论商业银行住房抵押贷款风险

摘　要：2007年至今，我国房地产业经历了极速增长的三年，房价攀升、投资额加大的背后，是商业银行所承担的巨大风险。作为房地产业贷款业务的一大组成部分，个人住房抵押贷款扮演了极其重要的角色。本文从住房贷款规模、市场准入标准等方面分析当前住房抵押贷款业务的现状，接着结合现状探讨了其中存在的违约风险、利率风险、流动性风险和政策风险，并提出思考。

关键词：商业银行 住房抵押贷款 风险

　　住房抵押贷款又称按揭，指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，在未还清本息之前，用其购房契约和其他具有所有权的财产向银行作抵押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任。若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，或向有连带责任的担保人追索。
　　一  商业银行住房抵押贷款现状
　　1. 住房贷款额急升
　　根据中国人民银行发布的2010一季度金融统计数据报告，个人贷款，增加9202亿元，同比多增4979亿元，反映出房地产市场的火爆。
　　2.住房按揭贷款市场准入标准宽松
　　个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,首付比例低,且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
　　3.地产金融参与者相对单一, 过度依赖银行贷款
　　在目前的房地产资金链中, 商业银行参与了房地产开发的几乎全过程，企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制,使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。
　　二  我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险
　　1.违约风险　　
　　违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险，它是指借款人不还贷款的风险，包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，因为支付能力不足，有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，通常是比较住房带来的收益与抵押贷款债务的大小，再作出违约与否的决策。
　　对被迫违约风险影响较大的因素有家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。而对蓄意违约，或者说理性违约影响较大的则是房价、利率的变动。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使有偿还能力，也有可能主动违约拒绝还款。
　　2. 利率风险
　　利率上升是导致大量违约的关键。2004 年开始，我国的楼市升温已成趋势， 为抑制房地产价格非理性上涨，央行开始加息。自2004 年10 月29 日到2007 年12 月21 日，中国人民银行连续10 次加息，其中，5 年以上的贷款基准利率从5.76%上升至7.83%。在未来20-30年里, 中国经济繁荣, 利率上升、优惠利率政策的改变难免发生。利率持续上调, 将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受, 偿贷能力将普遍下降,银行房贷的违约风险将明显升高。
　　3.流动性风险
　　流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
　　另一方面，如果房地产市场降温，则会导致抵押房产变现能力不足。若按揭购买人断供，银行会收回此房产将进行拍卖处理，一般拍卖的价格会比购房当时的成交价格低，再加上拍卖时发生的费用，以及安排人力来办理相关的繁杂手续，都将给银行造成损失。
　　4. 政策风险
　　为了遏制房价过快上涨，政府提出加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。2010年4月17国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，十条措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。5月31日,中国政府网公布《国务院批转发展改革委<关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见>的通知》,提出“逐步推进房产税改革”。6月2日，发改委在关于2010年深化经济体制改革重点的意见说明会上表示,“逐步推进房产税改革,将避免重复征税”,并对地方试点房产税表示支持。
　　一系列政策的出台导致近来房地产市场的低迷，政策风险可能会带来房价下跌，从而引发违约风险，并导致借款人抵押的房产价值缩水，给银行带来巨大损失。
　　三  结语
　　住房抵押贷款不仅涉及到商业银行、借款人以及开发商三方的利益，更是关系到国计民生的大事。要使其带来的风险降低到最小化，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。　　
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