资产评估毕业论文选题怎么选

资产评估毕业论文选题怎么选

(一）摘要
摘要是毕业设计（论文）主要信息的简要陈述，具有独立性和完整性。摘要内容包括本论文研究目的、方法、结果、结论四部分。千万不要讲一些人们已经做过的工作。要开门见山地讲本文的主要工作。
摘要分中文摘要和外文摘要，中文摘要在前，一般300字左右，外文摘要另起一页，内容应与中文摘要对应。　

（二）正文
毕业论文正文部分包括前言、主体和结论。前言作为开场白，应以简短的篇幅，说明毕业论文选题的目的和意义、国内外文献综述、研究的内容及预期目标，要求突出重点，实事求是。主体是毕业论文的核心部分，占主要篇幅。毕业论文正文字数一般要求在15000字以上。有创新的论文，字数不受限制。文中插入的图表要符合国家标准，经过精心设计后用计算机绘制，尽量避免扫描图表。结论是整个毕业论文的最后总结，完整、准确、简洁地指出以下内容：（1）毕业论文得到的结果所揭示的原理及其普遍规律；（2）研究中有无发现例外或本文尚难以解释和解决的问题；（3）与同类研究工作的异同；（4）进一步深入研究本课题的建议。

（三）参考文献
毕业设计（论文）要求有10篇以上的中外文参考文献，其中至少有一篇与设计（论文）内容相关的外文文献。毕业设计（论文）引用的文献应以近期发表的与毕业设计（论文）直接有关的文献为主。凡引用本人或他人已公开或未公开发表文献中的学术思想、观点或研究方法、设计方案等，不论借鉴、评论、综述，还是用做立论依据，都应编入参考文献目录。各条文献按在论文中的文献引用序号顺序排列。

