我国商品房空置问题的思考

摘　要：随着近几年房地产业的飞速发展，商品房建设逐步饱和，商品房的空置量也在不断增加，许多房屋建好后闲置着卖不出去。大量的房屋空置造成了资源的过度浪费，这个问题值得我们的思考。本文从我国商品房空置的现状入手，分析其存在的原因，从而得出正确看待及处理商品房空置的对策。

关键词：商品房；空置；供需不平衡
近年来，我国房地产投资快速增长，房地产价格也在持续上涨。从2006年初至今各地披露的房价数据来看，全国70多个大中城市房价均有不同比例的上涨，有些城市的现行房价已经超过了消费者能力的承受范围。另一方面住房空置率居高不下，不仅意味着住房资源被闲置，也代表着房价进一步偏离轨道被扭曲。
　　空置房，逐步成为被密切关注的指标与话题。一边是大量空置的房子，另一边是迫切需要住房的居民买不起房子，这是一个尖锐不容调和的矛盾。目前国内商品房空置率很不合理，国家应该采取一系列措施，使商品房空置问题回归到一个比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。
一、我国商品房空置现状
　　在市场经济条件下，存在空置商品住宅现象是正常的，但目前我国有偏高的现象。2006年4月，国家统计局公布，截至第一季度期末，全国商品房空置面积达1.23亿平方米，同比增长了23.8%。我国目前商品住宅空置率水平较高,发展到2011年底，已处于空置危险期之内。近期国家统计局终于就空置房一事做出间接回应：空置率难统计，以后只发布待售面积。数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。
　　近年来，房地产开发行业的暴利导致价格脱离市场基础，违背价值规律持续上涨，逐年攀高供给的同时，抑制了人们的消费，待售面积逐年升高，商品房空置并没有反过来影响房价，高空置率和高房价并存。
二、造成商品房高空置的原因
　　1、房地产投机活动的日益膨胀
　　土地作为一种自然资源是不可再生的，随着经济的发展和人口的增长，可供开发的土地资源越来越少。土地资源变得越少，就造成了房地产市场获取暴利的条件。在房价迅速上涨的房地产市场，投资需求者会增多，并往往成为短期投资的“炒楼者”。由于日益上涨的投机活动，在很大程度上导致了空置商品住宅的存在。
　　2、住宅供给结构不合理
　　目前商品房的供应量与全国城镇居民对住房的绝对需求量相比，得出现有的供应量并没有过剩。但是从住宅供给结构上分析，适合广大中低收入阶层的，并与他们的购买力水平相适应的商品房却供应不足。健康的房地产结构应是“金字塔”型的，即：底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房；中部的是有较高需求的白领阶层；最上端才是有能力消费高档豪华房的群体。但是，由于房地产市场的不成熟和一些企业受利益的驱动，片面追求投资的高额回报，一些企业对高档住宅、高档别墅情有独钟，结果造成在有限的区域内高档物业过剩。即使在同类的物业中，结构性过剩的问题同样存在。在住宅建设中，一些黄金地段集中了很多开发商，而在一些相对偏僻的地段，少有开发商去投资，造成了地区性的结构失衡。
　　3、房价增长偏快
　　房价因素对供给和需求具有刺激和抑制的不同作用，制约了商品房空置问题的解决。一方面体现在抑制房屋的正常需求。现在房屋投资性和投机性的需求已得到明显控制，但房价增长仍然偏快，必然脱离和抑制了由居民收入和城市化水平决定的房屋正常需求，影响了房地产市场在正常需求适度增长的基础上与供给的大体平衡。 另一方面，驱动房地产开发投资增长。在政策作用下，近年来年房地产开发投资比上年同期都有不小幅度的增长，但由于房价的刺激因素，房地产开发投资仍存在规模偏大的问题。
三、减少商品房空置的对策
　　1、调整房地产开发结构，增加有效供给比例
　　有效供给是指房地产开发商开发的物业中适合消费者需求的部分。这促使投资者的投资行为必须更加理性化，以尽量消减投资风险。
　　对一些因经济发展需要改造旧城，建设新区的中心城市，可适当扩大土地供应量。对商品房积压严重的地方，不得新开发同类项目。但对一些住房十分紧缺的城市允许新开工项目，同时地方政府应把土地批租收入的一部分贴息贷给房地产公司进行基础设施建设，加快住宅配套建设。多开发一些中小型户型，针对人数众多的中低收入水平的消费者。
　　2、通过有效途径征收住房空置税
　　多国实践已证明，向房地产开发企业及投机者征收房屋空置税非常有效。一是投机者买了房子不租出来，自己又不用，浪费社会资源就该纳税。如果所有的投机者把房子租出来，租金就会下降，租金下降，房价也会受影响。二是征收房屋空置税，可避免房地产开发企业囤房捂盘。当然，一定数量的合理库存是必然。但如果目的是追求利润最大化，故意扭曲市场供需状况造成的空置，必须征收房屋空置税。房屋空置税不仅调控了住宅价格，而且能有针对性地抑制投机者，增加囤房者的持有成本，同时避免影响到自住型消费者，调控效果比较好。但是空置税如何征收，需要国家调控部门做出有效的政策。
　　3、促进商品房消费者一般需求转化
　　有效需求是指有一定购买力并愿意购买的需求，是房地产市场上真正起作用的需求。一般需求向有效需求转化的范围、水平和程度，直接关系到房地产市场的活跃程度。这须从两方面做努力：一方面适当控制房价，抑制房价的快速增长。通过国家宏观调控，合理规范房地产开发税费和控制房地产开发企业合理的利润可有效抑制房价的快速增长。使房价与百姓收入相适应，引发百姓的购买欲望。另一方面提高消费能力。500多万住房困难户说明了我国房地产市场上的一般需求是极为巨大的，但由于购买能力的匮乏，不能由合理的渠道转化为现实的有效需求。这主要是由于我国原有的住房制度是福利性的，住房制度的改革要求我们必须对居民收入结构做出调整。加大住房制度改革力度，加快建立新的住房供应体制，是引导居民住房消费的根本措施。
　　综上，目前出现的商品住宅需求量较大与大量商品住宅空置并存的现象，并不是真正意义上的商品住宅过剩， 而是供需不平衡造成的。但 同时不能一味地降低空置率，如果仅为降低空置率而实行某种政策，那么有可能在空置率降低的同时导致再次出现其它不利的后果，最终不利于房地产市场的规范发展。对于现在的商品房市场中存在的空置问题，要从系统的观念、动态及发展的角度，科学、客观、合理地分析，采取切实有效的措施控制，以达到促进房地产持续、健康且快速发展的目的。
参考文献：
1、陈细云，我国商品房空置率现状分析及对策[J]，金融经济，2006年，（14）：20-21
2、刘璐筠，浅析我国商品房空置问题 [J]，消费导刊，2010年，（01）：54
3、张蓉，浅析我国商品房空置问题[J]，中国商贸，2010年，（11）：20-
侯文婷（1983—）内蒙古建筑职业技术学院教师，学士，研究方向：工程管理