论我国城市化与房地产业发展

摘　要：近年来，我国城市化进程加快，城市中逐渐聚集了越来越多的人口和生产要素，因而城市区域规模、职能和设施等方面必须做出一定的调整。我国房地产业伴随着城市化进程快速发展，十分具有研究价值。但是我国的房地产业仍旧是朝阳行业，其中存在的问题还有很多。本文分析了城市化带动下房地产市场的发展状况，并提出了应对措施。

关键词：城市化 房地产业 发展
 

城市化推进着人类的发展，它是社会发展到一定阶段的产物。在全球化的经济形势下，我国城市化正快速运行着。我国房地产业伴随着城市化进程快速发展，现如今已成为我国城市化进程中十分具有研究价值的领域。城市化与房地产业关系十分密切，研究我国城市化与房地产业之间的关系，对我国城市化与房地产业的发展具有重要意义。

一、我国城市化发展概况

自改革开放以来，我国城市化快速发展，现如今已取得显著效果。我国城市化进程大致可以分为四个阶段：即1949-1957年为城市化初期起步阶段，1958-1965 年为不稳定阶段，1966-1977为停滞发展阶段，1978至今为快速发展阶段。

二、房地产业对我国城市化发展的影响

（一）增加我国房地产市场的有效需求

    当前，我国城市化率跟不上工业化的发展。如果促使两者水平处于一个比较平衡的状态，那么在未来的20年内，我国的城市化水平少说要提高一倍。所以，就理论而言，我国的房地产市场具有的发展空间非常大。

（二）促进我国房地产价格的提高

目前，我国经济高速发展，城市化速度也比较快，在未来的20年内，城市面积和城市入口要成倍的增加，住房的需求很大，这样我国各大城市房价明显上升。

（三）我国房地产市场呈现出需求结构多元化的态势

在我国城市化发展过程中，不管是在当前还是在未来的一段时期内，不同城市和地域的发展都不平衡，这样我国城市房地产市场呈现出需求结构多元化的态势。

三、我国城市化发展中房地产业发展面临的机遇和挑战

（一）我国房地产业面临的机遇

1、城市数量增加，城市规模扩大，城市建设质量提高。城市化发展要求基础设施建设大规模进行，因而房地产的商机是很大的。随着城市化进程的快速发展，房地产业的发展机遇十分难得。

    2、不断进行城市空间形态的优化，这样城市产业功能逐渐明朗。进行旧城改造和新城开发，配套基础设施不断发展起来，这样房地产的需求得到城市化进程的城市空间形态优化的有效激发。

    3、城市居民生活质量提高，房地产具有较强的改善型需求。随着居民生活质量的提高，对房地产消费以及改善型的需求也慢慢提高，而这两个因素把住房需求的规模反映了出来，所以房地产业发展受到了强大的支撑。

    （二）我国房地产业面临的挑战

    1、房地产市场供需结构不平衡。一是供给结构是不合理的。当前住宅市场的产品类型与消费者的需求状况偏差显著，市场上所供应的经济适用房过少；二是房价上涨过快，涨幅过大。面对如此强大的房地产需求空间，居民对房地产的现实购买力和消费倾向是大大不足的。这就使得具有购买力的有效需求无法得到满足。

    2、房地产市场金融风险凸显。在房地产开发投资过程中，银行贷款和经营性欠款具有过高的占用比例，这样房地产企业具有了过高的负债率，因而使得强大的金融风险藏在其中。在当前的房地产市场资金链中，商业银行全程参与了房地产开发。事实上，在房地产市场运行中的每一个环节的市场风险和信用风险，商业银行都有所参与。因此，一旦国家把银根缩紧，把银行利率调高，房地产业受到的影响将会很大。

    3、有待加强房地产的企业实力。当前房地产企业面临着开发技术水平低的风险，技术创新率低、对新技术的引进和吸收慢，专业的人才队伍有所欠缺。激烈的竞争将会把那些规模小、技术落后、管理水平低、效益低下的企业淘汰掉。

四、城市化带动下房地产市场的发展状况

（一）房地产投资增长速度过快，具有不合理的投资结构

在城市化的进程中，在住房需求量大量增加和国家鼓励个人住房消费的引导下，房地产业开发和投资的速度加快，投机现象十分普遍。虽然整体经济的增长具有的动力十分强大，但是在投资过程中，房地产业的投资结构出现不合理状况，在我国东、中、西部的差异显著。同时，房地产业投资的资金来源结构的缺陷是十分严重的，当前我国大部分房地产开发企业的股本是不够的，融资渠道也比较窄。房地产开发商为了得到较高的资本回报，也不愿让利于股本融资，如果过分依赖了银行贷款，金融体系的安全运行可能会受到威胁。

