房产税改革之房地产计税价格评估研究文献综述

      　房产税 改革 计税价格 评估国外文献回顾 
　　房产税在国外发展历史较久。从目前的情况来看，在欧美等发达国家，房产税是这些国家的主要税收来源。在美国部分州，房产税收入约占地方政府税收收入的50%以上。由于房产税征收历史较久，这些国家在房产税评估方面也形成了较为完善的体系。但是，由于国情、历史文化、风俗等方面的差异，不同国家在房地产税评估上所采取的做法存在较大差异。 
　　m Lester（2013）对美国的房产税及房产税评估进行研究和总结后，指出美国房产税属于财产税，评估主体为地方税务部门。具体流程为：申请人申报，税务部门接受申报，然后派出估价员进行评估。根据所涉及的房产采取市场比较法、人息收益法和成本法。其中：市场比较法是常用的方法，主要适用于住宅类商品房。入息收益法又称为收益还原法，主要用于有出租收益的房地产。成本法则适用于具有公益性质或公共性质的房地产，比如医院等。 
　　Catalina Cozmei，Muler Onofrei（2012）对英国房产税评估进行了总结。在英国，房产税包括住宅税和差饷税。其中：住宅税针对住宅征收，采取的评估方法为市场比较法。在评估中考虑的主要因素包括面积、服务设施、建筑年限、地段等。差饷税针对商业用途的房屋征收，比如办公楼、厂房等。从英国差饷税的设计来看，其实质是对合理市场租金的征税。其评估方法主要为租金比较法。此外对于特殊房屋也可以采用利润法、标准公式法、合同法等。 
　　，（2012）则重点研究了中央政府和地方政府在房产税评估的利益立场。他们认为对于严重依赖于房地产行业发展的国家和地区而言，地方政府在房产税改革方面更倾向于消极，对于房产税评估的支持力度也较弱。 
　　Marcus ，Wllham ，Carl Riegel（2010）重点讨论了房地产税评估中的公平与正义问题。他们认为如果对不同房屋采取相同的标准，虽然从技术层面简化了操作，但是也容易带来评估的不公平，如何保障评估的公平是房产税批量评估中面临的主要问题。 
　　William key，Hong-Loan Trinh（2013）对同为社会主义国家的越南房产税改革进行了研究，指出正处于开放阶段的越南，有必要在房产税改革中积极吸取欧美经验。考虑到越南国家较小，房屋的“同质性”较高，在越南可以考虑采取全国统一的评估标准，实现快速、批量评估。 
　　Teemu Lyytikainen（2012）则就芬兰的房产税改革和评估进行了研究，指出芬兰的房产税评估可以取得较好的效果，与欧洲大陆在房产税评估建设上较为成熟，芬兰可以有效的利用欧洲的资源开展房产税评估。 
　　整体来看，英美乃至整个西方发达国家，由于房产税征收历史較长，对房产税的评估基本成熟。 
　　国内文献回顾 
　　随着我国房产税改革的不断推进，国内学者对房产税的评估研究成果不断丰富，从各个地方的实践来看，关于房产税评估也取得了较好的效果。从现有的研究来看，国内学者的研究主要集中在如下几个方面： 
　　（1）房产税评估模型与方法研究 
　　目前关于房产税评估方法已经形成了统一意见，即根据不同房屋类型，采取市场法、收益法、成本法。关于各种方法的基础模型，也形成了统一的看法。 
　　成本法的模型：房地产价值一土地评估价值+建筑物评估价值 
　　就成本法评估而言，其实质是一种静态的评估，忽略了土地价值的上升。因此，成本法评估使用具有一定的限制。 
　　收益法的计算公式为：征税基数=a/r-a/r（1+r）n 
　　n为预期收益年限，a为预期收益率（假设固定不变），r为资本化率。收益法评估房产税，由于a是固定的，与现实不相符；另外资本化率的获得也是一个难题。 
