中原地产毕业论文

中原地产毕业论文

　　居住区景观设计研究 廖德梅 司马列东
　　“居住”是人类的基本生活需要，居住区是城市社会组织和居
　　民生活的基本。面对日渐成熟的住宅市场和购房者，市场竞争愈
　　加激烈，随着经济的发展，住宅商品化、市场多元化的刺激以及人
　　们居住消费意识的提高，开发商与居民对居住的要求日益增加，
　　所关注的层面已由单纯的户型平面扩展到住区的整体环境特色
　　和外部空间设计。众多房地产开发商们把握购房者心理，以市场
　　需求为导向，纷纷打出了“景观牌”，大规模拆资修建优美悦目的
　　景观进行产品宣传，以期在市场竞争中占有一席之地，景观渐渐摆
　　脱了以前只作为建筑规划的补充角色，而拥有了自己的地位。
　　住宅建设与景观有共同的目的：建设适宜人类居住的环境。
　　拥有美好的环境，城市才真正人性化并适宜人类居住，城市、建
　　筑、景观一体化已成为必然趋势。在这样的背景下，笔者对居住
　　区景观建设作了一些思考，并希望这些思考对未来居住区景观建
　　设起到积极作用。
　　1 城市居住区景观规划设计程序
　　当前大多数住区设计的一般过程是：居住区规划(控规和详
　　规)一建筑设计一景观设计。对这种过程的一般理解为：1)规划：
　　居住区功能划分、住宅、服务配套(交通)设施、规模和定位；2)建
　　筑设计：建筑功能布置和空间造型；3)景观设计：绿化配置、硬质
　　景观与游憩设施的功能布置和造型设计。在这一秩序中，住区设
　　计的三个阶段往往相互脱离或者联系很少，如果设计者缺乏空间
　　观念或不考虑前一阶段的设计意图，就会出现住宅建筑与户外环
　　境也毫无关联的情况，表现为一些琐碎的景观元素零散分布在房
　　前屋后，虽名称花样翻新，却都大同小异，居住区景观建设应该根
　　据广义建筑学的倡导，协调城市规划、建筑学和景观工作者共同
　　参加，实现三者的互动，改变单向的建筑决定论，做到既根据建筑
　　的要求调整景观，也根据景观的需要改进建筑，并经过从建筑到
　　景观再到建筑的多次反复，实现建筑与景观的和谐共生。
　　2 景观设计要素
　　住区公共景观的设计是通过对各景观构成要素的合理安排
　　来实现的。现代住区的景观设计，不仅讲究绿化的形态，讲究植
　　物质感与色彩的配置，还要讲究植物群落的生态化布局。此外，
　　还包括对整体空间环境的布局、地形处理、硬软质场地的划分、水
　　体设计、活动设施的选择、景观建筑物的营造、照明设计、室外家
　　具与小品设计等，甚至一方地砖，一块缘石的选择和细部处理，都
　　要经过规划设计师和建筑师们的共同参与研究，以求实现整体环
　　境的最优化。
　　3 居住区景观设计原则
　　3．1 体现地方特色，因地制宜的原则
　　景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。我国幅
　　员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，住区景观设计要
　　把握这些特点，营造出富有地方特色的环境，同时住区景观应充
　　分利用区内的地形地貌特点，塑造出富有创意和个性的景观空
　　间。自然环境是景观绿化的基础，在住区规划中要充分利用当地
　　的自然地貌、山水环境、气候特征，对地势的利用、水系的改造、树
　　木的保留要因势利导，创造具有特色的环境空间。如重庆龙湖
　　“香樟林”小区保留和适当移植了基地中原有的数十棵香樟树，营
　　造了小区优美的绿化环境。景观设计还应当发挥住区周围环境
　　背景的有利因素，或是借景远山，或是引水入区，创造山水化的自
　　然住区。景观设计应与建筑设计有机结合。
　　3．2 明确的功能要求
　　根据居住行为学的原理，住区的公共景观设计具有明确的功
　　能要求，它的重点功能是针对婴幼儿、老年人，因为住区户外环境
　　是他们主要的户外活动空间。根据这一前提来确定空间的大小、
　　铺装的质感、地面的高差等，这成为很好的着手途径。同时住区
　　的景观对所有住户具有心理调适的功能，给予每个人以家园感，
　　促进社区居民的民主和自主精神。居住区的景观兼顾了“动”
　　“静”两大功能，居住需要“动”，这包括运动、健身，所以居住区会
