影响商品房价格的宏观经济因素分析

　　近几年来房地产价格增长过快引起了全社会的关注。影响商品房价格的因素众多，既有需求层面，又有供给层面，更有宏观经济层面等变量，本文基于2002年1月到2011年6月的M2、CPI、PPI的月度数据，运用协整理论以及误差修正模型，对影响我国商品房价格的几个宏观经济变量进行分析。最后，基于研究结论，提出几点关于调控商品房价格的政策建议，以期能够实现我国房地产市场的健康发展。

　　一、研究背景

　　近年来，我国商品房价格呈现持续上升态势，由1998年的2063元/平方米，至2012年的5752元/平方米，涨幅达179%。同期，我国经济的一个主要特征是流动性充裕，广义货币供应量逐年上升，由1998年的104498.5亿元增长至2012年的943688.8亿元，涨幅达803%。伴随流动性充裕的另一经济特征是，我国CPI和PPI呈现逐年上涨趋势。那么，房价与CPI、货币供应量、PPI的关系究竟如何?本文试图从实证角度对它们之间的关系做出分析。

　　二、指标选择

　　(一)货币供应量(M2)

　　货币学派的代表人物弗里德曼说过：“物价都是货币现象”。从理论上讲，货币供应量至少可以从三条途径影响房地产价格：一是自从2003年以来，我国实际利率普遍较低，导致居民按揭买房的资金成本降低，从而使居民对住房的潜在需求转变为有效需求，促进了商品房价格的上涨;二是自2008年以来，我国开始实施适度宽松的货币政策，导致房地产开发商能够得到更多的信贷支持，进而在房地产市场的定价中起到更为主动和主导的作用，助推了商品房价格的上涨;三是由于证券市场不景气，过剩的货币供给量将更多的流向房地产市场，从而进一步加剧了房地产价格的上涨。

　　(二)消费者物价指数(CPI)

　　自2009年以来，我国CPI持续走高，跟据国家统计局发布的数据显示，2011年1-10月，CPI指数与2010年同期相比上涨了5.6%，2013年1-4月平均，CPI同比上涨2.4%。一般而言，当一国通货膨胀压力增大时，该国货币贬值，而作为固定资产的房产价值必定上扬。我国CPI持续上涨，房地产的保值性明显，增加了对商品房的购买需求，推动商品房价呈现上升。

　　(三)生产者物价指数(PPI)

　　自2009年以来，我国PPI指数也是呈逐年上升趋势，对房地产行业而言，PPI反映房屋的建造原材料如钢材、水泥等的价格波动情况，建筑材料等价格上涨带来了房屋建造成本的增加，最终反映到商品房的销售价格上，这是从供给角度分析商品房价格的影响因素。

　　三、实证分析

　　(一)协整关系检验

　　为了分析全国商品房价格与、以及之间是否存在协整关系，我们使用两步法进行检验。首先以全国商品房价格为被解释变量，以及为解释变量进行回归，然后为了检验该模型是否为协整，我们对其产生的残差序列进行平稳性检验，运用ADF方法，检验统计量，小于在任意显著性水平下的临界值，表明残差序列不存在单位根，是平稳序列，说明全国商品房价格和广义货币供应量、消费者价格指数以及工业品出厂价格指数之间存在协整关系，即他们之间的长期关系稳定。

　　(二)多重共线检验

　　通过对回归结果的观察与分析，我们发现，该模型=0.8380，可决系数很高，检验值为189.6864，明显显著。但是当=0.05时的系数检验均不显著，这表明很可能存在严重的多重共线性，为此，我们首先计算各解释变量的相关系数，得到如下表所示的相关系数矩阵。

　　表1 相关系数矩阵

　　通过上表发现各个解释变量之间的相关系数较高，证实确实存在比较严重的多重共线性。我们采用逐步回归的办法，来对该模型进行修正，分别作对的回归，最终舍去了变量。

　　(三)异方差检验

　　异方差的存在，会对模型的正确建立以及统计推断带来严重的后果，因此，有必要对该模型进行异方差检验，本文使用White检验对该模型进行异方差检验。

　　检验

　　White检验的基本思路是，如果存在异方差，其方差与解释变量有关系，分析是否与解释变量有某些形式的联系以判断异方差性。通过使用Eviews软件，我们得到，表明模型存在异方差。

　　2.异方差性的修正

　　为了消除原模型中存在的异方差性，我们使用加权最小二乘法(WLS)来对模型进行修正。

　　(四)建立误差修正模型

　　由于协整关系仅表明一种长期的稳定关系，这种长期关系需要在短期动态过程的不断调整下得以维持，通过以上的回归分析与检验，为了更加直观的看出商品房价格在短期是如何在M2、CPI的影响下逐步调整以维持长期均衡的，以下便从滞后3期的模型开始剔除显著性水平大于5%的变量来建立误差修正模型。

　　四、结论及建议

　　(一)结论

　　(1)M2与房地产价格之间存在长期稳定的关系，通过协整检验可知，房地产价格与货币供应量之间的长期关系稳定，且货币供应量与房地产价格呈同方向变动。

　　(2)货币供应量变动对房地产价格的传导存在时滞性，货币供应量的变动要经过2个月的变动才能传递到商品房价格。

　　(3)CPI对商品房价格具有比较大的影响，表明商品房的价格会随着整个社会物价水平的上升而上升，且CPI对商品房价格的影响没有滞后效应，表明CPI的变动能够及时的传递到商品房价格。

　　(二)控制商品房价格的政策建议

　　(1)切实落实稳健的货币政策，控制流动性。

　　我们应有效管理流动性，控制物价过快上涨的货币条件;落实好稳健的货币政策，进一步加强宏观审慎管理。把好流动性总闸门，引导货币信贷总量合理增长，保持合理的社会融资规模。

　　(2)保持调控政策的连续性

　　在制定房价调控政策时就要保持政策的连续性，不要急于求成，等到前期的调控政策发挥作用的时候制定与其相抵触的调控措施，这将不利于商品房价格的调控以及房地产市场的健康合理发展。

　　(3)控制通胀与抑制房价过快上涨应同时进行，双管齐下

　　商品房价格的上涨会促使居民工资的上涨，从机会成本的角度分析，导致居民务农的机会成本增加，那么相应的农民的工资应该有所上涨，导致农产品生产的成本上升，表现为农产品价格上涨，进而引起更为广泛的工业产品价格的上涨，这就表现为CPI的上涨与高涨的房价相互促进，因此应重视并利用这种相互作用关系，使货币政策实施起到更好效果。

　　作者：杨梅 来源：智富时代 2016年12期