（二）房地产价格过高，居民的购买力受到一定的影响

随着我国住房体制的不断改革和城市化进程的发展，我国的房地产市场发展对国计民生的影响很大。尽管近年来政府出台了诸如“新国十条”、国八条、限购令等的政策来压低房价，但是开发商却把房价稳定在较高水平，一年比一年高，使收入水平较低的人不可企及，无力购买。除此之外，面对政府调控手段的颁布，很多开发商处于退市观望的状态，使得房屋空置下来。

（三）土地和住房的供给问题

目前，我国土地资源稀缺，然而却有大量的房地产开发土地空闲了下来。土地闲置会导致土地交易市场混乱，使商品房的供应量降低，这样一来，供求关系便不平衡了，房价的上涨也处于非正常状态，从而导致房地产泡沫的产生，使得宏观经济运行稳定不下来。同时，户型结构处于不合理状态导致大户型住房供给过多，而中小户型的住房供给相应少了一些；价格结构的不合理使得中高端住房供给过多，而低端住房供给相应少了一些；政府经济适用房和微利房的比例也处于较低状态。

（四）房地产市场的不规范

近年来，我国房地产业进行了不断的改革和调增，但是现如今整个房地产市场的秩序仍然比较混乱。集中表现在市场总供求失衡，房价过高，租赁市场不规范，商品房价格管理混乱等方面。

（五）房地产基础设施与配套设施欠缺完善

近年来，我国房地产业发展速度很快，建设规模也慢慢变大了，开启了一些规模比较大的项目，但是却存在基础设施和配套设施欠缺的不足。这样很多房屋纠纷产生了，因而扰乱了社会秩序。

五、应对措施

（一）完善政府的干预机制

政府应该采取一定的措施进行遏制和疏导。我国政府应该就房地产商发放错误信息或恶意操纵市场的形式提高打击力度。对于中介机构散步虚假信息、造谣惑众的行为应严厉制裁。对于恶意炒房的人要运用法律、行政和经济等的手段进行打击和限制。与此同时，还要通过一些疏导性的政策来遏制不良行为的发生。比如，引导高端房地产进行投资，吸引房开企业等社会资金进入公租房建设领域等。

（二）规范土地供给流程

通过进行土地供给流程的规范使房地产供给更加合理。一方面，地方政府财政收入主要来源于地方土地受益的出让，所以，中央政府一定要把这种私自把地价太高的行为打击掉，切实提高地方政府对抑制房价上涨的重要性认识。加大力度监督地方政府，把土地使用权转让的腐败行为进行严厉打击。另一方面，土地交易信息系统亟待建立，还要做好监管工作，确保土地交易的及时公布。

（三）确保房地产供给的多样化

二手房市场火了，可以促进一手房市场的发展，鼓励条件允许的消费者多多购买一手房，消费水平不足的消费者可以选择购买二手房，另外，在商品房市场得到发展的同时，还要加大力度发展廉租房，房屋的供给方式呈现出多样化的发展方式，从而阶梯状的住房消费结构得以形成。采取这些措施使得人们的住房问题得到解决的同时还利于社会矛盾的化解。

（四）平衡供给和优化结构

政府必须采取一定的措施进行宏观调控积极、主动、及时的全面控制，运用多种多样的调控手段把总量平衡把握好，以使一个具有一定限度的买方市场形成，这样确保库存处于比较合理的状态，能够充分的流转下去而不至于有不正常的空闲位置。根据社会消费水平和市场需求的不同，把不同类型、不同档次商品房的供应数量制定出来，在广大的中低收入的经济适用住房的供应得到保障的同时，社会的许多层次的住房需求也要考虑在内，确保产品的销路合适，确保供给的有效进行。

六、结语

在城市化进程中存在许多问题，再加上房地产业的起步是比较晚的，发展也没有稳定下来，房地产市场有待完善，只有政府制定了有效的房地产开发商合理合法竞争、消费人群理智购房、宏观调控政策等多方面措施，房地产市场才逐渐规范，保证房地产的健康发展，从而实现人人住房、人人安居。

参考文献：

[1] 牛凤瑞.  大区域一体背景下的中小城市发展差异化^[J]. 上海城市管理. 2012(01)

[2] 王开泳,张宪玉.  分众开发:房地产开发的新动向^[J]. 资源与人居环境. 2005(12)

[3] 徐宇.  房地产业宏观调控问题分析及对策研究^[J]. 企业技术开发. 2011(09)

[4] 谢伏瞻.  纵论房地产业^[J]. 企业导报. 2005(10)