　　出现篮球场、网球场、羽毛球场等场地，比如儿童玩耍、老人跳舞、
　　健身的集散广场都属“动”的部分，而人们休息赏景，下棋等属
　　“静”的部分。在设计时，“动”的区域应安排在远离住宅建筑物的
　　区域，或集中设置，如设置在会所，以免干扰居民的正常休息。
　　3．3 景观设计与建筑设计有机结合才使得整体具有更加真实感人的持久魅力
　　建筑的风格是景观设计风格的基础，景观设计的风格取向必
　　须考虑建筑的特色。如具有巴渝民居特色的住区，建筑具有典型
　　的地方特色和语汇，景观设计应崇尚“自然天成”“依山就势”“随
　　高就低”的艺术效果；如深圳万科房地产开发的深圳“第五园”，第
　　五园的原创现代中式住宅，打造前所未有的现代中式住宅院落，
　　让天井、前庭、后院出现在现代人的生活里面，在整体规划设计
　　上，对中式传统住宅形式进行现代手法的演绎，展现了项目对实
　　现人文自然的现代中式居住观的追求和探索，整个项目给人一种
　　古朴典雅而又不失现代的亲和感。
　　3．4 强化中心、创造层次感和围合感
　　住区公共空间环境设计应着重于强化中心景观；层次感是评
　　价住区环境设计好坏的重要标准，住区景观设计应提供各级私密
　　空间，并且各层次之间应有平缓的过渡。
　　住区中公私动静变化细致，应努力营造一个“围而不闭，疏而
　　不透”的空间氛围。实践表明：同单靠建筑的围合相比，利用景观
　　手法进行围合不但行之有效，而且事半功倍；另一方面，围合感的
　　塑造应与空间性质的不同而细致地变化。一般说来，公共空间
　　(入口广场、休息广场、主题景观、观赏草坪)的设计线条动感且颜
　　色艳丽，强调太阳光的照射、舞台暗示，体现“人看人”(交流渴望)
　　的乐趣。隐秘空间(人户门厅、宅前绿化、联排私院、屋顶露台)的
　　设计则侧重静谧和私密的感受，需强调阴影、构造的细节，采用导
　　热率低的材料以及必要的视线遮避。
　　3．5 人性化的设计原则
　　人性化的设计原则，在外部空间景观设计中，还表现为满足
　　居民的心理需求，为此将外部空间景观环境塑造成具有浓郁居住
　　气息的家园，使居民感到安全、温馨及舒适，产生归属感，被居民
　　所认同。人性化设计原则即想居民之所想，造居民之所需。在设
　　计开始前，应对整个居住区进行朝向和风向分析，以利于组织好
　　居住区的风道。在景观规划阶段需考虑到向阳面和背阳面的处
　　理，人们在冬天需要充足的日照，而在夏天又需要相对的遮阳，还
　　有提供和设置娱乐交流的场所。
　　3．6 生态的设计原则
　　生态设计的思想应自始至终贯穿于环境设计的全过程。生
　　态性原则是根据科学家钱学森提出的“山水城市”的构想，使外部
　　空间景观生态化的一种思维方式。回归自然、亲近自然是人的本
　　性，通过引入自然界的山、水与绿化，模拟出自然风光，使住区景
　　观环境生态化，让人们感受自然生态之美。正如美国景观学者西
　　蒙德所说：“应该把自然(山、峡谷、阳光、水、植物和空气)带进集
　　中计划领域，细心而系统地把建筑置于群山之内、河谷之畔，并于
　　风景之中”。
　　4 结语
　　居住区的建设反映了科技与人文的共同进步，随着城市化的
　　快速发展，也在经历文化导向上的转型，向更加理性、科学、开放、
　　创新的文化主流发展，寻求人性化、高品质、个性化的景观环境已
　　成为居住区发展的追求方向，并从“以人为本”的原则出发，更大
　　程度地考虑到居民对环境的需求，这就更多地表现为居民对住区
　　环境营造和维护的参与性，使设计师和业主形成“互动创作”的方
　　式，更大范围的遵循使用者的需求与情感体现，实现人与环境之
　　间的协调共生。建设更加体现精神特色的美好环境，是居住区景
　　观环境建设未来的发展目标。
　　参考文献：
　　[1] 章祝联．浅谈现代城市与景观建筑[J]．山西建筑，2007，33
　　(6)：42—43．
　　[2] 张耕民．住宅郊区化及康城的市场定位[J]．百年建筑，2002
　　(3)：3l一32．
　　[3] 许亚文，鲁坤元，杨 慧．住宅庭院空间设计与环境心理学
　　[J]．住宅设计，1999(3)：11．
　　另外,虚机团上产品团购,超级便宜

