不买房，地主逼。
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
我这里有几篇，选了一篇，不知是不是你想要的。房地产价格波动影响因素文献综述□文/ 齐淑兰近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。( 一) 需求因素对房地产价格波动的影响。早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。Downs、Nellis 和Longbottom、Bartick 的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。同样，Stuart A. Gabriel 运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对市场交易量产生明显的影响。随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，Geoffrcy Meen 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的市群的主要制造业为钢铁、造船和纺织。其中传统的纺织业则在京都集聚并在其周围的各个小城镇形成了产业供应链。以名古屋为核心的中京城市群的核心产业是汽车业，群内丰田市及周边地区就形成了很好的汽车产业链，而濑户和四日市也发展差别产业而成为了“陶都”和“炼油中心”。( 四) 城市群各城市产业职能分工合理, 有效提升了城市群整体经济实力。五大城市群内各个城市的主导产业是不尽相同的，各城市在群内的职能也各不相同。如，美国大西洋沿岸城市群，纽约的主要支柱产业为金融保险、管理广告等第三产业，港口用于集装箱运输，扮演着群内金融经济制高点的角色；费城是钢铁炼油造船中心，港口主要负担近海航运；大学城波士顿领军高新技术产业，研发实力不容小觑；华盛顿施行单一行政职能，支柱产业是以办公为主的印刷业等；巴尔的摩主导有色金属冶炼，是群内另一个工业制造中心；即使城市群内细分区域内的产业存在雷同，其所占比重和发展重心也不同（如东京城市群中神奈川和千叶同有机械和化工工业，但神奈川还是以机械业尤为突出而千叶则以化工见长）。这种明显合理的产业职能划分有的是靠粗放式的经济自由演化而成（如美国城市群），有的则是在明显的政府作用下人为形成的（如日本城市群）。无论成因是什么，这样分工明细又兼顾合作的产业结构能够避免群内城市产业趋同而造成的无谓内部竞争和资源浪费，同时也有利于资源的配置和城市群总体经济实力和社会形象的提升。( 五) 城市群经济以强大的交通运输业为根基。分析五大城市群产业，我们不难发现，城市能够得以发展并最终形成城市群，良好的区位优势和发达便利的交通条件是必不可少的发展基础。世界五大城市群几乎占尽了各国以及各地区地理条件最优良、配套设施最先进的港口、交通枢纽和国际空港。如，美国大西洋沿岸城市群（纽约港、费城港），五大湖城市群（五大湖便利水运、多伦多港及空港）、日本太平洋沿岸城市群（成田、羽田、关西空港，东京湾港口群，名古屋港）、欧洲西北部城市群（世界第一大港鹿特丹）、英国中南部城市群（伦敦空港、利物浦港）等。如果没有如此立体和完善的交通体系，难以想像城市群这一庞大的资源和产品集散地内的要素该如何运转和流通。城市群的港口、空港和陆地运输的吞吐能力和规模设施也能在一定程度上从侧面反映其经济和制造实力。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
1.《产权论纲》王占国，孙伟花．李成龙．哈尔滨：黑龙江教育出版社，1998． 2.《马克思主义土地理论与中国农村土地制度变迁》石莹，赵昊鲁著经济科学出版社 3.《中华人民共和国经济史》赵德馨主编，河南人民出版社 4.《南德的中心地》1933年,德国地理学家克里斯泰勒 5.《美国城市发展模式》王旭著清华大学出版社 6.《和谐社会：制度的基础性作用》，罗必良，华南农业大学经济管理学院院长 7.1956年的《高级农业生产合作社示范章程》（一九五六年六月三十日第一届全国人民代表大会第三次会议通过，同日中华人民共和国主席公布） 8.1961年《农村人民公社工作条例》（一九六一年三月广州中央工作会议通过） 9.1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（一九六二年九月二十七日，中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过）。 10.《和谐社会：制度的基础性作用》，罗必良，华南农业大学经济管理学院院长 11.《中华人民共和国经济史》，赵德馨主编河南人民出版社，1989； [5]《奉贤县志》
农村土地承包经营权流转纠纷 的现状分析与对策 近年来，随着农村产业政策的调整，农村二、三产业的发展和劳动力的转移，特别是国家关于扶持粮食生产、减免农业税等政策的出台，极大地调动了农民群众发展农业生产的积极性，许多外出务工的农民纷纷季节性返乡耕种土地，农村土地的供需矛盾开始突出，农村土地承包经营权的流转速度较前明显加快。这在一定程度上，反映了农民非农收入的增加和对土地的依赖性，但是，仍有85％以上的农民基本依靠土地的种植或养殖收益维系生活，随之而引发的土地承包经营权纠纷也随之日渐增多，影响农业经济的发展和农村的社会稳定，不利于和谐社会的构建，为此，笔者利用工作和参与调解的便利条件对綦江县安稳地区进行了调研，走访了各村主要干部以及50位农户，现对调查的情况进行了分析与思考。 一、农村土地承包经营权流转现状（一）流转特点调查表明，我县土地承包经营权流转呈现速度快、类型多、行为欠规范以及少量违法流转行为存在等4个方面的特点。 1、流转速度加快，渐具规模。自1996年土地二轮承包以来，安稳镇土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。目前，各村流转的土地面积占总耕地面积的比例约10％以上，涉及土地流转的农户数约占总农户数的30％。 2、流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。 以流转主体为标准，以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90％。 以流转对象为标准，可为耕地承包经营权流转、荒地承包经营权流转和林地承包经营权流转。其中以耕地承包经营权流转为主，约占总流转面积的80％。 以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包、出租为主，约占总流转面积的70％以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。出租中又以租给个体工商户开办采石场为主。以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占总流转农户数的60％左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10％。 以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60％以上，有偿流转的比例正呈上升趋势。 以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的98％。 3、流转行为欠规范，缺少管理。 流转行为严重不规范,表现为自行流转多,报批准、报备案的少,申请变更登记的根本没有;口头协议多,书面协议少;约定不明的多,约定明确的少;书面协议内容不规范的多,规范的少等。镇、村对土地承包经营权流转行为缺乏严格规范的管理. 4、部分耕地被非农业化，有少量的非法流转行为存在。 我镇有极少部分耕地被转为非农用途，主要用于煤矿、非煤矿山、住房、小城镇项目建设等。这些建设用地只有大多数履行了批准手续。其中，非煤矿山建设采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农生产。 （二）流转原因分析 农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因。 1、农户之间买卖房屋后，为了耕种土地的方便，买卖房屋的农户绝大部分都要发生农村土地承包经营权流转，比如，住在甲社的农户不便于跑到乙社去耕种土地。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因。 2、农村二、三产业的发展和劳动力的转移。土地二轮承包时“增人不增地，减人不减地”的原则，使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。 3、非农建设项目的需要。如：布衣山寨的建设、萤石矿厂、乡村公路以及大量开办的采石场都是以租赁的方式从农户手中流转出来。