房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理

　　会计成本分摊与所得税处理是房地产企业会计核算的重要内容，本文围绕房地产行业会计核算中的成本分摊和所得税处理，介绍了核算的内容以及核算方法等。

　　一、相关概述

　　对于房地产行业会计核算来讲，要想确保成本会计核算的准确性，首先需要合理确定成本核算对象，在这方面应当遵照以下几个方面的原则来实施：对于单体开发项目而言，在成本核算对象的确定上一般都是以每一个独立的编制设计概算或者是施工图所列示的单体开发工程项目来作为其会计成本核算的对象。而在开竣工时间基本接近或者相同、开发地点位置相同、同时施工单位或者总包开发、开发项目的结构类型也一致的开发项目，在进行成本会计核算时也可以将它们合并为一个同一成本核算对象。对于成片开发的项目，可以按照建设项目的施工期作为划分的依据，按照各期进行成本会计核算。

　　房地产行业在成本的确认上一般都是按照税收成本来进行会计核算结果的确认，一方面成本作为房地产行业的消耗，在成本计量的会计方法选择上会对成本造成直接影响。折旧方法、存货发出计价方法、成本结转方法以及成本分配方法等都可能导致企业在资产计价、所得税以及成本等各个方面计量出现偏差。同时，房地产企业的成本还需要得到足额的补偿，在成本凭证的保存以及搜集上也需要确保其完整性和合理性。

　　一般情况下，房地产行业的成本主要包括六个主要内容，分别是前期工程款、拆迁补偿费及土地征用费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费以及公共配套设施费等。其中土地征用费以及拆迁补偿费主要是指房地产企业为了获得土地的使用权以及开发权所需要付出的各项费用支出，如土地出让金、土地使用费、耕地占用税、契税等。前期工程费则是指房地产企业在项目开发前期围绕项目测绘、项目可行性研究、场地平整、项目规划、项目设计、水文地质勘察以及项目筹建等所花费的各项费用支出。

　　二、房地产行业会计成本分摊分析

　　对于房地产行业成本分摊，主要有以下几种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法以及层高系数建筑面积法等。

　　其中，占地面积法是按照已经动工的建筑项目所占的土地面积占整个开发利用总面积的比重进行成本的分摊。建筑面积法则是按照已经动工的建筑项目所占的面积占整个建筑项目总建筑面积的比重进行成本的分摊。直接成本法则是按照某一期建筑开发项目所具有的直接开发成本占当期全部开发成本的比重进行分配。而预算造价法则是按照期内某一个建筑项目的预算造价占整个期间内所有的对象预算造价的比重进行成本的分配。而对于同一个建筑项目，其中既包含住宅项目，又包含其他类型房地产项目时，房地产企业在进行成本分摊时就可以采用层高系数建筑面积分摊法进行成本的计量和分摊。

　　具体来讲，对于房地产行业成本分摊的对象主要包括土地成本的分摊、公共配套设施费的分摊、其他成本项目的分摊以及利息费用的分摊等。对于土地成本，房地产企业财务人员大都是按照占地面积法进行成本的分摊。假如房地产企业在进行土地成本计量和分摊时需要结合其他的分摊方法，则应当会同税务机关进行协商。假如房地产企业在进行土地开发时，同时也将房地产开发一并进行，则这一开发模式属于一次性取得土地分期开发房地产，此时的房地产企业土地成本需要在征得税务机关批准的情况下首先按照土地的整体预算成本进行土地的成本分摊，等到整个土地项目都开发完成之后在对土地成本的分摊进行必要的调整。

　　对于公共配套设施费用的分摊，假如将它们单独作为过渡性质的成本对象，则对于此时的公共配套设施开发成本需要按照建筑面积法对公共配套设施费进行合理的分配和处理。对于其他的相关成本项目，房地产企业可在政策和规定允许的范围之内，自行合理选择合适的成本分摊方法进行成本的分摊。而房地产行业利息费用的分摊主要有预算造价法和直接成本法两种方式，同时房地产企业也可以根据自身需求使用借款费用资本化方法进行成本的分摊。

　　而对于开发间接费用，税收制度中有着专门的规定，房地产行业企业为了管理和直接组织相关的开发项目而发生的间接费用，并且此费用不能够直接归属到某个特定的成本对象时，此类费用支出就属于成本费用类支出。在这其中，开发间接成本主要包含了职工福利费、修理费、管理人员工资、水电费、工程管理费、项目营销设施建筑费、折旧费、劳动保护费、办公费等。

　　三、房地产行业所得税处理分析

　　房地产企业所得税是针对从事房地产开发、经营、管理以及服务的房地产行业企业生产经营所得以及其他相关所得所征收的一种税收。对于房地产企业所得税来讲，进行季度预缴所得税时，应当按照企业的会计利润加上预售收入所计算出来的企业预计利润，并在此基础上扣除掉房地产企业之前年度的待弥补亏损之后的余额来作为所得税应纳税额的基础，以此来计算出房地产企业预缴的所得税额。

　　尽管税法中有规定，对于企业所得税应当按照月度或者季度的实际企业利润进行所得税的缴纳，但是由于房地产企业一般项目周期时间都比较长，同时都会对房屋进行预先销售，并提前收取销售款。所以对于此类销售收入，房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。与此同时，房地产企业在预缴所得税时还应当考虑到企业的实际利润。假如企业季度内完工产品或者其他收入已经产生了利润，并且按照原先的预计进行的所得税预缴明显小于实际所得税，则应当按照实际所得税额进行所得税的缴纳。

　　作者：张静 来源：财会学习 2016年11期