新编公司必备企业文案MANAGEMENTDOCUMENTFORCOMPANY 第十八章 企业重组文书868 谓纵式，是根据资产评估内容的脉络，按次序先后，将资产评估的情况、经过、评价等来龙去脉和基本事实说清楚。所谓纵横式结构，是兼有纵式和横式两种结构的特点，即考虑时间顺序，又按事情的几个不同方面分头叙述，也可列出小标题，使评估报告眉目清楚。④结尾应对全篇作出“画龙点睛”式的总结，紧扣评估报告的主题，归纳概括出结论，以及对于资产的使用，现存问题的处理，工作的进一步开展等有关方面的问题提出意见或建议。⑤附件为使报告的正文简练、紧凑，对需要说明的一些问题，可采用附件、附表、附图、清单等作为正文的补充，有必要时可作些简要说明或专题报告，其文字不宜过长。范例对××市第二毛纺织厂资产评估的报告 我们资产评估小组，受××市产权交易所的委托，于××××年×月×日至×月×日，对××市第二毛纺织厂的全部资产进行了实事求是的评估。一、评估说明这次评估，是××市××工业公司对××市第二毛纺织厂资产核实审计的基础上进行的。评估的主要目的是弄清××市第二毛纺织厂的全部资产及其价值，以及生产、经营等方面的利弊，给××毛纺织厂兼并××市第二毛纺织厂时提供可靠资料。（以下评估的指导思想、依据、范围、方法和过程等，省略）二、企业概况××市第二毛纺织厂是集体企业，隶属××市纺织工业公司领导。该厂建于××××年，××××年×月与××市织毯厂合并，定名为××市织毯厂，××××年改名为××市第二毛纺织厂。××××年×月又与×××市织毯厂分厂，至今仍名为××市第二毛纺织厂。该厂现有职工204人（职工名单、年龄、职务、职称、级别、详情与素质等说明，以及科、室、车间机构设置附后（略））。主要生产人造毛提花毛毯，产品单一，厂房陈旧，设备利用率低，经营管理不善，产品质量不佳，市场销路不畅，竞争能力很差，仅××××年×月至×月就亏损6．6万元，总计已资不抵债10．3万元。三、企业资产评估（一）固定资产评估新编公司必备企业文案MANAGEMENTDOCUMENTFORCOMPANY 第十八章 企业重组文书869 ××市第二毛纺织厂现有固定资产为70．3万元，比纺织工业公司核查审计结果下降18．7万元，主要是三项：1．锅炉净值为1．8万元，因炉膛需要改造，没有自动上煤和消烟除尘设施，不能交付使用，评估为0．5万元，下降1．3万元；2．房屋45间，净值为1．7万元，因机修房后墙漏雨，房梁顶柱；库房9间，进水，四壁漏雨，年久失修；机物料房3间，潮湿滴水；织造车间、整理车间、前纺车间等，虽属近年所建，但都属简易房，四壁漏雨，地面返潮，评估为0．24万元；只警卫室房可保留。下降11．4万元。3．设备：272梳毛机2台、包针布机1台、213毛织机4台、打纬机1台、212毛织机5台、221毛织机2台，都按原价不变，共38．8万元；整经机原净值1．1万元，估价为0．6万元；分家分过来的272梳毛机陈旧，原净值6．1万元，估价3万元；纺毛机1台，原净值4．7万元，估价2．7万元；毛机1台，原净值1．7万元，估价为1．2万元。设备下降6万元。（二）流动资产评估全厂现有流动资产为92．4万元，比市××工业公司核查审计结果下降27．1万元，主要是四项：1．机配件原净值为15．4万元，因库房潮湿，无保护措施，造成齿轮生锈、轴承生锈、弹簧生锈、花纸返潮，长一层白毛。按70％折价，评估为4．6万元；2．原材料：原净值10．1万元，因库房漏雨返潮，减20％，评估8万元；3．产成品原净值39．9万元，因产品库进水，包装箱潮湿，上无苫盖，下无垫脚，成品潮湿，有的毯子边斑痕多，需重修补，减30％，评估为27．9万元；4．在产品原净值11．2万元，机台织成率差，半成品毯子有的断档，有的雨迹斑痕，整理起绒滴水，在制品返潮，减20％，评估为9万元。（三）专项资产评估该厂现有专项资产实为13万元，原32．7万元一笔转到固定资产内，属于重复计算，应予提出；××××年×月与××市织毯厂分厂时的5．3万元已不存在。根据上述评估结果，××市第二毛纺织厂总资产应为175．7万元。负债186万元（银行借款82．2万元，信托借款7万元，应付购货款37．5万元，应付税金7．8万元，应交管理费0．4万元，其他应付4．5万元，专项应付款3．7万元，专项借款40万元，药费未支3．5万元，应付工资、调后半年未补1万元）。这样，资产和负债相抵后，资不抵债10．3万元。（四）无形资产评估（略）四、企业财务分析评价（略）五、企业环境条件评价（略）六、存在的问题（一）有争议的汽车和羊毛价值问题。经过反复商议评估，汽车两辆（日野、新编公司必备企业文案MANAGEMENTDOCUMENTFORCOMPANY 第十八章 企业重组文书870 拉达），按国家定价扣除折旧后，进行增值；羊毛两吨多，自行采购，按现行市场价扣水分杂质20％后，进行增值。（其他问题，略）七、总评估（略）八、几点建议据了解，××毛纺织厂是全国较大的国营毛纺织企业。