青岛市房价与地价相互关系的实证统计报告

　关键词：房价；地价；相互关系
　　一、引言
　　近年来，我国房价一直居高不下，成为社会各界普遍关心的问题。特别是在2009年6月，国土资源部公布了地价调查的最终数据：在全国范围内，地价占房价15%～30%，平均是23.2%，一石激起千层浪，引起大家的广泛讨论，地价占房价比例如此大，房价过快上涨是否由地价的上涨引起？是房价影响地价还是地价影响房价？对此，专家和学者们普遍持有不同的观点。部分观点认为，房价上涨很大程度是由于地价的上升过快引起的，特别是2002年我国对经营性土地实行招拍挂制度后，加速了房价的上涨。也有一些观点认为，随着城镇化进程的不断推进，大量的农业户口转变为非农业户口，造成了住房供给和需求出现失衡，再加上投资投机客炒作，引起了房价的快速上涨，导致土地需求增大，促进了地价的上涨。关于房价和地价关系，一直是学术界广泛争议的问题，例如，张红等人利用Granger因果检验得出，我国房地产市场尚未达到稳定阶段，地价决定房价；况伟大（2005）对大量数据进行分析研究，结果表明：短期内房价和地价相互影响，但长期而言地价影响房价；而谢叙（2006）在分析房价和地价的关系时，得出了截然不同的观点，长期内房价影响地价，并用时间序列进行了分析验证。宋勃，高波（2007）使用Granger因果检验的方法，对我国房价和地价进行分析，得出短期内房价影响地价，但地价不是房价的Granger原因，长期来说，房价和地价是相互影响的。
　　经研究国内文献，发现普遍存在着两个问题：一是关于房价和地价的研究时间普遍在2010年以前，这不足以反应当前房价和地价的关系，也不利于我们对房价和地价调控出台相应的政策。二是关于房价和地价的研究主要是关于全国数据的分析，而每个城市房价和地价关系也不一样，笼统地用全国数据分析，不具有很强的代表意义，也不利于我们因地制宜的出台相应政策。而本文将以青岛市房价指数和地价指数季度数据为依据，采用最新的数据，力图更加全面的分析房价和地价的相互关系，并提出相应的建议。
　　二、样本选取和数据调整
　　本文以青岛市土地交易价格指数和房屋销售价格指数作为研究地价和房价相互关系的变量。数据来源于青岛统计局发布的《青岛统计年鉴》和中国城市地价动态监测网，主要研究从2006年第一季度到2013年第四季度的青岛市房价指数和地价指数，其中青岛市房价指数为同比数据，地价指数因没有现成数据，由青岛市各个季度地价转化而来，并以2005年为基期（假定2005年各季度间价格指数反应了实际的价格变动），转化为各季度的定级指数，数据调整后如图1所示。
　　从图1可以看出，房价和地价从长期来说都呈现稳步上涨的态势，在金融危机发生前，房价和地价的波动几乎是同步的，但金融危机发生后房价的波动幅度明显高于地价，例如，2008年金融危机发生后，房价的下降幅度明显大于地价；2012年中国经济不景气，国家加大了对房价的调控力度，青岛市房价的波动幅度也大于地价波动幅度。
　　三、实证研究
　　（一）相关性分析
　　相关性分析是在分析两个变量相关性程度的一个常用工具，用相关系数p表示。根据青岛市房价指数和地价指数，使用Eviews6.0软件，对房价指数和地价指数进行相关性分析。如表1所示。
　　从表1可以看出，房价指数和地价指数相关性系数为0.97，呈现高度的线性相关，房价的上涨可能一定程度上推动了地价的上涨，或者地价的上涨推动了房价的上涨，为了弄清楚房价和地价的具体关系，下面进行单位根检验，协整检验和Granger因果检验。
　　（二）单位根检验
　　通过对修正后的房价指数（PH）和地价指数（PL）进行ADF检验，发现房价指数和地价指数都是非平稳时间序列，不可以进行协整检验，但是一阶差分时间序列LNPH和LNPL不存在单位根，是平稳序列，可以判定LPH和LPL为一阶单整序列，即LPH～I（1），LPL～I（1）满足协整检验的前提条件。检验结果如表2所示。
　　（三）协整检验
　　协整检验主要有两种方法：一种是基于回归系数完全信息的Johansen协整检验，另一种是基于回归残差的协整检验，又称单一方程的协整检验。本文将用单一方程的EG两步法协整检验对青岛市房价指数和地价指数进行分析。
　　第一步，用OLS法作协整回归，估计回归模型为：
