中国工业用地价格调整与外国直接投资关系研究
发布时间：2015-07-02 14:36
摘要对我国政府最新出台的工业用地政策所引发的相关问题，尤其是对外国直接投资所产生的影响进行了全面的论述。利用较为翔实的相关的土地政策与投资数据进行分析与论证，并用相关的投资决策理论支持结论。提出了工业用地的重新定价将会对投资者的投资决策产生影响，但是不同领域的投资者会做出不同的反应的观点。
关键词工业用地价格外国直接投资投资决策理论
1引言
2006年10月2日中华人民共和国国务院授权国土资源部对各地方政府土地使用过度进行监察和控制，同时要求国土资源部出台一套新的土地使用监控系统既可以有效控制恶性投资又可以真正保护农民的利益。对于大部分的投资者来说，廉价的土地和劳动力一直是吸引其在中国投资建厂的重要原因，新的土地政策的出台会给投资带来怎样的影响？而新的土地政策对于目前已经在中国的投资者和想要将投资地选择在中国的投资者到底意味着什么？政府进行行政决策的原因又有哪些？投资者可能会对新的土地政策做出哪些相应的对策？本篇论文将对以上问题进行逐一分析、讨论并给与回答。在分析的过程中会引用有关中国土地政策与投资的相关数据对分析予以佐证。
2土地成本与投资决策
对于所有的企业来说，尤其是生产制造类企业，投资决策需要考虑有形和无形两方面的因素。在海克曼（hekman）的研究中，以下的五个方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工业环境；二是劳动力的生产能力；三是交通运输状况；四是土地的可获得情况以及土地扩张的可能性；五是土地与建设成本。在张效和对香港制造类企业进行的一次调研中，59.4%的被调查者认为土地的成本是其决定是否在大陆进行投资最重要因素之一，是重要性仅次于劳动力成本的经济因素。
近几年来，在华外国直接投资一直是以惊人的速度增长。无论从哪一个方面衡量，在过去的10年里中国的外国直接投资的增长都是一个成功的案例。从1990年的不足190亿美元为起点，到2005年中国的外国直接投资一下子增加到680亿美元（见表1），并名列2005年投资信心指数排行榜的首位。正如约翰·沃利（johnwhalley）所评论的，外国直接投资占中国出口的50%和进口的60%，对gdp的贡献率超过20%。考虑到土地成本对投资决策的重要性以及外国直接投资对中国经济增长的重要性，应该可以推断并预测中国政府会继续推行对投资者有利的土地政策。然而目前的情况是土地的价格将面临重新调整，这一新政策是基于怎样的理念构想出来的，有可能带来怎样的反应，这一系列的问题需要进一步的探索。
3中国的土地政策及其影响
外国投资企业在中国获取土地的方法，根据中国的法律规定，土地由国家所有或者集体所有（主要在农村地区），个人和企业对土地的使用权受到严格的约束和限制。从传统意义上讲，土地的使用权主要有以下五种主要形式：有偿出让、行政划拨、以土地使用权作为合资合作条件、租赁房屋及场地、外商投资企业依照有关规定以转让方式从其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用权。其中以有偿出让和行政划拨为最重要的两种形式。有偿出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，由其一次性支付土地使用权出让金。外商投资企业可以通过招标、拍卖或协议形式受让土地使用权。行政划拨的方式是由市县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同。土地使用者须按规定向政府一次性缴纳场地开发费，并每年缴纳土地使用费；或开发费和使用费综合计收，每年缴纳场地使用费。土地的使用年限也受到严格的限制，一般来说，住宅用地使用最高年限为70年，工业用地的使用最高年限为50年，商业用地的使用最高年限为40年，混合用地的使用年限为50年。大部分的开发区和工业园区的工业用地多为原农业用地，政府通过补偿方式将其转为工业用地。表2中列出了部分地区的开发区和工业园区当地政府所开出的土地出让价格。
从表2可以看出，土地出让的价格从南方到北方，从沿海地区到内陆呈递减趋势。为了能够有效的吸引投资，各地方政府之间竞相降低土地出让价格。在河南省，为了吸引投资项目，郑州开发区只索要每公顷15美元的象征性的价格，而投资者在获得土地使用权之后还可以将使用权进行转让。开发区和工业园区的争相降低土地价格带来了一系列严重的后果并引起了中央政府的高度重视。其严重的后果有如下几个方面：政府收入减少；土地浪费与土地使用无效；对农民耕地补偿严重不足；由于土地免费使用和土地价格低廉引起的美国和欧盟的倾销指控。
