当前环境下如何增加我国居民住房消费

摘　要：由美国暴发的次贷危机引起了全球性的金融危机，我国经济也受到了很大影响，我国经济的支柱产业——房地产业也由高度繁荣迅速转入低迷，消费者纷纷持币观望，成交量持续萎缩，本文对增加居民住房消费的政策措施提出若干建议，并简单加以分析。

关键词：增加 住房消费 政策措施
　　次贷危机爆发以来，对我国产生了广泛而深远的影响。具体表现为成交量的急剧下滑和房价的下跌。据国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%；销售额17950亿元，同比下降17.4%。截至2008年10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。与此相对应，消费者的购房意愿急剧下降，持币观望成为普遍心态。中国人民银行2008年11月18日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民人数仅占13.3%，为1999年以来的新低。 在当前房地产市场持续低迷的情况下，如何促进居民住房消费，使我国房地产业走出低谷呢？
　　一、政府采取多种政策措施调控房价和房地产供需关系。房市持续低度迷的原因,一方面受累于国际金融危机另一方面主要是因为中国房地产市场本身存在泡沫，导致房价过高超出了大多数普通居民家庭的承受能力，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭的调查数据指出：2008年样本城市的家底平均月收入6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到惊人的75%，房价下降42%才能使月供收入比降至40%；即使对中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入9311元，其家庭月供收入比也高达54%，房价需下降19%才能使月供收入比降到降至40%。一方面大量的商品房空置而另一方面大量中低收入家庭购买住房的需求却因房价过高而无法释放，只有采取措施促进经济增长,增加居民收入,提高居民消费能力,同时将房屋价格降到普通居民可承受的范围之内，以增加房地产的有效需求，这些措施包括：抑制房地产投机炒作，政府降低土地出让价格，基础设施配套费等相关税费，并通过抑制物价过快上涨，降低钢材、水泥等的价格，从而降低开发成本，同时将开发商的利润限制在合理范围内，以降低房屋销售价格,刺激住房消费。
　　二、采取相应的金融政策促进住房消费。利率政策是中央银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。目前购房者的资金绝大部分还是依赖于银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。首先，对于购房者来说，利率降低之后，购房者的还贷数额肯定会有所减少，每月少支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是减少了不小的压力。对购房消费的家庭来说，原来要买90平方米的房子，现在就会考虑买100平方米的房子，原来准备贷款20万，现在会考虑贷款30万了。另一方面，对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会减轻其还贷压力。从长远来看，购房者的购买能力增强，势必会对房地产市场产生积极的影响。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。因此政府可通过降低首期支付比例，以降低居民购房门槛，刺激新的购房需求；降低房屋贷款利率以及增加个人信贷规模等多种手段，降低居民的购房成本，提高他们的购买能力，2008年以来政府连续5次降息，又将首付比例由30%调整为20%，各商业银行在国家规定利率基础上，制定近一步的利率优惠政策，通过宽松的金融货币政策，鼓励居民购房，使更多的投资者选择房地产投资，从而刺激房地产价格上升，增加需求来调整下跌过快的房价，使我国的经济发展能保持正常的增长速度。
　　三、采取相应的税收政策促进住房消费。包括契税、土地增值税、营业税、印花税等在内的税收政策对房价会产生很大影响。财政部、国家税务总局下发通知，从2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免收印花税，对个人销售住房暂免收土地增值税。国务院为进一步鼓励普通商品住房消费进一步规定：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”普通住房契税、印花税、住房转让环节营业税等税率的降低，都会降低消费者的购房成本，在一定程度上增加了房地产的需求量，各地地方政府也纷纷出台提高非普通住房的标准等优惠政策，以鼓励居民购买住房，活跃房地产二三级市场。
　　四、改变消费者心理预期，重新树立消费者信心。在影响房价的众多因素中，有一个重要因素不可忽视，那就是消费者的市场预期，购置房地产时，消费者除了考虑自己的购房需求和购买能力外，还会对未来房价的走势做出判断，形成对未来的预期，少数需求者的选择不会影响到房价，但当大多数人对未来房价走势的预期相同，形成一致的市场预期，则他们会做出相同的选择，就会显著放大或缩小市场需求，从而导致房价的上涨和下跌。去年以来房价持续走低，一些专家和媒体认为房价还未触底，还有进一步走低的趋势，而消费者都存在一种“买涨不买跌”的心理态势，于是纷纷持币观望，造成需求进一步减少，房价的进一步回落，从而形成了一个恶性循环体系。要改变这种状况，就需要政府采取措施稳定房价，提高房地产市场的活跃性，进而改变消费者的市场预期，从而改变当前房地产市场低迷的状况。
参考文献：
[1] 吴晨晨．低迷房市中政府与市场的关系．中国房地产2009.3
[2] 姜玉砚，段燕临．影响房地产价格的四大因素．中国房地产2009.4