我国房地产业集中度演变与发展数据统计分析
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一、引言
1998年7月，国务院正式宣布停止国有企事业单位、政府部门工作人员的福利性住房分配，自此我国房地产业开始了市场化时期。1998-2009年间，我国城镇房地产投资额从3614.2亿元增长到36241.8亿元。相关研究表明，房地产业发展可以带动60余个相关行业发展，促进国民经济的增长。1991-2009年期间，我国房地产业增加值年均增长幅度为19.9%，房地产业增加值占GDP的年平均比重为4.2%，①2010年房地产业增加值占第三产业增加值比重为12.9%，占GDP比重提高至5.6%。
我国实行住房制度改革以来，住宅消费逐渐成为消费热点，2009年我国城市化率已达到45.7%，城市人口为6.66亿(2010年人口普查数据)，加上改善居住条件的需求，我国房地产市场容量巨大。与之相应，房价也一路走高，1998-2003年间房价年均涨幅3.6%，2001-2010年间房价年均涨幅9.32%，②房价上涨速度远高于城乡居民收入增长速度。
房地产业是资金密集型产业，随着国家宏观调控愈发严格，楼市低迷，公众持币待购，多数房地产企业资金链条极度紧张，加上市场竞争不断加剧，横向并购已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额、谋求生存的重要途径。目前，我国房地产企业横向并购主要以股权收购和项目收购为主，在这种并购趋势下，我国房地产行业集中度将如何变化？我国房地产业如何实现良性发展？本文将对这些问题进行分析探讨。
二、相关文献回顾
国外文献对并购是否会提高市场份额持有不同观点。Stillman(1983)的研究结果部分支持了横向并购的一个动机就是获得市场势力。Lubatkin(1983)认为横向并购不但可以增加市场份额，还能够节约营销和生产成本。Andrade&Stafferd(1999)认为横向并购可以提高产业集中度，解决产能过剩问题，促使企业退出。
国内学者对我国房地产业研究主要集中于行业集中度分析和房地产业如何发展。周刚(2001)认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是房地产企业间过度竞争和整个产业业绩下滑的主要原因。潘爱民、王洪卫(2008)对我国房地产市场非有效性进行检验，得出我国房地产市场仍然是一个非有效的市场，房地产价格对信息的反映程度很低，且房地产市场存在超额利润。刘树枫(2009)认为我国房地产业集中度低的主要原因是房地产市场规模扩大过快、房地产企业进入数量多、规模障碍系数低。张魏等(2009)对影响我国房地产市场集中度因素进行了实证分析，指出市场集中度与行业进入壁垒正相关，与生产能力扩张负相关，我国房地产市场结构稳定性差，规模经济不显著，当领导型企业采取防止新企业进入的竞争策略时会显著提高市场集中度。陈笑(2010)对房价与房地产业市场结构等因素之间的关联关系进行实证研究，得出市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系，认为市场集中度是房价最重要的影响因素，提出全面优化房地产市场结构、适当提高房地产市场集中度的建议。
资料来源：中国统计年鉴(2009-2010)，《中国大型房地产与建筑业企业年鉴(2011)》。
注：房地产企业规模=商品房销售收入/房地产企业个数。
学者们针对我国房地产业现状，提出了基本相同的对策建议。周京奎(2002)提出产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的必然选择。欧阳强(2004)对我国房地产业发展提出结构性调整、促进产业升级、规范土地市场和健全金融体制的政策建议。黄光灿(2008)通过对2000年以来上海房地产信贷与房地产市场关系的实证分析，认为只有构建完善的住房供应体系才能保持房地产市场的长期稳定。欧阳文和等(2011)比较了美国和中国土地制度、供给模式，提出中国城市住宅问题解决的途径要增加保障性住宅供给，对土地实行限价供给和以工业化模式取代传统建造方式。葛扬等(2011)认为我国房地产业形成了“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力的怪圈”，形成这种怪圈的主要原因是我国房地产业发展是典型的外力推动型，提出完善财税体制、增加保障性住房供给、不断优化产业结构等作为走出这种怪圈的路径。
