毕业论文消费贷款

毕业论文消费贷款

1.商业银行毕业论文题目选择：
1）我国商业银_行存款结构_变化及营销_ 策略分析;
2）商业银行个_人消费贷款_风险防范分_
3）我国商业银_行个人住房_贷款的风险_管理等。
2.毕业论文的选题至关重要，一个好的选题能够促进现代科学发展和理论发展，对社会的物质文明增长和精神文明建设有指导作用，学生在选择毕业论文的选题时，需要选确认选题的正确性和价值导向，其次是论文的创新性和内容，并结合学生个人能力，完成毕业论文的选题。商业银行毕业论文题目选择：商业银行高层管理者激励机制中的动态模型；商业银行信用卡业务风险管理研究；商业银行结构调整与资本外逃问题研究；我国银行保险营销策略的问题和对策；投资银行的本质及历史演进过程分析等。
1.毕业论文的选题通常有两种方式，分别是浏览捕捉法和追溯验证法
1）浏览捕捉法：通过此方法进行选题，需要广泛且全面的查阅文献资料，以多个角度，多个层面研究内容的本质进行剖析，其二对文献资料的内容进行摘录，加深脑海中对部分论点论述的印象，搜集到的文献进行整理规划，排列组合，理解课题之间的联络，进行深入思考，最终确定自己的选题 　　 　　
2）追溯验证法：对已有文献内容的问题进行追溯，部分论文中有后续的研究计划，以及部分未开展的研究内容，同学们在选题时，可以对已有论文的内容进行补充完善，或者延伸拓展，以不同角度的方式解析论文内容。
2.论文选题决定了你的论文方向，选择一个好的论文题目，就等于论文完成了一半。因此选题间接关系到是否能够顺利拿到毕业证和学位证，部分学校还会将毕业论文放入个人档案。如果不加思索就选定题目，由于缺乏研究分析，材料准备也不充分，勉强提笔来写困难重重，被导师全盘否定也是极有可能的，甚至会影响顺利毕业。

有关论文答辩自我介绍模板

以上是我关于课堂教学的一些思考，也是论文的主要资料，提出来以期抛砖引玉，欢迎各位学生进行参考。下面就是我给大家带来的论文答辩 自我介绍 模板，欢迎大家阅读参考!

论文答辩自我介绍1

各位教师：

午时好!我是金融学专业___，十分感激各位教师不辞辛苦参加我的论文答辩。我的 毕业 论文题目是《拓展农村消费信贷市场的策略分析》，我的指导教师是___教师。下头我就论文的相关情景向各位教师作一下汇报，恳请各位教师批评指导。

首先，我想谈谈这篇 文章 的写作意义。

近年来，我国农业综合生产本事不断提高，在国家一系列支农、惠农政策支持下，农民收入连续几年获得稳定增长，农村的消费水平也在逐年提高，但与城市相比仍有很大差距。

当前，农村是扩大内需的突破口，经济增长的潜力在农村，而农村资金短缺，农民贷款难问题严重制约了农村的经济发展和农民生活水平的提高，阻碍了农村市场的发展。这与我国建设社会主义新农村的目标是相违背的。

本课题经过分析农村消费信贷的现状，发现其中的问题，并提出拓展农村消费信贷市场策略，可为开拓农村消费信贷市场供给政策提议和理论依据，使我国农村需求潜力得到进一步的开发，农民生活质量得到提高，农村金融市场实现繁荣。

其次，我想谈谈这篇文章的研究 方法 和写作思路。

研究方法

1.文献综述法。在前人的基础上，全面分析农村消费信贷在农村经济建设中的作用及存在的问题，并提出拓展农村消费信贷市场的相应策略。

2.定性分析法。以当前农村消费信贷市场的发展状况为切入点，定性的研究阻碍农村消费信贷发展的多方面原因。

思路：

从调研农村消费市场和消费信贷情景入手，深入分析新时期我国农村消费信贷市场的状况，针对制约我国农村消费信贷业务发展的因素和农村消费需求和消费信贷需求的特点，并对相关法律法规进行研究，进而提出开拓农村消费信贷市场的策略。

