房地产政策调控对楼市的影响分析

摘　要：本文以“新国五条”为契机，解读了新政对房地产行业参与者，包括消费者和开发商的具体调控手段，从供给和需求出发，主要从信贷规模的变化入手分析了新政调控手段对开放商和消费者的影响，总结了当今房价的运行状态并对未来房价的发展趋势作出预测，最后，针对以上出现的一些问题，分析了解决问题的方法，为企业和政府提出了一些建议。

关键词：新政 信贷规模 房价 建议
　　近几年来，随着房价不断快速增长，房价成了大街小巷人们闲聊的话题。而作为国民经济中的支柱产业，房地产业持续健康稳定的发展同整个社会经济的发展密切相关，基于此，政府出台了一系列的房产调控政策，特别是10年4月，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为史上最严厉的房地产调控，但经短暂的市场调整后，从7月楼市就逐步回暖，9月房价的继续攀升意味着政策调控又一次面临失败，于是，国务院在又发布了“新国五条”，进行了今年房地产市场的第二次调控。在新政的影响下，房地产市场将会有怎样的走势？我想这是一个值得探讨的问题。
一、新政对房地产行业的具体调控手段。
　　新政主要是从两方面对房地产行业的进行了调控：
　　首先，对消费者来说，第一，新政通过限购的方式抑制了消费者对住房的需求。新政规定，加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，房价过高，上涨过快，供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。第二、新政实行差别化的信贷政策来控制消费者的需求。新政规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。第三、新政加快推进房产税改革试点，但鉴于全国推行难度较大，试点只是从个别城市开始。
　　其次，对开发商来说，第一、新政加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。第二、新政限制房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法行为。第三、中国人民银行上调贷款基准利率，减少银行贷款数额，限制了开发商的资金来源。
二、新政调控对房地产行业的影响。
　　从9月份新政实施以来，新政抑制了房地产价格过快增长，抑制了投机需求，全国楼市降温比较明显。在经济学中，我们知道，价格是由供给和需求决定的，供过于求，价格就下跌，供不应求，价格就上涨。新政调控对房地产行业的影响，也可以分为供给和需求两方面的影响。
　　在供给方面，主要是针对开发商而言，由上述调控手段可以看出，主要是信贷规模，土地供应和税收三方面在起着作用，其中信贷规模的杀伤力最大，直接决定着房地产企业的存亡，下面我就主要从信贷规模分析其对房地产企业的影响。
　　首先，信贷规模减小是房地产开发企业对外融资难度大。在08年，为了应对金融危机，我国实施适度宽松的货币政策，信贷规模显著增长，所以即使在金融危机时，中国的房地产价格仍大幅度的上涨。而现在，政府为了打压房价，减少了信贷规模，而房地产开发经营绝大部分依靠银行贷款来进行，信贷规模减小意味着房地产开发企业对外融资难度加大，从而企业出现存货多，资金周转紧张的现象，开发商没有了资金的支持，则开发商是房价的主动定价者，买房者是价格的被动接受者这一身份就会互换，开发商要想获得资金来源，就不得不对房屋进行大幅度降价促销行为，所以，紧缩的信贷政策可以抑制开发商捂盘惜售的行为。
　　其次，信贷规模的减小可以打压房地产商的囤积土地行为。我们知道，开发商有了资金额支持，在楼价上涨的刺激下就会引发囤地行为，造成房地产开发企业土地闲置，从而哄抬房价。而信贷规模的减少，使得房地产商没有足够的资金来囤积土地，从而缓解因土地闲置而引起的楼市供求矛盾。
