我国房地产价格指数探讨

摘　要：本文就我国房地产价格指数编制进行了探讨。分析了我国目前房地产价格指数存在指标不完善，未能消除异质性，时间差较长等问题。认为在改进房地产价格指数编制时应当从数据选取、编制方法、模型选用等方面进行改进。

关键词：房地产 房价指数
　　房地产业的飞速发展，房价的不断抬升，使房地产成为全民关注的焦点。谈论房地产总离不开房价的绝对值和相对值。前者就是我们通常所说的交易价格，后者则是本文将探究的房地产价格指数。不论是开发商，老百姓，还是经济学家，都会关注房地产价格指数，研究房地产市场的趋势，来指导自己的投资行为。相对于一般商品或服务而言，房地产市场具有明显的特殊性，如交易分散、产品异质性显著，地区性差别明显。这使得房地产参与者用绝对价格难以把握市场走势和整体行情，而更多的需要借助各种房地产指标体系。因此，成熟、完善的房地产指标体系对于房地产市场健康平稳发展具有重要意义。
　　我国房地产指数虽然起步较晚，但也推出了一系列的指标从不同侧面反映了房地产市场的供需情况和市场走势。下表1就列出了常见的房地产市场指标。
表1                      常见的房地产市场指标

供给指标	需求指标	交易指标
存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值	国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人口数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数	销售量 出租量 吸纳量 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金

