房地产开发企业的成本控制的措施

摘　要：近几年来，随着市场竞争不断加剧，我国房地产市场越来越规范，专业化水平越来越高，房地产业要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。

关键词：房地产开发；成本管理；对策
　　一、前言
　　随着我国加入WTO和经济社会的发展，大量、大规模的房地产开发项目加速投入建设。报告显示，2008年1－12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。同时外资企业的进入也将势必对我国房地产开发企业造成威胁，房地产市场竞争日益加剧。然而，目前国内房地产开发建设中仍然存在着能耗水平较高、生产率低下等许多突出的问题，如果房地产开发商再不注意项目的成本控制等问题，部分实力较差的企业将可能会被市场淹没。
　　二、房地产开发企业成本控制的问题所在
　　1、忽视决策阶段成本控制
　　房地产投资具有高风险、高回报的特点，对房地产开发成本影响最大的因素就是决策。据统计，投资决策阶段影响工程成本的程度最高，达到80%~90%。但是长期以来，我国房地产一直处于卖方市场，房子不愁卖，因此相当一部分开发商往往只重视销售，不重视决策的成本控制，忽略了策划的重要性，很多房地产商做策划报告仅仅考虑筹集资金的目的，因此导致了策划报告的可操作性大大降低。
　　2、忽视设计阶段的成本控制
　　房地产开发企业普遍存在的一个误区：认为要控制成本就要加强监控，为了做到这一点，开发商经常采取多项措施。例如:加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理。然而，在项目结束后往往发现成本并没有实质性的下降，这主要是因为开发商忽视了对设计阶段的成本控制，错误的将设计费一压再压，往往将设计项目委托一家“信得过”的设计单位设计。而设计合同也只是规定了一般的设计进度、设计收费标准、设计范围等常规性内容，对造价约束很少或几乎不涉及。
　　3、忽视施工环节的成本控制
　　房地产开发项目施工阶段的成本控制是非常复杂的。尽管在这一阶段影响工程投资的比例大概只有10％左右，但是这一阶段却是资金大量投入的阶段。许多房地产公司虽然非常重视控制工程成本，但主要是在施工阶段的“一砖一瓦”中加强监控，例如加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理等，却忽视了对工程变更的控制，没有建立一套变更测量、申请与审核认可系统，对设计变更、现场签证责权不清，变更的审核和完工确认执行不力，因此工程变更的随意性很大，缺乏有效控制和监督。这些造成了施工阶段的支出超出预算，使得施工阶段的成本难以控制。
　　4、忽视竣工阶段成本控制
　　该阶段是施工成本控制工作的最后阶段，对保证工程质量，发挥投资效益，总结经验教训都有重要意义。竣工阶段的成本控制存在问题主要是，竣工决算的编制工作，使竣工决算真实反映竣工项目计划、实际的建设规模、建设工期以及设计和实际的生产能力，反映概算总投资和实际的建设成本，同时还反映了所达到的主要技术经济指标。通过对这些指标计划数、概算数与实际数进行对比分析，不仅可以全面掌握建设项目计划和概算执行情况，而且可以考核建设项目投资效果，为今后制订新开工项目计划，降低建设成本，提高投资效果提供必要的资料。
　　三、房地产开发企业的成本控制的措施
　　1、树立全员成本意识
　　成本管理是一个系统性控制问题，需要各环节密切合作，共同合理控制，全体员工在工作中要树立全局观念、成本观念、效益观念，以成本和收益作为项目管理的目标方向。
　　企业领导在成本控制中发挥着不可替代的作用，企业领导要将成本意识灌输给每一个部门、每一名员工，并且要在工作中身体力行，将成本作为企业管理首要的考虑因素，形成自上而下的全员成本控制氛围。
　　2、投资决策阶段成本控制
　　（1）市场调查。项目部第一项工作是市场调查。市场调查采取工作人员深入房地产市场进行调研就和发放调查问卷等多种方式。工作人员对正在开发的楼盘进行产品分析、客户群分析、价格分析，了解市场购买状况；主要的调查内容是涉及市场的购买力、住房销售价格、住房的户型、对环境的偏好以及目前市场的竞争情况等。（2）对调查资料进行分析总结。据市场调查的结果并结合公司近年来掌握的情况，经过分析研究以确定本项目的定位、户型设置、成本构成与分配等重要指标。（3）提高投资估算的准确度。应根据项目的使用要求、建设目标、建设规模、规划技术条件等技术指标，组织项目前期工作组的相关人员对项目进行共同研究和提出初步投资建议。
　　3、设计阶段的成本控制：