4新的土地政策出台的深层次原因分析
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定“工业用地应该以市场机制方式获得。”国土资源部日前急电各地，对工业用地出让价格进行调查，并要求于2007年10月20日前将调查结果上报国土资源部。业内人士认为，国土资源部针对工业用地的调控一环紧过一环，低价获取工业用地的时代将终结。从当前地价构成看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）和政府收益（相关税费和土地纯收益），大体各占1/3，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低。从一些试点城市的测算看，政策调整后，征地补偿安置费大体要提高１倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。工业用地的出让价格将上涨40％～60％，但也只是恢复到基准地价的水平（工业用地价格一般是成本价格，目前，按规定工业用地出让最低价是按基准地价的70％确定的，各地工业用地实际出让价比这还要低）。工业用地价格适度提高，也可以从经济上抑制工业用地过度扩张，有利于促进各地招商引资质量的提高。
国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，并不是全国工业用地一个价格，而是要根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，在综合平衡过程中，要充分体现国民经济和社会发展“十一五”规划纲要所确定的优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发等不同主体功能区的土地利用政策，体现国家区域发展政策，由国土资源部统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
目前各地方政府如何实施新政策还是一个未知数，但新政策中的对于相关责任人的法律责任的追究反映了中央政府在处理土地问题方面的决心，并且对于失地农民利益的保护以及土地最低出让价格的限定也被反复强调。同时也反映出政府应对欧盟的关于倾销的指控问题的处理尝试。然而，即使是在政策的实施的初始阶段，外国直接投资在2006年上半年已经出现下降趋势，许多专家认为这是中国的土地及劳动力成本增加带来的直接后果。中央政府似乎对未来的投资趋势仍充满信心，中国实际上需要一定的投资减缓，一方面可以抑制经济发展过热，另一方面可以向高附加值的产品生产过渡。政府的信心还来自于以下的事实，近年来由于对土地使用的控制越来越严格，土地的供应量到2005年年平均下降17.9%，然而，中国的经济增长速度仍保持在年平均9%左右，这表明我国的经济发展模式已经开始改变，投资者是否也会持相同的观点呢？
5新政策对投资者的影响
土地政策变化本身并不会对投资决策产生决定性的影响。然而，劳动力成本的增加再加上政府对投资税收政策的调整可能会使投资者对在中国的投资产生新的看法并采取新的措施。对于投资者来说，新的土地政策产生的最直接的影响就是其成本结构的变化。而这种成本增长的趋势如果只是政府提高产业价值链目标的第一个环节，未来的投资成本的增加幅度将更难预测。对于政府来讲土地价格的提升将是有效控制不良投资的一种方法。土地价格的变化再加上劳动力工资的增加，实际反映了政府力求建立一个更加健全的市场的目标，避免经济过热和单纯的对gdp增加的追求。中国需要外国的投资但是一些恶性的短期投资对于中国长期的经济健康发展是不利的，而我们追求的是一个长期的稳定的发展态势。如果外国投资者将中国作为其长期投资的目标，投资者应该是欢迎这一新政策并且应该看到这一政策对未来经济发展的积极作用。
6对于投资者的反应预测
针对工业用地价格的调整，任何一个在中国有投资的企业都会根据其在中国的发展策略重新进行适当规划。对于那些将目标市场定位在中国的劳动密集型的制造商，他们会选择或者增加工资或者将生产地点转移到更加偏远的地区。地点的选择包含的不仅仅是成本因素；一些其他的无形的不可量化的因素也应该考虑。土地价格相对较高的地区所具备产业价值链和良好的基础设施会抵消土地使用价格的增加。如果投资者在中国的投资仅仅是为了利用廉价的劳动力和土地，那么对于这些投资者来说政策改变带来的直接后果就是将其投资地点转移到劳动力和土地成本更廉价的国家和地区。