高速公路、210国道和松藻煤矸石火力发电厂的非农建设项目用地需要，属于国家依法征地不属于土地承包经营权流转的范畴。4、村产业结构调整的需要。村鼓励农户将土地承包经营权流转给种植大户，由于地理条件的原因，这种现象在我镇很少。 二、农村土地承包经营权流转纠纷情况的分析 （一） 流转纠纷特点分析 从调查的情况看,我镇农村土地承包经营权流转纠纷主要存在以下特点： 1、纠纷数量大，递增趋势明显。自1996年土地二轮承包至2003年前，农村土地承包经营权流转行为总体比较稳定，流转双方当事人大体能够保持现状，相安无事。因此产生纠纷的微乎其微，纠纷所涉土地面积占流转总面积大约2％左右。近年来，由于高速公路、松藻煤矸石火力发电厂的建设征地以及采石场的临时占地，引发的农村土地承包经营权流转纠纷数量巨增，还有煤矿采空区对地面的影响而引起的纠纷数量日益增加，流转纠纷所涉面积占各类土地纠纷所涉面积的30％。 2、当事人之间矛盾激烈,易引发其他纠纷。 流转纠纷,是流转当事人之间基于流转合同的履行或解除而产生的关于承包经营权的归属或相关费用等方面的纠纷,属于合同类纠纷。此类纠纷由于涉及农民“命根子”利益,一旦形成纠纷,当事人之间对立情绪大,互不相让。如得不到及时、有效地处理,很容易引发以下纠纷、事件。 一是民事纠纷,主要是财产损害、人身损害类侵权纠纷。当事人之间因争抢土地,抢种抢收,导致毁坏庄稼,甚至打架斗殴,引发财产、人身损害纠纷。这种因流转纠纷引发的财产、人身侵权纠纷日渐增加,目前约占到流转纠纷总农户数的30%,此类纠纷往往形成当事人之间的财产损害赔偿和人身损害赔偿纠纷诉讼。如上坝村村民张某和刘某之间为了两小块耕地（约0.3亩）的承包经营权发生纠纷，不服调解，刘某将张某种植的白菜撤了，张于2005年5月起诉綦江县人民法院，因未登记确权而撤诉，但至今双方的纠纷仍未解决。 二是行政纠纷，如，崇河村六社的村民王某一家，因高速公路建设征地而引发的土地承包经营权归属和土地补偿数量发生的争议，行政诉讼经过了两次一审、一次二审才告结束；古南镇的居民张某原是大堰村三社的村民，因松藻煤矸石火力发电厂的建设征地而引发的土地承包经营权归属纠纷，行政诉讼经过了两次一审，仍不服，现正在民事再审之中。三是上访事件，如，松藻煤矸石火力发电厂的建设征地时，由于农民对相关法律、法规和地方规章规定的补偿土地的面积和标准不理解，曾上访到了建设部，又如张某对土地承包经营权归属不服，上访到了重庆市人大常委会。3、纠纷调处难度大,难以从根本上化解矛盾。很多纠纷当事人摆出不争到土地誓不罢休的架势。不仅镇、村组织难以调处,形成诉讼后,法院的调解往往也很难奏效。作出判决后,败诉方当事人也常常坚持上诉,甚至上访,将矛盾不断扩大升级。 4、纠纷隐患大,基层干部忧虑重,对策少。土地承包经营权流转行为存在先天不足,加之后天管理失缺,绝大多数流转行为从一开始就埋下了纠纷的隐患.农村干部虽然深感忧虑,但还没有足够的预防和应对措施。 (二)纠纷形成原因分析 上述流转纠纷的形成,既有宏观上政策和立法的原因,也有微观上行政管理、流转行为自身欠缺的原因。 1、政策的调整。1996年农村土地二轮承包以来,国家征收农业税和按事一议方式筹资筹劳,2005年调整为免征农业税,并实行粮食直补,粮食最低保护价收购.这使得农民承包经营土地所负担的费用日益减轻,收益随之提高。我市从2003年逐步减少并从2005年起免征农业税,以及退耕还林的补贴，原本因为承包经营土地成本高收益低,外出谋生而将承包经营权流转给他人的农民纷纷返回,要求收回土地承包经营权。这部分农民都是争议土地的原承包经营权人,但由于当初流转时与对方约定不明,受流转方理解为无偿转让并在土地上作了大量投入,或者因当初对承包经营权无所谓或着急外出打工一时找不到受流转人而将土地抛荒后,经村安排给其他人种植的,但土地使用权证书上的权利人仍记载为原承包人等原因,受流转方不让出争议的土地而形成纠纷。特别是，随着粮食价格的上涨，以及粮食直补的发放到位，土地承包可以获得较大收益，因此许多以前撂荒弃耕的土地现在又有人要求耕种。一些自行将土地进行流转的农户也纷纷将土地收回，而一些在二轮土地承包中没有分到土地的农民，也都开始要地。有的村民小组进行了合并，由于合并前的小组每户承包土地面积不同，合并后的小组有的村民要求重新分地。加上集镇建设、厂矿建设等征地面积的增加，导致土地资源紧张。农民之间为争夺土地承包权、确定承包土地的界址、承包土地被征用后补偿费的分配等问题，经常会发生纠纷。土地仍然是农民的基本生产资料和最主要的生活来源，这样，曾经一度缓和的土地承包纠纷又再度突出。2、立法方面的不足。目前我国法律关于农村土地承包经营权流转方面的规定主要是《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)的第五节第三十二条至第四十三条,共十二个条文。内容比较原则,缺乏可操作性。对于各种流转方式应当履行的程序性要求,缺乏具体详细的规定。如第三十七条中“采取转让方式流转的,应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。”的规定,在实践中没有起到约束当事人流转的作用。原因是《土地承包法》中对不依法履行上述程序性要求,应当承担的法律后果没有相应的规定。所以农民在土地承包经营权流转中很随意且不受拘束。2005年1月19日国家农业部公布的《农村土地承包经营权流转管理办法》，均对农村土地承包经营权流转问题作出了比《土地承包法》更为细化的规定，但对本文提及的上述问题仍未能给出具体的解决依据。 3、证据方面的尴尬。在面对大量涌出的、直接关系到所涉当事人“命根子”的利益和农村社会的稳定的这一类纠纷,镇、村领导尽管非常慎重,但仍然难以避免这样的尴尬:纯粹要求当事人举证就难以保证结果公正,因为很多流转户之间根本没有流转协议,举不出证据来，法院在审理此类案件是也难以保证事实公正和法律公正的社会效果,同时考虑基层社会稳定又可能侵害农民的合法权益，还可能因基层组织的不理解不配合导致裁判难以顺利执行;有些案件尽管法院裁判并无不公,但败诉的当事人会不断上诉、申诉、上访.这样一来,法院不仅没有解决纠纷,还成了被信访的对象.而且当事人也因为自身的行为,使纠纷解决的成本不断上升,成为基层稳定的隐患. 4、流转行为的不规范。《土地承包法》第三十七条规定,“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。”但实践中,流转行为存在严重不规范的现象: （1）以农户自行流转为主，极少履行报批、报备案或申请变更登记等法定手续,流转任意性大. 按照《土地承包法》报村里同意或备案的流转只占到全部流转面积的不足5%。有的土地承包经营权流转多次,几经转手,原承包经营权人外出回来后不知向谁要地,而村里也不尽了解,容易产生矛盾。 （2）农户流转以口头约定为主。由于特殊的历史背景,承包人在流转时原本对土地承包经营权不太重视,所以一般情况下流转约定都不是很明确。有些流转虽有明确的口头约定,但因没有书面记载，流转双方容易产生矛盾，一旦形成纠纷，还难以查证约定内容。 （3）为数不多的书面流转协议，大多也不同程度地存在概念不清、约定不明、权利义务不确定等问题。如不少协议上有某甲将土地“给”某乙种植或养殖的条款，形成纠纷后，双方当事人对这些含糊的文字，均按照有利于自己的原则进行解释，流转方解释为“转包”或“代耕”，受流转方则解释为“转让”。 5、镇、村管理服务的欠缺。 我镇没有行之有效的土地承包经营权流转管理制度,没有真正发挥作用的服务组织，相关管理部门和人员因为身兼多职无法履行这方面的管理职能，使农村土地承包经营权的流转处于一种无序、失控的状态。镇干部忙于本职工作,对土地承包经营权流转工作既无管理服务的动力亦无压力,因而使组织形同虚设。而村集体经济组织对土地承包经营权流转方面的管理也近乎空白,不少村干部没有管理的意识, 认为村里中心工作都忙不过来,群众自愿流转不必操那闲心。因此也就没有这方面的管理措施和管理行为.调查中镇、村干部对所在镇、所在村土地承包经营权实际流转面积和农户的情况，心中无数,没有一个村建有完整规范的土地流转情况台帐。镇、村调委会对土地承包经营权流转纠纷的调处也是草草的应付了事。 6、土地承包经营权证书发放不到位。土地二轮承包时,农村集体土地使用证上记载的土地没有清晰的四至界畔，2004年完善土地二轮承包后，有的村因农户相互之间存在矛盾也将矛盾户的证书暂且扣留后又忘了发放，这些情况在各村均不同程度地存在。 7、农民法律意识和法律知识的严重缺乏。调查中有100%的农民不知道法律规定的流转方式有哪几种,其法律后果怎样，绝大部分农民认为土地三十内承包权是自己的,流转与村里没有关系,不必报村里批准或备案，认为流转无需签订书面协议,都是邻里家边的,平时相互也了解,口头说一下就行了,立书面协议显得见外，甚至认为,只要自己持有证书,无论签订什么样的协议,土地使用权都是自己的。 8、村级干部法律素质较低。各村干部对《农村土地承包法》一知半解,不完全知道法律规定的流转形式及其相应的法律后果。90%的村干部认为土地承包经营权流转是农户自己的事,村里不必管,不必建立流转台帐。