市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争

摘　要：房地产估价是一门以房地产为对象，对其进行客观合理的估价、推测和判断的过程，是科学、艺术和经验的完美结合。我国房地产估价行业经过多年的发展，已经成为一个规模庞大、技术完善、业务齐全、管理科学、影响力强的专业咨询行业。本文在对房地产估价机构发展现状分析的基础上，对市场经济条件下如何进一步提高房地产估价机构的竞争力进行了探讨。

关键词：房地产估价机构 竞争力 对策探讨
　　市场经济条件下，房地产估价已经成为我国社会经济生活中不可或缺的一支专业技术行业，对维护交易公正、市场稳定、金融安全，促进房地产市场的健康发展意义重大。房地产估价是一个独立的社会中介行业，是市场经济体制的重要组成部分。随着房地产估价机构脱钩改制的完成以及国内中介服务市场的开放，我国房地产估价市场的竞争将更加激烈。与此同时，世界发达国家都在关注二十一世纪经济发展速度最快的中国，美、英两国已率先向我国房地产估价行业实施技术渗透和人力资源战略，戴德梁行、第一太平戴维斯等港资背景的企业也以不同的方式进入了国内估价市场，他们带来的不只是成熟的估价理论、估价技术和先进的市场运营理念，同时也会带来了巨大的竞争力。
　　一、目前我们房地产估价咨询机构现状分析
　　1.业务需求量旺盛：随着我国房地产产业发展迅速，房地产市场逐渐成熟，对估价咨询业务需求将不断增大。同时我国资本市场的不断发展，企业上市、公司重组等都将会增大对估价咨询业务的数量。
　　2.信息化程度低：估价机构信息化程度低主要表现在以下几个方面：①重硬件设施，而不注重软件管理。目前一些估价机构对信息系统认识不足，甚至认为只要使用计算机、使用网络就可以带来高效率，而不考虑管理、业务和技术的配套发展。在现阶段，企业虽然有了高配置的电脑、通畅的网络，但是往往只是将业务生搬硬套搬上计算机系统，这种“手工业务翻版”虽然能带来一定的效率，但也将原来的弱点和缺陷放大、暴露出来。②信息资源利用不足，整合程度较低。在现阶段，我国一些估价机构已经有意识的建立了历史资料的数据库，但是如何使数据更加完善，如何进一步挖掘数据，并将其共享和运用到实际估价咨询中去，但这些方面在现阶段多数估价机构却不够重视。
　　3.共享机制不健全：估价机构知识共享方面主要表现在三个不同层次上，首先表现在估价咨询中介内部之间，即估价师与估价师之间、估价师与估价员之间；其次是同一区域市场之间不同的估价机构之间；最后对于一些规模较大的估价机构，信息共享还包括不同的区域市场子公司之间信息共享。知识共享将有利于降低成本，同时在更多的历史数据和信息等知识的支撑下，估价结果也将更加客观公正。信息共享一方面要求有信息共享的各种平台，包括企业内部网络平台、企业员工之间交流的平台等；另一方面要保证信息共享持续下去，则必须在企业内部形成良好的信息共享氛围，要求有各种合理的激励机制，让信息提供方能从信息共享中得到利益。若以此标准来衡量，现阶段我国估价机构在信息共享方面还存在很大不足。
　　4. 现有的房地产评估公司良莠不齐，从业人员整体素质偏低：整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人，而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的大概只有 4万人。房地产估价咨询要求估价结果科学、客观、合理，估价人员素质是一个关键因素，一方面要求估价人员有着过硬的估价实践操作能力，同时也要求估价人员能有着扎实的综合估价理论知识。但是，在现阶段来看，估价人员整体素质还不是很高，综合性估价人才还较欠缺。
　　5.竞争的日趋激烈：随着我国服务行业的不断解禁，港台地区和国外大量优秀估价咨询机构进驻我国，如新世界、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平洋戴维斯等。相对于我国本土估价机构而言，这些企业在管理水平、经营模式、服务意识、品牌知名度、资金实力等方面都有着很大的优势。
　　6存在恶性竞争：随着我国市场经济体系的逐渐完善和WTO规划逐渐深入人心，国内估价机构的数量不断增多，同时国外优秀的估价机构也大量进入，估价机构之间竞争形势日趋白热化。面对激烈的竞争形势，估价机构为了包揽业务掀起打折风，打折甚至低至一折。在较低的价格下，为了降低成本，就不得不以降低质量为代价。估价机构甚至实行所谓粗糙型的“批量化”生产，在估价过程不去做过多的调查与分析，而是生搬硬套已有的估价报告，换换数据就向顾客交差的恶劣现象，最后导致估价报告整体质量下降。
　　7.行业的信任危机：在现阶段少数估价机构在估价咨询过程中为了降低成本，实行所谓的粗糙型的“批量化”生产，不去做过多的市场调查与分析，估价咨询结果往往有失客观公正，估价咨询报告质量整体下降。同时由于知名的估价机构不重视企业产品质量、只注重数量的增长、收入的增长，没有为企业长期稳定发展打好基础，甚至导致一些企业的倒闭，对整个中介行业产生了巨大的外部负效应，在顾客心目中产生了巨大的信任危机。
　　二、市场经济条件下提升房地产估价机构竞争力的建议与对策
　　1、加强政企合作，培育估价机构的竞争力