对于服务业的投资者，商业用地的获取方式早在1994年就已经市场化，从这一角度来讲，他们应该不会受到影响。北京和上海这样的大城市服务业的投资是在不断增加的。北京市统计局的最新数据表明，2007年上半年60%的外国直接投资是投向服务业；在上海服务业的投资合约总价值达到47.17亿美元比去年增加30.4%。可以预测外国直接投资比照连续几年的快速增长在短期内会有所降低，但是一个良性的投资环境和市场将带来的是长期的投资和更优质的投资。
7结语
随着新的土地政策的出台，可以预测外国直接投资在中国的模式将会发生改变。土地价格的调整带来的最直接的影响是投资成本的增加。一些投资者会选择亚洲的其他国家。然而投资决策因素为专业人才的可获得性的高科技企业仍会继续其在中国的战略性投资。对于某一地区的生活发方式的适应与认同以及ceo对于在某一地区居住的意愿，也会使服务行业的投资者继续其在中国的投资。
参考文献
1czamanski,nsiderationsconcerningindustriallocationdecisions[j].europeanjournalofoperationsresearch，1981（6）
2galbraith,chnologylocationanddevelopment:thecaseoforangecounty[j].californiamanagementreview,1985（10）
3hekman,oflocationdecisionsinthesouth[j].economicreview,1982（6）
4schemnner,r.w.,lookingbeyondtheobviousinplantlocation[j].harvardbusinessreview,1979（1-2）
5xiaohezhang，inantsofhongkongmanufacturinginvestmentinchina:asurvey[j].marketingintelligence&planning,1998（5）
关键词工业用地价格外国直接投资投资决策理论
1引言
2006年10月2日中华人民共和国国务院授权国土资源部对各地方政府土地使用过度进行监察和控制，同时要求国土资源部出台一套新的土地使用监控系统既可以有效控制恶性投资又可以真正保护农民的利益。对于大部分的投资者来说，廉价的土地和劳动力一直是吸引其在中国投资建厂的重要原因，新的土地政策的出台会给投资带来怎样的影响？而新的土地政策对于目前已经在中国的投资者和想要将投资地选择在中国的投资者到底意味着什么？政府进行行政决策的原因又有哪些？投资者可能会对新的土地政策做出哪些相应的对策？本篇论文将对以上问题进行逐一分析、讨论并给与回答。在分析的过程中会引用有关中国土地政策与投资的相关数据对分析予以佐证。
2土地成本与投资决策
对于所有的企业来说，尤其是生产制造类企业，投资决策需要考虑有形和无形两方面的因素。在海克曼（hekman）的研究中，以下的五个方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工业环境；二是劳动力的生产能力；三是交通运输状况；四是土地的可获得情况以及土地扩张的可能性；五是土地与建设成本。在张效和对香港制造类企业进行的一次调研中，59.4%的被调查者认为土地的成本是其决定是否在大陆进行投资最重要因素之一，是重要性仅次于劳动力成本的经济因素。
近几年来，在华外国直接投资一直是以惊人的速度增长。无论从哪一个方面衡量，在过去的10年里中国的外国直接投资的增长都是一个成功的案例。从1990年的不足190亿美元为起点，到2005年中国的外国直接投资一下子增加到680亿美元（见表1），并名列2005年投资信心指数排行榜的首位。正如约翰·沃利（johnwhalley）所评论的，外国直接投资占中国出口的50%和进口的60%，对gdp的贡献率超过20%。考虑到土地成本对投资决策的重要性以及外国直接投资对中国经济增长的重要性，应该可以推断并预测中国政府会继续推行对投资者有利的土地政策。然而目前的情况是土地的价格将面临重新调整，这一新政策是基于怎样的理念构想出来的，有可能带来怎样的反应，这一系列的问题需要进一步的探索。
3中国的土地政策及其影响