应届毕业生去深圳中原地产怎么样？

应届毕业生去深圳中原地产还是不错的。

在深圳，中原地产、合富辉煌、满堂红三分天下平分秋色。中原地产还是很有实力的一家地产公司。

中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、森拓普等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。

同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。

中原集团立足香港，以服务中国内地、中国香港地区及中国澳门地区三地的房地产市场为业务发展核心，经过三十多年发展，已经在三十七个城市成立分公司，业务辐射至全国过百城市。

聘任员工逾六万人，跨地域分店总数逾二千四百间，是房地产代理行业内最具规模的企业之一。中原集团更将业务拓展至台北及新加坡两地市场，逐步扩大在华语区的布局。

房地产中介新人怎么跑盘啊

1、需要的工具：地图，纸笔，跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器、房产公司的跑盘表格。

2、可以准备一张地图，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图，在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、房产中介新人除了完善跑盘表格，还还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在表格和作业中做出标识。

4、利用网络，在一些房产交易网站搜索小区和楼盘，可以看见对其介绍，但信息可能不完善，房产中介管理软件易房大师楼盘字典，大数据记录了各个楼盘的详细信息，关键词一键查询展示，节省房产经纪新人跑盘时间，提高工作效率。

扩展资料：

明确跑盘的目的，跑盘是房产中介进一步熟悉自己的房源，增强自己的专业程度，加强客户以及业主对自己的信任度，方便后续工作的开展。特别对于房产中介新人来说，跑盘更是融入行业，深入了解，深切感知，加速成长的步伐。

1、交通

便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于：客户做哪路车看房；显示经纪人的专业；增强客户购房信心。

2、楼盘信息

还要知道这个楼盘有多少栋楼，每栋楼的楼号和大概方位，层高一定要知道，它是板楼还是塔楼还是板塔结合的，有没有电梯，一梯几户，每个户型的朝向，这个小区什么时候建的。

3、小区周边主要配套

例如公共交通站点、交通路网、幼儿园、中小学（是否重点以及入学条件）、医疗配套、休闲配套（公园、健身房）、生活购物（超市）

统计学这个专业怎么样？

学科：理学
门类：统计学类
专业名称：统计学
业务培养目标：本专业主要包括一般统计和经济统计两类专业方向，培养具有良好的数学或数学与经济学素养，掌握统计学的基本理论和方法，能熟练地运用计算机分析数据，能在企业、事业单位和经济、管理部门从事统计调查、统计信息管理、数量分析等开发、应用和管理工作，或在科研、教育部门从事研究和教学工作的高级专门人才。

业务培养要求：本专业学生主要学习统计学的基本理论和方法，打好数学基础，具有较好的科学素养，受到理论研究、应用技能和使用计算机的基本训练，具有数据处理和统计分析的基本能力。

毕业生应获得以下几方面的知识和能力：
l．具有扎实的数学基础，受到比较严格的科学思维训练；
2．掌握统计学的基本理论、基本知识、基本方法和计算机操作技能；具有采集数据、设计调查问卷和处理调查数据的基本能力；
3．了解与社会经济统计、医药卫生统计、生物统计或工业统计等有关的自然科学、社会科学、工程技术的基本知识，具有应用统计学理论分析、解决该领域实际问题的初步能力；
4．了解统计学理论与方法的发展动态及其应用前景；
5．对于理学学士，应能熟练使用各种统计软件包，有较强的统计计算能力；对于经济学学士，应具有扎实的经济学基础，具有利用信息资料进行综合分析和管理的能力；
6．掌握资料查询、文献检索及运用现代信息技术获取相关信息的基本方法；具有一定的科学研究和实际工作能力。

