不要太过于焦虑，认真总结一下，扬长避短，慎重考察，提高自己的论文水平。
就是抓紧时间，不浪费1分1秒，借鉴一下同学的毕业论文，还有就是以前的学长学姐们，自己也把他们的毕业论文要过来，然后去学习一下。
毕业论文是每个大学生毕业时都要面临的毕业前的最后一道考核，毕业论文其实也是对自己学业的一次综合性总结和考验。如果马上要毕业了，但是自己的毕业论文还停留在原地，我建议同学们应该抓紧时间采取行动，以保证自己的毕业论文能够按时提交，让自己顺利通过最后一次学业考核，为自己的求学之路画上一个完美的句号。具体的建议如下：
一、梳理毕业论文现状
首先因为时间紧任务重，建议应该先梳理下个人毕业论文停留在原地的现在。梳理截止到目前为止，自己的毕业论文进行到哪一步的，且必须是有效的，如选题时候是否是自己擅长且认为最合适的，这个题目选定后是否分析了自己优势和特长，整个毕业设计的思路是否清晰。然后重点确认自己的毕业论文的开题报告是否已经完成并提交导师审核。如果个人毕业论文开题报告已经完成且按时提交给导师审核通过，那么可以说你的毕业论文已经完成了大部分前期基础工作，后面重点是进行内容完善和充实即可。毕业论文的整个过程中有很多日常阶段性检查工作都需要和导师及时沟通，如刚刚提到的开题报告，如论文中期检查等等，这些也会影响导师对你日常论文过程的评判及是否推荐你的论文进行答辩。所以首先要弄清楚搞明白自己的毕业论文到底停留在哪个阶段，然后针对不同的阶段采取不同的措施。
二、不同阶段的毕业论文如何采取行动按时完成
1、停留在毕业论文开题报告阶段
根据自身优势和专业特长进行毕业论文选题是大部分同学的做法，这样做有一个好处那就是能比较顺利的完成毕业论文，同时成绩好还能争取下优秀毕业生，当然全能型无所畏惧的学霸除外。一旦毕业论文选题确定，就要跟进选题进行构思自己的毕业论文。这个时候建议提前与导师进行深入的沟通，一般导师在出这样的题目时都会考虑到对整个学期期间所学知识的综合应用和检验，所以所要考察的内容不会仅限于书本上的知识，很多会考验我们利用已学知识和方法技能进行学习的能力。在与导师沟通后应结合自身优势进行毕业论文设计和构思，这方面理科生和文科生会有方向性的区分，一般理工科专业会涉及实验和动手能力，文科专业会涉及调研、调查、访谈等社会活动内容。但无论什么专业都要做好毕业论文构思，写好开题报告提交给导师审核。
2、停留在毕业论文中期检查阶段
如果毕业论文是停留在中期检查阶段，那么首先我建议同学们先找自己的导师沟通自己是否能按期完成中期论文检查，如果不能按期完成中期检查要提前向导师说明原因和情况，一般都能获得导师的理解。但是如果要求必须完成，那么一定要限期内完成。毕业论文停留在中期检查，很大一部分原因是因为论文的核心实验或核心调研内容去实施，这个是整个论文数据支撑，实验支撑的重要环节，是论文的重要内容，要认真对待。这个阶段要搞明白自己的毕业论文计划为什么没执行，是什么原因导致执行不下去的。及时解决，抓紧处理。保证毕业论文进度。
3、停留在毕业论文结论验证阶段
若毕业论文停留在结论验证阶段，这个时期非常重要，因为前期的很多数据或调研数据就是为了结合理论得出结论，如果已获得数据无法得出预期结论，这时候就要进行复盘查找原因。分析自己前期试验或调研数据的科学性和真实性，分析自己毕业设计方案的科学性，这个阶段非常重要是检验自己基本专业能力和基本学术功底的关键时间段。若在这一阶段遇到问题应及时与导师进行沟通解惑。
综上，如果自己的毕业论文还停留在原地应参照以上做法及时完成毕业论文，保证自己顺利毕业。