外国投资企业在中国获取土地的方法，根据中国的法律规定，土地由国家所有或者集体所有（主要在农村地区），个人和企业对土地的使用权受到严格的约束和限制。从传统意义上讲，土地的使用权主要有以下五种主要形式：有偿出让、行政划拨、以土地使用权作为合资合作条件、租赁房屋及场地、外商投资企业依照有关规定以转让方式从其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用权。其中以有偿出让和行政划拨为最重要的两种形式。有偿出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，由其一次性支付土地使用权出让金。外商投资企业可以通过招标、拍卖或协议形式受让土地使用权。行政划拨的方式是由市县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同。土地使用者须按规定向政府一次性缴纳场地开发费，并每年缴纳土地使用费；或开发费和使用费综合计收，每年缴纳场地使用费。土地的使用年限也受到严格的限制，一般来说，住宅用地使用最高年限为70年，工业用地的使用最高年限为50年，商业用地的使用最高年限为40年，混合用地的使用年限为50年。大部分的开发区和工业园区的工业用地多为原农业用地，政府通过补偿方式将其转为工业用地。表2中列出了部分地区的开发区和工业园区当地政府所开出的土地出让价格。
从表2可以看出，土地出让的价格从南方到北方，从沿海地区到内陆呈递减趋势。为了能够有效的吸引投资，各地方政府之间竞相降低土地出让价格。在河南省，为了吸引投资项目，郑州开发区只索要每公顷15美元的象征性的价格，而投资者在获得土地使用权之后还可以将使用权进行转让。开发区和工业园区的争相降低土地价格带来了一系列严重的后果并引起了中央政府的高度重视。其严重的后果有如下几个方面：政府收入减少；土地浪费与土地使用无效；对农民耕地补偿严重不足；由于土地免费使用和土地价格低廉引起的美国和欧盟的倾销指控。
4新的土地政策出台的深层次原因分析
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定“工业用地应该以市场机制方式获得。”国土资源部日前急电各地，对工业用地出让价格进行调查，并要求于2007年10月20日前将调查结果上报国土资源部。业内人士认为，国土资源部针对工业用地的调控一环紧过一环，低价获取工业用地的时代将终结。从当前地价构成看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）和政府收益（相关税费和土地纯收益），大体各占1/3，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低。从一些试点城市的测算看，政策调整后，征地补偿安置费大体要提高１倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。工业用地的出让价格将上涨40％～60％，但也只是恢复到基准地价的水平（工业用地价格一般是成本价格，目前，按规定工业用地出让最低价是按基准地价的70％确定的，各地工业用地实际出让价比这还要低）。工业用地价格适度提高，也可以从经济上抑制工业用地过度扩张，有利于促进各地招商引资质量的提高。
国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，并不是全国工业用地一个价格，而是要根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，在综合平衡过程中，要充分体现国民经济和社会发展“十一五”规划纲要所确定的优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发等不同主体功能区的土地利用政策，体现国家区域发展政策，由国土资源部统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
同时，为保证最低价制度的严格实施，增强工业用地出让的公开性，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，《通知》强调要规范工业用地出让管理，明确工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准；低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