生产规模大，生产条件好，实力雄厚，尤其在近几年的改革、开放的招标承包中，各项工作都发展很快，仅今年前8个月，就实现利润263．6万元，上交利润比去年同期增长56％。××毛纺织厂和××市第二毛纺织厂是同一行业，一个精纺，一个是粗纺，有利于互助，符合行业结构优化组合。××毛纺织厂将××市第二毛纺织厂兼并后，××毛纺厂可以发挥自身技术优势，转移产品，扩散工艺，试制粗纺毛呢新产品。这种优势企业兼并劣势企业，有利于扶植××市第二毛纺织厂进行技术改造，救活一个面临破产的企业。所以，我们建议××毛纺织厂兼并××市第二毛纺织厂。（其他建议，略）九、参加资产评估人员名单参加××市第二毛纺织厂资产评估人员名单：××市经委 张×× 副科长 经济师××市体制改革办公室 王×× 调研员 经济师××市财政局 刘×× 科员 会计师××市税务局 田×× 副主任 科员 会计师××集体企业办公室 王×× 科员 工程师××市纺织工业公司 杨×× 主任 工程师十、附件（一）××市第二毛纺织厂资产评估表。（其他附件略）年 月 日四、被兼并企业资产清查审计报告概念解说在对被兼并企业进行资产评估的同时，按要求应进行资产清查审计，反映这一审计内容和结论的书面文件，就是资产审计报告。薛椰
评估报告的内容 第十二条评估报告应当包括下列主要内容： （一）标题及文号； （二）声明； （三）摘要； （四）正文； （五）附件。 第十三条评估报告的声明应当包括以下内容： （一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任； （二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制； （三）其他需要声明的内容。 第十四条评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。 第十五条评估报告正文应当包括： （一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型及其定义； （五）评估基准日； （六）评估依据； （七）评估方法； （八）评估程序实施过程和情况； （九）评估假设； （十）评估结论； （十一）特别事项说明； （十二）评估报告使用限制说明； （十三）评估报告日； （十四）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
我是13年毕业的金融学专业学生，如果你没有思路，只想写一篇随便过了的话，我建议你不要写实证分析，写一些现状问题描述，做一些数据的统计和简单分析，最后得出结论和改进办法就可以了。题目给你一些参考：一、中国金融改革与金融深化1.我国中小企业融资难问题2.中国金融体制改革现状、困境、对策3.上市公司的独立董事制与中国的现行企业制度改革4.利率市场化问题探讨5.我国金融机构的组织结构再造6.中国金融体系的改革方向7.我国商业银行改革与发展问题8.中国信用制度的缺失与建设9.个人理财业务发展的问题和对策10.中国政策性金融的理论与实践11.论建立我国金融机构市场退出机制问题12.中国金融电子化的发展趋势与问题13.中国农村信用社发展的方向与模式探讨14.非银行金融机构问题研究二、国际金融与汇率问题1.人民币自由兑换问题研究2.当前人民币汇率问题研究3.中国资本市场开放问题研究4.中国资本外逃问题研究5.银行股外资并购问题研究；6.中国国际收支的调节政策与调节机制7.中国国际储备的规模管理与营运管理8.全球化经济发展趋势与香港联系汇率制问题9.人民币汇率机制与香港的联系汇率制10.中国金融业的发展趋势11.论内部经济均衡和外部经济均衡的政策搭配12.人民币有效汇率与贸易收支数量关系研究13. 中国利用外资发展战略与策略三、金融风险与监管问题1．次贷危机下中国金融安全所面临的挑战及对策2．论银行不良资产的化解问题3．金融创新与金融监管问题研究4．电子银行的监管问题研究5．论金融机构自律或金融机构的内部控制6．实施信贷风险分类方法的若干思考7．商业银行信贷风险管理与防范8．实施资产负债管理中的问题与对策9. 我国银行信用卡信用风险管理现状及存在问题分析10.开放背景下我国金融监管体制改革研究11.我国商业银行信用风险内部评级体系的构建12.商业银行操作风险的防范13.我国网络银行的风险管理研究14.银行信用风险评估中的非财务分析15.住房抵押贷款的风险分析及管理方法的研究.16，金融监管的成本与效益分析四、投资制度与资本市场1．中国证券市场问题研究2．开发金融创新产品与完善金融市场3．中国资本市场的发展4．QFII与QDII制度研究5.中国票据市场发展与完善6．各类金融衍生品在我国的发展研究7．我国资本市场的有效性实证分析8．CAPM的实用性分析9．认股权证( 或可转债)定价理论的实证研究10.投资银行在资本市场中的功能11.投资银行组织模式比较与选择12.中国衍生证券市场建立与发展13.银行上市后股权结构与绩效的相关关系研究五、信托、资产证券化与投资基金1.