房价涨幅背后的思考

摘　要：房价的疯涨对我国国民经济的各个环节造成严重负面影响，甚至是破坏了我国国民经济发展的良好秩序，已经严重影响了我国国民经济的正常发展和我国国民经济发展方式的转型。房价上涨的背后究竟是什么，值得我们思考。

关键词：
　　近年来，我国各地城市的房价呈现出普遍且持续快速上涨的势头，特别是一线城市和大部分二、三线城市房价疯涨。一边是大量的老百姓在高房价压迫下面临“买不起房”的困境，另一边以“炒房团”为代表的投机者不断推高房价并造成大量房屋空置，浪费了大量的社会资源，扭曲了房屋的市场供求关系。在“房价永远上涨”的神话深入民心之际，“全民炒房”已经成为中国楼市一幅独特的景象。
１、 单一的供给
　　1998年国家取消福利分房政策后，大部分企事业单位也随之停止福利房的建设，大量没房的城镇居民加入到购房大军中，大量的购房累积需求在后续的几年后短期内集中释放出来，造成了过去几年来楼市供不应求的局面，从而推动了房价的持续快速上涨。这是多年的住房需求积累造成的，也是我国所特有的一个历史原因，造成了房价阶的上涨。
２、 市场的垄断
　　我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求利润最大化。面对这种局面，作为弱势一方的购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。
３、 恶意的囤积
　　一直以来，对商品房涨价的一个说法是土地供应不足，国土部有一项统计数据，截至2010年5月底,全国共上报房地产违法违规用地3070宗,面积约18.84万亩。其中,闲置土地2815宗,面积16.95万亩。据说被查出来的数字只是冰山一角，不少开发商囤地不建，坐等土地升值，说明土地和楼市被遗漏的监管黑洞不知还有多少。正是这些黑洞的存在，才使各种腐败和投机炒作盛行，市场秩序混乱，房价居高不下。房价一直在上涨，有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发，而是等待土地升值后转手卖掉；或是围起开挖个坑等着房价上涨到自己满意的价格后再行开发；甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售，使有效的土地供给没有及时转化成有效的房屋供给。以上几种行为严重扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了健康可持续发展的市场环境，造成了房价的疯涨。
４、 宽松的货币
　　人民币不断升值导致出口产业利润率降低，为了保持经济继续稳定较快增长，我国政府实行了积极的财政政策和相对宽松的货币政策。大量社会资金在实体经济缺乏投资机会和房价永远上涨神话的刺激下涌向房地产，房价地价进入疯狂上涨阶段，房价泡沫迅速膨胀。这也造成了房价的疯涨。
５、高速的城市化
　　随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的客观原因
６、 刚性的需求
　　最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也包括以改善住房条件为目的购买的二套房。随着人们生活水平的提高，住房的刚性需求也越来越多。这也是造成房价疯涨的主要原因。
７、 投机的炒房
　　投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。
８、 过低的利率
　　多年来的农产品等物价上涨，正在不断加强老百姓的通胀预期。持续负利率诱发楼市升温，面对存款负利率，买房保值方面的需求不可避免。分期付款让很多一时无力购房者实现了有房的梦想，同时也给房地产开发商提供了操作房价的机会。不要看富人很多，但比起工薪价层来说，实在太少了，在每个城市购房的主要人群仍是普通工薪阶层。虽然常说供求关系决定市场价格，消费能力决定市场。但是由于银行的介入这种规律被打破，消费者的购买力被放大数倍，甚至是数十倍。房地产开发商不用担心购买者买不起房子，没钱可以贷款，由于银行分期付款政策的存在，几乎人人都可以买房，所以房地产开发商自然不会有任何后顾之忧，定价时，把购房者得数十年收入作为重要的定价参考因素，这样制定出的房价自然会远远高于建筑成本。
９、 专家的预测
　　媒体不时报道专家预测房屋涨价的新闻，提供片面信息，误导消费者。专家的预测结果对房价造成了一定影响，很多人相信专家这个金字招牌，担心日后房价升的更高，匆匆加入到购房队伍。大家都在抢购，地产商自然提高价格，最终房屋涨价的结果完全与专家的预测吻合。 有些所谓“专家”成了地产商的喉舌，在利益驱使之下，学术与科学的严谨都不再重要，出卖良心与灵魂成了必选题目，心甘情愿被商业利益所利用，其预测的结果成为地产商涨价的重要依据。也有些滥竽充数的专家，其预测行为仅仅是地产商炒做造势的伎俩。
１０、 土地的财政
　　土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。我国是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，据国务院发展研究中心的一份调研报土地财政告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。地方政府的财政收入之命脉在于土地出让收入，因为这种模式，推高了地价并造出了一个个地王，同时又反作用房价，形成新的房地产泡沫。远超出实体经济发展速度的房地产泡沫对整个中国的经济和金融都或将产生致命毒害。