最终，我想谈谈这篇论文的结构和主要资料。

本文分为三个部分，第一部分经过分析农村消费市场的需求状况，指出目前农村消费市场缺少足够的信贷支持，从侧面说明拓展农村消费信贷市场的必要性和可行性;

第二部分经过分析我国农村消费信贷市场现状，提出目前农村消费信贷市场还存在着农村金融服务体系不健全、农村金融服务机构信贷资金投放不足、农村信贷产品创新落后于经济的变化发展以及农村消费信贷相配套的政策和法律体系不完善等问题;

第三部分针对我国农村消费信贷市场存在的问题，提出加快改革步伐，建立商业性金融，合作性金融、政策性金融相结合，资本充足、功能健全、服务完善，运行安全的农村金融体系;同时农村信用社等金融机构要不断加强信贷风险管理，开拓创新，推出多样化的信贷产品;政府部门要进一步加强政策扶持力度，完善相关法律法规以改善农村金融的外部环境等若干对策。

与其他文章相比，本文创新的之处是对农村信用社等金融机构消费信贷业务的风险管理问题和金融产品创新等方面进行了深入的阐述。

本论文经过一二三稿并最终定稿，在这期间，我的论文指导教师——___教师对我的论文进行了详细的修改和指正，并给予我许多宝贵的意见和提议。在那里，我对她表示我最真挚的感激和敬意!

以上就是我毕业论文答辩自述，期望各评委教师给予评价和指正。多谢!

论文答辩自我介绍2

尊敬的各位教师，亲爱的各位同学：

大家午时好!我是13级法学(2)班的__，我的毕业论文题目是《母子 公司法 律关系论》，指导教师是__教授。在我的论文写作期间曲教师给予了悉心的指导，这才使得我的论文能够如期顺利完成，在此，我谨向曲教师表示衷心的感激!下头我将论文的选题背景、写作基本思路以及文章中我个人的一些新的观点与理解向各位教师做以汇报：

我当初之所以选择母子公司法律关系论这一课题进行研究，很大程度上同我对公司法的浓厚兴趣是分不开的，但更重要的是对母子公司法律关系进行研究具有重大的现实意义。主要体此刻公司制形态因其自身所具有的优越性在市场交易过程中已成为最主要的的经济主体，而对母子公司法律关系的确定有利于扩大企业经营规模，提高经济效益，促进企业集团的构成和发展。同时，对于现代企业制度的建立和完善也具有相当重要的作用，所以，研究这一课题能够更好的指导公司实践，对于促进经济发展有着重大的推动作用。

具体来说，我的论文是由母子公司法律关系的界定、母子公司法律关系的分析以及我国现行《公司法》关于“母子公司法律关系”的立法现状及改善思考和结束语四部分构成。

第一部分，在母子公司法律关系的界定上，以明确母子公司的法律概念为首要任务，在这一基础上进一步分析母子公司法律关系的概念及其特征，进而得出研究母子公司法律关系的现实意义，为全文写作奠定基础。

第二部分，对母子公司的法律关系分别从内部、外部进行分析，并重点探讨了特殊形态的母子公司—全资子公司与其母公司之间的法律关系，提出全资子公司应存在对其母公司担保方面权利本事的限制。

第三部分，以我国现行公司立法中关于母子公司法律关系的立法为出发点，采用比较分析的方法分析得出相关法律条文所存在的不够完善的地方，并提出立法改善的思考，同时，提出应存在对于子公司本身利益保护的观点。

第四部分，概括性的 总结 了母子公司之间的权利义务关系，指出加强和完善对这一问题立法的必要性。

整篇文章是我在查阅有关公司法权威学者著作的基础上，结合自身所学知识和个人的理解，最终在曲教师的指导和帮忙下完成的。在全文写作过程中构成以下新的理解与突破：

1.将全资子公司与其母公司的法律关系单独进行分析，打破以往对母子公司法律关系分析时只概括性指出其存在内外部法律关系这一局面，使全资子公司与其母公司之间的法律关系更加清晰化，从而增强相关法律的可操作性。

