产投资与经济增长互为因果，两者之间表现为相当显著的双向因果联系。具体而言，安徽省房地产投资的增长可以长期有效地推动安徽省地区经济产出的增长，而且安徽省地区经济产出的增长对安徽省房地产投资的增长也能够发挥十分重要的反作用，進一步从定量的角度分析，安徽省房地产投资是经济增长更为显著的Granger原因。也就是说，随着安徽省房地产投资的持续发展乃至走向繁荣，地区经济将会受到十分有效的辐射带动，获得长足发展的契机，实现自身迅速的增长。但是安徽省地区经济增长在推动房地产行业发展方面发挥的作用却比较有限，远不及正面作用。

　　误差修正模型结果表明：安徽省房地产投资与地区经济增长之间呈现这样一种状态：从短期来看，波动频繁；于长期而言，不离均衡。从短期来看，安徽省房地产投资额平均每增长1%，将直接导致实际地区GDP平均增长0.075889%；但从长期来看，房地产投资额平均增加1%，将会直接导致实际地区GDP平均增长0.470970%。由此，我们不难得出结论：在很大程度上，安徽省经济增长依赖于房地产投资发展的长期作用。然而在短期，解释变量安徽省房地产投资对被解释变量经济增长的影响作用却非常有限，远不及长期作用。在实际经济运行过程中，一旦发生偶尔的短期波动对长期均衡的偏离状况，系统将以-0.470970的矫正力度，使失衡状态自动地恢复至均衡状态。

　　（二）政策建议

　　根据实证研究结果，我们建议采取以下措施来促进房地产投资对经济增长的推动作用。

　　1.加大户籍制度改革力度，放开农业转移人口进城落户政策，稳步推进基本公共服务均等化历程。同时，推进农村城镇化，加快培育农村新型社区，缓解中心城市压力，就地吸纳农业潜在转移人口，最大限度地缩小城乡差距，促进城乡一体化。

　　2.制定有关政策，确保房地产市场的稳定和成熟发展。一是加强保障房、廉租房建设，增加住房供给，规避因供不应求而引发的房价过快上涨，防止房地产市场的大起大落；二是加快立法步伐，不仅要深入完善住房公积金相关制度法规，更要严格执法；三是健全社会保障体系，增加对中低收入群体的住房补贴，加大贫困人口的扶持力度，提升上述人群的购房能力。

　　3.鉴于目前房地产金融渠道较为单一、运行不畅、监管力度尚有欠缺的问题，政府应当积极履行进行社会主义经济建设的职能，主动拓宽房地产金融渠道，加大房地产金融市场监管力度，稳步推进房地产立法进程，着力健全房地产金融体系。