我县房地产经纪机构现状及发展研究

摘　要：

关键词：
　　房地产经纪机构的规范发展，有利于活跃房地产市场，盘活存量房产，减少房地产空置时间，不仅使房地产得到充分利用，还帮助居民及时购买或租赁到合适的住房，提高了人民群众的居住水平。据了解，我县目前有各类房地产经纪机构一百四十余家，从业人员近千人，其经济类型有个体工商户、个人独资企业、私营有限责任公司、有限责任公司分公司等形式。并且已经形成了中山路、气象南路、北大街等房地产经纪机构较为集中的区域。尽管我县的房地产中介机构发展快速、数量众多，但从总体上看整个行业仍在低水平低层次的质态上运行，具体表现为整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营粗放、经营行为不规范等很多亟待解决的问题。
　　 一、我县房地产经纪机构的主要问题
　　（一）规模偏小，一哄而起。绝大多数为个体工商户性质的小中介，注册资金仅几万元，摆放几张桌凳，墙上架几块红牌子，再租赁一间店面就开张营业。
　　（二）素质不高，业务单一。由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事相关经营活动的经历。在从业人员中，虽有从事房地产经纪活动多年、有丰富专业知识和实践技能的专业人员，但多数没有经过专业培训，对中介市场了解甚少，业务能力受到限制。从业人员的业务水平不精，在很大程度上也影响了房地产中介业务向更深层次的发展。如现在房地产中介的基本业务仅停留在租赁、买卖、代理等一些较浅的层面，经营范围也仅局限在县城及其周边境，没有足够的房源和交易市场，业务单一，低效益，所以有些人戏称这种简单的经营方式为“钓鱼式”经营。
　　（三）竞争无序，诚信缺失。行业主体的混乱和从业人员素质低下，直接导致经营行为的不规范。主要表现在以下及个方面：
　　在大多数机构管理混乱，没有起码的规章制度。在房地产买卖经纪活动中，中介机构没有与委托人签订书面中介服务合同，也没有做好执业记录，甚至业务记录、业务台帐没有建立。经纪机构没有按规则操作，容易引起纠纷，造成房地产市场的混乱。经纪机构之间相互攻击，抢夺房源，竟相杀价，降低中介费现象时有发生。并且，不按照标准收取中介服务费，因人（因房）而异，佣金不合理，也没有开具正式发票，有的中介机构甚至连白条子也没有开，造成大量的国家税费的流失。
　　另外，经纪机构拟定的房屋交易合同大多条款不齐全，没有违约责任和解决纠纷方式，有的权利义务不对等，有的仍用民间房屋买卖契约。一旦交易双方对履行合同事项产生的争议，很难依据合同规定依法维护自身的合法权益。　 
　　二、房地产经纪行业现有问题的原因分析
　　1．政府的管理职能不能满足行业发展和市场需求
　　（1）法律、法规建设滞后。目前房地产经纪业的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为监督、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等重要方面尚缺乏具体的、明确的、可操作性的法律规范。
　　（2）政府管理部门多，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。
　　（3）监管不力。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管，及时有力地惩处违法、违规行为。
　　2．经纪机构市场准入机制不健全?
　　按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置条件的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。目前现存房地产经纪机构中，经我局备案的仅7家。
　　3．房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力
　　目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员威慑力不强，人们对房地产经纪人的作用和地位认识不足，导致有关规定在现实中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。
　　三、建议釆取的对策
　　解决目前房地产经纪机构发展中出现的问题，有待于有关法律法规体系和房地产经纪自身市场体系的完善。当前应着重做好以下几个方面工作：
　　（一）完善房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制。
　　1、经纪从业人员持证上岗、年度业绩考核。严格执行房地产经纪行业准入制度，对从业人员设置进入门槛，确保有证上岗，出事找到具体执行人。固定房地产经纪人考试时间，保证有充足的人员支持行业发展。
　　2、严格机构备案制度。要求只有到房地产管理部门备案的房地产经纪机构，才能从事房地产经纪活动；只有取得房地产经纪人从业资格的人员，才能从事房地产经纪活动。房地产经纪机构取得营业执照后应到房地产管理部门备案，房地产管理部门应采取措施，使得没有备案的房地产经纪机构做不了房地产经纪业务。
　　3、实施房地产经纪机构资信评定（年检）升降制度，直至清退。严格实行房地产经纪机构资信评定制度，并配合机构资信升降级制度，对资信下降者实行业务限制、儆戒，直至清退惩罚。
　　（二）建立二手房网上服务平台
　　建立存量房合同网上备案制度，改变以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。
　　1、有助于汇总市场房源供求信息，使信息透明化、畅通化，提高交易效率。以前，二手房源供应信息分散在各经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，将原来分散的房源信息逐步汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，二手房交易信息传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时，发布房屋的物理状况和权属状况采用了房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用了经纪委托合同的数据，发布信息的真实性得到保证。
　　2、有助于梳理市场参与主体，提升从业人员综合素质。凡从事二手房经纪业务的机构，必须首先进行资格认证。通过资格审核的经纪公司和经纪人经培训和考核取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施有效地防止了无证无照经纪机构 扰乱二手房交易市场秩序，同时，提高了从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。
　　3、有助于开展资金监管，为客户提供安全保证。合同网上备案开展后，便于交易监管部门充分运用房地产登记机构的业务优势，与有关银行合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为有需要的交易当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。
　　4、有助于提高汇总数据的准确性和及时性，为行业管理提供决策辅助。存量房交易数据以往缺乏准确及时的数据来源，只能用房地产登记数据替。由于登记相对于交易，在时间上明显滞后，且登记属于自愿进行，从而导致交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应量及其供应结构的统计数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为今后出台更具前瞻性和科学性的行业管理政策奠定了基础。
　　5、有助于建立整个经纪市场的诚信体系，为社会监督提供手段。网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。
　　6、有助于在交易过程中实施监管控制，规范经纪行为。存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易监管部门主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或其它交易限制的房屋，备案系统禁止签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，可通过电话回访制度等，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其它交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。
　　四、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查
　　1、房地产、工商、物价等部门应加强配合与协作，积极发挥各自职能作用，加强对房地产经纪活动的监督管理。通过清理规范，加强对从事房地产经纪业务的企业的注册登记管理。坚决取缔无照无证的非法经营者；对违法经纪行为，特别对房屋租赁买卖中的欺诈行为要进行严厉的打击。
　　2、是强化中介机构内部运的管理机制和执业质量保障机制，推进诚信建设。要通过建立中介机构诚信级别评价、诚信记录、诚信公示等制度建立诚信监管机制。建立诚信记录档案，对违法违规的中介机构记入“黑名单”，并向社会公布。同时，加大对中介机构的不诚信行为的经济处罚力度，行政主管部门可通过年检等手段对中介机构的不诚信行为给予警告、停业，直到取消执业资格的处分。
　　五、发挥行业协会在行业管理中的作用
　　目前，主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理以行政手段为主。应重视房地产经纪行业协会在加强行业自律中发挥的重要作用，把现由政府职能部门承担的行业自律管理交给行业协会，由行业协会制定行业规范，加大自律性管理的力度。行业自律管理可以调动行业成员的主观能动性，在更广泛的层面上调动和利用社会资源，这样，不仅有利于节约政府的行政资源，而且更有利于提高房地产经纪行业的管理水平。