有些村干部对农户报到村里的流转行为的管理也不依法进行,既不要求农户签订书面协议,也不按规定办理批准转户或备案手续。 9、没有土地仲裁机构发挥纠纷仲裁作用。我县今年才设立土地仲裁机构，几乎没有群众知道发生土地承包经营权流转纠纷可以申请仲裁以及向谁申请仲裁,各村干部对如何申请仲裁也说不清楚。这使得流转纠纷集中在基层政府和法院。 三、预防和处理农村土地承包经营权流转纠纷的对策思考 农村土地承包经营权流转，涉及面广，政策性强。能否有效地预防和处理好流转纠纷，关系到广大农民群众的切身利益和农村的改革、发展和社会的稳定。因此有必要从立法、行政、村民自治以及司法各个层面，思考应对策略。 (一)立法建议 1、建议由全国人大常务委员会尽快制定《土地承包法实施细则》,对《土地承包法》中关于土地承包经营权流转方面的规定进行细化，特别是增加对违反土地承包经营权流转规定的行为应承担的法律后果方面的具体内容。 3、建议农业部对《农村土地承包经营权流转管理办法》进行必要的增补和修正，对土地承包经营权的流转费用的计算标准和方法以及违反法律、法规应当承担的法律后果作出明确具体的规定。 4、建议国务院制定《农村土地承包经营权流转纠纷仲裁办法》,对农村土地承包纠纷仲裁机构的设立、仲裁的范围、仲裁的程序、仲裁的原则及其他仲裁事项作出明确的规定。该办法所设定的仲裁程序应简便、快捷于诉讼程序,既便于当事人解决纠纷,也减轻法院受理案件的压力。 5、建议省人大根据法律和行政法规，在充分调查本地区土地承包经营权流转及纠纷状况的基础上，制定切实可行的关于土地承包经营权流转的地方性法规。 (二)行政对策 在目前流转纠纷较多的情况下，应充分发挥并主要依靠行政手段，以达到减少和处理纠纷的目的。 1、依法发放农村土地承包经营权证书。县级人民政府对尚未发证的农户，应尽快进行调查核实，并填写证书向农户发放。县级人民政府若委托村委会具体负责发证，应明确下列要求：(1) 确保户户有证。无论过去基于何种原因，现在有什么理由，一律不得扣留农户证书。 (2)保证土块、面积、承包合同及承包经营权证书四者的记载内容要相一致。 (3)加强纠纷调解。对发证过程中发现的因流转或其他原因产生的农户间或农户与村之间的矛盾，要加强调解，保证补发证的工作得以顺利进行。 ２，有关农业主管部门要加强指导和管理，规范土地承包行为，对承包中发生的各种纠纷及时协调解决。指导村组公开发包、合理确定承包基数。规范承包合同内容，必要时可采用格式合同，但格式合同的起草要符合法律和政策的规定，条款要平等、具体、全面。加强对承包合同的管理，坚持稳定和完善相统一的原则，制止随意撕毁合同的现象。3、加强对流转行为的管理。在对流转行为的管理中，县、镇人民政府应各司其职。 县人民政府对变更、撤销、更换、补发承包经营权证书的申请，应依法及时审查办理。我镇大堰三社2005年8月向綦江县府法制办申请撤销居民张某的承包经营权证书，至今半年多了仍无任何结果。镇人民政府应当明确专门的土地承包经营权流转的管理部门，做到人员、经费、制度、工作成果四保障，不流于形式。 县、镇两级人民政府和村委会均应加强对流转纠纷的调解，充分发挥矛盾纠纷调解的作用，及时化解纠纷。应重视流转纠纷引起的上访接待工作，及时妥善安排调处。两级政府同时还应加强对土地承包经营权流转问题的调查研究，以全面掌握流转情况,并制定有效预防和处理纠纷的相关措施。 4、大力宣传法律。县司法行政部门和各镇、村应充分发挥法制宣传的作用，不能流于形式，大张旗鼓地宣传土地流转及流转纠纷处理方面的法律和法规规定，尽可能做到家喻户晓。让农民真正了解农村承包经营权的性质、流转的方式及相应的法律后果，懂得流转应当签订书面合同，合同应当载明流转标的、流转用途、流转方式、流转期限及流转费用等内容，告知农民该报批准、备案的要报批准、备案，不能自行其事，倡导农民多采取转包、出租方式流转，少采取转让方式流转，为防止将来情况发生变化时产生矛盾，多进行短期流转，少进行长期流转。 法制宣传的另一个重点，应当提高村级干部的法律素质。对其中法律意识和法律知识较为薄弱的以及经常处理土地问题的村干部，要组织专门培训。这对促进农村土地承包经营权流转市场的健康运行,预防和减少流转纠纷的发生有着重要的意义。 5、纠正违法流转行为。对在承包期内违法收回农民承包经营权,或未经发包方同意，将其承包经营的转让给其他人的行为，应当予以纠正。 (三)村民自治对策 流转纠纷大多发生在同一村民集体经济组织的农户之间，因此应当充分发挥村民自治的作用，通过村民自治规范管理好流转行为，以减少流转纠纷的发生。并尽可能将矛盾化解在基层，减轻农民解决矛盾的成本负担。村民委员会要在提高村干部自身法律素质和加强法制宣传的基础上，建立完整的流转台帐，完善流转批准和备案手续。 1、完善并登记已发生的流转行为，建立台帐。对本村内部已经发生的流转行为，要进行详细的调查摸底。调查中发现未签订书面合同的流转户，动员并指导其按约定内容补签流转合同，补办报村批准可备案手续。流转合同应一式三份，流转双方各执一份，另一份由村收执存档。村委会根据当事人补签的合同的补交的申请，办理批准可备案手续，并将上列情况记入台账。调查、补办手续的过程中，不仅可以弄清本村流转情况，也可发现并调处部分已经发生的纠纷,还可消除许多纠纷隐患，可谓一举三得。 2、规范并登记今后的流转行为。对今后发生的流转行为，村委会应当严格依照法律的规定，指导流转户签订书面流转合同，批村批准功备案或向县人民政府申请变更登记。做到每一起流转均符合手续，每一起流转均有帐可查。这样必然大大减少纠纷的发生率，即使发生纠纷也处理有据。 （四）司法方面的对策 司法部门加强对土地承包关系的法律调整。对破坏、干扰新一轮承包的犯罪行为要依法严惩。对发包过程中产生的民事纠纷，妥善处理，维护农村稳定。对土地承包合同纠纷，本着稳定农村生产关系的原则认真处理，维护生效合同的严肃性，通过办案，保护和促进农村经济发展。
土木工程建设是人类最早开展的生产生活活动，他不仅仅是工程建设这么简单，更重要的是凝聚了人类的建筑智慧，人类在历史发展的长河中也不断的总结出了工程建设的技巧和经验。 为了更加形象地为大家阐释土木工程硕士专业论文文献综述的写作技巧，我们为大家分享了，下面这篇文献综述范例，以供大家参考。 建筑是人类最早的生产活动之一，是在一定的历史条件下，随着社会生产力发展而形成发展的。由于经济的发展、土地的减少，现代建筑趋向于多高层建筑，而砌体结构存在自重大、砌筑工作相当繁重、抗拉抗弯性能低、粘土砖用量很大，往往占用农田，影响农业生产等缺点，现代建筑多采用框架结构、框剪结构、框筒结构等结构体系。而框架结构是多高层建筑的一种主要结构形式框架结构有钢筋混凝土框架和钢框架，而钢筋混凝土框架在教育建筑中较为常用。随着建筑行业迅速发展，我国混凝土行业已与世界混凝土技术进程同步。从干性混凝土到大流动性混凝土，再到混凝土建筑砌块。高强混凝土，混凝土外加剂发展，各种性能更优混凝土，绿色混凝土发展，混凝土行业前景一片光明。混凝土的各种优越性已充分体现。框架结构内部可用轻型材料分隔，许多轻型、隔热、隔音材料不断出现，绿色建材不断涌现。 框架结构由梁、柱构件通过节点连接构成。按施工方法的不同,框架结构可分为现浇式、装配式和装配整体式三种。在地震区,多采用梁、柱、板全现浇或梁柱现浇、板预制的方案;在非地震区,有时可采用梁、柱、板均预制的方案。 在竖向荷载和水平荷载作用下,框架结构各构件将产生内力和变形。水平荷载作用下框架结构的侧移限值通常控制梁、柱截面尺寸。框架结构的侧移一般由两部分组成:由水平力引起的楼层剪力,使梁、柱构件产生弯曲变形,形成框架结构的整体剪切变形;由水平力引起的倾覆力矩,使框架柱产生轴向框架结构的变形,形成框架结构的整体弯曲变形。当框架结构房屋的层数不多时,其侧移主要表现为整体剪切变形,整体弯曲变形的影响很小。我的毕业设计是做框架结构,需要对该结构具有较为深入的了解。该办公楼的建筑要求设计4200平米左右，四层。建筑设计要求建筑物功能分区合理，房间布置适宜，满足各项使用功能要求;结构设计要求结构布置合理，构件设计安全经济合理。 一：框架结构体系的特点: 1、结构自重较轻。 2、建筑立面容易处理。 3、计算理论比较成熟。 4、设计时要控制高宽比。 5、建筑平面布置灵活，能获得较大空间空间,也可按需要做成小房间。 6、整体侧向刚度较小，水平荷载作用下侧移较大,有时候影响正常使用。 二、框架结构体系选择的因素及适用范围: 1、考虑建筑功能的要求。例如多层建筑空间大、平面布置灵活时。 2、考虑建筑高度和高宽比、抗震设防类别、抗震设防烈度、场地条件等因素。 3、非抗震设计时用于多层及高层建筑。抗震设计时一般情况下框架结构多用多层及小高层建筑。 4、框架结构体系是介于砌体结构与框架-剪力墙结构之间的可选结构体系。框架结构设计应符合安全适用、技术先进、经济合理、方便施工的原则。5、框架结构由于其抗侧刚度较差，因此在地震区不宜设计较高的框架结构。在7度设防区，对于一般民用建筑，层数不宜超过7层，总高度不宜超过28米。在8度设防区，层数不宜超过5层，总高度不宜超过20米。超过以上数据时虽然计算指标均满足规范要求，但是不经济。 