2.明确界定了母公司与子公司各自的法律概念，使得这一概念同诸如关联公司之类概念有了显著区别。

3.创设性的提出 对子 公司利益的保护还应存在从对其法定公积金的提取程序进行保护进而到达保护子公司合法权益的目的这一途径。

经过本次论文写作，一方面使我掌握了论文写作方 面相 关的技巧，另一方面也使得我在母子公司法律关系这一课题上有了新的认识与理解。但由于我自身所存在的知识储备方面的缺陷，使得文章中的相关观点还不够成熟，甚至可能存在错误观点的情形。对此，我热切期望能够得到各位教师的指导。

多谢!

论文答辩自我介绍3

尊敬的评委教师：早上好!

我叫___，__级会计专业_班学生。我的毕业论文题目是___。我的指导教师是___教师。从确定选题、拟定提纲、完成初稿，到最终定稿，我得到了_教师的精心细致指导，使我很快掌握了论文的写作方法，并在较短的时间里完成了论文的写作。不管今日答辩的结果如何，我都会由衷的感激指导教师的辛勤劳动，感激各位评委教师的批评指正。

首先我想谈谈这个毕业论文的目的和意义

回顾中国的民营企业的发展，也是中国的改革开放的发展。随着中国的改革开放的深入和中国经济的发展，中国的民营企业有三次的提高。、起初，民营企业被看成是“资本主义的尾巴”那时的民营企业没有充分的发展。随着民营企业的在国民经济中的作用不断的提高民营企业被视为社会主义经济的补充，并提出了“国家允许民营企业经济在法律规定的范围内存在和发展…….国家保护民营经济的合法的权利和利益”。民营企业在国民经济中的地位逐渐凸显，随着他们的发展壮大，需要更多的资金来扩大规模，然而融资难却成为民营企业发展的瓶颈。

在这篇论文中，以企业融资难的的现状为研究背景，基于与融资有关的理论基础和国内外文献，研采用马克思历史唯物主义的研究方法，并运用了内因和外因和历史等辨证唯物主义思维方法;实证分析和规范分析相结合，并且以实证分析为主;注重案例的分析和研究。最终得出研究结论并提出相关政策提议。

其次我想谈谈这篇论文的结构和主要资料本文分为五个部分

第一部分主要经过中外理论论述了民营企业融资的重要性第二部分对民营企业的融资概况进行内外分析

第三部分经过对欣阳钢铁有限职责公司进行实例分析

第四部分基于对欣阳钢铁有限职责公司的分析，给你设计相对应的融资方案和策略

限于各种条件的制约，异常是本人理论水平所限，使得本论文对民营企业融资的论述分析仅停留在比较粗浅的层面，尤其是理论方面，还有很多问题需要继续进行深入、细致的思考和探索。

最终，再次感激___教师在我的毕业论文写作过程中所给予的悉心帮忙与指导;其次我要感激各位专业教师在这四年来对我的 教育 与培养，没有你们的教导，也就没有我的今日;最终也要感激本专业同学这几年来对我的关心与支持，和你们生活在一齐的日子我永远也不会忘记!

恳请各位教师、同学进行批评指正，多谢大家!

论文答辩自我介绍4

尊敬的各位评委教师，午时好!

我是工商管理学院20__级 财务管理 本科4班的__，我的论文题目是《金融衍生产品在企业财务管理中的运用》。这篇论文是指我的指导教师___教授的悉心指导下完成的。本文在创作过程中无论是思路的构成还是文章整体框架的搭建均得益于___教师的启发和指导。他还对本论文具体章节的推敲和语言的组织进行了详细的修改和指正，并给与我许多宝贵的意见与提议。在此，我想对他表示最真挚的感激和最崇高的敬意!

