论房地产开发中的成本控制分析

摘　要：在竞争激烈的市场经济大潮中，有效地控制造价，降低建设成本和费用，提高项目投资收益，是房地产开发的关键。房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程，即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。

关键词：建筑工程；房地产开发；工程造价；造价控制

项目投资之前的可行性研究，关系到投资决策；项目开发建设过程中的成本控制和项目售价，关系到投资目标的实现。随着土地成本的不断攀升，提高项目售价和严格控制成本成为开发商谋求项目投资收益最大化的主要手段。项目售价的高低，开发企业虽然可以通过加大营销力度等手段去影响，但受市场因素特别是宏观经济环境影响大。
　　1　规划决策阶段的投资控制
1.1　编写可行性研究报告
　　项目可行性研究报告是决策的重要依据。做好可行性研究报告，首先是要做好市场调研，通过目标客户及其需求的分析，进行正确的项目定位；其次是要做好效益研究，从项目投资和销售收入入手，解决项目在经济上的“合理性”问题，使项目既符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能，既要考虑功能分区和建筑物的间距要求，又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低地皮费用。
1.2　编制投资估算
　　在投资估算中，设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容，费用构成应齐全、合理，确保估算质量。主要工艺要进行多方案比较，设计方案不仅要技术上可行，而且经济上更应合理。
2　设计阶段的成本控制
2.1　优化设计方案
　　专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%～ 2% ) ，但它对工程造价的影响程度达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。
2.2　技术设计和施工图设计阶段的造价控制
　　(1)单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理，如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等，并能够满足建筑分隔上的使用功能。
　　(2)在单体建筑中，各种材料、设备的选用要适当。例如在围护结构材料的选取上: 加气混凝土砌块(其100 mm 厚墙体容重约为730 kg/m3) ，目前普遍应用于高层、小高层和多层框架结构的内外隔墙；如果在设计中选用重量更轻，且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块(其100 mm 厚墙体容重约为700 /m3) ，总荷载就会减少很多，从而使梁、柱的截面、配筋减少，传至基础的荷载也将减小，可节约混凝土及钢筋用量，降低上部结构及基础的造价。
　　(3)在单体建筑设计中，注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20% ，此项费用较难控制,因为地质条件千变万化，因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小，其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式。
　　(4)在单体设计上，要控制整栋建筑的配筋率，当然各种结构和单体的配筋率大小不等,但总体平均值大致如下: 多层砖混结构约20 kg/m2；多层、小高层的框架结构约30～ 45 kg/m2；高层框剪结构约50～ 70 kg/m2。单体配筋率计算后,与以上指标进行比较，如配筋率超过以上指标，则结构太保守，配筋偏大，工程造价会增加，应重新考虑修改设计方案来减小配筋。
　　(5)单体设计中，在容积率不变的情况下，单体建筑的使用率要提高。即套内使用面积的大小要控制好，通常对于多层、小高层公摊系数约为1。1左右，高层约在1。2 左右比较合理。
3　实施阶段的成本控制
3.1　选择合理的施工方案
　　对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要合理化、经济化，尤其涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，用最经济的方案，从而降低工程成本。
3.2　控制工程变更和现场经济签证
　　(1)基础部分由于很多不可预料的因素，发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水排水、地下物的清除等) ，要严格把关。
　　(2)对于现场签证，要实行严格认真的逐级审核制，即造价工程师审核签字，总监理工程师及业主方项目经理再审核签字后方才有效。
　　(3)对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。
3.3　严格审核工程施工造价
　　(1) 各种单项工程造价严格控制在预算内。各种主要材料及设备的价格，如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内。
    (2)对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容，要办理好相关手续，在结算中予以扣减。
　　(3) 工程项目的材料费一般占工程总造价的50%～ 60% 左右，材料费用是成本控制的关键。建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料可采用甲方指定或限价方式。
    (4)结算审计时，对各个单项的工程量分别复核，同时对定额套项要严格审核，不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象。
3.4　工程造价的预算采用工程量清单报价
　　我国已加入WTO ，正逐步尝试实施国际通行的做法，2003 年已发布GB 505002-2003《建设工程工程量清单计价规范》，对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式，将工程成本市场化，增加竞争意识，降低工程成本，或在工程设计比较完善的情况下，工程采用单方造价包干，限定所用材料的品牌、价格及包干范围、内容等，降低后期施工过程中的变更与签证，从而降低工程成本。
3.5　优选专业分包，防止垄断性行业任意抬价
　　在工程建设中，对于工程承包方式，在不影响整个工程质量、进度的前提下，尽量采用总包加专业分包制，即专业事由专业单位去做，从而降低中间环节和工程成本。如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包，由各自专业单位进行承包，这样能保证工程的质量，同时降低工程成本。有些特殊专业工种不得不委托带有一定的垄断性质的专业施工单位承担，如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工程等。
3.6　深入现场，收集和掌握施工有关资料
　　在工程施工过程中，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况,有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整和控制工程造价，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。
4　结束语
     总之，房地产开发中的成本控制，实质就是运用科学技术原理，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，从项目决策、项目设计、项目实施这三个阶段的每个环节，都要有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。