房地产项目开发的风险控制探讨

摘　要：对房地产开发中风险的认识和分析，是房地产项目开发经营的一个日益重要的问题，影响到投资项目的效益甚至成败。本文对房地产企业开发过程的风险特点及其形成进行分析，并对其规避和风险防范进行阐述。

关键词：风险 形成 控制 防范
　　房地产项目开发过程中时时处处存在着风险，这可能导致建设项目的损失甚至投资失败，因此需要采取相应的措施进行规避，或将风险降到最低程度，以保障房地产开发企业的投资效益。因此我们需要对项目风险进行全面的认识：
　　一．房地产项目风险的特点
　　1.建设项目的风险客观存在，并且无处不在。我们只能通过改变风险存在和发生的条件，降低它的发生频率，而不可能完全消除风险。
　　2.建设项目的风险发生和造成的后果往往以偶然和不确定的形式出现，难以预测。
　　3.随着识别和抵御风险能力的增强，能一定程度地降低或控制项目风险所造成的损失程度，这也是风险的可转化性。
　　二．房地产项目开发过程的风险形成
　　风险的产生主要是因为我们对事物的认识和预见的局限性：对项目的环境缺乏客观认识，对影响因素导致的后果缺乏预见性，这是导致工程项目出现风险的重要原因。
　　从风险的发生机理分析，构成建设项目风险的主要要素有三个：风险因素、风险事件和风险损失。风险因素是风险事件发生的潜在原因，是造成风险损失的内在原因。风险事件是引起损失发生的直接原因。房地产开发是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个建设过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述风险因素的变化而产生的影响进行深入研究，以使房地产项目开发过程中的风险降到最低。
　　三．房地产项目开发风险的处理形式
　　要使房地产项目开发过程中的风险减到最低程度，我们需要将风险按其性质和特点区分，通过不同手段来处理不同风险。下面对几种不同的风险处理形式进行介绍：
　　1．尽可能地对环境风险进行预防：对政策风险，须随时关注政策变动，认准投资方向。对经济风险应该高度重视可行性研究，加强市场调查研究，确保投资决策的正确性，寻找投资良机。在项目实施过程中，健全管理制度，经常开展财务分析，及时发现问题并处理。
　　2．将风险转嫁：当无法预防或成本太高时，就要尽量把风险转移给其他主体。如，购买保险是一种有效的转移手段。或者借助合同转移，与有关方面签定连带风险在内的合同，将风险转移出去。
　　3．将风险进行拆组：当经济活动必须承担相应的风险时，风险的拆分与组合就是一种方法。将风险分散到众多的人或组织，或者把总风险分散化或者隔离，使某个风险的发生不会对总目标产生重大影响而使总风险得到控制。
　　4．风险的承担：当无法避免风险又不能完全控制和预防风险时，风险承担也是一种有效的措施。风险承担只意味着承担相应的风险损失，但并不意味一定会有损失。风险承担有两种方式：一是将可能的风险损失纳入到日常营运成本，如果风险损失实际发生则效益相对下降。另一种则是有计划的行为，如建立库存储备防止材料供应中断等。
　　四．项目的风险存在于开发建设的全过程，我们需要认识到控制风险的重要性，从各个方面做好项目建设风险的防范和控制，并采取积极措施：
　　1．对融资风险的控制措施：由于项目的资金需求量大，银行贷款有限，只能通过融资保障资金的有效供给。可采取的措施有：
　　一是通过合作开发融资。项目开发前期对资金运作应有全过程通观考虑，制定详细的成本计划，准确衡量资金缺口，进行多种渠道的融资组合。可以采用合作开发的模式吸引外部资金，化解融资风险。
　　还可以提前预售融通民间资金。加快房地产项目开发进度，以便能尽早进入销售，用收入弥补资金不足，减少负债，并实现提前赢利。
　　2．认真做好市场调研，了解审批程序及环境政策。
　　项目开发之前，需要对房地产市场进行全面而深入的调研，只有在充分认识市场的前提下，才有可能立于不败之地。在市场调研的过程中，需要掌握的信息应包括：房地产市场的需求现状及趋势，此外，还应对有关房地产政策、法规制度等方面的变化、项目审批的必要程序、城市规划方面的变化、银行贷款政策、当地公司或企业的新增情况等做深入的调研。在掌握大量的信息后，还要对这些信息进行分析、判断、去粗取精、去伪存真，为规避风险，分析者应避免仅从乐观的一面挑选数据。
　　3．要健全设计和施工过程的质量控制：
　　一个是要建立健全设计交底与施工图会审制度：设计交底是在施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，向施工及相关单位做出详细的说明，加深对设计文件的特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量。施工图会审指，承担施工单位及建设单位、材料、设备等相关单位，在收到审查合格的施工设计文件后，在设计交底前对施工图进行全面审查。其目的有两个：①使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需解决的技术难题，制定解决方案。②为了解决图纸中存在的问题，减少图纸差错，将图纸的质量隐患消灭在萌芽中。
　　另外，做好项目建设行为的规范和监督：可采用监理制度，由专业的监理公司来进行全过程质量跟踪监督，同时监理单位在设计招标时可进行设计方案优选，以减少设计图中存在的问题，减少设计变更的发生。同时，监理公司组织施上图会审及设计交底，更好规范各单位的行为，提高审图质量。
　　4．要控制好合同风险：首先根据工程项目的特点和实际，适当选择计价形式，降低工程的合同风险。其次使用严密规范的表达，完善合同条款，防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中表达不严密或者条款疏漏，很可能给工程索赔留下隐患。
　　房地产开发活动受制于多方面因素的影响，同时房地产项目由于自身的特点又存在着诸多的不确定因素，这很容易引起预期经济收益的损失，严重的甚至导致项目亏。
参考文献：
[1]房地产投资分析及管理，滕清案等，企业经济，2004年。
[2]沈建明：项目风险管理，北京机械工业出版社，2003年。