三：框架结构结构布置原则： 1、结构平面形状和立面体型宜简单、规则，使各部分均匀对称，减少结构产生扭转的可能性。 2、控制结构高宽比，以减少水平荷载下的侧移。 3、尽量统一柱网及层高，以减少构件种类规格，简化设计及施工。 4、厂房的总长度宜控制在温度伸缩缝间距内，当厂房长度超过规定值时，可设伸缩缝将厂房分成若干温度区段。 四：框架结构的承重方案：根据承重框架布置方向的不同，框架承重体系可分为： 1、横向框架承重方案：在横向上布置主梁，在纵向上设置联系梁。楼板支撑在横向框架上，楼面竖向荷载传给横向框架主梁。由于横向框架跨数较少，主梁沿框架横向布置有利于增加房屋横向抗侧移刚度。由于竖向荷载主要通过横梁传递，所以纵向联系梁往往截面尺寸较大，对于给定的净空要求使结构层高增加。 2、纵向框架承重方案：在纵向上布置框架主梁，在横向上布置联系梁。楼面的竖向荷载主要沿纵向传递。由于联系梁截面尺寸较小，这样对于大空间房屋，净空较大，房屋布置灵活。不利的一面是进深尺寸受到板长度的限制，同时房屋的横向刚度较小。 3、纵横向框架混合承重方案：框架在纵横两个方向上均布置主梁。楼板的竖向荷载沿两个方向传递。柱网较小的现浇楼盖，楼板可以不设井字梁直接支撑在框架主梁上。由于这种方案沿两个方向传力，因此各杆件受力较均匀，整体性也较好，通常按空间框架体系来进行内力分析。 五:变形缝的设置。在框架结构总体布置中,考虑到沉降、温度变化和体型复杂对结构的不利影响,可用沉降缝、伸缩缝和防震缝将结构分成若干独立的部分。框架结构设缝后,给建筑、结构和设备的设计和施工带来一定的困难,基础防水也不容易处理.因此,目前的总趋势是避免设缝,并从整体布置或构造上采取相应的措施来减小沉降、复杂温度变化或体型复杂造成的不利影响。当必须设缝时,应将框架结构划分为独立的结构单元。 该毕业设计是综合应用我们四年来所学基础知识、专业知识和技术知识来解决具体的土木工程问题，使我能够在指导老师的指导下，比较独立地完成办公楼的设计，可以熟悉相关的设计规范、手册、标准图集，掌握AutoCAD、Office、PKPM等办公软件技术，为我以后工作打下坚实的基础。 主要参考文献： [1] 梁兴文 史庆轩 主编《土木工程专业毕业设计指导》 科学出版社出版 [2] 国家基本建设委员会建筑科学院主编《建筑设计资料集》(1～10) 中国建筑工业出版社 1994年 [3]《现行建筑设计规范大全》 中国建筑工业出版社出版 发行 2002年
我、可、以、指、导、你，
法律专业自学考试毕业论文提纲论文题目：试析房屋租赁合同中当事人的权利义务选题说明：学生在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然《中华人民共和国合同法》（以下法律名称均省略“中华人民共和国”）“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，因此实践中有些权利义务容易被忽视。另外学生在处理一些具体案件时也遇到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍生出“优先承租权”，比如如何认定“转租”、“转让”及“承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资产评估等等，因此本文试从《合同法》规定的一般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及实践过程中难点分析等方面提出自己的观点并加以论述。论文结构：一、内容摘要及关键词二、论文正文三、论文注释及参考文献正文提纲：一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件二、《合同法》关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定（一）出租人交付租赁房屋的义务和瑕疵担保义务（二）出租人维修义务（可转移负担）（三）承租人支付租金的义务（四）承租人按约定使用租赁物的义务（五）承租人妥善保管房屋的义务（六）承租人租赁期满返还房屋的义务（七）承租人获得收益的权利（八）承租人“买卖不破租权”（九）承租人“优先购买权”（十）承租人死亡后的权利（十一）承租人在租赁物灭失情况下的请求权（十二）转租中双方权利义务（十三）房屋改善及添附中双方权利义务（十四）其他权利义务二、其他法律关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定（一）承租人提供身份证件，出租人详细登记的义务（二）出租人举报承租人违法行为的义务（三）出租人抵押告知义务（四）出租人纳税的义务（五）其他权利义务三、实践中难点问题的分析（一）税金负担主体及承租方能否以出租方未给付税票作为不履行给付租金的抗辩理由（二）转租与转让、承包的法律辩析（三）关于优先承租权的考证分析（四）租赁合同备案的法律分析（五）国有房屋出租是否进行资产评估的法律分析论述方法：法理分析法、法条破析法、法条法理与司法实践结合分析法，案例分析佐证法。
上乘论文，专业指导，具体QQ详谈
这方面的论文写作点就很多了例如产权问题 涨价问题等很多方面都可以的3304——06836tyib《浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务毕业论文房屋租赁合同中优先承租权问题初探违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力房屋租赁合同若干法律问题研究
这要怎么写就看你想写的方向是哪里，然后就看你们学校的要求，我给一些选题，给你参考下，有了题目就好写了。这些选题你参考下。1. 上市公司资本结构实证研究2. 融资约束与会计欺诈3. 论我国的融资租赁4. 上市公司再融资问题研究5. 上市公司并购融资问题研究6. 民营企业融资困境及其对策分析7. 小微企业融资机制研究8. 中小企业集群融资研究9. 电子商务与中小企业融资10. 中小金融机构发展与中小企业融资11. 股利政策的比较与选择12. 中西方公司股利政策比较研究13. 股票期权与经理人激励14. 上市公司股利政策及其形成原因15. 上市公司高管薪酬治理研究1. 公司筹资管理2. 企业适度负债研究3. 公司营运资金管理4. 公司经营的杠杆效应5. 公司资本结构的选择方式6. 公司筹资方式的选择与比较7. 财务杠杆及其在筹资决策中的运用8. 融资管理的问题及优化策略9. 中小企业融资问题研究10. 上市公司融资偏好研究11. 我国企业融资租赁的现状及创新发展方向12. 企业融资结构的比较分析13. 负债经营对公司价值的影响研究—以某公司为例14. 再融资方式与成本的比较15. 上市公司融资优序问题研究16. 上市公司资本结构优化研究17. 公司治理与融资成本实证研究18. 民营企业融资管理的问题及优化策略19. 供应链融资研究20. 公司债券融资研究1. 股权激励对公司治理的影响2. 上市公司股票期权激励问题研究3. 上市公司股利政策影响因素研究4. 盈余管理及其识别研究5. 上市公司股权激励文献综述6. 长期投资决策评价指标及其比较分析7. 上市公司投资绩效研究8. 上市公司投资决策研究9. 上市公司市值管理研究10. 中小投资者利益保护问题研究11. 企业价值评估方法研究-----以某上市公司为例12. 投资决策、筹资决策与股利政策的关系13. 投资项目的财务可行性分析14. 投资者保护理论与实证研究综述15. 股权分置改革后的大股东行为研究16. 上市公司投资者关系管理研究17. 上市公司高管涉案的市场反应研究18. 财务比率分析在企业管理中的应用19. 财务分析方法及其应用20. 财务分析理论研究