我国信托投资业的改革与发展2.我国信贷资产证券化的动因分析3.我国信托公司业务模式的探讨4.风险投资基金的发展问题研究5.我国理财市场的现状、问题及对策6.证券投资基金的绩效评价研究7.中国投资基金运行中的问题及解决措施；8.投资基金发展趋势研究；9.主权基金运作的国际经验及对我国的启示10.开放式基金融资研究11.社会保障基金的投资问题探讨六、货币理论与货币政策1.当前货币当局金融宏观调控的目标和政策选择2.虚拟货币对货币流通秩序的影响分析3.通货膨胀对当前投资领域的影响4.利率调整与央行的宏观金融政策5.当前我国货币流通状况研究6.公开市场业务与我国国债市场的完善7.论利率在宏观调控政策的作用8.我国货币政策工具的调整与选择9.通货膨胀的表现与对策10.我国货币政策最终目标与财政政策目标的协调11.我国货币政策中间目标的选取12.利率结构的调整与经济结构的调整13.我国的利率弹性问题研究14.我国利率传导机制的优化15.提高商业银行在利率传导中的效果16.久期模型在利率风险管理中的运用17.通缩问题的原因及对策研究18.利率工具和汇率工具在当前我国宏观经济调控中的应用七、国际货币与汇率制度1.欧元在今后国际储备中的地位分析2.21世纪国际货币体系改革探讨3.欧元；美元；日元的汇率走势及对世界经济和中国经济的影响4.加强IMF在国际金融危机中的作用5.全球货币体系与亚洲货币合作前景6.日本金融自由化及启示7.发展中国家金融自由化评析八、国际金融市场1．国际金融市场的发展与监管问题研究2．跨国并购的发展及经济全球化的影响3．美元汇率波动对全球金融市场的影响4．国际商业银行发展的新思路5．国际金融危机的预警与防范机制6. 当前世界金融发展的形势与动态研究
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
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我国的房地产估价机构的建立已经经历了十多年的时间。随着我国加入WTO后国内中介市场的开放，房地产估价机构必然会受到这种大环境的影响，外部竞争的激烈化要求我们要加强房地产估价机构的管理，营造机构内部和谐、注重质量、积极向上的执业环境。我想，房地产估价机构管理应着眼于以下几个方面：（一） 正确的经营理念房地产估价机构作为一种以房地产价格的经济性鉴证为主的行业，主要用来保障房地产交易中各方的权益。作为中介机构在运用专业知识为社会、客户服务的同时，争取利益的最大化是无可厚非的，但是中介机构同时应把握自身的社会良知，承担自身的社会责任。公平、公正、公开是房地产估价机构的命脉所在，不能为了任何一方的利益而去伤害其他方的利益。所以在房地产估价机构的管理中，第一位的是树立正确的经营理念，即不唯上、不唯钱，公正执业。从短期来看，也许这种做法会导致一些业务的流失，但从长远来看，保证了房地产估价机构的公正性才能从根本上保障了这个行业的健康性、公信力，是非常有必要的。“名不正则言不顺”，正确的经营理念是房地产估价机构发展、壮大的基石，只有树立正确的经营理念，房地产估价机构的才不会陷入“涸泽而渔”的恶性发展。（二） 对待客户的关系中介机构中经常说的一句话就是“客户就是上帝”。对于一般的服务行业，也许这句话有其适用的普遍性，但是对于经济鉴证性极强的房地产估价机构，如果把这句话奉为执业中的金科玉律，则对于这个行业的健康发展是很危险的。如果以顾客为“上帝”，那么房地产估价机构就会沦为客户利益的代言人，客户利益驱动下的牺牲品。因为按照“客户就是上帝”的推论，只要是客户的要求，我们就要无条件地满足，结果是房地产估价完全成了数字游戏，失去了行业的公信力。房地产估价机构和客户的关系应该是平等的，一种服务取费的平等民事主体间合同关系，和客户可以成为朋友，可以成为参谋，但决不是上帝和奴仆的关系。一个人在社会上，在家庭中没有自己的地位，人云亦云，少谋寡断，肯定没有远大的前途可言。同样，房地产估价机构如果面对客户的不合理要求而不能负责任地说“不”，长此以往，房地产估价在社会中的行业地位一定会沦为客户的附庸而无任何的价值可言，整个行业将面临崩溃的边缘。（三） 完善的组织机构市场经济就是法制经济，房地产估价机构要在市场中生存、发展，必须遵循相关的法律、法规，建立完善的组织机构。房地产估价机构无论是采取有限责任公司形式还是合伙制的形式来组建，必须严格按照《公司法》的要求来办事。所有的股东、合伙人都应当按照法律赋予的权利和义务来共同管理房地产估价机构。应当避免的两种情形是，一是有名无实，机构的形式只是个幌子，二是股东、合伙人之间权利分配不当，遇事扯皮，效率低下。（四） 公平的执业环境在房地产估价机构中，一定要建立公平的执业环境，所有奖惩的规定应当一视同仁，不能因为职务的大小、股份的多少而有所差别，也不能因为一些“理由”而改弦更张、朝令夕改。这样的做法都是对房地产估价机构的发展有害的。