三、我国房地产业集中度的变化
1998年我国实行全面住房制度改革，释放了巨大的市场需求，2002-2004年房地产业年均增幅达到28%，经过十多年的发展和逐步规范，我国房地产业的结构体系已经初步形成。
1.房地产企业数目变化。1998年我国房地产开发企业总数为2.4万家，在2007年高房价的刺激下，一年间企业数目增长了40%，2009年商品房平均售价提高至4681元/平方米，又吸引众多中小型房地产企业进入，2010年增加了4700多家(见表1)。1998-2010年13年间，我国房价一直在上涨(除1999年、2008年、2010年略有下降)，这13年间房地产企业数目和就业人数一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受调控政策的影响，企业数目和就业人数分别比2004年减少了近3000家和7万人；2009年受2008年金融危机的影响，企业数目和就业人数分别比2008年减少了7000多家和14万人。
大量中小型房地产企业的进入，与我国房地产市场的进入壁垒较低直接相关。目前，我国房地产开发企业的资质管理仍然沿用2000年的《房地产开发企业资质管理规定》，进入门槛低。目前，在新的《我国房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)》中，提高了房地产企业的进入门槛。
图1 我国房地产业CR10与CR100变动
2005-2010年间，我国房地产企业规模和平均销售面积一直在增长(除2008年)，而房地产开发企业的平均规模却未同步提高。2010年我国商品房销售收入是1998年(0.25万亿)的21倍，房地产企业平均规模增长了6倍(1998年1032.77万元)，市场容量的扩大远远大于房地产企业规模的扩大，占总数量54%的中小房地产企业年均销售规模在1万平方米～4万平方米。
2.行业集中度稳步提高。行业集中度又称市场集中度，是指某行业(市场)内前N家最大的企业所占市场份额的总和。以我国房地产综合实力前十强和前百强销售额占整个行业份额的CR10和CR100来测算我国房地产业的集中度。图1显示，无论是CR10还是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的变化趋势一致，说明我国的房地产业集中度一直在稳步提高。
3.规模优势显现。从销售额和销售面积看(见表2)，全国商品房销售额和销售面积除2008年下降外，一直处于增长状态。销售过百亿的房地产开发企业也逐年增加，2005年没有一家房地产企业销售额超过百亿，2010年已有35家房地产企业销售额超过百亿，万科公司销售金额超过1000亿元。房地产上市公司是房地产业的主力，中国房产信息集团发布的2010年上半年中国房地产企业销售排行榜中，上市房地产企业销售金额占前20强企业销售金额的78%。
资料来源：中国房地产TOP10研究组，2006、2011：《中国房地产百强企业研究报告》；搜房产业网，2010年1月7日。
从总资产看，2005年我国房地产企业总资产规模超过百亿的有22家；2009年房地产上市公司中总资产规模过百亿的有54家，2010年达到65家。从上市公司的总资产均值看，沪深上市的房地产公司，2005年总资产均值是26.4亿元，2007年底升至58.21亿元，2010年提高至122.32亿元；香港上市的内地房地产企业，2007年底总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48亿元。
从利润流向看，2000-2004年，前20%房地产上市公司的五年平均净资产收益率为10.15%，高出同期房地产业平均净资产收益率近53个百分点；③2007年，房地产行业销售利润率的平均值是15%，房地产企业TOP100中59%的销售利润率在20%以下，超过30%的企业仅占16%。2010年20强品牌房企净资产收益率均值为25.89%，高于行业平均水平9.82个百分点。这些表明我国房产企业的规模优势已经显现，资产规模和利润都呈现出集中趋势。