目前各地方政府如何实施新政策还是一个未知数，但新政策中的对于相关责任人的法律责任的追究反映了中央政府在处理土地问题方面的决心，并且对于失地农民利益的保护以及土地最低出让价格的限定也被反复强调。同时也反映出政府应对欧盟的关于倾销的指控问题的处理尝试。然而，即使是在政策的实施的初始阶段，外国直接投资在2006年上半年已经出现下降趋势，许多专家认为这是中国的土地及劳动力成本增加带来的直接后果。中央政府似乎对未来的投资趋势仍充满信心，中国实际上需要一定的投资减缓，一方面可以抑制经济发展过热，另一方面可以向高附加值的产品生产过渡。政府的信心还来自于以下的事实，近年来由于对土地使用的控制越来越严格，土地的供应量到2005年年平均下降17.9%，然而，中国的经济增长速度仍保持在年平均9%左右，这表明我国的经济发展模式已经开始改变，投资者是否也会持相同的观点呢？
5新政策对投资者的影响
土地政策变化本身并不会对投资决策产生决定性的影响。然而，劳动力成本的增加再加上政府对投资税收政策的调整可能会使投资者对在中国的投资产生新的看法并采取新的措施。对于投资者来说，新的土地政策产生的最直接的影响就是其成本结构的变化。而这种成本增长的趋势如果只是政府提高产业价值链目标的第一个环节，未来的投资成本的增加幅度将更难预测。对于政府来讲土地价格的提升将是有效控制不良投资的一种方法。土地价格的变化再加上劳动力工资的增加，实际反映了政府力求建立一个更加健全的市场的目标，避免经济过热和单纯的对gdp增加的追求。中国需要外国的投资但是一些恶性的短期投资对于中国长期的经济健康发展是不利的，而我们追求的是一个长期的稳定的发展态势。如果外国投资者将中国作为其长期投资的目标，投资者应该是欢迎这一新政策并且应该看到这一政策对未来经济发展的积极作用。
6对于投资者的反应预测
针对工业用地价格的调整，任何一个在中国有投资的企业都会根据其在中国的发展策略重新进行适当规划。对于那些将目标市场定位在中国的劳动密集型的制造商，他们会选择或者增加工资或者将生产地点转移到更加偏远的地区。地点的选择包含的不仅仅是成本因素；一些其他的无形的不可量化的因素也应该考虑。土地价格相对较高的地区所具备产业价值链和良好的基础设施会抵消土地使用价格的增加。如果投资者在中国的投资仅仅是为了利用廉价的劳动力和土地，那么对于这些投资者来说政策改变带来的直接后果就是将其投资地点转移到劳动力和土地成本更廉价的国家和地区。
对于服务业的投资者，商业用地的获取方式早在1994年就已经市场化，从这一角度来讲，他们应该不会受到影响。北京和上海这样的大城市服务业的投资是在不断增加的。北京市统计局的最新数据表明，2007年上半年60%的外国直接投资是投向服务业；在上海服务业的投资合约总价值达到47.17亿美元比去年增加30.4%。可以预测外国直接投资比照连续几年的快速增长在短期内会有所降低，但是一个良性的投资环境和市场将带来的是长期的投资和更优质的投资。
7结语
随着新的土地政策的出台，可以预测外国直接投资在中国的模式将会发生改变。土地价格的调整带来的最直接的影响是投资成本的增加。一些投资者会选择亚洲的其他国家。然而投资决策因素为专业人才的可获得性的高科技企业仍会继续其在中国的战略性投资。对于某一地区的生活发方式的适应与认同以及ceo对于在某一地区居住的意愿，也会使服务行业的投资者继续其在中国的投资。
参考文献
1czamanski,nsiderationsconcerningindustriallocationdecisions[j].europeanjournalofoperationsresearch，1981（6）
2galbraith,chnologylocationanddevelopment:thecaseoforangecounty[j].californiamanagementreview,1985（10）
3hekman,oflocationdecisionsinthesouth[j].economicreview,1982（6）
4schemnner,r.w.,lookingbeyondtheobviousinplantlocation[j].harvardbusinessreview,1979（1-2）
5xiaohezhang，inantsofhongkongmanufacturinginvestmentinchina:asurvey[j].marketingintelligence&planning,1998（5）
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