再论房地产维修基金的管理

摘　要：房地产维修管理是房地产管理的一个重要组成部分，它直接影响着房地产居住者和所有者的切身利益，同时也是居民群众关注的热点问题之一。本文主要对房地产维修基金制度以及房地产维修管理体系问题进行了探讨。本文首先分析了房地产维修基金制度的现状和问题，然后探讨了维修基金管理政策的局限性，最后本文对房地产维修基金的缴纳，管理，使用与监督提出了改进措施。

关键词：房地产；维修基金；管理
　　维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
　　维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。
　　维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%-3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。
　　随着市场经济的发展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有权结构发生了较大变化。如何建立与房地产产权多元化相适应的房地产维修管理体制。理顺房地产维修工作中政府主管部门、售房单位及购房人的关系，保障房地产共用部位、共用设施设备维修更新工作的顺利实施，成为社会各界和居民群众关注的焦点难点问题。为解除居民购房后的后顾之忧，减少房地产维修工作的纠纷，维护好广大购房人的合法权益，现就如何建立房地产共用部位、共用设施设备维修基金制度，完善产权多元化房地产维修关系作一探索。
　　一、房地产维修基金的现状
　　在我国，房地产维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国房地产维修基金现状从几个方面看：
　　1、 相当业主对收取房地产维修基金存在认识误区
　　(1)部分业主对房地产维修基金是什么。用来做什么等基本情况毫不了解。除房地产价格以外．房地产维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房地产维修基金容易对业主造成心理暗示作用。业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。
　　(2)部分业主容易把房地产维修基金等同于房地产管理费用当中的一部分。认为交纳的房地产管理费中已经包含房地产维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。
　　2、房地产维修基金保值增值、续筹体制不健全
　　房地产维修基金在保值、增值和续筹方面措施不到位。房地产公司为了自身利益会抵触这一做法：政府出面进行过多的管理，不利于市场经济的发展；进一步说，房地产维修基金在收集上难度较大，就算是用于金融投资．基金的安全性也难以得到保障。在房地产维修基金续筹方面，各方主体的责任及关系不清晰．这样很容易引起纠纷。
　　3、乱用维修基金问题
　　开发商在前期房地产管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由房地产管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出：前期房地产管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期房地产管理期间，不交自己尚未出售的商品房的房地产管理费和房地产维修基金，损害小区业主的利益。
　　二、加强房地产维修基金管理的对策
　　1、确保开发商及施工单位履行品房保修义务，应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在房地产保修期内的维修责任。比如，由其为所建房地产小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的房地产财产保险。
　　2、为了防止开发商和房地产管理企业在前期房地产管理中合谋侵吞挪用、不正确使用房地产维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论
　　3、广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策
　　住房共用部位、共用设施设备维修基金如何归集、管理和使用，各级政府主管部门能够了然于胸且说得头头是道，可是对广大业主和房地产管理企业而言却不免茫然。这就需要政府主管部门通过各种媒体，广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策，使广大业主和房地产管理企业真正了解维修基金的用途、管理状况及使用方法。并号召和鼓励J。大业主参与监督和管理，有条件的城区应建立维修基金归集、管理、使用信息平台，通过上网或房地产市场的触摸屏等信息渠道，使广大业主及时了解、掌握维修基金归集、管理、使用的政策法规和归集使用情况。同时还可由政府主管部门开办学习班或讲座，对业主委员会及房地产管理企业进行政策、业务培训和指导，使之熟悉维修基金相关业务流程，进而促进维修基金归集，管理和使用的规范化。
　　4、统一制定维修基金筹集办法
　　应明确大修与中、小修的范围界限，使基金的动用有严格界定，避免房地产公司将由自身负担的中、小费用转嫁给业主负捐。另外，在测算基金筹集比例时应注意涵盖需更新的共用设施设备的更新费用，其中高层建筑费用更高。更新费用总额相对而言比较大．在设计维修基金筹集比例及筹集时间时应充分考虑并涵盖这些费用，在开发商和购房者间按合理比例分摊，避免在更新当时向业主一次性收取，给业主造成沉重负担。
　　5、加强维修基金的独立核算
　　从当前各地反馈的情况看，有的把房地产维修基金与房地产款混同核算，有的把房地产维修业务基金业务与管理者的自身经营业务会通核算，有的作简单挂账处理等。房地产维基金缴存、支取、使用和管理都需依政策规定进行。这种混账核算不利于政策的贯彻执行，不利于房地产维修基金业务的进一步开展。所以房地产维修基金应有规范的会 计科目。维修基金运营管理部门应根据自身需要设立科目，应清晰明确地反映维修基金的缴存、支取和使用。同时应有统一规范的财务会计报告。有关房地产维修基金的信息只是部分的体现在一些统计报表里。远不能满足对房地产维修基金规范管理的需要，这是亟需解决的问题。
　　6、促进基金有效合理的使用
　　维修基金在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，房地产管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托房地产管理企业实际操作使用：业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基金由专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由房地产管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果房地产管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
　　7、维修基金的使用与监督
　　维修资金的使用核准：已售公房维修基金利息由房地产原产权单位提出申请，经相关业主确认后，到房地产所在区房管局办理资金支用手续。商品住房维修资金由房地产管理企业提出维修计划，经业丰大会审议后，由业主委员会到房地产所在区房管局办理支用手续；未成立业主大会前，维修资金支用申请须经三分之二以上业主确认。购房人转让房地产时，缴存的维修基金不予退还，由买卖双方持产权证书办理维修基金交接过户手续。因房地产拆迁或其他原因造成房地产灭失的，维修基金及其利息余额返还所有人。
　　三、结语
　　维修基金管理工作目前仍处于发展探索阶段，许多问题有待进一步解决。总之，房地产维修基金政策的不断完善，有利于尽快从根本上解决居民购房后房地产共用部位、共用设施设备维修问题。对完善住房市场机制将起到积极的作用。
参考文献：
[1]段莉萍.《加强住房维修基金的管理和核算》，经济师，2006.5.
[2]陈鸿莉.《房地产投资三条路》，证券日报，2004.2.
[3]曲建华.《健全房屋维修基金制度完善房屋维修管理体制》，科技资讯，2007.7.
[4]雷华.《物业维修基金的建立和监管策略》，现代物业，2003.1.
[5]陈建国,张利鹏.《维修基金的现实与未来》，现代物业，2004.11.
[6]薛莉.《房地产融资不要仅盯银行应开发二级市场》，上海证券报，2004.3.