与兴业银行绿色金融之路相关金融学专业论文选题该文为关于绿色金融方面研究生毕业论文开题报告范文,与兴业银行绿色金融之路相关金融学专业论文选题，可作为金融管理专业绿色金融论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。免费下载教你怎么写绿色金融及社会责任及碳金融方面的优秀学术论文范文。“自2006年首笔能效融资项目落地,到2012年一季度末,兴业银行已累计发放绿色金融融资2857笔,金额达1290.08亿元,这些年已实现的节能减排量相当于关闭了412座100兆瓦的火电站,或者是北京7万辆出租车停驶124年.”5月16日,在中国银监会主办的新兴市场绿色信贷论坛上,兴业银行行长李仁杰对记者如是说.作为中国唯一的“赤道银行”,近年来兴业银行把绿色金融作为适应绿色经济发展新趋势、把握绿色经济发展新机遇的战略性经营模式,大胆探索更广阔的可持续金融之路.李仁杰表示,该行将继续加大绿色金融的发展力度,立志打造为中国绿色金融市场全流程、宽领域的专业金融服务商和全方位的“绿色银行”.绿色金融战略显效自2006年5月在国内率先推出能效融资产品至今,兴业银行的绿色金融战略效应已凸显.截至2012年一季度末,兴业银行已累计为上千家企业提供绿色金融融资1290.08亿元,而自2007年以来,该行绿色金融支持的项目已累计实现在我国境内节约标准煤6112.27万吨,减排二氧化碳17995.42万吨,减排化学需氧量（COD）225.79万吨,减排氨氮1.47万吨,减排二氧化硫7.46万吨,减排氮氧化物0.86万吨,综合利用固体废弃物1741.34万吨,节水17381.80万吨.怎样写好绿色金融论文播放:25585次 评论:3000人而在赤道原则项目落地方面,截至今年一季度末兴业银行共对673笔贷款项目进行了赤道原则适用性审查,所涉项目总投资9106亿元.其中认定属于适用赤道原则的项目共计127笔,项目总投资额为1631亿元,涉及126个客户,已放款37笔,涉及18家分行.尤其值得称道的是,去年底该行首笔由企业自愿适用赤道原则的项目已在西安成功落地,项目总投资为3.2亿元,标志着国际上被广泛遵循的赤道原则在中国得到更广泛的认同,也表明中国企业从被动遵循赤道原则向主动寻求以赤道原则管理风险的转变,可持续金融在中国的实践得到进一步深化.目前,兴业银行已开发出融资服务与排放权金融（包括碳金融与排污权金融）服务两大序列产品,形成产品矩阵.在融资服务方面,该行推出“8+1”融资服务模式,即八种传统信贷模式的运用以及非信贷融资模式.其中,“8”包括节能减排技改项目融资模式、CDM项下融资模式、节能服务商（EMC）融资模式、节能减排设备供应商买方信贷融资模式、节能减排设备制造商增产融资模式、公用事业服务商融资模式、融资租赁模式和排污权抵押融资模式,“1”则指发行短券、中票、中小企业集合票据等债务融资工具和金融租赁、结构化融资、信托融资等.本文来源:而在排放权金融领域,兴业银行已在国际市场和国内多个省市区落地深耕.兴业银行绿色金融之路参考属性评定有关论文范文主题研究: 关于绿色金融的论文范本 大学生适用: 学院学士论文、本科毕业论文相关参考文献下载数量: 49 写作解决问题: 写作技巧毕业论文开题报告: 文献综述、论文小结 职称论文适用: 论文发表、高级职称所属大学生专业类别: 写作技巧 论文题目推荐度: 经典题目其中,在碳金融服务方面,该行积极参与国内碳金融合作平台建设,搭建碳金融业务合作平台,已率先在广东、湖北、上海地区开展合作.在国际上,该行在国际碳交易市场方面推出清洁发展机制（CDM）项目开发咨询、购碳代理、核证碳减排量（CER）履约保函等产品,针对CDM交易机制不足创造性推出碳资产质押授信业务,为中小企业融资担保提供新方式,并与数十家国外碳交易商和国内主流环境权益交易所建立广泛合作关系.而在排污权金融方༣关于兴业银行绿色金融之路的研究生毕业论文开题报告范文关于绿色金融方面论文范文素材4;,根据国家排污权交易试点工作进度,2010年兴业银行就率先推出排污权金融服务,为政府部门及企业提供排污权交易制度设计咨询、排污权交易及清算系统开发、排污权抵押授信、污染物减排项目融资等一揽子产品与服务,并在湖南、河北、山西、江苏、浙江等地区率先开始合作.打造全方位“绿色银行”在上述效应的背后,是兴业银行打造全方位“绿色银行”的战略构想和执行路径.兴业银行是国内较早探索并介入绿色信贷领域的商业银行,纵观其绿色金融之路,可谓环环相扣：从2005年开始,兴业银行携手国际金融公司,正式介入能效融资领域,并于2006年创新推出国内第一个绿色信贷产品——节能减排贷款,开中国绿色金融服务先河；2008年,公开承诺采纳赤道原则,成为国内第一家也是目前唯一一家“赤道银行”,绿色信贷业务进一步扩展为绿色金融业务；2009年,在北京成立国内第一个可持续金融的专门经营机构——可持续金融中心,绿色金融业务的发展和探索进入一个更加专业化的阶段；2010年,推出国内第一张低碳信用卡,实现绿色金融业务从企业客户向个人客户的延伸.李仁杰表示,当初推出能效融资产品,是基于全球应对气候变化和国家推进节能减排事业的大背景,该行提出“寓义于利”的社会责任实践方式,探索以商业模式创新履行社会责任,把履行社会责任融入银行对外提供产品与服务的过程之中,以实现银行商业利益与社会环境效益的和谐发展.应注意到,上述系列步骤的关键,是将绿色金融上升至战略考量和构建立体式管理格局.据介绍,早在2007年7月,该行便成立了由董事长高建平任组长的社会责任工作领导小组,彼时“研究拟定银行社会责任战略和政策,监督、检查和评估银行履行社会责任情况”就被写入《董事会执行委员会工作规则》,确认将企业社会责任与可持续金融作为银行核心理念与价值导向.而该行在绿色金融服务上的制度支撑、业务流程改造和资源配置体系,则确保了相应业务的执行力与良性发展.事实上,兴业银行已从绿色金融实践者变为积极倡导者.该行已成为国际国内的知名绿色金融品牌,形成差异化竞争优势.在国际上,2011年应中国清洁发展机制基金(CDMF)邀请,兴业银行参加南非德班气候变化大会,并作为银行业唯一代表在中国角边会上发表主题演讲.在国内,该行积极参与了中国银监会绿色信贷关键指标体系的编制,联合国家发改委、国家环保总局和银监会等部委举办“节能中国高层论坛暨绿色信贷创新研讨会”,并与银监会共办“节能减排授信业务培训班”.
大学生创业可以选择的融资渠道
目前创业有很多融资渠道可供选择，大学生创业可以选择的融资渠道有什么?一起来看看。
大学生创业融资渠道方式比较分析
摘要：近年来随着我国高校毕业生人数的不断增加，大学生就业形势日益严峻。自主创业正逐渐成为解决就业难题的最佳途径之一。然而,创业资金的筹集无疑是阻碍大学生创业成功的一大拦路虎。创业融资的风险是大学生在创业初期不得不慎重考虑的问题。本文结合当今大学生创业融资的特点，剖析了各种大学生创业融资方式的利弊，提供了大学生选择融资方式的依据，以便帮助大学生创业者更好地选择融资途径，解决创业融资的难题。
关键词：大学生创业;融资方式
一、背景
据教育部统计，我国高校毕业生规模从2009年的611万，一直增加到2011年的760 万人。与之相悖的是，自2008年经济危机爆发后，我国的就业情况一直萎靡不振。在这背景下，政府表示，要积极支持和引导大学生自主创业。这不仅可以缓解就业压力，也有利于推动高校创业教育的改革与发展。但是，由于资金、经验、人脉等诸多方面的限制，大学生创业之路极为坎坷。有报告显示，在所调查的156 个大学生创业的实例中，失败率高达83.97%。而资金问题，是创业失败的重大原因。
二、文献综述
对于大学生创业融资方式，已有研究论文提出多种选择，但多数因为没有对在校大学生的特点进行深入了解，所以提出的方式没有针对性，有些并不适合大学生创业者应用。本文则基于对在校大学生的调查和对大学生创业者的走访，结合大学生创业融资的特点，提出了适合大学生创业的融资方式，并且分析了每种融资方式的利弊，以供创业者们根据自身的情况做出合理的选择。另外，本文还提出了我国相对于国外大学生创业融资的欠缺，并用实例对比阐释国外做法给我们的启示。
三、我国大学生创业融资特点
(一)融资渠道匮乏
通过访问几位大学生创业人士，我们了解到，他们的首笔创业资金多是源于父母或银行贷款，鲜有从其他渠道获得。而在我们对在校大学生的问卷调查结果中，也表明了这一现象。
在82份有效答卷中，大多数人选择金融机构小额贷款(43.9%)和向父母亲戚借钱(32.93%)。其次是参加创业比赛获得奖励(17.07%)，很少有人选择向朋友借钱(仅仅为2.44%)，还有3.66%希望通过先工作进行资本累积。由此可以看出，我国大学生创业融资渠道较为单一，需要金融机构多样化、专业化的融资业务支持。
(二)创业环境先天不足
这方面主要体现在创业优惠政策的落实和风险投资商的吸引上。虽然近年来我国已陆续出台各种扶持大学生创业的优惠政策，包括税收、信贷、基金支持等，但我们在走访中发现，这些大学生创业人士几乎都没有切实享受到政策的优惠。事实上，这些政策也并未得到广泛的落实，创业者们只能望而叹息。有关人员表示，这些政策的真正实施需要一个过程。
再让我们聚焦风险投资。美国是世界上创业投资最发达的国家，有成熟的资本市场，因而美国大学生的创业计划多数很容易得到风投的青睐。相比之下，我国资本市场较为落后，创业投资处于起步阶段，融资较为困难。我国现有的风险投资商以参股形式进入企业，一般都更青睐高科技、高风险、高回报行业。但刚进入社会的毕业生们一般不会选择这些项目，而是从小规模、低成本的项目做起。因此风险投资与大学生创业融资往往失之交臂。
四、大学生创业融资方式的利弊分析
大学生创业者是一个特殊的群体，客观条件决定了并不是每一种融资方式都适合他们。因此，选择适当而有效的融资方式至关重要。在我国，大学生的融资方式分为两种类型：内源融资和外源融资。内源融资原指企业不断将自己的储蓄转化为投资的过程，具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点。外源融资原指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，主要包括：银行贷款、发行股票、企业债券等，此外，企业之间的商业信用、融资租赁在一定意义上也属于外源融资的范围。大学生创业者不存在企业自己的储蓄，所以这里以下所指的内源融资是指亲情融资，而外源融资则主要介绍政策基金、银行贷款、合伙融资、风险投资等方式。