毕业论文如何选题啊

1、论财务管理的目标
（1）试论现代企业财务管理的目标
（2）多维财务目标研究
2、论财务的本质
3、论财务主体与客体
4、论财务的职能：
（1）关于财务决策、执行、监督“三权”分立研究
5、理财环境与财务管理
6、财务（学科）与会计（学科）的关系
7、财务理论结构体系研究
8、财务要素研究
9、投资风险价值的计量
10、现代企业（公司）财务评价
11、公司财务评价指标设计
12、现金流量表的财务分析
13、财务报表分析评价
14、上市公司的财务评价：
（1）上市公司股利政策实证研究
（2）上市公司财务信息质量基础分析
15、部门业绩的财务评价
16、财务预算理论与实务研究：
（1）预算管理与预算机制的环境保障体系
17、企业预算管理
18、投资项目的财务可行性分析
19、投资项目的风险分析
20、论投资项目的决策方法
21、证券投资组合分析
22、我国公司可转换债券的财务运用
23、证券投资风险分析
24、公司资产流动性分析
25、应收账款管理研究
26、存货管理研究
27、公司财务状况控制、管理、分析
28、公司的营运资金管理
29、论公司的筹资管理
30、资本结构理论研究
31、资本结构与资产结构的关系
32、资本成本与资本结构 资本成本决策研究
33、公司经营的杠杆效应
34、论公司财务政策
35、论公司融资政策
36、论公司投资政策
37、论公司利润分配政策：
（1）企业配股财务标准研究
38、股利理论与股利政策
39、财务关系研究
40、公司财务管理的委托代理关系
41、公司财务制度设计：
（1）企业集团财务管理体制研究
42、国家财务制度设计
43、国有资本营运的财务问题
44、从财务角度审视资本经营
45、企业购并财务问题研究
46、企业清算财务问题研究
47、企业财务重整
48、企业内部控制制度
49、企业价值的财务评估
50、资产评估理论研究
51、资产评估实务研究
52、无形资产的价值评估
53、商誉的价值评估
54、国有资本的保值与增值
55、企业集团的财务调控
56、跨国公司的财务运作
57、论国有企业的财务总监制度
58、通货膨胀财务问题研究
59、衍生金融工具财务问题研究
60、国资经营公司的财务运作
61、流动资金定额管理研究
62、公司税收筹划
63、财务机制与财务调控
64、金融企业的理财问题
65、投资基金的财务管理问题
66、国资委托代理经营中的财务激励与约束机制问题
67、财务电算化及财务模型问题
68、经济核算制与公司内部理财
69、“MM理论”评价
70、上市公司股利政策实证研究
71、股权结构与公司治理
72、企业配股财务标准研究
73、资本成本决策研究
74、企业/企业集团财务管理体制研究
75、经营者薪酬计划
76、管理业绩评价体系
77、财务风险评价体系
78、企业营运能力分析体系
79、企业获利能力评价体系
80、企业财务危机预警体系
81、企业/企业集团财务战略研究
82、企业/企业集团财务政策研究
83、企业/企业集团投资政策研究
84、由某公司谈企业战略发展结构
85、企业集团母、子公司利益冲突与协调
86、企业投资决策科层结构体系研究
87、金融互换与资本结构
88、企业集团股利政策研究
89、关于投资财务标准研究
90、关于企业价值研究
91、预算管理与预算机制的环境保障体系
92、企业并构财务问题研究（题目宜具体化）
93、企业/企业集团存量资产重组研究
94、企业集团财务总监委派制研究
95、企业/企业集团财务控制体系
96、企业财务目标再认识
97、企业投资结构研究
98、关于财务的分层管理思想研究
99、企业表外融资的财务问题
100、战略（机构）投资者与公司治理
101、自由现金流量与企业价值评估
102、企业收益质量及其评价体系
103、企业信用政策研究
104、关于内部转移价格研究
105、上市公司关联交易分析
106、上市公司财务报表分析
107、财务风险的分析与防范
108、财务风险管理
109、财务管理学科体系及教学内容的改革与发展
110、财务理论与财务实践背离情况的调查及其协调对策研究
111、财务信息审核或审阅或执行商定程序的有关问题
112、财务总监制度的发展与优化
113、我国国有企业资本经营存在的主要问题及对策研究
114、股票定价策略研究
115、股票期权会计处理的国际比较
116、股票期权问题研究
117、股票期权制与企业理财
118、股权分置改革及相关会计问题研究