4.并购规模和起数的变化。2004-2008年我国房地产业并购金额达260.32亿元，发生196起并购案；2010年房地产业涉及并购金额174.65亿元，④实现并购84起，占各类并购总数的13.5%；2011年前三季度，我国房地产业并购达87起，总交易金额达到了256.65亿元。⑤可见，房地产业并购起数(除2009下降)和并购金额呈现加速增长的趋势(见图2)。
图2 2004-2010年我国房地产企业并购起数
房地产业并购主要表现为大企业对小企业的横向并购。如万科公司2005-2010年并购了131家公司，涉及金额达134.7亿元，并购方式主要是整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发等(见图3)。2009年8月至2011年4月间，SOHO中国在上海进行了五次收购。
图3 2005-2010年万科公司并购金额和公司数
资料来源：万科公司年报。
5.横向并购与市场份额的关系。以万科公司为例分析横向并购与市场份额的关系。万科企业股份有限公司是我国最大的房地产上市公司，成立于1984年，在全国31个城市开展了业务。万科公司是我国首家销售额突破千亿元大关的住宅开发企业，其市场份额2005年以来一直稳定上升，2010年达到2.06%(见表3)。
资料来源：深度调控下的万科并购学，。
注：市场份额由中国房地产TOP10研究组数据整理计算而得。
从并购规模看(见图4)，2005年以来，万科公司的市场份额与并购规模不完全一致，并购金额下降时，市场份额仍在上升(2007年)。从并购公司数量看(见图5)，2005年以来，该公司的市场份额与并购公司数量也不完全一致，2008年并购公司数量减少，市场份额仍提高了0.22个百分点，而2009年并购公司数量增加，市场份额下降了0.55个百分点。将二者结合起来可以看出，横向并购对市场份额的提高是有效的。万科通过整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发等方式成为国内房地产行业中的龙头企业，与美国最大的房地产开发商4.5%的市场份额相比仍显得不够大。
图4 2005-2010年万科并购金额与市场份额
一般情况下，某一行业的企业能够赚取高额利润时，会诱惑企业进入，再加上进入门槛较低，造成企业数量增加过快，导致行业集中度水平不高。在房地产市场化初期，行业集中度比较分散，企业间存在低水平的竞争。经过近几年的发展，我国房地产业集中度稳步提高，规模效应开始显现。在目前中央宏观调控不放松的情况下，房地产企业资金会更加紧张，楼市价格进入拐点及居民买方市场初步形成会进一步推动房地产企业的并购，行业集中度会进一步提高。国际上成熟的房地产市场，80%的市场份额集中在20%的企业手中，2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%。可见，我国房地产业集中度仍有很大的提升空间。
图5 2005-2010年万科并购数量与市场份额
资料来源：陈洪波，2006：《美国房地产金融及对中国的启示》，《中国房地产金融》，第2期；欧阳文和、张璇，2011：《中美房地产发展路径比较研究》，《河北经贸大学学报》第1期。
四、美国房地产业的发展路径
美国私人拥有住房比例较大，已形成较为完善的住房制度和政策体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。
1.供给政策的变化。美国自20世纪30年代以来，历届政府都很重视住房问题，其住房政策也根据国民经济的发展变化适时调整，调控的重点始终是保证低收入家庭能够买得起房。20世纪30年代以前，美国主要依靠市场力量解决国民住房，采取市场供给住房，20世纪30～70年代，由于国内经济不景气，采取公共住房为主和市场性住房为辅的供给政策。美国的公共住房是指政府为低收入者、老年人和残疾人建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。由政府控制户型、售价和供应对象，主要建设中等收入者买得起的小户型、低房价住宅。政府对建设公共住房者提供贴息贷款以降低房价，对居民提供购房贴息贷款，免开发商和居民的有关税收。⑥第二次世界大战后的20年是美国房地产业的高速发展时期，期间美国住房自有率从约45%提高至65%左右(见表4)。