(一)内源融资：亲情融资
由于大学生刚毕业涉世不深，缺乏经验和人际关系网络，而且创业的首笔资金数额一般不会很大，所以向亲友借钱是个人筹集创业启动资金最常见最简单最有效的方式。这种融资方式因由情意牵线，所以对于筹资者来说基本不存在中途撤资的风险，而且一般都是一次性支付。其突出的优点在于一般没有利息支出或为低利息支出，筹资成本很低，同时也不需要信用记录或抵押。
尽管从亲友那里获得资金较为容易，但也有其缺陷。创业者应全面考虑投资的正负面影响，以公事公办的态度将通过亲情融资取得的资金细节进行整理，并最后形成一份正规的`协议。如果创业出现问题，无法按时还款，可能会伤及双方感情，以后再借很难。所以，选择这种融资方法的创业者，在筹资时应向亲友说明创业计划的可行性与预期收益以及潜在风险，争取让其明白投资所用。
(二)外源融资
1.政策基金
近年来，我国促进各级政府和社会组织设立了大学生创业基金，为大学生创业者提供资金帮助。这种基金融资一般分贷款和入股两种形式。其中贷款需要承担还款压力，而入股则需要考虑股份的分配和公司控制权的占有率问题。但他们都具有资金链稳定和筹资成本较低的优点。上海市大学生科技创业基金就是公益性的创业 “天使基金”，也是培育自主创新创业企业的“种子基金”。其下设两种资助计划：“创业雏鹰计划”和“创业雄鹰计划”，他们分别以债权与股权两种方式对青年创业者提供资金上的帮助，并提供相应的后续支持与服务。
在我们采访的几位大学生创业者中，有近一半采用了该种融资方式，而这一半全部采取了贷款这种形式。究其原因，我们得知，同一机构提供的以入股形式的融资金额一般比贷款形式的大。初创企业很少需要这么一大笔资金。另外，大多数大学生创业者都是凭自己的兴趣或是为了自己的梦想而创业的，如果有这么一个大股东进入，很可能出现经营理念分歧，公司就无法按着自己的设想进行下去，而是成为单纯的挣钱机器，这样就违背了当初创业的真正意愿。所以，大多数创业者都会选择小额的贷款支持。
2.银行贷款
银行贷款被誉为创业融资的“蓄水池”，在创业者中很有 “群众基础”。它可进一步细分为担保贷款、抵押贷款、信用贷款、创业贷款等。但很显然，初出茅庐的大学生既没有可靠的担保人或担保机构，也没有贵重的抵押物，更不存在优质的商业信用，因此对于大学生创业者来说，前三种贷款方式形同虚设。
唯一可以考虑的就是创业贷款。创业贷款是近年来银行推出的一项新业务，凡是被认定为具有一定生产经营能力的个人，因创业需要均可申请。这种贷款不仅利率较低，而且有的地区有一定的补贴，一旦申请成功，创业者即可享受较为优厚的条件。但是其门槛很高，对申请企业的要求很严苛。这对于大学生创业者来说，无疑是一个大难题。因此，想要获得创业贷款，必须有一个严密可行的创业计划，充分考虑还款压力和还款时间与企业预计经营状况的关系，确定贷款金额。另外，创业者要做好打“持久战”的准备，因为申请贷款还需要经过工商管理部门、税务部门、中介机构等许多关卡，手续繁琐，任何环节都不能出问题。
3.合伙融资
如果新创企业是合伙形式的，那么就可以通过合资来获得企业的首笔资金。合作伙伴之间还可以实现优势互补，整合人脉资源，实现新创企业健康快速的发展。该种融资方式的风险存在于财务和管理两方面。因为合伙企业是无限责任制的，一旦公司出现危机，合伙人必须以全部财产按比例承担责任，这样的条件必然会让初出茅庐的大学生望而生畏。此外，合伙人之间的协调也十分重要。创业大学生们往往都是一腔热血，有自己的创业理念，这就导致合伙人之间很容易出现摩擦。在采访一位大学生创业者时，她向我们道出寻找志同道合的合伙人的不易，创业三年间合作伙伴换了又换。最终她得出结论，无论企业初创时有多少人与你并肩作战，在进入正式运营后，公司必须有一个最终决策人，否则极易造成公司管理混乱。
因此，在合伙创业开始之前，创业者要与合作者将权利、义务以及如何经营，如何获取投资收益，如何区分工资所得与股东权益所得等一系列问题谈清楚。合伙融资最应该注意的是合伙人之间是否具有相互信任的基础，如果仅仅是因为资金的缺乏而选择合伙，最有效的措施就是在合伙之前将所有可能发生的问题以法律合同的形式固定下来，以免不必要的麻烦。
4.风险投资
风险投资起源于美国，一般是高科技企业赢得资本的方式。我国在风险投资这方面还没有得到完善发展。风险投资商多关注以高新技术为基础，生产与经营技术密集型产品的投资，比如IT、药业、电子产品制造业等。风险投资的着眼点不在于投资对象当前的盈亏，而在于他们的发展前景，以便通过上市或出售取得高额回报。它是一种流动性较小的中长期投资。创业者往往在创业初期投入资金，经过3~7年才能开始渐渐取得收益。投资人并不以在某个行业获得强有力的竞争地位为最终目标，而是把它作为一种实现超额回报的手段。
创办高新技术企业的大学生是否能争取到风险投资基金的青睐主要取决于个人的信用保证以及项目的发展前景。风险投资商除了关心创业者的技术，也同样关注创业者本人的素质和新创企业的盈利模式。有这方面意向的大学生可以通过创业大赛、委托专门的风险投资公司、在网上或其他媒体发布寻资信息以寻找投资人。此外,还可以参加创业培训班,在老师的帮助下通过制订科学严谨可行性强的“创业计划书”来说服风险投资者。
五、国外大学生创业融资方式的启示
我们调研小组对上海的几位大学生创业者进行了采访，重点了解了他们创业资金的筹集状况。目前他们主要有两种融资方式：亲情融资和政策基金。为什么只有这两种呢?
首先，由于客观原因，刚毕业的大学生一般会选择较小的创业规模，如果没有较硬的技术支持，他们更倾向于首笔投资不是很高且资金回流较快的项目。在我们的采访对象中，他们所选择的行业集中于服务业或外包项目。笔者认为这主要有两个原因：首先，大多数刚毕业大学生的思想还是比较保守的，不愿承担太大的风险。再者，虽然我国宏观上已对大学生创业予以一定重视，但政策落实得都还不是很到位。这就让大学生创业者有了顾虑，在选择创业项目时缩手缩脚，不敢尝试生产型技术型项目。
第二，现在摆在大学生面前的其他融资方式，都有较高的门槛和限制条件。如银行贷款这一方式，银行的每一笔贷款支出都有严格的审核程序，从对借贷项目的考察到项目的进程再到资金运用的情况，可谓是过五关斩六将，这对初出牛犊的大学生来说无疑是一个巨大的考验，很难坚持到最后，所以很多人都望而却步。风险投资就更是难上加难了，先不说大学生的项目能不能吸引风险投资者，即使有人投资，为了今后的合作，也需要找到与自己经营理念相投的投资者，还要考虑股份的分配和管理上的问题。在这样的情况下，大学生创业者倾向选择亲情融资和政策基金这两种容易获得和控制的融资方式也就不难理解了。
相比之下，国外的大学生创业融资不仅渠道比我们广泛，其成功率也大得多。这不仅得益于国外各种促进大学生创业的政策和计划，也得益于他们对大学生创业教育的完善性。以下是几个实例：
例一，英国王储查尔斯王子大力倡导大学生创业，在王子基金的支持下，英国启动了“青年创业计划”。它通过联合企业界和社会力量为青年大学生创业提供咨询指导以及资金、技术、网络支持，帮助青年大学生创业。其主要方式是提供债券式的创业启动金，数额在1500-3000英镑不等。
例二，1998年，德国大学校长会议和全德雇主协会联合发起一项名为“独立精神”的倡议，呼吁在全国范围内创造一个有利于高校毕业生创业的环境，使高校成为 “创业者的熔炉”。为此，德国实施了一系列优惠政策，包括优惠的投融资政策，如允许创业投资公司采用股份有限公司等法律形式注册经营;优惠的税收政策，如对用于新一轮创业投资的股权转让收益免征税。
六、结论
由于大学生创业者的特殊性，我们需要针对他们的特点提供特定的融资方式，创业者也应根据自身情况对比斟酌。另外，我国大学生的融资渠道有待拓宽。一方面，大学生自身需提高创业素质，加强对各种融资方式的认识分析。另一方面，有关部门需加强对大学生创业的支持，争取把政策落到实处。