来源：刘洪玉、吴璟，《房地产信息与房地产价格指数细解》，
　　房地产价格指数描述房地产市场供需关系变化所引发的价格变化，是分析房地产市场的重要工具，使房地产市场的信息得到了最直观、最简明的反映。受到了人们的关注，成为最常用的房地产市场指标。
　　房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和程度的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。该指数又详细分为房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数三类。房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，包括商品房、公有房屋和私有房屋等各大类房屋的销售价格的变动情况。其优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构等因素影响之后，由供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。房屋租赁指以支付租金形式取得房屋使用权，它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业房租赁、厂房仓库租赁和旅馆饭店客房租赁五部分。房屋租赁价格指数是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数，是指房屋所有人出租房屋使用权所得的租金价格。土地交易价格是指房地产开发商或其他建筑单位在进行商品房开房之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易价格指数指房地产开发商或其他建筑单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。
　　由于房地产市场和房地产产品自身的特殊性，相应的房地产价格指数的质量也具有特定的要求，其中最重要的是价格指数应满足同质性要求。而房地产物业是典型的异质性产品。我们不可能找到两个完全相同的房屋。不同的物业，就会有不同的区位、环境、结构、配套、装修。特别是近年来，人们的住房需求不断提升，新建住宅的品质也在不断升高，越来越多不同样式的精装房相继推出，小区的环境功能也越来越多样，而这些都将反映在价格变化中，从而增加了价格指标的复杂性，也放大了住房市场中价格的真实上涨。而一些远郊房，促销房，则会拉低市场中的平均价格水平，由此可见，合理的房地产价格指数应当能够消除区位、品质等结构性波动的影响，即在同质性物业或近似物业的基础上，单纯考察供求变化等市场因素所带来的价格波动。除这些要求外，指数还应及时、透明、细分。只有达到这些，才能形成一套成熟有效的指数体系。
　　以“中房指数”为例，它虽然开创了中国大陆房地产价格指数编制的先例，但仍有许多值得商榷之处。我国房地产市场起步晚，发育不完善，房地产交易案例少、交易价格不公开、交易资料不全面，这些直接影响价格指数编制的因素都不准确。再加上编制理论的不完善和实际操作不规范等问题，造成了中房指数编制方法的缺陷和不足。如指数测算方法不完善，现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定的基期面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化而引起的指数变动，使指数变动完全表现为价格的变化。而现实应用的公式操作简便，实施费用降低，但是如果完全按照加权平均化的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化的因素。其次，样本数据缺乏代表性、时效性、连续性、真实性，样本是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先要保证足够的样本量、均匀的样本区域、及时更新等，而目前房地产指数的编制样本数据规模较小，样本区域类型不合理，从而使样本数据成为一个难题。再次，指数的应用也受到了限制，目前我国的各类房地产指数大多是月度、季度甚至年度的，并且公布的是上一期的，都是对历史的描述。开发商、投资者更关心市场未来的走势，这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。
　　所以要完善指标体系，首先要明白编制房地产价格指数的目的。指数是为了反映市场走势，通过指数来反映市场整体行情的变化，了解房地产市场发展变化的过程，然后预测未来的趋势，指导有关决策主体的行为，为经济分析提供依据。
　　数据的来源是编制成功的保证。根据国外经验，国外房价指数构造的常用数据来源主要有四个：估价数据、抵押贷款交易数据、代理商提供的数据和调查数据。对于估价数据，从世界范围看，最初获得交易和评估数据只能依靠手工记录，或者从不动产估价师协会出版物中间接提取数据。后来，一些协会提供机读的数据，再后来虽然出现了机读格式数据，但没有出现能和交易数据匹配的评估数据。一组匹配数据并不容易获得，不过此类数 据的滞后性一般来说非常短。另外，一组评估数据包含了许多信息，可以得到其临近地区特征的统一资料。
　　抵押贷款交易数据，最早使用它计算房价指数的是美国的联邦住宅抵押贷款公司。再后来，它与联邦抵押贷款协会一起开始探寻发展一个联合加权指数的可能性，之后达成协议建立基于两者的组合重复交易数据库。联合数据库能够提供更宽、更有地理代表性的房产分布。美国联邦住宅供给机构监察办公室决定建立起基于两家机构数据的房价指数，从而更有利于为企业建立基于风险的保证金标准。数据经过专业软件的处理，提高了匹配的成功率，并有助于重复交易结果数据库的质量管理。房地产代理商提供的数据，代理商拥有一个大型出售价格数据库，包括结构特征，购买者特征以及融资方式等详细的数据。
　　调查数据是对代表物业进行调查而得到的一种房产数据类型。调查项目包括居民的人口统计学特征、结构特征、所有者对于住房价值的估计以及历史交易价格。其优点在于易获取，观察到的数据是随时间和空间变化的，包含已交易的房价以及未交易的房价。但是样本容量考虑的调查数据只有在城市以及包含大城市的范围内构造。交易地产的样本量也相对较小，限制了该数据在构造交易房价指数中的应用，并且调查数据时间相对滞后。相对而言，国家统计局掌握的房地产公司报表较为全面，但在准确性、及时性、细致性方面有所欠缺。但各地房地产主管部门在掌握房地产交易数据方面具有优势，特别是各地房地产交易预告登记和网上交易平台的推广。房地产主管部门掌握的房地产交易信息数据库在完整性、准确性和及时性方面已经有了较大提高，是目前编制房地产价格指数质量最高的数据来源。
　　价格指数的编制方法。目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，编制方法也不相同，主要的有如下方法。重复交易法，是根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。该方法的优点是基于同一个房地产价格的变化，在剔除标的物折旧的影响后，可以满足房地产价格“同质性”的需要。特征价格法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异，如果将影响因素分解，求出各因素隐含的价格，控制房屋的特征数量，拆离品质因素，反映纯粹价格变化。中位数价格法，是选取房地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产价格易受极端值影响，而中位数能反映市场价格的集中趋势，代表性比较强。成本投入法，是根据各项投入成本的变化情况，用平均法来计算房地产价格指数，是早期价格指数编制的重要方法。混合模型法，混合特征价格模型与重复售出模型结合，并利用广义最小二乘法分析随机误差变量方差，克服了单一模型的缺陷，此模型后来又得到了最大似然估计法的改进。
　　在编制我国房地产指数应该选用那种方法呢？某方法能更好地为我们的目的服务，能带来更好的结果，操作起来更方便，实施成本更低廉，我们就应该选择这种方法，或是综合几种方法共同编制。
　　要得出恰当的房地产指数体系，需做到如下几点。首先要先在全国范围内，推广实施一套统一的、权威的房地产指数体系。现在的各类房地产价格指数在构成、来源、编制方法是千差万别，综合比较分析意义不大，难以发挥其指导预测作用。其次，数据来源的选择上应分门别类。上文所述的房地产主管当局的数据系统是个不错的数据源。投入成本低并能充分发挥网络优势，健全了房地产信息系统。再次，解决房地产指数同质性问题。特征价格法与重复交易法相结合使用，再考虑加权平均法。将城市房地产市场分区分类，按每一物业类别将城市区域划为小的片区。划分的原则就是保证每个片区在环境品质等方面大体的相同。再按物业的用途分类，分成商业、住宅、办公等。根据抽样原理确定每个区样本数目，以及各区类抽样物业类型。在保证同质可比性基础上，就可以采用加权的方法合成综合指数。在权重的选择上也要慎重，综合成交面积和金额的问题，还要定期作出调整，以保证权重的有效性。由现在的非同质问题逐步向同质方法过渡，实现价格指数科学性与实用性的结合。
　　随着全球房地产市场的蓬勃发展，房地产研究正在国际舞台上占据日益重要的地位。无论是对投资商、开发商，还是普通的人民大众、房地产的研究人员以及金融机构，房价的准确度量都是至关重要的研究内容，有直接的指导意义。房价指数在微观方面帮助我们投资决策，在宏观方面判断政策趋势，只有良好的指数体系才能帮助我们做出科学合理的论断。
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