（五） 人性化的管理“导之以政，齐之以刑，民免而无耻；导之以德，齐之以礼，有耻且格。”“用人不疑”。这些都是亘古不变的管理名言。房地产估价机构与其说是“资合”，毋宁说是“人合”。一个房地产估价公司报告质量的高低，很大程度上取决于估价师的水平。“良将择主而事”，如何留住公司骨干的估价师是很重要的。在公司的日常管理中，与其采取死板的考勤管理，毋宁采取人性化的弹性管理，可以充分地调动员工的积极性和创造力，实现“双赢”的结果。也许管理者担心员工会因此做些个人的私事，其实只要采取“己所不欲，勿施于人”的管理，一种高效率、和谐、双赢的估价机构的执业环境会很快建立。（六） 领导者的素养俗话说“一将无能，累死千军”，领导者在房地产估价公司的作用是勿庸置疑的。房地产估价公司属于知识密集型企业，其规模一般不会很大。则领导者和每个员工的直接交流是能有时间保证的，那么领导者的文化、品味、做人处事的态度无不给这个公司打上了深刻的烙印。《大学》中的观点是任何的“齐家”、“治国”、“平天下”的基础是“修身”。与其要求估价机构的员工是出类拔萃的，更现实的做法是领导者从自身做起。（七） 外部大环境的净化这几年耳闻目睹的许多估价行业的事情，有高额回扣的，有授意高估低评的，有压价竞争的等等，不一而足，但无不体现了房地产估价行业外部大环境的问题。如何解决不是一家两家房地产估价机构能办到的，应当是整个行业的职责，行业协会理应发挥其作用。同时，每一家房地产估价机构也有责任从自身的管理做起，只有“严以律己”才能净化整个房地产估价行业的大环境。其实，房地产行业已经是我国国民经济重要的产业支柱，房地产估价行业的前景也应该远大，只是事在人为，只有推行“以德治公司”的管理方式，调动广大估价人员的积极性、创造性，则这个行业的健康发展以及社会地位的提高才庶几可乎！
关于我国资产评估行业管理体制的研究【摘要】笔者根据我国资产评估行业管理体制存在着一些亟待解决的问题，提出了中国资产评估行业管理体制的改革设想，以建立政府指导下的社会评估体系自律管理体制资产评估在发达国家历史比较悠久，在我国却算是一项新兴行业。我国的资产评估起始于二十世纪八十年代末期。最初的目的是评估国有企业，防止国有资产流失，为中外合资、合作等经济活动提供价值评估服务。随着社会主义市场经济的不断发展和国际经济一体化进程的不断加快，我国的资产评估行业也在不断地进行自我完善，逐渐走向独立和自律。不可否认的是，目前我国资产评估行业，在管理体制上仍存在一些制约行业发展的问题。一、我国资产评估行业管理体制的现状1993年12月10日，中资产评估协会正式成立，标志着我国资产评估行业管理由政府管理向行业自律管理过渡。1998年国务院机构改革以后，中国资产评估协会真正成为相对独立的行业自律组织。1999年财政部下发《关于资产评估机构脱钩改制》通知，要求当时所有挂靠在各地税务局、审计局、财政局及房地产局下的资产评估机构必须脱钩，改制为合伙制或有限责任公司。2003年12月，国务院办公厅又转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》，提出要加强行业自律体制建设。2004年初，财政部党组决定并报经国务院同意，中国资产评估协会继续单独设立，履行行业自律管理职能，由财政部企业司具体行使评估行政管理职责。财政部的多次发文，为我国资产评估业从行政管理过渡到行业自律有了一定的法律依据，同时也证明了我国资产评估行业自律体制的实践步伐。但是，应该指出的是我国目前资产评估管理体制中仍存在一系列亟待解决的问题：(一)政出多门，多头管理由于受历史原因的影响和现实利益的驱使，中国资产评估业走出了“中国特色”，成为一个多部门干涉、多部门参与的共享性行业。除财政部管理的资产评估业以外，国土资源部、建设部等多个部门都有自己领域内的资产评估业，这些部门的行政权力有扩大化、外延化的趋势，同时赋予自己本领域的评估主管权，评估法规、政策及评估标准的制定权。多部门同时导演“资产评估”这场戏，百害而无一利。作为一个评估企业整体价值的委托单位，需要委托财政部、建设部、国土资源部等至少三个部门来为企业进行机器设备、房屋建筑物、土地等资产进行价值的评估。这不仅降低了评估效率，而且加重了委托方的经济负担。政府部门的介入，容易导致两种错误倾向的发生：一是权力寻租。政府部门的权力异化为商品和资本。据《中国经营报》报道，业内评估人士曾坦言：关联交易、回扣现象在评估业已经成为公开的秘密。一些政府部门所用的评估公司都是指定的。他们主管的评估项目给任何一家评估公司，都会得到这家评估公司的高额回扣。现在评估市场交易已经成了政府机构主导，不这样做评估公司很难生存。二是非正常竞争。由于资产评估行业生存空间的有限性，行业内部存在一定的竞争性是无可厚非的，而且正常的竞争可以推动行业的良性发展。但各政府部门从本身利益出发，为了抢占中国的资产评估市场，却扭曲了竞争的含义，竟然不惜利用一切手段。评估业界的一位著名人物曾精辟地概括评估机构的制胜法宝——三板斧，即：人际关系、高回扣和压价。