　　在需求方面，政策主要是通过限购和提高首付比例和提高贷款利率来控制消费者的需求，打压投机需求。我们曾调查过济南购房者的住房需求，调查显示消费者的购房需求主要分为三类，第一类是首次购房需求，第二类是改善型住房需求，第三类是投资购房需求。我认为政策对投资购房打压力度非常到位，因为现实生活中的那些炒房团，他们手中的闲置资金往往是有限的，政策一方面对其要求限购减少他们的购房数量，另一方提高首付比例和贷款利率使得炒房团手中的资金无法负担高昂的首付，很好的抑制了炒房团的投机需求。但是，对于首次购房和改善性住房的消费群体来说，提高首付比例和增加贷款利率，使一些本就无法负担高额房价的消费群体（特别是刚大学毕业的年轻人）更加对住房望尘莫及。因此，我觉得政策应该要区分首次购房和改善性住房需求和投机需求，加大投机需求的门槛，降低首次购房和改善性住房需求的门槛，使得房地产企业去投资化，真正归属住房属性。
　　从以上的分析可以看出，政策通过信贷规模的减小控制的房地产企业的资金来源，抑制了房地产企业囤积土地的行为，通过限购和提高首付比例以及加大贷款利率来降低消费者的需求，从而很好的抑制了房价过快增长，从短期来看，新政对房地产市场产生了积极的影响，很多人对房价也表现的比较乐观，认为房价会跌。那么房价真的会跌吗？我并不这样认为。
　　首先，中国楼市仍然存在着巨大的刚性需求，一方面，未来二十年我国正处于青壮年人口增加的高峰期，有大量的消费群体需要住房，而受中国传统思想的影响，人们不愿意租房，认为家是心灵的港湾，只有把住房买下，那才真正算是自己的房屋，尽管现在政策规定房屋的使用权只有70年，另一方面，随着人们生活水平越来越富裕，需求层次也会相应提高，很多人必然会对现已有住房感到不满足，寻求更好的居住环境，这都是房地产市场的发展有了很好的保证。
　　其次，房地产行业涉及的利益相关方非常多，包括开发商、政府、金融机构、消费者等等。我们知道，近几年来，政府财政很大一部分的收入都来源于出让土地，银行等金融机构也有一部分收入与房地产开发紧密相关，房地产的兴盛涉及到很多领域的收入，或许房 地产商依旧在严厉的政策下坚挺着的时候，别的一些部门和行业早就已经叫苦不迭了。
　　最后，现在很多的消费群体花了很高的价格购置住房，他们把不光了自己所有的积蓄，还依靠父母打拼大半辈子的存款，付清了住房的首付，假设一套住房100万，他们付了30万首付，其余70万按揭贷款，那么如果现在房价大幅度降至65万，那么他们肯定不会再愿意继续还贷了，宁愿不要原来购置的住房，这样银行就会拥有很多限制住房，房价会进一步下跌，最终会引发金融危机，导致社会不稳定。
　　综上所述，我认为，新政的调控使房价降温只是短暂的，从长远来看，信贷政策应该会逐渐放宽，房价正如国务院下发通知说明那样，会平稳缓慢的增长。
三、新政下对房地产企业的建议。
　　对房地产企业的利润率影响，影响程度从高至低依次为：政治，政策，商业模式和管理。因此，我认为，在新的房地产调控政策下，房地产商应该从上方面来考虑。
　　（1）、国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，国家的政策对房地产市场的影响尤为重要。因此，房地产上在投资决策进行可行性分析时，就应该从宏观政策把握，考虑到政策的变化，以便在今后遇到问题时，可以及时的找到解决策略。
　　（2）、在新政下，房地产企业可以尝试改变开发策略和产品结构。在新政出台之前，因为小户型住房便宜并且首付低，所以销量很好，但新政出台后，受限购政策影响，经济型两室和适用性三室房屋更受消费者的欢迎，因为这样的户型可以满足中低端消费者一次性到位需求。因此，房地产企业可以适当控制小户型数量，增大两室或三世房屋的数量。
　　（3）、在房地产开发中，范围是一定的，质量，成本和进度是三个关联的量，那么想要在不影响质量的情况下降低成本就只能依靠有效的管理。因此房地产企业要充分发挥项目经理人的作用，依靠现代化，借助电脑智能化软件，像是现在在国外已经投入运营的BIM软件，来提高工作效率，降低成本。
【参考文献】
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2、王鹏;我国土地价格的形成机理及其与房地产价格的关联性研究[D];吉林大学;2010年
3、尹中立；从金融角度看房地产宏观调控政策--《中国金融》2010年24期