浅谈国有土地收储评估具备双资质中介机构优势

摘　要：

关键词：
 

随着济南旧城区的改造，新城区建设的展开，对各项工作的运作效率和工作进度也提出了更高的要求。其中，国有土地收储工作的进展速度是决定建设进度的关键一环，而国有土地收储评估工作的好坏直接影响着收储评估工作的进程。为进一步提高国有土地收储评估工作的质量和效率，推进收储工作进度，因此选择在收储评估工作上具有丰富经验且具备双资质的中介服务机构是目前国有土地收储评估工作顺利进行的保障。

1济南市目前收储评估工作现状

国有土地收储评估工作基本上分为土地评估、房产评估、土地测量、房屋测量四类，那么也就意味着，同一宗国有土地的收储需要涉及四家中介机构。通过几年来的运作，这种运作模式显现出一定的弊端。主要表现在：

1.1土地评估和房产评估分开评估，在收储评估价格上很难做到使整个片区评估价格均衡及统一，给后期的解释工作特别是将来后期的审计等工作带来不必要的麻烦。

1.2在收储评估价格沟通上，土地评估和房产评估做不到及时、到位，导致收储评估补偿总价格不能及时确定下来，从而影响收储评估工作的进度。

1.3土地评估机构和房产评估机构对该片区内被收储单位信息的全面性、准确性上掌握的不一致，导致不能随时给被收储单位解释，给被收储单位传达的信息也不一致，给被收储单位一种比较乱的感觉，从而给收储工作增加了一定的难度。

1.4土地和房产评估成果不能保证及时、统一提交，从而影响了收储评估合同的签订。

1.5同一宗国有土地的评估总价，往往需要将土地评估和房产评估两方面的成果沟通交流和综合平衡后确定，但由于土地和房产评估机构所掌握的政策、法律、法规及相关技术规程不一样，沟通起来比较困难，也导致不能及时确定总价，影响收储合同的签订。

2推进收储工作进度，加强完善收储评估中介机构管理的建议

国有土地收储工作时间紧任务重，下步还将面临第十一届艺术节重要设施建设等工程，及时完成片区内国有土地的收储工作，是保证各项重点工程按计划完成的重要前提。在收储评估机构的选择上，首先选择同时具有土地和房产评估双重资质，且具有丰富工作经验的评估机构，避免以上弊端，是加快收储工作的重要保证。

2.1设定具有双重资质的评估机构准入标准

2.1.1具有较好的房产和土地评估业绩

主要从以下几点进行考核：

（1）近三年的类似业绩（主要为国有土地收储评估方面的业绩，并上报类似业绩的合同。）；

（2）评估的经验及处理问题的能力（中介机构提供评估技术方案、对收储评估的经验。）；

（3）审查通过济南市国土资源局备案审查的项目清单；

（4）列举不同类型的疑难问题，对其提出的解决方案审核。

2.2业务能力强、服务态度好

主要从以下几点进行考核：

2.2.1评估报告的质量，对政策的把握程度（可以提交类似项目的评估报告进行审核）；

2.2.2与收储单位和被收储单位的沟通能力（可以调查其他收储平台，如济南市旧城改造投融资管理中心等了解中介机构情况）；

2.2.3主要负责人及项目负责人的业务能力；（可以采取开会询问的方式，了解其对济南市相关政策的熟悉程度）。

2.3建立具有双重资质的评估机构库

2.3.1所选中的中介服务机构需提供业绩清单（以签订的收储合同为准）及技术方案。

2.3.2根据所选中的中介服务机构提供的业绩清单及技术方案，确定为国有土地收储评估工作服务的评估中介机构。

3可行性和优势分析

3.1具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够使整个片区的评估价格均衡、统一。

由于土地和房产是一个综合体，进行土地评估的同时，也需要进行房产评估，只有两者同时进行评估，才能保证及时的对比整个片区的评估价格，因此具备双资质的中介机构才能够准确、精确的做到整个片区收储评估价格的均衡性及统一性，这样保证了评估价格公平、公正、客观，同时也相应减少了给被收储单位的解释工作。

3.2选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够提高补偿价值的准确性。

由于土地和房产是属于同一个公司进行评估，能够保证资源及时共享，因此不论土地评估价格或者是房产评估价格发生变化，都能及时、到位的沟通，保证及时掌握影响价格发生变化的因素，这样不仅能够保证收储评估补偿价格的准确性还能保证提供评估补偿价格的及时性，从而促进了收储评估工作的进度。

3.3选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够更准确、系统、全面的掌握西客站二期工程内被收储单位的具体信息。

具备一个资质的单位，平时只对土地或者房产信息进行了解，而具备双资质的机构，对该宗地的土地及房产信息均都进行细致、准确的了解和掌握，因此具备双资质的机构能够保证对该片区内被收储单位土地和房产信息准确、全面、系统的掌握，因此这样就能保证随时都可以给被收储单位做好解释工作，并保证给被收储单位传达信息的一致性，同时会给被收储单位一种专业、正规的感觉，从而给收储评估工作减少了一定的难度。

3.4选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，才能保证成果提交的同时性和及时性。

同一个机构能够保证土地评估报告和房产评估报告同时提交，即能保证成果提交的及时性和同时性，这样才能保证收储评估合同的及时签订。

3.5选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够准确把握土地评估和房产评估相关的政策、法律、法规及相关技术规程。

具备双资质的且经验丰富的中介机构，能够比较系统的掌握土地评估和房产评估相关政策、法律、法规及相关技术规程，能够较好的把土地评估相关政策、法律、法规及相关技术规程和房产评估相关政策、法律、法规及相关技术规程结合起来，只有把两者相关的政策、法律、法规较好的结合，才能使得被收储单位信赖、接受，才能为西客站二期工程服务的更好。

3.6选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，且具备双资质的中介机构派出具备双证的估价师（注册土地估价师和注册房地产估价师），工作效率能提高近一倍，有利于国有土地收储评估工作更快，更好的开展。