　　PL=-29.0234+1.2626PH+ε（1）
　　t= （-4.0763） （21.9444）
　　R2=0.9414 DW=1.2586
　　结论：方程的拟合度为0.9414，总体拟合效果比较不错。
　　第二步，检验回归残差的的平稳性，结果如表3。
　　由表3可知，在5%的显著性水平下，t-Statistic是-3.725081，小于临界值，表明回归残差序列是平稳序列，说明房价指数和地价指数之间存在着协整，是一种长期均衡的关系。通过EG两步法，我们发现房价指数和地价指数呈正线性相关关系。Granger（1988）曾经指出，如果变量之间存在着协整关系，那么至少存在一个方向的Granger因果关系。下面我们将详细探讨两者的Granger因果关系。
　　（四）Granger因果检验
　　协整分析本质上是采用最小二乘法分析房价和地价相互依存的关系，但是这并不能说明房价和地价存在因果关系。但究竟是房价影响地价，还是地价影响房价，或者两者相互影响，我们需要通过Granger因果检验进一步分析房价和地价的因果关系。
　分别选取滞后期1、2、3、4、5，用Eviews6.0软件对房价指数和地价指数进行分析，检验结果如表4所示。
　　从表4可知，当滞后期为1、2时，地价是房价的Granger原因，而房价不是地价的Granger原因。当滞后期为3、4、5时，地价是房价的Granger原因，而房价也是地价的Granger原因。也就是说，短期内地价对房价的影响比较明显，但房价对地价的影响不够明显；长期来说，房价和地价是相互影响的。
　　四、结论及建议
　　（一）结论
　　1. 青岛市房价和地价的相关系数为0.97，呈现高度的线性相关。房价的上涨可能一定程度上推动了地价的上涨，或地价的上涨一定程度推动了房价的上涨。
　　2. 在协整检验中，青岛市房价和地价呈现长期均衡的关系，两者呈正线性相关关系。
　　3. 由方程（1）可知，协整方程回归系数为1.26，它的实际意义就是房价对地价的长期均衡系数，即房价每变动1%，地价将相应变动1.26%。这说明青岛市 的地价波动幅度大于房价的波动，要想控制房价的上涨，必须严格控制地价的过快上涨。
　　4. 在Granger因果检验中，可以发现短期内地价对房价的影响比较明显，但房价对地价的影响不够明显。长期来说，房价和地价是相互影响的。
　　（二）建议
　　房地产虽经历了2008年金融危机，和历年来国家对房地产的宏观调控，但是青岛市房地产仍然出现了过快上涨，同比2005年上升了35.7%，并且最近出现了加速上升的态势，2013年房价同比2012年上涨了10%，房地产的过快上涨虽然短期内对拉动国民经济起到重要作用，但过快的上涨必将严重影响人民的生活水平，不利于国家未来经济的可持续发展。本文着重研究房价和地价的关系，力求通过两者的关系的研究为调控房价提供的正确政策指导。
　　1. 因为短期内地价对房价的影响很大，且地价是房价的重要组成成分，因此青岛市应该加大对地价的检测，建立地价动态检测系统，公开市场的交易信息，积极引导参与者合理决策。
　　2. 青岛市作为环渤海经济区的重要一环，经济发达，企业云集，势必将有越来越多人聚居青岛，这就需要政府合理规划土地，加大土地的供应，抑制地价的过快上涨，才能减轻房价上涨的压力。
　　3. 房价和地价从长期来说是相互影响的，因此政府应该利用综合手段抑制房价和地价的过快上涨，以防止房价和地价相互影响，形成恶性循环。
　　4. 完善现有的招拍挂制度，不能仅仅成为政府谋求超额利益的工具，应引进更多的竞争者，不是简单的价高者得，而是价优者得，政府是否可以借鉴邓小平南巡时提出的三个有利于（是否有利于提高生产力，是否有利于提升综合实力，是否有利于提高人民的生活水平）作为综合考虑的评价标准。
　　参考文献：
　　况伟大.房价与地价关系研究：模型及中国数据检验.财贸经济，2005（11）.
　　宋博，高波.房价与地价关系的因果检验：1998～2006.当代经济科学，2007（01）.
　　谢叙.房价与地价的关系及上海的数据检验.华东经济管理，2006（08）.
　　韦玲霞，吕萍.中国城市地价研究.北京：中国人民出版社，2012.
　　（作者单位：青岛理工大学管理学院）