20世纪70年代至今，美国采取市场性住房和福利性质的市场性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房数量逐渐减少，增加了住房保障制度及各种优惠政策措施，如美国联邦政府对低收入者提供的住房支持主要是提供租金补贴帮助低收入家庭获得私人住房；为家庭购买住房提供贴息贷款、担保和贷款利息在个人所得税税基中予以抵扣等。美国联邦财政在2010财政年度中，纯粹保障性住房在金融税收的预算支出达8967.65亿美元。⑦借助跨区域扩张、产业链整合、精细化管理、并购及金融创新等手段，美国房地产业在2003-2006年间发展到了顶峰，2007年以后，在金融危机的冲击下，房地产业走入低谷。
2.房地产市场结构。美国实行多元化的土地所有制，包括私人土地、联邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁，不存在土地垄断供应和因政府干预造成的市场扭曲，土地价格由估价公司协助确定。
在美国，房地产业有三类开发商：一类是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅开发、销售为主；第二类是不动产商(RealEstate)，主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等；第三类不动产发展商(RealEstateDeveloper)，主要以投资性物业的开发和销售为主。美国个人和机构进行房地产投资的主要途径是各类房地产信托投资基金(REITs)持有的投资性物业，住宅更多地被视为消费性产品。
美国绝大多数开发商专注于某个区域市场上的运行，采用高度专业化和长期收益为主的商业模式。美国排名前列的房地产开发公司经历了一系列横向并购和纵向并购，兼并成了美国房地产企业规模扩张和提高占有率的重要手段。2009年，美国第四大房屋建造商帕尔迪公司(PulteHomes)收购美国另一住宅营建巨头桑达克斯公司(Centex)，成为美国最大房屋建造商，这一并购使帕尔迪公司得到了桑达克斯公司在得克萨斯州和卡罗莱那州的大量土地。
3.房地产金融体系变化。20世纪70年代以前，美国房地产金融是以银行性金融机构提供贷款为主的间接融资体系。20世纪70年代以后，大量的非银行性金融机构，如养老基金、保险公司、共同基金进入住房金融领域，在激烈的竞争环境下，金融机构创新出各种衍生金融工具，住房金融逐渐从间接融资转向了市场(直接)融资。
目前，美国的房地产金融体系由商业性住房金融体系和政府性住房金融体系构成。商业性住房金融体系由商业银行、人寿保险公司、养老基金、房地产信贷、房地产投资信托基金、房地产抵押贷款基金等各类机构构成。政府性住房金融体系主要由美国联邦住房金融署、房利美、房地美、退伍军人管理局等构成。美国联邦住房金融署负责住房标准的制定和为中、低收入阶层提供按揭担保；房地美和房利美是住房抵押贷款融资机构，主要从住房抵押贷款二级市场购买贷款并持有，对购买的住房抵押贷款实行证券化并提供担保，两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源。美国形成了以私有金融机构为主体，以住房抵押贷款市场为基础，多种住房机构广泛参与的金融体系。
2007年美国爆发了“次贷危机”，美国政府接管陷入困境的住房抵押贷款融资机构房利美和房地美，美国政府也开始了对住房金融体系的改革。
五、我国房地产业的发展路径
目前，我国房地产业已经从爆发式增长阶段步入了规范平稳增长阶段，消费者已经形成了“降价预期”，大多处于等待和观望，房地产“买方”市场“初步”形成。通过哪些路径可以实现我国房地产业的良性发展呢？
1.完善我国保障性住房体系。美国住房供给政策变化反映了不同时期政府政策侧重点不同，可以采取多种方式提供住房，如直接建房提供给居民或由政府对建设低成本、低租金住房提供优惠贷款或对购房者或租房者给予减税或承租补贴。
目前，我国住房自有率高达89%，居住性购房需求比较大，但中低收入者的住房困难问题日益突出，保障性住房体系的完善势在必行。我国针对中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。我国从1995年开始实施“安居工程”，1998-2009年间，我国城市经济适用房投资额占住宅投资总额的比重从13%降至4.4%，销售面积占普通住宅销售面积的比重降至4%。美国2005-2009年住房保障支出占中央财政支出比重在14%～15%。而2009年我国住房保障支出占中央财政支出的比重仅为3.6%，占中央税收比重仅为1.7%，占GDP比重为0.2%。⑧2010年保障性住房建设已经上升为国家战略，重在完善保障性住房的层次结构，覆盖“夹心层”，适用不同住房条件的居民。