主干学科：数学、统计学、经济学、管理学。

主要课程：数学基础课(分析、代数、几何)、概率论、数理统计、运筹学、计算机基础、应用随机过程等。

主要实践性教学环节：包括学年论文、社会调查、生产实习和毕业论文等，一般安排10--20周。

修业年限：四年

授予学位：理学或经济学学士

开设统计学类统计学专业的院校名单

[北京 中国人民大学、北京师范大学、北京工业大学、中国农业大学、北京林业大学、对外经济贸易大学、中央财经大学、北方工业大学、北京工商大学

[天津] 南开大学、天津财经学院

[河北] 河北大学、燕山大学、河北经贸大学、石家庄经济学院

[山西] 山西大学、山西财经大学、雁北师范学院

[内蒙古] 内蒙古财经学院

[辽宁] 东北大学、辽宁大学、东北财经大学、沈阳大学、鞍山师范学院

[吉林] 吉林大学、长春税务学院

[黑龙江] 黑龙江大学、东北林业大学

[上海] 复旦大学、同济大学、华东师范大学、上海财经大学

[江苏] 南京大学、苏州大学、南京经济学院、南京气象学院

[浙江] 浙江大学、杭州电子工业学院、杭州商学院、嘉兴学院

[安徽] 中国科学技术大学、安徽大学、华东冶金学院、安徽财贸学院

[福建] 厦门大学、福州大学

[江西] 华东交通大学、江西财经大学

[山东] 山东大学、青岛建筑工程学院、中国煤炭经济学院、山东经济学院、山东财政学院

[河南] 郑州大学、郑州航空工业管理学院、河南财经学院

[湖北] 武汉大学、中南财经政法大学、中南民族学院、武汉理工大学、华中师范大学

[湖南] 湖南大学、湘潭大学、湖南商学院

[广东] 中山大学、暨南大学、广东商学院

[重庆] 重庆商学院、重庆工学院、渝州大学

[四川] 四川大学、西南财经大学、西南交通大学、成都信息工程学院

[贵州] 贵州财经学院

[云南] 云南大学、云南财贸学院

[陕西] 西安交通大学、长安大学、西安统计学院、陕西经贸学院

[甘肃] 兰州大学、西北师范大学、兰州商学院

[新疆] 新疆大学、新疆财经学院、石河子大学

统计学专业就业方向比较困难,统计学是一们相对比较专业的学科,因此,就业面比较窄一点,2004年4月和7月至10月间在深圳待了三四个月,下面是我找工作中间对统计学专业就业方向的一点体会:

1、东泰实业推广部

//经理助理//

主要工作:策划生产数据统计,工作\生产流程优化,推动绩效改进小组工作

要求资历：商业数据分析/工商管理本科或以上，五年以上厂务背景，能轻松阅读及处理英文文件，熟识WORD/Excel操作，能应用其他数据库更佳。

2、华润万家

//品类分析员//

要求：（1）大本学历，经济、统计或理工类专业；（2）良好数字分析能力；（3）良好逻辑判断能力，数字敏感度强；（4）良好适应性和承受压力能力；（5）良好的沟通协调能力和语言表达能力；（6）电脑操作熟练，英语优秀优先。

//数据控制专员//

主要工作：（1）日常门店销售数据收集整理；（2）预算制作；（3）财务损益表分析；（4）日常报表制作；

资历要求：（1）大专以上学历；（2）很强逻辑思维能力，较强数据分析、处理能力；（3）能熟练使用MS办公软件；（4）工作有耐心，有良好沟通协调能力，能承受工作压力；（5）英语优秀者优先考虑。