119、股权结构与公司治理结构的关系
120、股指期货研究
121、关于企业筹资行为的税务筹划研究
122、关于企业投资过程中的税务筹划研究
123、基金会计问题
124、基于EVA的企业业绩评价
125、基于博弈论的上市公司盈余管理分析
126、基于财务报表分析的证券投资策略研究
127、基于财务角度的股票回购分析
128、基于价值链管理的现代成本会计相关问题研究
129、基于价值链理论的价值链会计研究
130、基于利益相关者理论的财务管理目标问题研究
131、基于平衡计分卡的企业业绩评价体系研究
132、基于平衡计分卡的预算控制
133、基于生命周期的企业财务战略
134、平衡计分卡在绩效评价中的应用
135、平衡记分卡在企业中的应用问题研究
136、企业并购后财务整合问题研究
137、企业并购中的财务风险分析与控制
138、企业并购中的风险分析
139、企业并购中的价值评估问题探讨
140、企业并购中的税收筹划
141、企业并购中目标公司的估价问题研究
142、企业财务风险防范
143、企业财务风险控制研究
144、企业财务风险预警机制
145、企业财务管理目标
146、企业财务管理体系创新
147、企业财务管理体制创新
148、企业财务管理系统的设计与运行
149、企业财务控制机制
150、企业财务能力分析
151、企业财务危机的预测及防范初探
152、企业筹资方式的比较与选择
153、企业负债经营的财务思考
154、企业管理创新的会计学分析
155、企业合并会计处理方法的选择
156、企业合并会计问题
157、建立和谐企业财务关系的探讨
158、论财务管理目标与资本结构优化
159、论高科技企业融资机制
160、论公司财务绩效评价
161、论公司财务政策的选择
162、论公司治理结构优化
163、论股利政策制定
164、论集团公司财务管理体制
165、论集团公司对子公司的财务控制
166、论集团公司资金控制
167、论金融企业的财务风险管理
168、论跨国企业财务管理环境
169、论跨国投资项目的经济评价
170、论企业财务风险管理
171、论企业财务管理的目标
172、论企业财务控制
173、论企业财务业务一体化
174、论企业财务预警机制
175、论企业财务战略
176、论企业集团财务管理
177、论企业集团财务控制
178、论企业集团财务战略
179、论企业集团的股权设计
180、论企业集团对内投资管理
181、论企业集团股利政策
182、论企业集团绩效评价体系
183、论企业价值链管理
184、论企业可持续增长的财务管理目标
185、跨国公司的外汇交易风险及其管理
186、股份公司资本金筹集时的股东之间的利益关系处理问题
187、企业流动资产管理方法探讨
188、流动资产投资总额和结构问题探讨
189、企业直接筹资的环境问题探讨
190、我国公司筹资现状调查与分析
191、我国公司资本结构的现状与分析
192、公司投资应该关注的基本问题
193、我国公司投资决策现状与分析
194、我国公司投资结构现状与分析
195、我国公司分立中值得注意的问题分析
196、上市公司财务报表分析的重心及其体系问题探讨
197、公司成长性分析的理论和方法探讨
198、公司理财目的与理财方法间的关系研究
199、股利政策与企业价值的关系研究
200、资产经营与资本经营间关系问题研究
201、财务管理创新问题研究
202、财务总监制度问题研究
203、论企业资金结构的优化问题
204、负债经营对公司价值的影响问题分析
205、资本运营与公司重组问题探讨
206、全面预算管理研究
207、财务制度设计的理论与方法
208、公司购并的财务分析问题
209、我国公司收购中存在的问题
210、公司治理与公司财务的关系问题研究
211、企业价值评估的理论与方法
213、股权结构对资本结构的影响
214、论财务管理目标与资本结构优化
215、基于企业财务管理目标的资本结构优化决策
216、公司治理绩效和财务管理长期目标的思考
217、如何构建我国中小企业融资担保体制
218、小规模纳税人税收征管中的问题与对策
219、推行股权激励机制存在的问题及对策
220、国有企业激励机制存在的问题及对策
221、家族企业治理模式的国际比较及其对我国的启示
222、通货膨胀条件下的投资决策研究
223、非财务指标在业绩评价体系中的应用
224、企业财务预警与业绩评价的比较
225、中小企业融资选择与民间金融制度创新