回扣、压价都会相对地增加评估机构的运营成本，这是竞争带来的效应之一——成本增加。但这种竞争的另一种代价是什么呢？—评估师的“偷工减料”行为。他们会根据成本——效益原则，大大简化评估过程，把更多的时间、更多的精力用于优化评估报告上。这些非正常的竞争手段扰乱了评估市场的正常秩序。(二)部门分割，资格林立各部门从本管辖领域出发，创造了区别于美国等发达国家的无所不评的“中国式”评估业。这种无所不评的评估业派生了多样化的执业资格，与评估业行政管理部门相对应，目前评估执业资格大体有三种：资产评估师、房地产评估师和土地估价师，总数近5万人(其中有部分人具备多种资格)。1999年时评估执业资格曾经达到过8种。多种执业资格的并存。表面上看来是一种好的现象，它代表着我们中国资产评估行业分工细化，有利于提高资产评估工作的质量和效率。但这种效果的实现必须有一个前提条件的存在，那就是这些执业资格人员拥有统一的领导，接受统一的管理。目前我国这种资格林立现象是与相应的行政管理部门挂钩的，因此．非但不能提高效率和质量，反而对评估师来说是一种压力。评估人员为生计生存，忙于考资格证书而疏于业务求精。这背后隐藏着一个深层次问题—— 博而不专，广而不深，中国资产评估行业的公信力非常值得我们深思。(三)行业协会各自为政，相互封闭我国目前有三个评估行业管理协会，即中国资产评估协会、中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会，这三个协会在评估行业管理方面作用都有限。这是因为：其一，市场中介服务行业的自律组织——资产评估行业协会，只具备形式上的独立性，而实质上的独立性却不完整。它们隶属于相应的政府部门，既是民政部门批准成立的社团组织，又是隶属于政府部门的事业单位，而且编制以事业编制为主，领导由政府部门任命或推荐，职能由政府部门确定。其二，行业协会的自由空间非常小。资产评估行业中事务性的工作一般都由相应的政府部门直接负责。例如，评估项目的管理，评估机构的审批，有些甚至还有评估人员的管理。行业协会组织行同虚设，没有机会插手这些工作。其三，行业协会与其相应政府部门是上下级关系，而不是同级关系。其在相应的上级领导下工作，领会上级精神，贯彻上级思想。不得越权。其四，行业协会受上级政府部门领导，工作空间限于纵向传输。而疏于横向沟通。三个协会各自为政。相互封闭。特别是在人员资格、机构资质、方法标准等方面缺乏必要的沟通和交流。这在某种程度上影响了评估行业的社会化、市场化进程，加重了评估行业分割，阻碍了评估行业的统一。(四)法律法规体系亟待完善资产评估业自诞生之日起，为规范评估师的执业行为，指导评估业沿着正确的道路顺利发展，财政部、国资局以及后来成立的资产评估协会等都相继颁发了一系列有关资产评估的执业准则和规范，但这些文件都呈现一种共性：滞后性。制定的评估法律法规落后于评估实践和社会主义市场经济发展的实践，不能满足日益增长的复杂多样的经济行为对资产评估的迫切要求，至今没有出台一部以市场经济为背景的专门规范资产评估的法律，也没有出台一部《注册资产评估师法》。我国评估法律法规的另一个特点是：不统一。不同的管理部门制定不同的评估法规、政策及评估标准，对有关评估规定口径不一致，对相关政府部门、评估行业 协会、评估中介机构以及评估师的职责．缺乏必要和统一的法律约束，造成评估行业法律法规不统一、评估人员有法不能依的局面。我国至今尚未制定一部关于评估行业统一管理的法律法规，对各类专业评估管理缺乏统一的法律基础，这直接影响了中国资产评估行业的统一，加剧了目前资产评估行业的分割状态。二、中国资产评估行业管理制的改革设想资产评估行业作为一个市场中介服务行业．独立、客观、公正是其行业特性，也是其行业生存、发展的生命线。为使资产评估工作真正做到独立、客观、公正，必须构建一个科学、合理的资产评估管理体制模式，使其在正确的轨道上前进、发展。关于资产评估行业管理体制的改革问题，不少学者都提到了“政府行政管理与行业自律管理相结合”的模式。笔者认为这是一个中庸之道，政府协会两者兼具，没有提出实质性的改革思路。两者相结合，方案的确不错。但结合的切合点定位在哪?也就是说，在二者结合体中，哪个主体占的分量重一点，哪个主体占的分量轻一点，还是两个主体处于一种平等的地位。这是解决我国资产评估行业管理体制问题的一个致命的关键点，如果解决不好这个切合点的定位问题，我们的改革则是徒劳无功，又会绕回到原点。中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27日通过，自2004年7月1日起施行的《中华人民共和国行政许可法》指出，政府要由“无限”的政府走向“有限”的政府，今后凡是能够由市场自主决定的，政府不再设置行政许可，凡是能够由中介组织解决的，政府不再干预。政府无所不包的管理方式以后要调整。只有那些市场不能自主调节和配置、中介组织不能自律的，政府才能去管。