下头我将就这篇论文的主要资料、研究方法、研究过程中所遇到的困难和采取的对策等方面向各位教师做出简要的陈述，恳请各位教师批评指导。

首先，我想谈谈这篇论文的结构和主要资料。这篇论文分为六个部分：

第一部分为引言，主要阐述了本文选题的目的及意义。

第二部分是国内外研究现状综述，分国外研究动态和国内研究动态两个方面简单介绍了金融衍生产品在财务管理中的运用，从而准确定位金融衍生产品应用的现状。

第三部分为金融衍生产品相关理论概述，介绍了金融衍生产品的定义和分类。金融衍生产品分为金融远期、金融期权、金融期货、金融互换和信用衍生品。

第四部分是文章的重点部分，详细论述了金融衍生产品在企业风险管理、筹资、投资、公司治理及合理避税中的应用。

第五部分承接第三部分，就金融衍生产品在企业财务管理应用中需要注意的问题进行论述，主要分为(1)充分认识金融衍生产品的风险性(2)充分了解相关信息(3)坚持风险控制为目的(4)建立健全内部风险控制机制四个方面。

第六部分为结论，主要对文章进行归纳和总结，同时也指出了本论文研究的不足。

然后，我想谈谈这篇论文研究方法和手段。

科学的研究方法是我们进行理论研究的指导思想，而恰当的研究方法和研究途径则能够保证我们少走弯路，提高研究效率。在本课题的研究中，主要采用了的研究方法有：

1.文献查阅法。在理论方面，经过各种途径，查阅很多国内外文献，为课题研究供给理论依据。

2.理论研究法，理论研究法是研究中常用的方法之一，本文参考了很多专业文献及我国相关法律制度，进行了充分的理论研究，并给出了自我的独特见解;

3.归纳分析法，鉴于现实世界的复杂性使得 经验 证据往往不足，归纳分析就显得尤为关键，本文在研究金融衍生产品在财务管理中应注意的事项中运用了这种分析方法。

第三，研究过程中所遇到的困难和采取的对策

1、论文写作前期面临思路不清，对论文题目解读不够明确等问题。本人及时与指导教师进行联系，虚心听取___教师的意见，对论文从宏观上有了一个大体的认识，然后在写作中不断完善。

2.论文相关资料的收集比较困难。本人在图书馆查阅很多相关书籍同时经过互联网等途径收集到了很多研究所需的资料。

本篇论文已经完成，总的来说，在写作的过程中，我学到了许多东西，也积累了不少经验，更进一步丰富了自我的知识。在论文中一些资料表述、论证上存在着不足之处，一些问题还有待进行一步思考和探究，借此答辩机会，期望各位教师能够提出宝贵的意见，指出我的错误和不足之处，我会虚心理解，从而进一步深入学习，使论文得到完善和提高。

我的答辩自述完毕，感激各位教师!

论文答辩自我介绍5

各位教师午时好!

我是来自___专业的___，感激各位教师参加我的答辩，我的毕业论文题目是《___》，我的指导教师是___。下头我就论文的相关情景向各位教师作一下汇报，恳请各位教师批评指导。

首先我想先介绍一下文章选题的背景和意义：(从研究背景中凸显意义)

1.国外

2.国内

3.现有水平

4.我的论文所讲述的资料

然后我想介绍一下这篇论文的基本结构和资料

1.序言，写了___

2.___

……(在其中说明使用了____模型方法，并得出了____结果)

6.总结，写了___

最终相比其他现有的论文，这篇论文的创新点在于___。

(请先不要介绍论文局限性，等教师问了再说，不要自我给自我挖坑)

以上就是我的毕业论文答辩自述，期望各位评委教师给予评价和指正，多谢!

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毕业论文开题报告的研究目的与意义？

理论意义就是更宏观层次的，是你这篇论文的研究结果会给社会和他人所带来更深层次的深远的影响和作用，或者说益处；而实际意义则是你的研究结果的实际产出，直接效果，是你本人通过研究所要达到的效果。

经济学毕业论文

经济学毕业论文范文

经济学毕业论文我们应该要怎么写呢？我们不妨一起来参考下范文吧！希望对您有所帮助！以下是我为大家整理的经济学毕业论文范文，欢迎阅读参考。希望对您有所帮助！

经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。