关于房地产调控相关环节的建议

摘　要：文章针对我国房地产业调控中征地转让环节、房地产开发销售环节、税收环节存在的问题进行了阐述，并针对问题部分提出宏观调控方面的合理化建议。

关键词：房地产，房地产调控，政策建议
一、引言
　　房地产业调控是指以国家为主体，从经济运行全局出发，运用各种经济手段，对房地产业的总量和结构进行的管理、调节和控制。实现商品房总供给和总需求以及供求结构的基本平衡，是房地产业调控的基本内涵。现阶段我国房地产业发展中存在着投资规模过大、房价上涨过快、供给结构不合理、市场秩序混乱等突出问题，因此，国家有必要采取一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、调整土地供应和住房供给结构等政策，遏制房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快的局面，引导房地产市场健康、平稳发展。
　　房地产业调控有利于房地产业的健康发展，能够保证房地产经济持续稳定增长，协调与国民经济其他部门的比例发展，避免发生大起大落。虽然我国房地产业调控已取得了显著的成效，但是目前房地产业调控仍存在许多问题，为更好地实现供需及结构的基本平衡，我们对如下环节的房地产调控提出建议：
二、征地转让环节
　　土地征用、转让市场化，政府通过间接方式控制土地出让数量，以使有实力房地产开发企业成为房地产市场主体。由于土地国有化的情况存在，我国城市化进程中的土地征用环节必须要政府职能部门介入。国家在这中间处于一个“中间”的位置，从中为社会主义现代化建设谋取暴利。这是政府职能的严重扭曲，在具有完善市场机制的国家，政府在土地交易中应处于交易规则制定者和宏观经济规划者的位置，适当的时候通过税收等手段对市场进行调控。这样不涉及或较少涉及地方政府职能部门的利益，避免政府贪污腐败现象的出现。即便由于政治、历史等原因我国政府无法在土地交易过程中完全脱离，也应当改变征地、转让过程中政府的位置。因此，我国政府应当：第一，建立更加有效的土地管理评估体系。在土地产权部分私有化的发达国家，土地价格的评估体系常常分为两部分：一部分为政府的土地估价人员；另一部分为私人评估机构。这种制度安排一方面可以避免政府工作人员工作失误所产生的误差，另一方面，则可以对政府的征地等行为进行有效的监督。第二，将征地、转让环节农民、政府、开发商三方博弈的情况转变为农民、开发商间的博弈，政府处于平衡二者关系的位置，真正使土地征地、转让环节市场化，在政府的控制范围内运用“看不见的手”解决诸多矛盾。这样不仅简化行政手续也可以通过市场手段控制房地产价格。
　　取消协议出让土地方式，还市场一个公平的环境以平抑房价。价格双轨制是我国市场经济改革进程中的垢病，这种对社会资源分配的严重不公会成为经济发展的巨大障碍。只要市场中存在两种不同的价格，处于自身利益的考虑买方一定会选择价低者，即便价低者由于需要特殊的手续和多种政策约束而不得不使买方付出一定的寻租成本。这便是价格双轨制导致市场发育畸形的根本原因。
　　价格双轨制虽然在我国产品市场中己经消失，但这一情况在土地转让市场中仍大量存在。国家并非对这一现象熟视无睹，类似于2004年的831土地大限的颁布都是针对这一现象而出台的政策。但是，导致这一问题的根源问题并未解决，同样的商品只要在市场上存在两种价格，“理性人”追求低价的动力就不会消失，运用各种方式找到政策漏洞的人也就一定会出现。没有完美的市场，更不会有完美的政策，只有在全国范围内取消协议出让土地方式，才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目，可以在拍卖或招标过程中通过降低起拍价格、提供适当的税收政策优惠等方式给与一定补贴，尽量避免非公开的土地转让方式。
三、房地产开发销售环节