政府除了提供保障性住房外，还可以在补贴、税收、信贷等方面，采取多种方式满足中低收入者的住房需求，更为重要的是完善对保障性住房的管理。如美国通过立法保障，建立了严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的住房保障待遇，并严格执行住房保障对象的进入、退出标准，在健全住房保障对象档案的同时，实施动态监管。
2.完善房地产价格形成与调整机制。房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平、影响到绝大多数居民的基本居住条件改善，也不利于经济社会的协调发展。从经济发展的一般规律看，房地产价格必须与居民的消费能力相适应。联合国人居与环境组织认为，城市合理房价一般不超过城市家庭年收入三倍，世界银行则认为不能超过城市家庭年收入的五倍。按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，我国房价收入比⑨在3～6倍之间为合理区间，超过7，大部分居民已经没有购房的能力了。1996-2010年我国房价收入比在5.5～8.0间波动，2005年后房价收入比就超过了合理区间，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(图6)。
图6 2003-2010年全国房价收入比
资料来源：上海易居房地产研究院综合研究部，2010：《2010年度全国房价收入比研究报告》，百度文库。
商品房价格由利润、地价、税收、管理费用(含财务成本)、建安成本等构成。首先，来看房地产业的利润。2011年《住房绿皮书》中计算的我国房地产企业2008年营业利润比2004年增长290.4%，2009年我国房地产业的平均毛利润率为55.72%。根据上市公司的相关报表测算，目前房地产业的平均毛利润率为37%左右，扣除三费之后的营业利润率约为20%～25%，净利润率为15%～20%左右，各种数据表明我国房地产业利润率远高于美国等发达国家5%的水平。因此，政府必须通过降低房地产业的利润率，促使房地产业中过多的资金回流到制造业与其他产业，保证房地产业与国民经济的平稳发展。
其次，来看地价。我国土地是全民所有和劳动群众集体所有，土地定价和供应数量取决于政府，特别是地方政府。土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格。2001-2003年，全国土地出让金达9100多亿元，相当于同期全国地方财政收入的35%，2004年收入近6000亿元，2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右，2010年土地出让金高达2.7万亿元，占全国财政收入比重高达33.75%。⑩可见，土地出让金已成为地方财政收入主要来源，这种情况下，地方政府为实现土地收益最大化，会使用各种手段推高地价和房价。所以，保持房地产市场价格的合理水平，必须改革土地出让金制度，深化财政体制改革，扩大地方财政收入来源。
最后，投机性购房推高了房价。房地产业发展需要一个稳定可持续的市场环境，而投机与投资性购房会推高或降低房价，严重扰乱市场环境。房地产业是典型的资金密集型产业，我国绝大多数的房地产企业没有上市，其开发资金主要来源于国内贷款、自筹资金、定金及预收款，商业银行贷款一直以来都是我国房地产企业的主要资金来源之一。美国的金融危机已经证明，脱离实体经济、过度炒作资产不仅会影响经济发展、扩大社会贫富差距，而且会增加经济金融风险和社会风险。因此，对于有炒地、囤地行为的开发商，要在信贷上加以控制，降低对个人和房地产企业的银行信贷资金供给。
另外，为有效遏制投机性购房，政府应尽快开征房地产买卖和持有环节的税种，如房产税、对买卖住房的所得征收高额所得税等。在韩国，在房屋保有环节征收房屋财产税、综合土地税、综合不动产税、城市规划税和共同设施税，拥有的房产价值越高，则缴税越多。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介代理机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用；房屋的维护费用也比较昂贵，房屋拥有者每年都要缴纳税金和房屋保险费用等。