我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。并且都经历了从分散走向统一的发展道路。按照马克思主义哲学中联系的观点，资产评估行业的发展离不开经济发展的社会大环境。笔者认为我国的经济体制改革目前实践证明是成功的，而我国的资产评估行业又是我国经济体制改革的产物。因此，资产评估行业管理体制的改革应跟我国的经济体制相联系，顺应经济体制发展的要求而改革，而不是孤立地改革、发展。综上所述，我国的资产评估行业管理体制应该是政府宏观指导下的社会评估体系自律管理为主的管理体制。其中，社会评估体系是其“重头戏”，由资产评估行业协会来主演。政府只是起一个指导性的宏观调控作用，保证社会评估体系健康、有序发展。资产评估行业管理体制框架图如下：政府宏观指导下的社会评估管理体制中，中国资产评估管理中心直接受财政部领导，对财政部负责。全国只设一个统一的资产评估管理中心，负责资产评估的行政管理。下设一个派出机构——政府资产评估操作部门，负责以纳税为目的和涉及国家权益的特定目的的评估业务，不负有资产评估管理的职责，仅对资产评估管理中心负责。中国资产评估协会在中国资产评估管理中心的指导下，依据中国资产评估管理中心制定的有关法律法规开展工作，是专门对资产评估行业进行管理的行业管理机构，是整个资产评估体系的重点，可根据需要按行政区划下设若干分会，实行行业自律管理。资产评估机构是资产评估行业自律管理组织的基层组织。相关文章证监会：资产评估存在六大问题2007-12-18 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关隐达中华人民共和国住房和城乡建设部-关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知发送评论时内容自动复制到剪切板二、建议采取的对策1、加强行业管理（1）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。（2）实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分，取消管理和评估“二块牌子一套人马”的做法。现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业单位充其量只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。（3）加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化，尤其是初始阶段要充分运用行政手段（广义地讲是政府通过法律的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。2、严格市场准入（1）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制）。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展，评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三级资格的机构不能执业，只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。原规定的三级机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米土地面积限制又过宽，应缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡地向上递增。（2）“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。（3）“准入”要动态管理。一是对估价人员实行分档管理。估价人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任，因此有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的估价人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。二是对评估机构实行跟踪管理，评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，在市场竞争的条件下，这是正常现象，与此相适应其等级资格要优升劣降，基本做法是一年一次年审，二年一次等级评定，年审不合格的应降低或取消其等级资格，并在两次年审的基础上进行等级评定，根据机构的变化情况及时进行等级调整，业绩突出进步大的给予升级，反之要降级，坚决不搞等级资格的“铁交椅”。