　　（1）择优选择设计方案和设计单位。在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，采用多家竞投，组织有关专家综合评比。　　　　　　　　　　（2）实行限额设计。设计人员接到设计任务书后，应先将投资分解到各个专业，然后再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价控制目标。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。
　　4、施工阶段成本控制：
　　（1）加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，必须加强现场签证管理；同时加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到合理公正，降低工程成本。（2）严格工程变更管理。工程建设周期长，受自然条件影响大，在施工过程中间如果出现了变更，应当尽快变更。工程变更后，要尽快的落实变更，对于变更所涉及的费用要进行及时的估算，以便在以后的工程成本动态控制中做到心里有数，防止超过目标成本。（3）正确应对工程索赔。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
　　5、竣工阶段的成本控制。
　　（1）严格工程计量工作。项目监理机构及开发单位的工程师对承包商申报的已经完成工程的工程量进行的核验。通过严格对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程，工程师可以 拒绝计量。（2）定额套用和取费的审查。一般的项目可直接套用，少数项目需要换算。对直接套用单价的主要审查其有无错套、高套。由于换算项目越来越多，所以，要加强换算子目的验算审核。关于取费主要审查有无抬高取费基数，取费类别是否与招标文件和承包合同的要求一致。
　　6、提高成本管理人员素质
　　新形势下,房地产开发企业要适应形式变化,有效控制成本,就要积极探索新的发展模式、新的管理方法,对成本管理人员也提出了新的要求:①从专业型向复合型管理人才转变。要擅于领悟新的工作思路,擅于学习相关专业知识。②从核算型向价值创造型管理人才转变。按照以客户为中心的思想,成本管理人员应将更多的精力投入到创造更大的客户价值的工作上。③要有永恒不变的执行力。思路、方法、工具固然重要,如何坚定的执行下去也同样重要。④要有较强的沟通能力,擅于与公司内各部门、各合作伙伴进行沟通,擅于利用各方资源。⑤要有对咨询公司等合作伙伴进行管理和培养的能力。
7、加强工程监理的作用
　　工程监理可以在项目建设的各阶段,通过科学的管理和有效的控制来实现业主控制工程造价的目标。充分发挥工程监理在项目管理中的作用,最重要的是要明确建设单位和监理单位相互的责任,每一方都要明白自己该干什么?不该干什么?建设单位要充分授权予监理,要该监理做的工作也由建设单位去做。这样往往在项目的实施过程中,形成了两套人马管一个项目。如果监理的管理项目的水平过硬的话,完全可以放手让他们去帮建设单位进行成本、工期、质量的控制,建设单位只是按监理合同对他们进行相应的控制考核即可。另外,必须在工程施工过程中配备既懂工程技术又懂经济、管理和法律知识,具有实践经验和良好职业道德素质的复合型人才———造价工程师,在项目施工管理过程中实施工程造价管理,具体负责涉及合同价格调整依据的审核、签证。
　　8、建立有利成本控制的激励机制
　　成本控制要重视成本管理体系中“监督”职能，分析成本失控原因，对症下药。对成本控制漠不关心造成失控者进行惩罚；对成本控制成绩明显者和好的建议提出者进行奖励，充分调动员工参与成本控制的积极性。
　　企业文化建设对成本控制有很大的激励作用。优秀的企业文化建设将增强企业和员工之间的亲和力，使员工对企业有归属感，这样员工就会自觉、能动地控制和节约成本。
　　同时还要开阔思路，对工程项目的主体施工单位、监理单位建立相应的激励机制，充分挖掘、引导施工单位、监理单位多年好的经验、先进的组织方法、高超的技术能力来降低成本，加强企业控制成本的力度和广度，最终实现
　　三、结语
　　总之，成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，实现长期求生存、长期谋发展的目标就必须重视全过程的成本控制，最大限度的降低开发成本，让成本控制成为公司房地产开发的核心竞争力。
参考文献：
[1]张桦，朱盛波.建设工程项目管理与案例解析[M]，同济大学出版社，2008.
[2]陆惠民,苏振民,王延树.工程项目管理[M]，南大学出版社，2006.
[3]吴成浩.房地产项目造价全过程控制实务手册[M]，京:银声音出版社，2005.