3、广州

//市场调查员//

主要工作：调查竞争对手商品价格；监控当地市场商品价格；分析重点监控商品价格，提出调整意见；

资历要求：（1）大本，统计/市营专业，一年工作经历；（2）良好数据分析能力，熟练运用MS软件；（3）承受工作压力；（4）熟悉商品，有零售工作经验优先考虑。

4、华为

//统计工程师//

要求：统计、数学专业，懂SQL编程，Foxpro、Oracel或其他关系型数据库。

5、百佳超市

//市场主任//

要求：本科以上，负责市场及消费者调研分析，为经营决策提供建议；二年以上市场调研公司工作经验，熟悉国内零售市场；对数字敏感，逻辑性强，分析能力佳；良好的沟通协调能力，乐于接受挑战；英文流利，电脑熟。

6、中原地产深圳物业顾问有限公司

//研究部研究员//

要求：大本，一年以上深圳房地产行业调研工作经验；热爱研究工作，可独立撰写研究报告；文笔流畅，逻辑思维能力强；熟深圳商业市场，对南山、宝安市场熟者优先；普通话 ，粤语流利。

7、赤湾集装箱码头有限公司

//商务信息专员//

要求：统计分析、市营、航运相关专业，英语六级以上。

8、南方日报报业集团深圳发行站

//企划部 数据分析员//

要求：数据分析、统计或经济类专业毕业；熟练掌握办公软件；

9、富通地产

//市场分析师//

要求：大专以上，30岁以下，两年以上房地产前期调研工作经验，能独立完成市场调研报告。

10、堡狮龙中国

//货品数据分析员//

要求：22-28，大学学历，主修经济学、数学、统计学等专业；较强数据分析能力，归纳能力强；较好的沟通能力，对服装潮流有敏锐触觉，熟Excel等电脑操作。

11、世联地产顾问（深圳）有限公司//数据分析员

要求：大专以上，市研、统计、信管、档案、建筑房地产相关专业；有志于房地产信息研究，擅长市场调研、数据搜集整理和钻研；善于沟通表达。

12、泛斯泰电子（深圳）有限公司

//数据分析员//

要求：数学、统计相关专业毕业；MS Access软件熟，查询、制报表、建库；能从数据库中提取相关数据进行排序，找规律分析原因；对电子组件生产过程有一定了解 。

13、嘉里粮油（中国）有限公司

//KA文员//

要求：统计或管理专业；具设计、分析报表能力；良好的档案管理能力。

14、东莞艺美达电子

//QA统计分析工程师//

主要工作：电子元器件缺陷分析

要求：熟SPSS、MINITAB和Statistics软件。

15、深圳好家庭实业有限公司

//统计分析专员//

要求：统计相关专业，具备统计分析方面相关知识、方法。

16、康佳集团

//市场调研、市场推广、产品管理//

要求；统计学硕士毕业

//SPC统计数据分析员//

要求：懂SPC统计技术，产品制造管理、生产及品质数据的分析及技术统计。

17、奇利田高尔夫用品（深圳）有限公司

//企划部 储干//

要求：管理或统计专业，熟AUTO CAD等制图软件

不一一列举了，总体来看，有两个大的方向，即管理和数据分析，管理的话肯定对综合素质要求比较高，还要会制图技术；数据分析这一块几乎都是技术活，要求电脑水平挺高，数据库技术、SPC统计过程控制都有要求，还得会点会计。

总之,这个专业是和数学密切相连的,如果你对数字感兴趣拿学这个专业没有什么,只是就业比较困难,但是好处是在全国这个专业属于冷专业,录取分数比较低,你如果想进重点大学的话可以选这个专业

希望我的回答让你满意 :) 有什么不明白的再发信息给我

北京上海深圳学区房量价齐跌：不能让义务教育资源按财富分配

继东城、海淀之后，北京市西城区“真多校”的靴子终于落了地。

7月2日，西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作正式启动。德胜、月坛学区部分家长发现，自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位，甚至连学区内的多所学校都没有学位了。想要孩子上学，选择范围只有相邻学区的学校。

遭遇这种情况的家长，大部分是去年7月31日后购房入户的。一时间，西城区执行“真多校”的消息瞬间在家长群内炸了锅。这些家长没有想到，自己斥巨资买下德胜、月坛内的学区房，最终却连片区内最差的小学都没有排上。