　　由于成本法和收益法在使用中都面临一定的局限，因此市场法在评估中较为常用。其核心思想就是通过确定特征房价格，然后根据区位、交通、建筑年代等多种因子，确定修正系数。市场法的计算公式为：房屋评估价值=特征房价格×修正系数 
　　（2）房产税评估机制或体系研究 
　　石光乾（2011）从评税主导权的角度，对房地产税评估机制进行了研究。他认为考虑到土地价值始终存在不断上升的趋势，房地产税计征依据不宜以原值为依据，而应以现值为依据。骆永民、伍文中（2012）则认为要明确评估主体。他们认为评估主体宜坚持行政评估主体与市场评估主体相结合的原则，从而形成竞争，即维护被评估者利益，又可以有效保证国家税基。唐春胜（2011）认为评估方法应坚持“市场法为主，多种方法相结合”，对于住宅类用房宜坚持市场比较法，对于具有公共属性的房地产，则宜采取成本法进行评估。耿继进、何素芳（2011）认为房地产税的评估要实现批量评估，提升工作效率。 
　　（3）房地产税评估的国际经验借鉴 
　　王凌云（2012）认为要开征房产税，如何解决评估问题是最关键的问题。根据她的意见，目前国际有较为成熟的做法，有必要积极借鉴。吕正辉（2009）在分析了主要西方发达国家房产税评估现状后，指出西方国家在房产税评估方面并没有一套完全相同的做法。比如英国将房产税分为住宅税和差饷税，美国则通过房地产保有税征收房产税。周勇、吴宝喜（2012）认为有必要根据当前世界范围内房地产税批量评估的发展趋势，进行批量评估。 
　　（4）我国房地产税评估的优化建议 
　　奚卫华（2013）指出我国在20世纪80年代所提出的房地产税征收依据与现实和国际经验存在较大差距。在当时的立法中，规定以原值为评估依据。他认为要改善立法，明确以现值为评估依据。事实上，付新民（2010）就指出以原值为计税依据，忽略了土地价值的潜在升值可能，对于房地产市场的调控并没有突出价值。但是以现值为评估依据，则可以有效的反映市场发展，符合世界趋势。王全明（2013）则认为在当前评估方法以及较为成熟的情况下，房地产税评估关键是要完善制度体系，比如评估主体、申诉处理、评估周期确定等。在当前信息化处理广泛运用房地产评估的情况下，苏颖（2012）则认为要推动房地产税评估的电脑化和信息化建设。 
　　整体来看，我国房地产税评估虽然发展历史较短，但是在短时期内取得了较好成效。曲卫东（2012）认为我国房地产税评估改革历史是即立足于国情，又充分借鉴国际经验的过程，虽然目前还存在一些不足，但是在探索中不断发展。刘升、（2012）、宋春兰（2012）等则认为我国房产税评估有必要积极吸取国际经验。史新（2011）、米旭明（2011）等则关注于我国房产税评估面临的主要挑战，指出如何实现评估的命中率、公平性和房产税评估的关键。 
　　事实上，随着房产税改革逐步的推动，我国从中央到地方政府，从学界到政界，都认识到房产税评估的重要意义，在深圳、南京、太原等地都开展了房产税改革以及评估的前期探索工作，并取得了一定成效。从我国当前各地房地产税评估的实践来看，基本遵循了“国外经验借鉴国内本土化消化—探索与创新一总结”这样一个过程，评估方法主要采用了市场比较法，以批量评估为主要手段，并在评估指标等方面予以了中国化创新. 
　　文献评述 
　　整体来看，关于房地产税评估的实践在国外已经获得了较大的成效。我国近年来在房地产税评估上，也形成了以北京、南京试点经验所总结的“北京版本”、“南京版本”批量评估技术标准。国家税务总局则在各地前期探索实践的基础上，退出了批量评估技术标准的“国家版”。我国在房地产税评估指标、方法等方面已经有了“国家标准”，解决了评估方法的难题。房地产税评估作为一个整体的内容，评估方法只是一个小方面。从国外实践来看，房地产税评估作为一个体系，包括评估主体、评估周期、评估方法、申诉处理等多项内容。但是，国内关于这一方面的系统化研究成果还较少，值得在未来进一步深入，以更好的推动我国房产税评估。