会计毕业论文的选题参考

　　1、施工项目成本管理

　　2、技术资产评估方法研究

　　3、战略管理会计应用的研究

　　4、公路施工项目成本管理

　　5、成都农村集体“三资”监管软件系统的设计与实现

　　6、XD无花果种植BOT项目财务评价与风险分析

　　7、双流县监管羊坪村农村集体“三资”的案例研究

　　8、广能集团全面预算信息化项目沟通管理研究

　　9、格力电器财务报表分析

　　10、FDI对中国工业企业财务绩效的影响

　　11、DQ风电公司税务筹划

　　12、A公司内部控制体系改进设计

　　13、基于利益相关者理论的大学治理结构研究

　　14、M公司新产品开发项目成本管理研究

　　15、福建电力公司财务风险管理研究

　　16、A企业集团资金集中管理案例

　　17、基于A项目投资共建的成本控制研究

　　18、E企业的L水电项目融资分析

　　19、面向不确定性的机械产品生产成本预测与监控方法研究

　　20、CH设立创业投资基金可行性研究

　　21、BET公司成本控制方法研究

　　22、我国小额借款公司债权融资问题研究

　　23、外资K会计师事务所绩效评估实施的研究

　　24、E科研所全面预算管理研究

　　25、DHL国际快递公司的应收账款管理研究

　　26、A出口企业汇率风险规避模式研究

　　27、基于银担合作的存货质押融资模式研究

　　28、H公司项目进度和费用协同控制研究

　　29、DP公司制造人工成本管理控制研究

　　30、某省DH投资控股公司财务风险防控研究

　　31、CFQF柴油发动机生产线投资项目财务评价和风险分析

　　32、基于价值链的MES公司成本管理研究

　　33、京承高速三期BOT项目融资风险管理

　　34、D物流公司物流金融模式创新及风险控制研究

　　35、SP公司投资价值分析

　　36、GQ管理咨询公司商业计划分析

　　37、SYP公司建筑加工玻璃产品营销战略研究

　　38、电算化会计内部控制强化设计与实现

　　39、A公司捷克彩电生产基地环境与财务及其技术可行性研究

　　40、价值链会计在成本管理中的运用

　　41、基于实物期权和情景分析方法的矿产资源项目投资分析

　　42、基于ERP的会计建模研究与设计

　　43、云鹏电站机电项目成本管理

　　44、攀钢集团生产成本控制问题研究

　　45、国有建筑企业项目成本管理分析及对策

　　46、三磊坝水电项目施工成本管理研究

　　47、行政事业单位企业化管理研究

　　48、内江发电总厂战略成本管理研究

　　49、全面预算管理在水电X局的应用及改进研究

　　50、新旧会计准则下高科技企业无形资产会计问题研究

　　51、M乡农村税费改革后农村财务的监督管理研究

　　52、中国制造业上市公司财务危机预警研究

　　53、A公司首次执行新会计准则的对策研究

　　54、对会计电算化系统安全控制的研究

　　55、军工科研事业单位军品成本管理体系设计

　　56、公允价值会计计量模式应用探讨

　　57、石油开发企业环境成本核算研究

　　58、人力资源价值计量模型研究

　　59、企业环境会计理论与应用研究

　　60、A会计师事务所的发展策略

　　61、基于综合平衡计分卡的E公司财务管理体系重构

　　62、A公司原料采购现状分析与对策研究

　　63、基于相关多元化战略的集团管控体系研究

　　64、遵义县金杯投资有限公司BT工程项目成本管理研究

　　65、达州市城市生活垃圾焚烧发电项目投融资可行性研究

　　66、C学院关键岗位员工能力素质模型的构建研究

　　67、广安移动传输网规划项目进度与成本优化管理研究

　　68、C公司推行EVA考核体系的研究

　　69、油气田后勤A企业内部控制优化研究

　　70、川投化工网络费用报销系统的设计与实现

　　71、DZSS航空新产品研发项目成本管理研究

　　72、成都市雨污分流综合整治工程项目的成本管理研究

　　73、酒类消费品企业的逆向物流成本研究

　　74、企业所得税台账管理系统设计与实现

　　75、国家电网财务管理信息系统的设计与应用

　　76、XY公司成本控制分析

　　77、逆向激励机制下S公司输配电成本管理案例研究

　　78、中小高端制造企业的财务战略研究

　　79、兖矿集团公司全面预算管理系统的设计与实现

　　80、新会计准则下我国商业银行盈余管理的实证研究

　　81、JZ公司基于采购信息协同的成本控制研究

　　82、老气田作业成本管理研究

　　83、作业成本管理(ABCM)在XX电信公司中的应用研究

　　84、中石油T成品油分公司加油站内部控制研究

　　85、南京汉能万吨二甲醚项目财务可行性研究

　　86、面向XBRL的财务报表聚类分析审计系统研究

　　87、数据挖掘技术在财务分析中的研究与应用

　　88、NY供电公司成本管理制度研究

　　89、建设项目成本管理理论和方法在中煤国际新屋村项目的运用

　　90、我国行政事业单位财政资金监管研究

　　91、关于SM电力股份有限公司不良资产处置的研究

　　92、上市公司公允价值计量应用现状研究

　　93、中石化财务预警模型研究及设计

　　94、基于XBRL的财务报告的`应用研究

　　95、川磷公司营运资金管理的案例研究

　　96、HD有色公司低成本竞争战略的分析与选择

　　97、ERP在瑞丰石油公司财务管理中的设计与实现

　　98、X型号航空发动机项目成本管理研究

　　99、新疆特色的会计信息系统可行性研究

　　100、人力资源的成本分析

　　101、医药制造上市公司财务绩效评价研究

　　102、沃尔玛财务分析

　　103、我国工业类上市公司并购对公司财务绩效影响的实证研究

　　104、中小乳制品行业营运资金内控管理研究

　　105、泸州老窖股份有限公司经营业绩评价

　　106、D公路施工企业项目成本管理应用研究

　　107、中信银行应收账款融资业务分析

　　108、A物流集团物流金融业务模式及风险研究

　　109、《湖北省其他事业单位实施绩效工资指导意见》政策研究

　　110、W公司总价包干民用项目施工费用控制研究-花满庭#楼项目施工费用控制

　　111、XX银行基于细分产品的经济利润考核方法研究

　　112、基于运营流程的S公司营运资金管理体系构建

　　113、初创期科技企业估值方法分析与运用

　　114、我国有色金属行业上市公司财务绩效评价研究

　　115、星巴克成都公司财务案例分析

　　116、零售企业采购业务内部控制研究

　　117、建筑工程项目成本信息化管理方法研究

　　118、DY公司(生猪行业)的融资方案与效果分析

　　119、产能过剩背景下水泥企业的财务分析

　　120、A家电公司B项目财务管理的评价与优化

　　121、XYZ会计师事务所员工激励机制研究

　　122、广汉市地方税征收成本控制的案例研究

　　123、家电企业应收账款管理研究

　　124、X绿色药业公司中药配方颗粒项目投资的综合分析

　　125、CH公司采购成本控制研究

　　126、促进西矿发展战略实现的内控、薪酬、绩效三大体系再设计研究

　　

房地产经营与估价专业毕业论文如何选题

　　房地产估价还原率求取方法比较及其优化
　　内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。

