基于楼市调控的房产税相关问题研究

摘　要：如何实现完善房产税是我们当今面临的问题之一。文章对运用房产税调控房价的影响分析进行探讨，并分析了房产税调控房地产市场的优势和有效发挥房产税调控作用的对策建议。

关键词：治理结构 内部控制
一、关于运用房产税调控房价的影响分析
1、房产税的定义及征收办法
　　房产税的征税对象是房屋，计税依据是房屋的计税余值或取得的租金收入，向产权所有人进行征收的一种税。1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：以房屋为征税对象，依照房产余值（依照房产原值一次减除10％-30％）计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。条例规定了五类房产免纳房产税，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税的征税范围只包括城镇的经营性房产，需要对经营性房产有一套明确的认定标准。目前部分地区对房产税进行了修改，财政部倾向对第三套或第三套以上的经营性房产进行征税。也有专家认为，应该按照房产面积或房产价值设定免税的基础，然后按照超出的房产面积或房产价值进行征税。
2、若对保有环节征收房产税将对房价产生的影响
　　房产税的开征会对房产需求产生影响。其中对消费性需求的影响如下：由于房产税的征税对象只是经营性房产，从静态角度看房产税的开征不会对消费性需求产生影响。但是居民解决住房问题不仅有购买房子的办法，还有租房的解决办法。因此，房产税的开征和变化会影响消费性的需求。开征房产税会使得持有投资性住房的成本增加，而且投资的回收期将延长。在持有投资性住房的期间会承担一定的财务和经济压力，导致投资性住房的风险和成本均在一定程度上增加。根据目前资产组合选择理论，一项资产相对于其他资产的预期回报率会影响人们对这项资产的需求量，相对于其他资产的风险也会影响人们对这项资产的需求量。当开征房产税，使得投资性住房相对于其他资产的风险增加且预期回报率减少，这样，投资者会减少对投资性房产的投资，而选择其他的投资方向和投资方式。
　　房产税的开征对房产市场供给的短期与长期影响。其中产生的短期效应如下：由于房地产的开发时间较长，在短期内实施修改后的房产税，难以对一手市场的房屋供给产生影响，也无法影响目前的房屋的产量。但如上所述，投资性住房相对于其他资产的风险增加且预期回报率减少，这样会导致投资从投资性房屋向其他投资方向和方式转移，部分投资者可能会将房屋出售，取得的资金向其他投资方向和方式转移，从而增加房屋的供给。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，实施修改后的房产税，持有闲置房屋的成本将会增加，投资性房屋的投资者为了转嫁税负，会将房屋进行出租，减少房屋的闲置时间，这样会使得整体房屋市场的供给增加，房屋租金会降低。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。其中对长期效应的影响如下：长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。房产商在进行房产开发时，将更多地从消费性房产的需求特征考虑，在商品房的档次、面积及功能方面更多地倾向大众消费者。
二、房产税调控房地产市场的优势分析
1、遏止房产投机效果明显，目标明确
　　目前的房产新政主要打击房产投机者，但是可能还是会“错伤”一些普通房产消费者。房产税只是针对经营性房产征收，不会“错伤”普通房产消费者，也不会加重消费性房产需求者的负担。
2、房产税有利于盘活闲置房产，提高资源利用率
　　房产税可以使得居民持有空置房产的成本上升，促使投资买房者可以将房产出租来减少空置的时间，达到转嫁税负的目的，这样会降低了房产的空置率，有效的盘活房子的资源，缓解房子的需求压力。
3、促进房产资源再分配，使房产回归居住本质
　　从长期方面来看，房产资源会受到房产税的影响进行重新分配，会从持有者结构向居住型结构发展，使得房子向本质方向倾斜。房产税使得社会资源进行重新分配，缩小两级分化。
4、改善房产供应结构
　　等住房需求回归后，房地产开发商会更多的思考普通住房消费者的要求，使房子在面积、档次等方面更加合理，完善目前的房子供给的情况。
三、有效发挥房产税调控作用的对策建议
1、税基和税率必须合理
　　合理确定税基和税率，可以有效的遏止市场上存在的房产投机现象，促进盘活闲置的房产。关于经营性房产的认定应该慎重考虑，从房产投机现象、促进盘活闲置的房产的调控目标来看，税基应按人均面积为基础。应该合理的制定税率，过低的税率达不到房产投机现象、促进盘活闲置的房产的调控目标，过高的税率容易导致欠税、偷税等现象。
2、必须将房产税的设计纳入整个税收体系中加以考虑。
　　国家财政政策其中的一部分是房产税。房产税的调整和改变对楼市调控的影响深远且广泛。房产税的变化会影响房产的投资领域、土地资源的保护和开发、房地产的市场规划，甚至会影响社会经济的整体发展。房产税在变化的基础上，必须保持一定的连续性、稳定性，否则会对整体经济的发展和我国土地资源的长期发展产生不利的影响。因此，在设计房产税，应该将其纳入国家整体税收体系中考虑。
3、做好开征前的准备与宣传工作。
　　由于房产税难以操作，征收的成本也较高，对开征房产税做好前期的准备工作（例如评估、确定产权）时保证房产税能良好实施不可缺少的。税务部应掌握好当前市场上充足的住房信息，这样才能保证实施房产税不会给以后带来大量的复议工作。这就涉及多部门的横向合作，国土、规划、住建、财政税收、银行等部门必须紧密合作，做好房产确权与登记工作。此外，税务部门还须及早做好相关的宣传工作。
四、结语
　　综上所述，文章首先探讨了房产税调控房价的影响，接着分析房产税调控房地产市场的优势，最后探讨了有效发挥房产税调控作用的具体处理方法。在现实生活中，相信随着我国市场经济的发展和市场经济制度的健全，随着法律监督能力不断增强，房产税的开征会越来越完善。

参考文献：
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