企业融资是指以企业为主体融通资金，使企业及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金；当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。 企业融资按照有无金融中介分为两种方式：直接融资和间接融资。直接融资是指不经过任何金融中介机构，而由资金短缺的单位直接与资金盈余的单位协商进行借贷，或通过有价证券及合资等方式进行的资金融通，如企业债券、股票、合资合作经营、企业内部融资等。间接融资是指通过金融机构为媒介进行的融资活动，如银行信贷、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。直接融资方式的优点是资金流动比较迅速，成本低，受法律限制少；缺点是对交易双方筹资与投资技能要求高，而且有的要求双方会面才能成交。相对于直接融资，间接融资则通过金融中介机构，可以充分利用规模经济，降低成本，分散风险，实现多元化负债。但直接融资又是发展现代化大企业、筹措资金必不可少的手段，故两种融资方式不能偏废。 筹集资金的来源主要包括：企业外部的银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他单位资金、社会个人资金、外国资金及企业内部资金筹集。企业投资主要有实物投资（含直接经营投资）和金融投资（如股票、债券投资）。 从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。融资可以分为直接融资和间接融资。直接融资是不经金融机构的媒介，由政府、企事业单位，及个人直接以最后借款人的身份向最后贷款人进行的融资活动，其融通的资金直接用于生产、投资和消费。间接融资是通过金融机构的媒介，由最后借款人向最后贷款人进行的融资活动，如企业向银行、信托公司进行融资等等。 企业竞争的胜负最终取决于企业融资的速度和规模，无论你有多么领先的技术，多么广阔的市场。 融资可比作一个商品项目，交易的标的是项目，买方是投资者，卖方是融资者，融资的诀窍是设计双赢的结果。 中国人融资喜欢找关系，房西苑老师认为关系不重要，重要的是找对门。融资有商务模式划分，还有专业分工，程序分工，融资者需根据投资者的特点，去设计自己的融资模式。 融资不是一锤子买卖，是一个过程，关于融资的战术，房西苑老师列举了八个战术，同时介绍了自己的看家本领——围点打援。 关于国内融资的难点，房西苑老师认为有三个瓶颈：一是项目包装，二是资金退路，三是资产溢价，这三个难点，房老师认为是有融资者自身的弱点和我国经济体制存在的问题构成。 投资者退路房老师给出上中下三策：上策是上市套现，中策是溢价转让，下策是溢价回购。
论文综述范文写法如下：
1、标题
文献综述的标题一般多是在设计（论文）选题的标题后加“文献综述”字样。
2、提要或前言
此部分一般不用专设标题，而是直接作为整个文献综述的开篇部分。内容是简要介绍本课题研究的意义；将要解决的主要问题；如果本课题涉及到较前沿的理论，还应对该理论进行简要介绍；最后要介绍研究者搜集的资料范围及资料来源。
3、正文
这是论文文献综述的核心部分。应在归类整理的基础上，对自己搜集到的有用资料进行系统介绍。
撰写此部分时还应注意以下两点：
其一、对已有成果要分类介绍，各类之间用小标题区分。
其二、既要有概括的介绍，又要有重点介绍。根据自己的分类，对各类研究先做概括介绍，然后对此类研究中具有代表性的成果进行重点介绍。
4、总结
对上述研究成果的主要特点、研究趋势及价值进行概括与评价。此部分应着重点明本课题已有的研究基础（已有成果为自己的研究奠定了怎样的基础或从中受到怎样的启发）与尚存的研究空间（本课题已有研究中存在的空白或薄弱环节）。
5、参考文献
要求列出的参考文献不少于15篇，且外文文献不少于3篇，并按论文中的参考文献的格式将作者名、文献名、文献出处、时间等信息全面标示出来。
论文的文献综述怎么写
在平平淡淡的日常中，大家都有写论文的经历，对论文很是熟悉吧，借助论文可以达到探讨问题进行学术研究的目的。相信许多人会觉得论文很难写吧，以下是我为大家整理的论文的文献综述怎么写，仅供参考，大家一起来看看吧。
文献综述是在确定了选题后，在对选题所涉及的研究领域的文献进行广泛阅读和理解的基础上，对该研究领域的研究现状(包括主要学术观点、前人研究成果和研究水平、争论焦点、存在的问题及可能的原因等)、新水平、新动态、新技术和新发现、发展前景等内容进行综合分析、归纳整理和评论，并提出自己的见解和研究思路而写成的一种不同于毕业论文的文体。它要求作者既要对所查阅资料的主要观点进行综合整理、陈述，还要根据自己的理解和认识，对综合整理后的文献进行比较专门的、全面的、深入的、系统的论述和相应的评价，而不仅仅是相关领域学术研究的“堆砌”。
文献综述是研究者在其提前阅读过某一主题的文献后，经过理解、整理、融会贯通，综合分析和评价而组成的一种不同于研究论文的文体。
检索和阅读文献是撰写综述的重要前提工作。一篇综述的质量如何，很大程度上取决于作者对本题相关的最新文献的掌握程度。如果没有做好文献检索和阅读工作，就去撰写综述，是决不会写出高水平的综述的。
好的文献综述，不但可以为下一步的学位论文写作奠定一个坚实的理论基础和提供某种延伸的契机，而且能表明写本综述的作者对既有研究文献的归纳分析和梳理整合的综合能力，从而有助于提高对学位论文水平的总体评价。
在《怎样做文献综述——六步走向成功》中，劳伦斯·马奇和布伦达·麦克伊沃提出了文献综述的六步模型，将文献综述的过程分为六步：选择主题、文献搜索、展开论证、文献研究、文献批评和综述撰写。
文献综述根据研究的目的不同，可分为基本文献综述和高级文献综述两种。基本文献综述是对有关研究课题的现有知识进行总结和评价，以陈述现有知识的状况;高级文献综述则是在选择研究兴趣和主题之后，对相关文献进行回顾，确立研究论题，再提出进一步的研究，从而建立一个研究项目。
相关格式
总的来说，一般都包含以下四部分：即摘要、引言、主体和参考文献。
这是因为研究性的论文注重研究的方法、结果、动态和进展。
摘要和关键词
摘要限200字以内。摘要要具有独立性和自含性，不应出现图表、冗长的公式和非公知的符号、缩略语。摘要后须给出3-5个关键词，中间应用分号“;”分隔。
引言部分
引言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念、定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的研究现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。前言，要用简明扼要的文字说明写作的目的、必要性、有关概念的定义，综述的范围，阐述有关问题的现状和动态，以及对主要问题争论的焦点等。前言一般200-300字为宜，不宜超过500字。
在综述的引言(或者导言、介绍)部分要写清以下内容：
(1)首先要说明写作的目的，定义综述主题、问题和研究领域。
(2)指出有关综述主题已发表文献的总体趋势，阐述有关概念的定义。
(3)规定综述的范围、包括专题涉及的学科范围和时间范围，必须声明引用文献起止的年份，解释、分析和比较文献以及组织综述次序的准则。
(4)扼要说明有关问题的.现况或争论焦点，引出所写综述的核心主题，这是广大读者最关心而又感兴趣的，也是写作综述的主线。
主题部分
主题部分是综述的主体。其写法多样，没有固定的格式。可按文献发表的年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用哪一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明引言部分所确立综述主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。主题内容根据综述的类型可以灵活选择结构安排。
主题的层次标题应简短明了，以15字为限，不用标点符号，其层次的划分及编号一律使用阿拉伯数字分级编号法(不含引言部分)，一般用两级，第三级上用圆括号()中间加数字的形式标识。
插图应精选，具有自明性，勿与文中的文字和表格重复。插图下方应注明图序和图名。
表格应精心设计，结构简洁，便于操作，并具有自明性，内容勿与正文、插图重复。表格应采用三线表，可适当加注辅助线，但不能用斜线和竖线。表格上方应注明表序和表名。
正文，是综述的重点，写法上没有固定的格式，只要能较好地表达综合的内容，作者可创造性采用诸多形式。正文主要包括论据和论证两个部分，通过提出问题、分析问题和解决问题，比较不同学者对同一问题的看法及其理论依据，进一步阐明问题的来龙去脉和作者自己的见解。当然，作者也可从问题发生的历史背景、目前现状、发展方向等提出文献的不同观点。正文部分可根据内容的多少可分为若干个小标题分别论述。小结，是对综述正文部分作扼要的总结，作者应对各种观点进行综合评价，提出自己的看法，指出存在的问题及今后发展的方向和展望。内容单纯的综述也可不写小结。
参考文献
参考文献是综述的重要组成部分。一般参考文献的多少可体现作者阅读文献的广度和深度。对综述类论文参考文献的数量不同杂志有不同的要求，一般以30条以内为宜，以3-5年内的最新文献为主。
学术论文参考文献的著录格式
1.专著：[序号]作者.书名[M].版本(第1版不著录).出版地:出版者,出版年.起止页码.
2.期刊:[序号]作者.题名[J].刊名,年,卷(期):起止页码.
3.会议论文集(或汇编):[序号]作者.题名[A].编者.论文集名[C].出版地:出版者,出版年.起止页码.
4.学位论文:[序号]作者.题名[D].学位授予地址：学位授予单位，年份.
5.专利:[序号]专利申请者.专利题名[P].专利国别(或地区):专利号,出版日期.
6.科技报告:[序号]著者.报告题名[R].编号，出版地：出版者，出版年.起止页码.
7.标准:[序号]标准编号，标准名称[S].颁布日期.
8.报纸文章:[序号]作者.题名[N].报纸名，年-月-日(版次).
9.电子文献:[序号]主要责任者.电子文献题名[电子文献及载体类型标识].电子文献的出处或可获得地址，发表或更新日期/引用日期(任选).
10.各种未定义类型的文献:[序号]主要责任者.文献题名[Z].出版地：出版者，出版年.