　　关键词：房地产估价 还原率 复合调整法

　　房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。

　　还原率实质

　　由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：
　　收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)
　　还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：
　　还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。
　　还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。
　　还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。
　　还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。
　　在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。

　　还原率求取的常用方法

　　对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。
　　在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。
　　本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。
　　（一）市场提取法
　　此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。
　　这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。
　　（二）累加法
　　累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。
　　安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。
　　（三）投资收益率排序插入法
　　投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为2.52%，一年期国债的利率为2.72%，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为5.85%，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在5.85%－12%之间。
　　该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。

　　（四）收益风险倍数法
　　收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：
　　V=a/r×[1-1/(1+r)n]
　　P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n
　　由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：
　　a=(1+b)×A
　　因V=P，故有：
　　(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]
　　该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。
　　（五）复合投资收益率法
　　此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：
　　R＝M•RM＋（1－M）RE
　　式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。
　　其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。
　　（六）行业基准收益率加物价指数调整法
　　以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：
　　FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P
　　式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。
　　令FNPV=0，则：
　　R=FIRR（财务内部收益率）
　　当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。
　　此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。

　　还原率求取方法的优化

　　以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：
　　（一）第一步，确定基准还原率
　　选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：
　　基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2
　　例：一年期国债利率为2.72%，房地产行业的利润率为12.2%，则基准还原率=（2.72%+12.2%）/2=7.46%
　　由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。
　　（二）第二步，进行价格指数修正
　　查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。
　　例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，103.6和126.7，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=7.36%×（116.7/103.6）=8.29%
　　这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。
　　（三）第三步，进行风险调整
　　估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。
　　例：假设风险调整值为0.5%，则最终可推出还原率为8.29%+0.5%=8.79%
　　我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。
　　当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。

　　参考文献：
　　1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，2006
　　2.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006