其实早在去年4月30日，西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）中，已经对多校划片做出了说明。《意见》指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学；自该房产地址用于登记入学之年起，6年内只提供一个登记入学学位。

所谓“多校划片”，是指购买一处小区的房产不再对应单一学校，而是对应区域内多个学校的学位，学生通过随机派位方式分配就近学校的招生名额。

在提出“多校划片”5年后，北京市教委终于动真格的了。这也意味着，即使购入心仪小学对应学区的学区房，不仅不能保证一定能够在该小学入读，就连就近的几所小学，也不再是板上钉钉的了。

西城区厉行多校划片，学区房也无法保证就近入学

如果说西城区集中了北京市众多优质教育资源，那德胜、月坛两个学区就是皇冠上的明珠，多年来在无数“幼升小”家长的眼中熠熠生辉。

据悉，西城区共有11个学区，其中集中了最多“老牌牛小”和优质中学就是德胜、月坛及金融街三个学区。其中，德胜和月坛因为重点小学分布相对均衡，相比下因为没有“渣校”而更受“幼升小”家长的欢迎。近年来，这两个学区的房价在北京市一路领涨，目前的均价约17万～18万元/平方米，较周边学区高出1万～3万元/平方米不等。

在追捧学区房的家长眼中，尽管这一区域学区房的房屋条件并不优质，大部分都是上年纪的“老破小”，但是买下这里的房子，就等于提前握住了进入重点大学的入场券。

“每年高考、中考的成绩一出来，北京学区房的价格都会相应出现一些波动。”一位长期以解读升学政策而在家长群中颇具声望的专业人士告诉《中国经济周刊》记者。从每年各个区的录取率尤其是清北录取率来看，海淀、西城以及东城无疑拥有巨大的教育优势。而对于大部分找他咨询的家长来说，最焦虑不是考大学，而是能不能考上高中。

“从往年的普高录取情况来看，北京中考的普高录取率大约在69%，也就意味着有30%的初中毕业生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高，大约在97%。东西城都在90%左右。同样是北京大区，朝阳的普高率70%不到，这也就决定了这3个区是北京优质教育资源集中的3个地方。”上述专业人士对《中国经济周刊》记者说。

据《中国经济周刊》记者了解，多年来，北京市义务教育阶段入学一直采取“片区内登记入学”的方式。所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学，也就是常说的“单校划片”。由于学位紧张，“单校划片”登记入学的录取标准，就是“顺位”，按照顺位优先录取，顺位越往后，单校录取的机会就越小。排在首位的就是户口和房产都在对应学区内。这也意味着，购买学区房成为了获得优质教育资源最简单的择校渠道。

2016年，一篇“谁买走了北京天价学区房”的文章一度在社交平台上热传。该文章指出，北京西城区文昌胡同内一间仅有15平方米的屋子，卖出了46万元/平方米的高价。而该房屋所对应的学校，正是北京实验二小。此后，北京市教委下发文件，要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，“合理进行单校划片或多校划片”。

这是北京市教委首次提出要以多校划片的方式招生。据前文中提到的专业人士描述，尽管每年各区教委出台的文件中都提到了多校划片，但从具体实施情况来看，仍然是“单校划片”为主。记者也注意到，每年临近5月份，各大社交平台上都会出现“××区今年是真多校还是假多校”等问题的讨论。从回答来看，不少家长都抱着侥幸心理，认为即使执行多校划片，也是就近入学，不会执行到片区之外。

王茜就是抱着这样的心理，在去年11月购入了德胜片区的学区房。和大部分“7·31”政策后购房的家长一样，她考虑到德胜、月坛学区内教育资源分布比较均衡，为了“保底”才出手购房。没有想到的是，连片区内最差的小学都没有保住。可供选择的6所学校，所在学区的房价比她当时购房的入手价每平方米少了3万元。

“以往都是雷声大雨点小，没想到这次这么严格，看来是要动真格的了。我们现在买的房子是上世纪90年代建的，如果没有教育属性的加持，市场价值肯定会大打折扣。房子贬值是一回事，最大的问题是上学。当初买这里的房子就是为了学位和上学方便，现在调剂的学校在五六公里外。我现在最郁闷的不是房价，是自己没有早做决断，赶在7·31之前买房，结果影响了孩子上学。”王茜不无懊恼地对记者说。

