浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制

摘　要：本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。

关键词：房地产 房地产开发 成本管理
引言
　　当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本控制失控，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的可持续性发展。
一、房地产开发中的成本构成
　　房地产项目的成本构成主要包括：土地费用、前期工程费、开发报建费用、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
　　1.1 土地费用
　　土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式获得开发用地成为开发商获取开发用地的主要方式。。目前在我国商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%-30%，有些项目土地费用甚至达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的成本决定了房价。
　　1.2 前期工程费
　　前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。约占成本一般不会超过5%。
　　1.3 开发报建费用
　　开发报建费用是指开发商在开发商品房过程中，需要向政府缴纳的各项政府规费等，约占成本的10%。
　　1.4 建筑安装工程费
　　建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。从目前来看，约占整个成本的3030%-40%左右。
　　1.5 公建配套设施费
　　公建配套设施费为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
　　1.6 销售费用
　　销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。
　　1.7 管理费用
　　管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。
　　1.8 财务费用
　　房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
　　1.9 税费
二、投资决策阶段的成本控制
　　项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。
　　2.1 搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便项目的市场前景进行准确预测；
　　2.2 做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。
　　2.3 准确项目定位。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。
三、招投标阶段的成本控制
　　房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施有：
　　3.1 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
　　3.2 严格标底价格的审查工作。对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审查工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效果。
四、项目实施阶段的成本控制
　　房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制：
　　4.1 认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定。根据内部经济的核算和责任成本管理的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。
　　4.2 加强工程费用计划的控制。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。
　　4.3 加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。因此必须要加强现场签证管理；同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识；加强职业道德教育，尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投资，降低了工程成本。
　　4.4 加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。
　　4.5 正确应对工程索赔。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
五、竣工结算阶段工程造价控制
　　对于竣工阶段的工程造价控制，应认真做好以下几点：核对合同条款，严格审核工程量、项目单价、取费程序的准确性、不得重复取费，审核竣工结算编制范围，编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。
　　审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格，审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同；按竣工图审核工程量，在审核中，应根据竣工图、设计变更、现场签证等，按照国家规定的工程量计算规则逐项核对；严格执行计价依据与计价方法；严格审查设计变更签证；检查取费标准（工程取费标准必须按照合同规定的要求，根据施工单位的资质等级、工程类别等设定合理的取费标准）， 对降低建筑成本，合理配置资源，具有深远的意义。
六、结语
　　房地产开发成本的控制贯穿于项目决策、招标、实施、竣工决算的全过程。因此，有效地控制房地产开发成本，需要各部门的综合协调，共同努力。我们每一个参与到房地产开发过程中的人，都应该多考虑如何通过各种途径、方法，合理控制房地产开发成本，这既节约了社会资源，同时也为国家的可持续性发展战略做出了自己的贡献。
　　参考文献：
　　[1]赵艳玲，张仕廉.房地产开发项目的成本管理[J]. 重庆建筑大学学报，2004（10）.
　　[2]房地产开发经营与管理.房地产估价师与经纪人学会，中国建筑工业出版社，2007.
　　[3]杨东.房地产开发项目全过程成本控制，建筑经济.2006（8）.