　　政府和企业由于其业务的海量性、重复性及价值重大等特点，对于估价机构来说将是不可多得的客户，与其保持长期稳定的合作将有利于企业的长期发展。与政府或企业建立长期稳定合作关系，企业本身客户关系管理和公关能力将尤为重要，但是任何一家房地产估价机构都要意识到更重要的将是企业本身的良好服务，对于客户来说，只有估价咨询报告能给政府和企业决策带来价值或者降低成本时，这种合作关系才能长期和稳定。同时在估价咨询过程中，不同的客户群体由于其估价咨询目的不同，也将有着不同的需求，在实际的估价咨询过程中应结合顾客实际背景，秉着客观真实地，为其提供客观公正的估价咨询报告。另一方面与政府企业合作，亦可以从前期工作研究着手，做政府和企业的前期决策智囊团。在现阶段，我国估价机构对市场研究与对政府和企业作出前期研究的较少，通过加强前期研究，为政府和企业提供特色服务与其它企业形成差异化将有利于培育估价机构的竞争力。
　　2、提高房地产估价机构知识管理的能力
　　知识管理（KM）其实在很大程度上反映了一个 企业文化和人员心态的问题。在很多机构，常见的现象是：项目大多单打独斗，项目经理之间很少交流，项目完成（文件归档）则止，缺乏后续的总结与分享；接到新的项目之后，往往又是从头做起，较少参考以前项目的经验，特别是他人完成项目的经验；机构完成的项目和积累的资料越来越多，但在需要参考以前项目的经验及相关资料时，查找上反而出现诸多的困难和不便；同类项目报告的质量水平易出现波动和反复；等等。
　　这种现象暴露的问题是，机构在知识管理方面认识不足，缺乏相关机制，估价师也缺少这方面的动力；由此造成个人知识未能有效转化为组织知识，经验和技能散落在各个项目经理的头脑中，项目资料堆在文件柜里，知识传递在很大程度上也是通过“人员传帮带”的传统方式来进行。KM就是要把公司的知识财富管理起来，更深层的用意则是建立一种积极、开放的企业文化。只有在一个愿意分享知识、互相交流经验的学习型组织里，专业优势才能最大限度地转化为企业的竞争力。
　　3、调整市场房地产估价机构业务结构，实现多元化经营
　　房地产估价机构作为自主经营、自负盈亏的经济组织，实现多元化发展，不仅是社会经济发展的需要，也是估价机构发展的内在要求，有助于估价机构的持续发展。
　　房地产估价是房地产产业链条的一环，也是技术性很强的行业，它所要求的专业技能，不仅能为房地产估价服务，还可以涵盖更多与房地产相关的层面。房地产估价师的工作性质使其具备了T型知识结构，看问题具有综合性、前瞻性，因此，以高素质估价师为主体的估价机构可以承担政府和企业的长期投资顾问工作。作为专业人士，房地产估价师有能力也有责任涉足房地产市场的调查分析、投资评价、开发项目的策划、投资代理、置业顾问等多个领域。同时，客户期望在估价过程中对其经济行为或经营方案的可行性和绩效作出科学的运筹和谋划，并提供估价业务外的配套服务。而这点正是不同估价机构实力差距的焦点，实行估价、咨询、服务三位一体，拓展配套功能，使咨询和服务作为支撑房地产估价业务的基础。
　　房地产估价机构实施多元化经营应注意要确保主营业务。主营业务充分发展是机构获得稳定利润、实现生存及多元化发展的基本前提。因此，估价机构在实行多元化发展战略时，应充分分析本机构的现实条件，量力而行，稳扎稳打，以防止资源分配失衡，防止既没有发展好新开辟业务，又失去了主营业务的竞争力，从而导致估价机构陷入困境。
　　4、加强房地产估价机构的品牌塑造
　　品牌是房地产估价机构多层面因素的集成，是估价机构综合实力的象征。由于房地产估价具有很强的专业性，客户为了减少不确定性，通过寻求估价和服务质量的标志或证据，根据估价人员、设施、传播资料、价格等，作出估价和服务质量的判断。而这种标志和证据是对估价机构人员素质、评估质量和服务环境优劣的评价。塑造估价机构的品牌需要一个长期的市场运作过程，需要估价机构长期的不懈努力，需要不断的沉淀和积累。主要表现为房地产估价专业人员依靠专业知识和对信息的掌握与分析来提高估价及服务的质量，而这些知识和信息的时效性相当强，具有可变性和易消失性的特征，这就对房地产估价人员和机构提出了更高的要求。具体地说就是要求从业人员素质高、知识更新快；要求机构中的人员具有良好的互补性，能够应用现代信息技术筛选整合市场信息。
　　5、树立合理的利润观和社会责任观，促进房地产估价健康发展
　　一个房地产估价企业能否真正能得到顾客的认可，建立显赫的、长期的声誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括：为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。在这方面，国内最知名的房地产企业─“深圳万科”是一个典范。当许多房地产企业热衷于在城中心的黄金地块进行房地产开发获取较高利润时，万科公司多半选择了地价适中的城乡结合部，在荒地上建立了中国最优秀的住宅小区；当许多房地产企业可获得50%、100%甚至100%以上的利润时，地产领袖万科集团却提出一句著名的口号─“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”原则虽然有规避风险方面的考虑，但它与深具人文关怀的合理利润观是内在契合的。“万科”在中国地产界的巨大声誉，某种程度上与其优秀的社会责任观有关。
　　三、结语
　　市场经济条件下为了推动我国房地产评估业的长远发展，使之以更新的姿态积极参与国际竞争，必须明确目标、统筹安排制定出我国房地产评估业发展的长远规划。加快培育评估市场主体，逐步建立一个市场主体多元化、地区分布合理、以国内房地产评估事务所为主导的具有局部开放性的评估市场体系；坚持全面开放政策，积极与国际惯例接轨，鼓励国内房地产评估机构走出国门，积极参与国际竞争；在房地产评估机构的发展上，努力培养一批上规模、上水平、上档次、能与当今各大国际评估公司竞争的房地产评估机构，进一步提高房地产估价机构的竞争力。
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