“多校划片”政策进一步加码，北京连出新政为学区房降温

事实上，早在西城区厉行多校划片之前，北京市教委在今年发布的义务教育入学文件中就首次提出了“要以多校划片为主”，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。

在此基础上，各区今年发布的文件中都一再提到“多校划片”政策。东城区强调，2018年12月31日以后购房家庭子女，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学；朝阳区重申对在2017年6月30日之后购房家庭子女实行统筹派位。西城、海淀也都再次明确了此前规定的2019年1月1日、2020年7月31日等实施多校划片的时间节点。此外，一些远郊城区也在今年首次加入了“限时购房者多校划片”的内容。顺义区提出，以2021年9月1日为节点，此时间之后在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学，实施多校划片。平谷区同样明确规定，2022年1月1日起，在现有小区新购买房屋者，均实行多校划片。

目前，北京市各区多校划片入学意向填报工作已经基本完成。据记者了解，像德胜、月坛这两个学区一样出现第一顺位跨片区调剂的情况并不多见。即使是同在西城区的金融街片区，也只有顺位靠后的家长在填报时遇到了这种情况。

中原地产首席分析师张大伟认为，德胜、月坛学区之所以会出现这个情况，主要在于最近两年幼升小人数激增。今年西城幼升小人数预计在2.2万人左右，而今年该区毕业生只有1.28万人，6年内入学人数翻倍，学位不够是最重要的因素。

“一方面，疫情原因导致教育回流，一些原本考虑送孩子出国的家长选择了在国内就读。另一方面，德胜、月坛学区近年来一直都是热门选择，尤其是去年公布‘7·31’政策后，房屋交易量激增，很多家长赶在‘7·31’前买房落户，今年整个学区内的学位都很紧张。”张大伟说。

消息传出后，北京市学区房市场闻风而动。多名在西城区德胜学区从事房屋买卖的中介介绍，目前正在进行中的购房交易很多都暂停了，不少有购房计划的家长选择了观望，也有一些人宁愿损失几十万元的违约金，也要放弃原定购房计划。由于眼下并非学区房交易的高峰期，目前仅有少数持有学区房的家长来询问过价格，还不能确定是否会出现学区房贬值的情况。

“受东城、海淀相继实行多校划片的影响，今年四五月份德胜和月坛的学区房都很抢手。毕竟比起海淀同一学区内‘牛小很牛、渣小垫底’的情况，这两个学区的小学相对水平相差不大，今年比去年每套房平均都涨了三四十万元。现在政策出来，我觉得可能会跌回去，甚至不止。” 一位中介人员向《中国经济周刊》记者说。

在学区房越炒越热的情况下，厉行“多校划片”像是在这锅沸水上浇了一壶冰水。但在一些业内人士看来，学区房价格畸高只是外显表现，内因还是教育资源分配的不均衡。解决学区房问题，不能仅仅靠“多校划片”。

多地出台政策整治学区房，上海深圳等地价量齐跌

比起北京，上海的动作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

根据上述指导意见，上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制，重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师资源的统筹均衡配置。上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外，还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。

这意味着，一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。

《中国经济周刊》记者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。

楼小姐就是其中一位。今年年初，她打算将上海静安（老闸北）区域内的一套一室户卖掉来买黄女士的房，没想到这套原本450万元的学区房，在上海一系列政策出来后就“不香”了，目前已跌入400万元以内，楼小姐觉得现在卖“损失太大”，便终止了这套学区房的交易。

“她看中我家房子时候是在过年前，新婚小夫妻，想换大一点的房。价格谈好了，623万元，订金20万元都付了。她原先很安心的，手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。”黄女士7月8日对《中国经济周刊》记者这样说，“因为她的毁约，我怕影响我买房，所以第二次就降价至614万元。因为我也看中了别的房子，也在等钱买”。

