“房地产热”中利益主体的理性选择分析

摘　要：2007年后，房地产业得到了空前的发展，并逐渐成为重要支柱产业之一。地方政府、开发商、购房者以及商业银行掀起了一股炒房热潮，在金融危机时下，房地产热仍无降温之势，这与各利益主体的理性选择密切相关。

关键词：理性选择；房地产热；利益主体
　　一、房地产的发展与“房地产热”兴起
　　房地产业发端于沿海城市，1992年，邓小平南巡讲话后，各地资金大量涌入广东等沿海城市形成“泡沫经济”。???1993年，国务院紧缩银根，进行宏观调控，使房地产业得到一定程度的抑制。至1998年国家停止福利分房，房地产业的热潮才再度被掀起，2000年下半年起在西部大开发的推进下，各地房地产业空前繁荣起来，2003年中国房地产进入调控期。???2007年底，中国70个大中城市房屋售价同比上涨达到10.5%，多年来房价上涨幅度首破两位数记录。一个不争的事实是，政府压制不住房价的上涨，并且由高房价引起的社会不满及潜藏的危机已经逐渐影响到经济的健康发展和社会稳定。为此，笔者将从社会学角度来对房地产热中各利益主体的理性选择行为进行分析。
　　二、“房地产热”中多利益主体的理性角逐
　　1、地方政府追求政绩的理性选择，房地产的发展带动了地方经济的快速发展，个别地方的土地收入甚至占到了地方收入的30%???，各级政府从土地转让中获得了巨大的收益，采用“圈地”、“炒地”、“造势”，使得“房地产热”愈演愈烈。
　　2、房地产开发商无疑是这股热潮中最大的获益者，这一点从每年的各种财富评比中房地产商所占比重便可知，房子的预期强需求和垄断特性，使得理性房地产开发商为赚取利润而“给房地产添油加柴”。
　　3、购房者对自身经济利益的理性盘算，置房多套，导致不理性投资和投机行为的增加，加速了房价上扬势头。
　　此外，还有两头兼利的商业银行为“房地产热”推波助澜。
　　三、房地产热利益主体的理性选择分析
　　1、地方政府为“房地产热”铺好温床
　　政府对房地产业发展的影响是多方面且复杂的，其具体行政行为是多样化的。在地方政府作用于房地产行业的具体行为中，最为显著的莫过于地方政府为实现自身利益最大化的需要而选择的各种经济理性行为。
　　作为理性的地方政府热衷的行为必然取决于政府的整体利益——政绩。每一届地方政府的政绩是什么？这一点，从现行的人事考核机制上不难看出，是快速增长的GDP，是完备的机场、铁路、高速公路等公共设施，是建设有高档写字楼和住宅小区的现代化城市等，后者需要资金支持，前者需要创造。
　　因此寻找能快速升值的财源成为地方政府最为迫切的任务，一方面，房地产也能为地方政府创造大量的税收；另一方面，房地产业能给地方政府带来客观的出让土地收益。???在利益的驱使下，“圈地”、“炒地”、“造市”便成了理性的地方政府的重要工作。
　　房地产行业本身是以城市建设与改造的名义发展起来的，但在政绩利益驱使下，这一目标被异化，政府政绩要上升、城市化进程要提速，城市规划要更新、老城区拆迁势在必行。理性的地方政府征地、炒地、造市，为“房地产热”铺好了温床。
　　2、开发商制造“房地产热”
　　“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”作为理性的经济人，房地产开发商在投资过程中主要考虑的是成本、数量和价格。建房一般是既定的，而且通常到最后是可以直接转嫁给消费者的。关键点就在售量和售价上，量、价均与市场预期有关：房价稳定，实际收入等于预期收入；房价上涨，量不变或增加，获取额外利润；房价下跌，量不变，开发商亏损。因此开发商会给消费者创造房价在未来仍上涨的预期，多年房价居高不下也与这种心理预期有关。同时，房地产市场还属于买方市场，消费者处于劣势，获取的信息不完整，在销售房过程中，房地产商会采用各种方式制造房价仍有涨势的假象，给消费者制造买房的压力和动力。
　　房地产市场的不确定性，高风险性（高投入高回报），开放商的高风险预期性，房地产业的快速变现、快速增值性，这些都将促使理性的房地产商采取各种手段，如“寻租”“销控”等追逐高额的利益，制造房地产热。
　　3、购房者“捧热”房地产
　　有供给无需求也就不成为“热”，因此“房地产热”的产生必定是有一个巨大的需求市场在推动。对房子的需求可以分为两种：自住房和投资、投机。前一种是自然效用，后两种需求则是“房地产热”产生的原因之一。
　　城市化进程蕴藏着几亿人需要改善住房的需求——普遍看涨的预期；银行储蓄利率低、投资渠道少、可投资金融产品少、股市不景气，房地产行业快速发展——大量的民间资本涌入。???当投机需求成为支撑房地产发展的主要动因时，真正的需房者便表现出“买涨不买跌”的消费行为。投资的目的一旦实现，便会迅速转化为供给，导致市场供给迅速增加，紧接着成为群体性的投机行为，更多的投机需求造就了总需求的虚高，“房地产热”由此便产生了。
　　造成“房地产”热度居高不下，还在于居民收入分配差距的扩大和房子作为一种社会地位的象征作用。高收入者收入增长快，买房置业或炫富心理的作用下，便会“非理性”的抢购房子，造成空置面积居高不下，而低收入购房者则沦为“房奴”。因此，“房地产热”中的住房供给实际是一种畸形的需求。
　　千百年来，关于土地的文章做不完，关于土地的买卖也做不完。如果“房地产热”的相关利益主体仍坚持自己的利益，那么房地产市场仍旧是一个单向的少数人受益、少数组织受益的市场，不公平始终是要解决的，否则要影响到整个经济的持续健康发展和社会的稳定，造成与之相关的社会“病症”的爆发，这是必然的。
　　
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