加强房地产企业内部财务管理措施分析与探讨

摘　要：随着我国经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，对住宅的需求越来越旺盛，一大批房地产企业成长起来。作为制约房地产企业发展的一个重要因素，企业内部财务管理的措施显得特别重要，下面对房地产企业内部财务管理措施进行分析和探讨。

关键词：房地产企业；财务管理；措施
    随着改革开放的不断深化，我国房地产业取得了举世瞩目的发展，加之我国住宅政策的变化，城市化进程的不断加快，形成了一个巨大的房地产市场，成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长，投资周期长，具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展，就必须做好财务管理工作，提高企业内部财务管理水平。
1．房地产企业的财务特点
1.1 周期长，筹资难
    房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大，因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目，而且时间、地域等跨度大，进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。
1.2 财务关系复杂，管理难
    房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等，财务关系比较复杂，而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调，因此管理难度大。
1.3 形式多样
    财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论，有分期付款的，也有一次性现金支付的。在对外支出上，有承包商在建设完工程后进行一次性付款的，也有货到付款的原料供应。
2．加强房地产企业内部财务管理措施
2.1 强化基础工作
    财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师，行驶会计师职责，大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制，分级管理、分级核算，这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则，给予不同地区开发经营单位相应的权利，以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制，对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确，安排专人负责各种核算工作。
2.2 提高人员素质
    房地产企业具有一定的特殊性，房地产企业的人员对相关的业务知识要了解，还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质，提高其业务水平，掌握必要的财务管理技能和方法，使企业的财务管理更趋合理，降低企业投资，节省企业资金，房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训，使其了解企业财务状况，应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养，提高房地产企业财务方面的整体水平。
2.3 加快制度建设
    国家有关单位制定了相应的财务管理规则，房地产企业要遵守这些规章制度，另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点，对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索，并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短，很多措施、制度不够完善，没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法，所以，房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验，学习国外房地产企业的管理方法，加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。
2.4 对财务行为进行规范
    房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发，对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范，严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如，对必要的固定资产进行购买时，一定要在自身资金做基础，有一定的还款能力；向购房者预收的买房资金，要在商品房开工后用在商品房的建设上，尤其是在开发小区时，要预先进行周密的计划，使收支平衡。
2.5 加强资金管理工作，提高利用率
    财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中，房地产企业要做好统筹安排工作，对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构，以结算中心的形式进行资金的管理，使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后，能够使得货币的时间价值充分发挥出来，使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时，要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票，并对资金、货物的使用情况进行审核，并记录下来，定期或不定期的根据经济责任制进行清查，一旦发现有账目不实的要尽快找出原因，追究相应个人或组织的责任，避免出现财务问题，同时提高资金利用率。
3．结语
    总之，房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点，财务一系列的措施、方法，加强房地产企业内部的财务管理，就能很好的保障房地产企业的正常运行，加快房地产企业良好发展的步伐。
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