　　简化行政审批环节，提高行政效率，以降低交易成本。政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管，是计划经济时期政府对企业的“父子”情结在市场经济中的一种体现。审批中的大部分环节完全可以通过市场来加以检验。政府需要做的是：在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查；建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且，严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间，超过可以提出申诉索取赔偿。
　　促进建立良好的房地产信息共享体系，可以完善房地产市场、提高政府行政管理效率。我国房地产市场发展不完善、房价过高、审批繁琐等问题的根源，都与信息体系不够完善有着或多或少的关系。
　　(l)完善房地产信息体系可以避免房产开发档次与消费需求能力偏离。目前，我国局部地区房地产价格偏高的原因之一是房地产开发商为追求高额利润，都将开发项目定位为高档商品房或高级商业楼盘。导致存在大量房屋空置的情况下，很多消费者却在抱怨买不到合适住房，从而给市场一个供不应求的假象。究其原因，是房地产开发商盲目追求利润与信息收集不完全共同作用的结果。经济适用房是为解决这一问题而出台的政策，政府希望通过经济适用房的建设平衡市场中高档住房过多，针对中低收入阶层的普通住房严重短缺问题。但由于施行初期政策本身的缺陷，导致大量“高端”经济适用房进入市场，对商品房市场的需求造成了一定冲击。如果能够建立完善的房地产信息共享体系，房地产商可以在付出很低的成本的条件下了解市场行情，并根据自身特点建设符合消费者需要的楼盘，便可以避免这一情况的出现。
　　(2)加快房地产中介机构的发展速度。基于部分房地产商无视信誉的牟利行为，我国住房消费者不得不花费大量的信息成本来获得自己欲购房产的真实情况。完善的房地产中介体系不仅可以用较低的社会成本解决这一问题，还可以加强二手房市场的交易动力，进一步缓解房价上涨。
　　(3)建立完整的信息系统可简化行政审批程序。政府对房地产建设实施如此严格审批制度的原因之一是防止部分缺乏信誉的房地产商对社会资源造成浪费。完善的信息管理系统可以在很大程度上避免这一情况的发生，而且使政府对房地产企业的市场化监管更易于实施。
　　(4)强制建立信息披露制度，以节省房地产交易环节的信息成本。我国房地产市场中，部分开发商(卖方)出于自身利益而利用信息优势损害消费者(卖方)的行为所损害的已不是单个 开发商的信誉，而是导致了整个房地产行业的信誉危机，这种情况如果不能够尽快扭转，势必影响房地产业的发展。因此，我国应当建立一套完整的房地产评估标准，其中包括房屋的质量、物业、售后服务的内容等，通过专业评估机构来监督房地产开发商损害行业信誉的行为。政府应当在法律条文或行业规范中明确而详细的规定，开发商(卖方)必需在房地产销售时所披露的关于所售房产的详细信息，并且将房地产销售合同按照不同的情况规范化，以降低全社会房地产交易的信息成本。
四、税收环节
　　我国房地产税收机制的基本特点是：第一，税收项目繁多，不利于有效管理；第二，房地产交易阶段税负过重，保有阶段税负过轻。因此，应当简化税收机制，节约交易成本。此外，减少房地产交易阶段税负，促进房地产交易市场的发展；增加房地产保有阶段的税收，不但可以保持甚至增加房地产税收在财政收入的比重还将有力控制房地产投机者的投机行为。房地产泡沫的形成通常是投机造成的，而利率一向是投机者最为敏感的金融信号，中央及各商业银行如果能够适当的利用这一信号对房地产投资行为进行遏制，将是有效的调控手段。
五、小结
　　房地产业调控有利于房地产业的健康发展，房地产业的健康发展离不开房地产业调控。为了提高房地产业调控效果，政府在制定和实施房地产业调控政策时，要考虑政策对相关利益集团的影响，在各个环节做好协调工作，共同落实房地产业调控政策。

参考文献：
[1]陈蕾，当前房地产宏观调控政策的特点及政策效应思考，中国城市经济，2005
[2]袁春兰，宏观调控政策对房价的影响，宁夏大学学报，2006
[3]肖元真、龚辉、朱少麟、潘国祯，新一轮房地产宏观调控的主要措施和市场走势，中国住房设施，2006