注意事项
1、搜集文献应尽量全。掌握全面、大量的文献资料是写好综述的前提，否则，随便搜集一点资料就动手撰写是不可能写出好的综述。
2、注意引用文献的代表性、可靠性和科学性。在搜集到的文献中可能出现观点雷同，有的文献在可靠性及科学性方面存在着差异，因此在引用文献时应注意选用代表性、可靠性和科学性较好的文献。
3、引用文献要忠实文献内容。由于文献综述有作者自己的评论分析，因此在撰写时应分清作者的观点和文献的内容，不能篡改文献的内容。引用文献不过多。文献综述的作者引用间接文献的现象时有所见。如果综述作者从他人引用的参考文献转引过来，这些文献在他人引用时是否恰当，有无谬误，综述作者是不知道的，所以最好不要间接转引文献。
4、参考文献不能省略。有的科研论文可以将参考文献省略，但文献综述绝对不能省略，而且应是文中引用过的，能反映主题全貌的并且是作者直接阅读过的文献资料。
5、综述篇幅不可太长。杂志编辑部对综述的字数一般都有一定数量的约定。作者在初写综述时，往往不注意这点，造成虚话、空话较多，重点不突出。综述一般不宜超过4000字。综述并不是简单的文献罗列，综述一定有作者自己的综合和归纳。有的综述只是将文献罗列，看上去像流水账，没有作者自己的综合与分析，使人看后感到重复、费解，材料与评述不协调。
6、一些作者似乎把论文的引言看成是一种形式，是可有可无的部分，将引言的写作和正文的写作相分离，只是为了给论文加一顶帽子。常见的现象是，一般化地论述研究的重要性，甚至从技术所涉及的行业在国民经济中的地位开始谈起，就像一篇领导的讲话稿。就是落脚于研究的主题，也是从宏观谈起到微观结束，停留在一般性的论述较多。显然，这样做的结果是使读者无法准确地判断“论文命题”的具体价值，缺少对当前研究状况的概括和介绍，不知道作者的研究与以往的研究工作有什么不同?因此，科技论文的引言必须交代研究工作的背景，概括性地论述所研究问题的现状。对研究现状的论述，不仅是考查作者对资料的占有程度和熟悉程度，更重要的是从资料的全面程度和新旧程度可以判断研究工作的意义和价值，以及研究结果的可信度。
7、引文罗列，缺少分析和概括。引言不仅要反映背景的广度，更重要的是要考查作者对研究背景了解的深度。一般作者对研究的问题了解不深，在介绍研究现状时往往是列出一大堆参考文献，罗列出不同研究者的不同作法和结论，缺乏作者的分析和归纳，没有概括出研究的成果和存在的问题，有的甚至将一些与本文研究没有直接关系的文献也列在其中，片面地强调资料占有的丰富性。尽管有人认为，对研究现状的介绍不同的杂志有不同的要求，但从论文写作的角度出发，引言的目的是阐述论文命题的意义，而并非是研究资料的综述，尽管综述对读者查找资料提供了方便。因此，应当用作者自己的语言概括出研究的现状，特别是存在的难点和不足，从而引出论文研究的主题。
文献综述是文献综合评述的简称，指在全面搜集、阅读大量的有关研究文献的基础上，经过归纳整理、分析鉴别，对所研究的问题(学科、专题)在一定时期内已经取得的研究成果、存在问题以及新的发展趋势等进行系统、全面的叙述和评论。“综”即收集“百家”之言，综合分析整理;“述”即结合作者的观点和实践经验对文献的观点、结论进行叙述和评论。其目的并不是将可能找到的文章列出，而是要在辨别相关资料的基础上，根据自己的论文来综合与评估这些资料。一个成功的文献综述，能够以其系统的分析评价和有根据的趋势预测，为新课题的确立提供强有力的支持和论证。
一、文献综述的作用与目的
文献综述要针对某个研究主题，就目前学术界的成果加以探究。文献综述旨在整合此研究主题的特定领域中已经被思考过与研究过的信息，并将此议题上的权威学者所作的努力进行系统地展现、归纳和评述。在决定论文研究题目之前，通常必须关注的几个问题是：研究所属的领域或者其他领域，对这个间题已经知道多少;已完成的研究有哪些;以往的建议与对策是否成功;有没有建议新的研究方向和议题。简而言之，文献综述是一切合理研究的基础。
大多数研究生并不考虑这些问题，就直接进行文献探讨，将在短时间内找到的现有文献做简略引述或归类，也不作批判。甚至与论文研究的可行性、必要性也无关。
其实回顾的目的就是想看看什么是探索性研究，所以必须主动积极地扩大研究文献的来源。也只有这样，才可能增加研究的假设与变量，以改进研究的设计。
文献综述至少可达到的基本目的有：让读者熟悉现有研究主题领域中有关研究的进展与困境;提供后续研究者的思考：未来研究是否可以找出更有意义与更显著的结果;对各种理论的立场说明，可以提出不同的概念架构;作为新假设提出与研究理念的基础，对某现象和行为进行可能的解释;识别概念间的前提假设，理解并学习他人如何界定与衡量关键概念;改进与批判现有研究的不足，推出另类研究，发掘新的研究方法与途径，验证其他相关研究。
总之，研究文献不仅可帮助确认研究主题，也可找出对研究的问题的不同见解。发表过的研究报告和学术论文就是重要的问题来源，对论文的回顾会提供宝贵的资料以及研究可行性的范例。
二、文献综述中常见的问题
文献综述可以帮助新研究者在现有知识的基础上不断创新，所以撰写此章节时，要向读者交代论文不同于先前研究之所在。它是一个新的有关此类研究主题方面的重要的学术研究。但是研究生在撰写文献综述过程中易犯以下四种错误：
1.大量罗列堆砌文章
误认为文献综述的目的是显示对其他相关研究的了解程度，结果导致很多文献综述不是以所研究的问题为中心来展开，而变成了读书心得清单。
2.轻易放弃研究批判的权利
我国高等院校多以本校学生考本校研究生者居多，因而往往出现大量引用自己导师的研究成果而不注意其他同行的研究成果的现象，学生担心学位论文答辩通不过，所以难得见到学生批判导师已有研究的不足;遇到名校名师，学生更易放弃自己批判的权利。由于大量引用他人的著作，每段话均以谁说为起始，结果使自己的论文成为他人研究有效与否的验证报告，无法说服读者相信自己的论文有重要贡献。
3.回避和放弃研究冲突另辟蹊径
对有较多学术争议的研究主题，或发现现有的研究结论互相矛盾时，有些研究生的论文就回避矛盾，进行一个自认为是创新的研究。其实将这些冲突全部放弃，就意味着放弃一大堆有价值的资料，并且这个所谓的创新，因为不跟任何现有的研究相关与比较，没有引用价值，会被后人所放弃。遇到不协调或者互相矛盾的研究发现，尽管要花费更多的时间来处理，但是不要避重就轻，甚至主动放弃。其实这些不协调或者冲突是很有价值的，应多加利用。将现有文献的冲突与矛盾加以整合是必要的，新研究比旧研究具有更好、更强的解释力，原因之一是新的研究会将过去的所得做一番整合与改善。
4.选择性地探讨文献
有些研究生不是系统化地回顾现有的研究文献，找出适合研究的问题或可预测的假设，却宣称某种研究缺乏文献，从而自认他们的研究是探索性研究。如果有选择性地探讨现有文献，则文献综述就变成了研究生主观愿望的反映，成了一种机会性的回顾。
因此一定要进行系统的、全面的文献综述，以严谨的科学设计来寻找、评估以及整合科学研究的证据，确保文献综述完整不偏。要端正学风，勇于探索和不回避冲突。分析冲突的原因、方法与结论，可以为未来的研究及论文奠定成功的。
文献综述不应是对已有文献的重复、罗列和一般性介绍，而应是对以往研究的优点、不足和贡献的批判性分析与评论。因此，文献综述应包括综合提炼和分析评论双重含义。写文献综述时，要有研究依据，不能凭空想象，要做到客观、公平、公正。最后，你知道怎么写文献综述吗？？文献综述的写作这些技巧你掌握了没？写作文献综述之前查找文献是尤其重要的环节，首先文献一定要是最新的研究进展，并且研究结果具有代表性！要相关性高的文章，要权威性高的文章，要一手文献。文献综述的文献数量不需要太多，10篇左右的文献即可。要把握住每一篇文献的要点进行阐述！ 文献综述格式一般包括：①引言部分：包括对研究背景、意义方面进行展开写作。依据研究实际需要，有选择地凸显研究的综述目的的意义、问题背景、文献研究的范围等重要信息。②正文部分：是文献综述的主要内容，对研究的现状、内容、方法、已解决的问题和尚存的问题、重点以及发展趋势进行表述，可以更加明确研究方向，方便方便导师对研究内容的快速了解，并且需要阐述研究的创新点。③结论部分：对研究进行总结归纳，表述对本课题的研究意见，可以具体描述尚未解决的问题。要具备创新性，不是照搬，要进行比较分析，形成自己的观点。其次要具有评述性，通过述归纳总结，引导出对课题今后发展动向或者趋势的说明。总结目前研究需要解决的问题，研究成果的意义和价值，提出新的研究设想和研究内容。④文献部分：列出参考文献，使研究内容更加具有说服力，增加依据，便于读者进一步检索。要注意格式正确，保证格式不出错！ 在写作文献综述的过程中要保持头脑清醒，逻辑清晰，要了解自己要解决的问题是什么，前人是采用什么方法解决问题的？必须做到具有逻辑性！要记住，广泛阅读是基础，逻辑分析与归纳是关键，表达是最后的完美呈现。
文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文，它是科学文献的一种。格式与写法文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。