3、强化行业标准（1）制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估的方法程序等更是“八仙过海，各显神通”，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告，没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。（2）建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。4、建立竞争机构（1）开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。（2）机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。（3）责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。（4）收费合理。现行收费标准不尽合理，高的太高，低的太低，应作适当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大的小评估项目因收费少而导致亏损（有的甚至不够支出交通费），就没有人肯承接。二是2000万元以上尤其是1亿元以上也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长相互压价竞争和给回扣，也会给委托单位增加经济负担。三是土地评估费也应参照上述原则作适当调整。四是实行优质优价，即收费标准因评估机构的级别和评估报告的优劣而有所区别，以利于提高评估的质量。
某房地产评估工作报告及底稿，商业房地产抵押贷款市场价值估价，本人自制的评估报告模板，WORD格式。目 录一、 致委托方函 1二、 估价师声明 2三、 估价的假设和限制条件 3四、 房地产估价结果报告 5（一）委托方 5（二）估价方：重庆评估土地房地产评估有限责任公司 5（三）估价对象 5（四）估价目的 7（五）估价时点 7（六）价值定义 7（七）估价依据 7（八）估价原则 8（九）估价方法 8（十）估价结果 10（十一）估价人员 11（十二）估价作业日期 11（十三）估价报告应用的有效期 11五、 房地产估价技术报告 12（一）个别因素分析 12（二）区域因素分析 13（三）市场背景分析 13（四）最高最佳使用分析 14（五）估价方法的选用 15（六）估价测算过程 16（七）估价结果确定 26六、附 件（略）万城地产网上都有这样的模板格式 可以自己去看看 希望能帮到你！
0.0这种一般经济管理的刊物都可以发 纠结那么多做什么！
国家级。房地产导刊是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化;反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。房地产导刊（月刊）创刊于2000年，是广州市房地产业协会；广州招商服务推广中心主办的中国第一本公开发行的前瞻性市场化、服务性房地产综合杂志，该杂志自创刊以来，颇受业界和广大读者的关注和好评。目前订户已跃居全国同类专业杂志前茅，并连续成为全国邮局征订同类型杂志订户最多的杂志，零售渠道更是网点密布。来稿要求论点明确、数据可靠、逻辑严密、文字精炼，每篇论文必须包括题目、作者姓名、作者单位、单位所在地及邮政编码、摘要和关键词、正文、参考文献和第一作者及通讯作者（一般为导师）简介（包括姓名、性别、职称、出生年月、所获学位、目前主要从事的工作和研究方向），在文稿的首页地脚处注明论文属何项目、何基金（编号）资助，没有的不注明。拓展资料：杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化；反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。法律依据：
NO.1 刊名： 中国房地产金融China Real Estate Finance主办： 中国房地产业协会金融专业委员会周期： 月刊出版地：北京市语种： 中文;开本： 大16开ISSN： 1006-7388CN： 11-3651/F 历史沿革：现用刊名：中国房地产NO.2刊名： 中国房地产China Real Estate主办： 天津出版总社周期： 半月出版地：天津市语种： 中文;开本： 大16开ISSN： 1001-9138CN： 12-1006/F 历史沿革：现用刊名：中国房地产创刊时间：1980 核心期刊：中文核心期刊(2000)中文核心期刊(1996)中文核心期刊(1992)NO.3刊名： 中国房地产业 Real Estate Information of China主办： 中国房地产业协会;北京首开天鸿集团有限公司周期： 月刊出版地：北京市语种： 中文;开本： 大16开ISSN： 1002-8536CN： 11-5936/F邮发代号： 82-510 历史沿革：现用刊名：中国房地产业曾用刊名：中国房地信息创刊时间：1986NO.4刊名： 房地产导刊 Real Estate Biweekby主办： 中国市长协会;中国房地产协会;广州市房地产协会;广州招商服务推广中心周期： 月刊出版地：广东省广州市语种： 中文;开本： 大16开ISSN： 1009-4563CN： 44-1486/F邮发代号： 46-233 历史沿革：现用刊名：房地产导刊创刊时间：2000
