房地产企业财务共享服务中心建设的问题和方式

　　[摘 要] 财务共享服务通过将集团中分散在多个经营地域的那些具有规模经济和范围经济属性的非核心业务整合到共享服务中心来集中处理，从而达到节约运营成本和提高服务质量的目的。这一模式最早应用于制造业跨国公司的创新管理，并迅速为实务界和理论界所认同和推广，在我国，财务共享服务中心成为地产企业管理模式的  []一个发展方向。本文主要针对大型房地产企业财务共享服务中心的建设思路、建设内容进行了探讨。
　　[关键词] 房地产；财务；共享；服务中心
　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036
　　[中图分类号] F232 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）13- 0058- 02
　　近20年来，房地产行业得到了快速发展，经营模式也实现了很大的转变，不但突破了业态、地域的局限，也实现了多层次的运行。这些经营模式对财务管理提出了新的要求。传统房地产行业资金需求大，往往需要占据较长的周期，且支付方式繁琐，需要支付的项目也比较多，进而导致了内部计算的复杂。如何有效管理财务合规及资金支付风险，提高财务效率，减少工作量，增加透明度，为企业在当前形势下提供及时的决策依据，这是目前房企的迫切需求。在这一背景下，我国部分大型房地产企业也开始尝试财务共享服务模式的创新。
　　1 财务共享服务中心的优势
　　1.1 支持企业的发展战略、加强财务管控
　　目前国内大型房地产公司的组织结构一般为3个层级，其中不但包括集团、城市公司，还包括项目公司。相应地，财务组织也分为集团公司财务部门、地区（城市）公司财务部门和项目公司财务部门。但由于各项目公司财务组织相对独立，其财务核算和财务处理存在不一致。就业态来看，房地产涉及的领域是比较多的，其中不但包括住宅、写字楼，还包括餐饮、购物大厦等。业态不同，核算的科目、特点也存在很大的差异，这就要求财务管理适应不同的核算方法，从而导致整个集团财务运作效率低下，资源配置协同难度较高。在财务共享服务模式下，通过制定统一的财务核算标准和核算流程，实时生成各分（子）公司的财务信息，并通过网络为各分（子）公司和集团总部的管理者提供监控。
　　1.2 降低成本
　　房地产的财会业务主要涉及以下几项：①收、退款业务；②支付业务；③资金内部划拨业务；④不涉及资金收支、需提供账务处理依据的业务。目前房地产企业每个层级的财务组织都有这些职能。在现有管理模式下，每个层级都须设置一定数量的财务人员，沟通成本、管理成本都比较大，由此造成的标准不统一、数据错漏、操作失误等问题也比较多。通过考察这些业务操作过程，可以看出，除收款、部分小额支付，其余的业务规范性比较好，是可以集中于共享服务中心操作的，也就是一个财务人员可以处理几个公司的相同业务，从而提高了处理的效率、减少了人员。笔者所在企业，采取了这种模式，同样工作需要的人员大大减少。
　　2 实施过程
　　财务共享服务中心的实施主要是将从事账务处理的财务会计工作与为企业提供决策、投融资控制的财务管理工作分开；将专业要求高、可实现标准化的业务，引入到中心的范畴之内。对地域要求较高的则不予变动，比较典型的有收款、付款审核、稽查等。
　　房地产企业“财务共享中心”建设的关键就在于集中，一方面要集中进行核算，另一方面要集中进行资金管理。这里所说的集中不但包括业务操作上的集中，也包括员工、地域上的集中。因此，需要对组织架构、业务流程、办公地点等做出重新安排。
　　2.1 财务组织架构、业务流程升级
　　按照专业化、标准化、流程化、集约化的标准来调整财务内部组织架构，将从事标准化工作的会计核算人员从成员单位中分离出来，并归属到财务共享服务中心，城市公司、项目公司的核算工作交由财务共享服务中心来完成，这两层次的公司只设置相应的对接岗位即可，诸如财务票据管理人员。这个岗位的人员主要是对票据合规性、合法性进行确定、核查，并将相关的数据上传到中心，这样就实现了核算工作的聚拢和集中。财务共享服务中心按专业岗位进行分工作业，一个会计人员可以处理几个单位或地区相同岗位的业务，实现集中处理各地所有项目的基础性核算服务，有效控制成本与风险。
　　2.2 财务系统升级
　　在组织架构调整之后，为了适应“共享服务中心”管理模式，一般须对公司财务系统进行流程、功能、性能方面的升级改造。对于现代企业中，财务系统平台的稳定性及功能能够满足业务运行要求是建设财务共享服务中心的必要条件之一，如果系统功能、流程、性能满足不了业务运行要求，财务共享服务将无法有效运营。
　　2.3 业务信息系统接口
　　房地产企业中，以住宅业态为例，涉及的业务信息系统也很多，其中不但包括人力资源管理系统、售楼系统，还包括停车系统等。这些系统中的收支业务都需要与财务共享服务中心的财务管理系统做好对接工作，以实现业务处理的自动化。
　　3 风 险
　　笔者认为，与其他行业相比，房地产企业实施财务共享服务还有两个风险需要关注。
　　3.1 税务风险
　　在税收管理上，我国执行的是属地原则。各个房企应该有相应的人员来与当地的税务机关联系，完成相应的税务事项。而建立中心之后，实行的是以专业岗位分工的方式，中心的人员不可能到全国各地去处理相关适宜，这就需要专门的对接人员。要完成这项工作，对接人员需要具备较高的素质，具体来说，要做到如下两点：①具备良好的沟通能力。能够根据地方税务事项，与中心人员进行高效的交流、沟通。②具备良好的分析把握能力。要了解公司的税务信息、成本等诸多内容，做到心中有数。
　　3.2 资金计划
　　从当前  []的情况来看，房企资金支付，一般都会采取如下3种方式，其中不但包括预算、现金余额，还包括制度支付。而中心的主要责任就是对款项进行审核，若是其符合支付制度，则完成付款和核算工作。但是，就目前的情况来看，房企的资金一般都较为紧张，支付也需要 对现有资金余额加以考虑，确定了现有资金余额，才能确定下一步的安排。至于具体的预算、现金控制工作，并不是中心人员来判断的，而是由那些非中心人员来判断。正因如此，若是项目公司不配备财务人员，这项工作就难以有效地完成。从这个角度来看，这种模式是不是能够减少支出，还有待进一步评估、商榷。
　　4 结 语
　　在房企内部架设财务共享服务体系后，通过大量的系统计算和标准设置，简化了财务审核工作。通过月度、季度、年度预算要求，合理地对资金支出的实时统计，可全面掌控资金预算的执行情况，实现科学合理的管理企业资金情况。在当前房地产冷冽的形势下，在内部实现财务处理模式的彻底重构，以自身财务变革实现对财务的有效管控，保证内部资金的有效流转，其带来的收益自然是显而易见的。