记者在采访中发现，在房价坚挺的深圳，学区房的价格和成交量近来也都出现了下跌的趋势。

“连福田的顶级学区房都‘顶唔住’（粤语，“顶不住”的意思），我还不抛吗？”一位来自深圳南山区的售房者告诉记者，自己卖房最直接的原因是学区积分规则的改变，自己所在的深圳湾科技园生态园学区积分由40分下降至20分，孩子申请入读心仪学校的概率大幅下降，所以考虑去其他地区换房博优质教育资源。

来自龙岗区和宝安区售房者也给出了类似的理由。

“学区划分新规出台后，我们房子所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的单享学区，而是多对多的共享学区。”一位来自宝安区莱蒙水榭春天小区的售房者告诉记者。

另一位来自龙岗区的售房者则说，自龙岗区推行大学区制新规后，自己所在学区房产的积分优势下降，使得总积分从一类“降级”到了三类，考虑到市场竞争力有所不足，就调低了放盘价。

据了解，今年以来，深圳加快推行了大学区制的迈进步伐。2021年2月，深圳市龙岗区设立了街道大学区制，即第一公办志愿选择对应学区的学校，其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校，其他各区的学区改革思路与之类似，这在一定程度上削弱了学区房拥有者对优质教育资源分配的作用。

“目前降价幅度较大的学区房，从几十万到几百万元不等，基本上都是分布在受一季度学区新规影响较大的小区，不是普遍现象。不过，比起价格，我更担心成交量的问题。”一位在深圳工作多年的学区房房产中介告诉记者，今年上半年，他只签出两套学区房，而去年是4套。今年一季度以来，由于深圳各区学区改革的进度和具体实施标准各自不同，选错学区房可能导致小孩面临上不了学或被分流的风险，这使得购房者对学区房的态度变得更加谨慎。

《中国经济周刊》记者了解到，近几个月来，石家庄、南京、成都等地都针对当地的房地产经纪机构开展了专项检查和约谈，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者说，就最近学区房的市场来看，部分城市的学区房确实出现了降温。从后续改革的方向看，既要抓市场监管也要促进市场长期规划。短期看，二手房的价格监管依然会继续，价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。而中长期看，大城市后续应该积极增加教育配套，进而形成更多的教育资源和学位供给。

遏制学区房炒作，关键要促进教育资源均衡发展

无论是多校划片，还是改革高中招生分配名额，目的只有一个，即一定程度上给学区房降温，不让义务教育资源和“财富”挂钩，保证教育公平。

在张大伟看来，此次出现跨片区调剂不意味着学区房时代的终结。西城拥有优质的教育资源，即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势，这就凸显了其他学区的性价比优势，预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。

教育公平才是最大的公平。随着学区房价格水涨船高，“只有买得起学区房才能进得了牛校”的情况愈演愈烈，这无疑背离了义务教育的公益属性。

2014年，期刊杂志《教育与经济》刊登了一篇名为《学校选择、教育服务资本化与居住区分割》的论文。文章中指出，“就近入学”政策下的优质教育机会分配，已经由过去的按能力分配转变为通过买房而择校。

该论文的作者通过实证研究发现，2014年，东城区的学校口碑排名每提升一个档次，学区房平均价格将上涨 6.8%。海淀的排名提升对价格的刺激更加明显，达到了13.2%。

“在就近入学的原则下，学区房的存在是不会改变的，尤其是那些有着优质教育资源的学区。要改变学区房的属性以及以学区房名义炒作房价的行为，关键还是要弥合教育资源差异，改变目前教育资源不均衡的情况。”前文中提到的专业人士对《中国经济周刊》记者说：“这个现象如果不解决，在目前仍然是以应试教育为主要指挥棒的情况下，家长仍然会用分投票，想尽办法扎堆进牛校。只有当牛校和普校的升学率差距没有现在这么明显，才有可能弱化学区房的概念。”

央视新闻近日发表的评论文章同样指出，学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊，根源即在于教育资源分配的不均衡。本轮针对学区房的定向调控，传递出的信号非常明显，多举措保证教育公平的同时，还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位，房住不炒、教育均衡，让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来。

“说到底，还是要强调教育公平的重要性。若要住房不再被附加上过多的属性，就需要持续扩大优质教育资源的覆盖面，办好每一所学校，让每一个孩子都能享受到优质的教育。”央视称。