房地产专业DM杂志
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
房地产项目施工风险评估与防范措施论文
在学习、工作中，大家都经常接触到论文吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。你知道论文怎样写才规范吗？以下是我整理的房地产项目施工风险评估与防范措施论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
摘要：
本文通过风险管理方法在实践中的切实应用,以达到减少项目施工阶段成本的目的。通过使用风险管理的研究方法,对多个住宅房地产项目施工阶段情况进行研究,对项目施工阶段进行风险识别、评估并给出处理对策。
关键词：
施工阶段；风险管理；房地产项目；
一、施工阶段风险管理必要性
施工风险在不同的阶段有不同的表现，如施工拆迁风险，方案不能交底、施工方投标文件与实际实力不匹配等，这些风险一方面需要涉及的相关房地产开发部门高度重视，也需要从心里上认识施工阶段风险防范的必要性和重要性，从而保证施工阶段的顺利完成。
二、房地产项目施工阶段风险评估
(一)安全和技术风险
在施工阶段涉及的公司、人员较多，在设备操作和高空施工阶段容易出现安全隐患。施工过程中，不同公司之间项目管理方式不同，技术指标不同，给后期存档、报竣带来困扰。
(二)工期和索赔风险
每个项目施工阶段持续时间短则几个月长则几年，较长的时间跨度会出现较多不确定因素，施工过程中如有一个环节不能按期完成，就会影响整个工期出现延期风险。工程延期不仅直接影响到交房时间导致小业主向项目索赔，还会影响资金回笼增加财务成本。
(三)成本和质量风险
项目施工阶段出现延期、安全隐患等都会造成成本增加，这种不确定的成本波动也会对房地产项目的`后期销售带来风险，所以不管是住宅还是商业房地产项目，在成本控制上要求都很高。但这不意味着房地产公司在项目施工过程中就可以重成本轻质量，存在质量瑕疵的物业，就算能及时移交给小业主，后期的质保维护成本也会大大增加，所以这就要求房地产公司在控制成本的同时严把质量关，对总包及各个分包单位做好监督工作。
综上，在对房地产项目施工过程进行风险识别发现，上述六类风险是相互影响的，其中工期和质量风险是不可调整的风险，对房地产项目影响较大。
三、房地产项目施工阶段风险应对策略
(一)安全和技术风险应对策略
房地产项目在施工时面临的安全风险主要有施工人员安全意识不够，应急预案不完备，保护设备不到位，以及高空坠物等，房地产公司在面对前述安全风险时可以选择风险转移，如将施工过程中的安全风险与保险相结合，转嫁风险。也可以通过将风险通过标准文件如合同进行再分配的方式降低风险。施工阶段面临的技术风险主要是工人的作业质量不达标，或在施工阶段发现结构设计存在缺陷等，对于此阶段的技术风险，一方面要求施工单位有针对性的对作业人员开展技能培训；另一方面，对于危险性大、专业性强的项目分包给专业的技术公司，并杜绝层层转包的现象，确保施工阶段不发生意外事故。
(二)工期和索赔风险应对策略
除不可抗力因素外，确保工期不延误最重要的就是保持沟通的及时性和有效性，建立定时的汇报制度，在房地产项目施工过程中汇报工期进度、资金使用以及安全情况从而降低工期延误风险。房地产项目在建设过程中需要跟政府建立良好的关系，一方面由专人与政府相关部门沟通，保持沟通顺畅以提高递送材料的准确性与通过率；另一方面，密切关注地方政府政策动态，能对新出台的政策及时做出应对方案，争取政府支持确保项目顺利推进。
(三)成本和质量风险应对策略
成本和质量风险控制从根本上说是对施工工序和施工标准的严格要求，在不延长工期，不减少工序，不降低标准的前提下可以更好的控制成本。可在整个房地产开发过程中设置进度节点，并在此基础上及时监测和反馈各个节点的成本消耗和质量控制。如项目建设过程中存在工期紧不能确保按时完工推售的节点，可适当给予总包和分包奖励要求其抢工，因为现在房地产项目对金融的过度依赖，如项目不能及时竣工验收销售，资金就不能及时回笼，资金成本往往要大大高于抢工所付出的代价。
四、结束语
本文结合房地产项目施工过程中实际面临的风险为基础，通过对施工过程中的风险进行分析，给出应对措施，如转嫁风险给专业施工公司和保险公司，加强项目之间沟通及时了解项目进度，建立与政府之间的良好关系等等。
参考文献
[1]金良杰.施工阶段工程造价风险管理研究[J].纳税,2018.
[2]宋良荣,殷樱.房地产开发项目实施阶段非预期风险评价方法及应用研究[J].工业技术经济,2012.