3.完善住房金融体系和金融监管。2005-2010年我国房地产企业的资金来源构成见表5。国内贷款是银行直接向房地产开发商发放的开发贷款，约占资金来源的20%左右。其他资金来源主要是购房者的定金、预收款、个人按揭贷款，约占资金来源的45%左右；2009年、2010年来自个人按揭贷款的比例为14.7%、12.7%，与国内贷款合并计算，来自商业银行的贷款比例达到30%左右。由此可见我国房地产企业对商业银行信贷依赖程度的高低。
外资主要以直接投资、收购等形式进入我国的房地产市场。我国房地产吸收外商直接投资2006年为303.05亿元，2010年增长达到676.96亿元，2010年资金来源中利用外资比例是1.1%。外资开始向我国的二、三线城市发展，更多地向房地产产业链的上游延伸。外资进入房地产业参与国内竞争的同时，会进一步推动并购，这就要求政府加强对房地产外资活动的监控，外资流动情况与房地产价格走势表现了非常高的相关性，境外购买力的流入对内地城市房价的上涨起了推波助澜的作用。
其他融资途径主要是在资本市场通过境内上市、境外上市、借壳、资产注入等方式来融资。截至2006年12月，房地产企业通过资本市场已累计融资近300亿元。2010年房地产上市公司无一例增发获得成功。由于我国《公司法》对发行债券主体要求严格，对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，大多数房地产企业无法通过国内债券市场融资。因此，信托融资规模近年发展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，已超过2010年的2864亿元的发行总量，目前房地产信托已达到约6797.7亿元，占资金信托总规模的17.24%。
资料来源：中国房产信息集团：《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》。
注：一线城市、二线、三、四线城市是针对2009年全年而言的。
大型房地产企业还可以海外融资，但我国大多数房地产开发企业属中小企业，与美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，因此，我国住房金融体系建设需要在融资渠道上创新，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资的依赖。如2010年国内涌现20多只地产私募股权投资基金，资金规模达到500多亿元。既要为多渠道融资创造条件，也要实施有效的金融监管，达到调控房地产业的目的，避免美国“次贷危机”的出现。
4.房地产企业的战略调整。在政府调控房地产业的政策作用下，房地产企业的战略调整直接关系到企业的生死存亡。
(1)品牌战略。房地产市场的产品既具有同质化，也可以体现差异化的特点。而差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上。2011年中国社会科学院中国企业品牌竞争力指数研究课题组对178家房地产上市公司进行企业品牌竞争力分级评估(5级)，达到5A级的企业占到2%(3家)，48.9%的企业是3A级，28.1%的企业是2A级，11.8%的企业是1A级。可见我国房地产企业总体仍处于规模竞争阶段，远没有到达效率和创新阶段。因此，房地产企业应重品牌、重环境、重质量、重服务客户，企业的品牌形象将直接影响到产品的销售。
(2)跨区域经营战略。房地产最重要的特性是其位置不可移动性，特定的消费者只会在特定的市场区域内选择购买，因此，房地产企业的市场区域性明显，如我国房地产上市企业集中分布于长三角、珠三角和京津唐发达地区。大型房地产企业可以利用企业的品牌优势有效地消除地域之间的进入壁垒，以较低成本实现跨区域经营。表6显示，大型房企已经加大了对中西部和华北、华东地区的布局，加大对二线和三、四线城市的开发，大型房地产企业正逐步完成全国布局。如2010年万科共获得106块土地，大多数位于二、三线城市，这种发展趋势会进一步挤占其他中小房企的市场份额，形成房地产市场的“马太效应”。
住房问题不仅是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房地产业的良性发展不仅需要政府的有效调控，还需要通过房地产企业自身规范和金融机构的适度融资以及购房者的良性消费来实现。