热爱演讲1000天，打卡第825天 2021年7月31日 财富密码课四天四夜结束了，老师让我们写1000字毕业论文复盘总结！ 我第一反应看看多少人写，我再写！其实不是我不愿意写，而是我不知道写什么！（因为老师课堂所教学真的不是说用文字就能讲清楚的）后来我开始觉察我自己，其实还是内在我的小懒惰在作祟！ 不要看我每天学习那么积极，互动那么积极，其实我有很多懒惰！我只在学习上有那么一点点积极性！很多小事我没有耐心！（说出来不怕老师和大家笑话，我在家从来不做家务，忏悔，后面我要回家多分担我妈家务至少我把自己家务管好） 昨晚直播，我想跟大家复盘课堂学习的，我突然间脑袋空白！这一次课堂我可以说笔记真的没有记多少，因为我发现李维老师课堂笔记你记再多也没有用！没有用心去听懂，说出来都不是那个“味”！ 我深刻的意识到，正确的学习方法的重要性。（我想去问老师，如何真正的吸收老师所交给的，但是又不好意思问，因为我感觉我问的好傻，老师说了：落于心地）！所以学习根本还是要去修，从身语意！所以我时刻都在觉察自己！只要有不好的念头立马打住！财富密码课程结束后，我最大的收获还是想跟大家说说：财富认知，财富关系处理，拿掉财富卡点！不拒绝收钱！杜绝我的盲目消费！有意识的去审视自己的每一笔收入支出！ 以前我消费其实不太理性，总喜欢装饰自己，觉得要好的贵的，以前工作原因，让别人觉得我做项目赚钱了！（当然那个时候也的确赚钱了）不过，现在想想那个时候的自己心态有多可怕！ 知道如何更好的去获得财富，买和卖……财富去向，太多内容，我今天整理复盘下最近会持续直播都会聊“财富”话题！因为我们对财富太多停留在自己的认知上！这一次课堂其实我收获更大的是我自己内心的改变，我内心又变强大了，以前我觉得我有时候还是很幼稚，外面别人叫我“陈玉老师”，我自己有时候还把自己当做孩子！有脾气，有性子，不成熟！ 是老师让我从新认识了自己！老师对我说的每一句话，我觉得都不是随便说的，我特别在意老师说的话！以前我都是用脑听话，未来我一定用心听话！关于同学我以前学习不怎么喜欢花太多时间在其他同学身上，（我觉得跟我关系不大，我很忙，我时间就那么一点）我的焦点都在自己！想想我太自私！没有付出精神，只关注自己！或者说只关注自己的表现！ 课堂上我看到很多同学都那么有爱，付出！ 很多同学都给我做了好榜样！若曦，鑫燕，还有很多同学，他们都会关心同学，发现问题，解决问题！ 布施不仅仅是要做到财富布施，其实还需要真的是时间布施，把自己全然布施出去！ 最近我看佛陀，真的佛陀是那么的慈悲！众生平等！ 《财富密码》不在逻辑层面，不是分析与推理，用体验式方式，转化你内在底层，用场域的方式疗愈你的内在创伤，用高维智慧，直接带你横空顿出。
询盘一般是指询问价格，在国际贸易中，有效的回复询盘，是外贸业务成交交易的第一步。但是询盘只是客户下单的第一步，如何有效的回复询盘，说明产品优势，进一步吸引买家，才能最终达成成功的交易。下面一起来盘点如何有效回复询盘买家会海量的发送询盘从而进行供应商价格对比和筛选，询盘的回复和客户的跟进就成为您是否能成交的关键。回复询盘处理技巧1、卖家发的邮件，买家邮箱收不到建议最好不要使用免费邮箱，第一，免费邮箱给买家印象不好，一个有实力的公司怎么会连个邮箱都是免费的。第二，免费邮箱容易被国外的邮箱过滤掉。2、确保系统安全，没有携带病毒如果发给买家的邮件携带病毒，肯定在打开之前就被杀毒软件挡在门外。保证系统安全，发出去的邮件安全是起码的。3、发送时间差看准客户上班时间发，最好是客户工作时间通过即时聊天工具确认相关事宜。4、邮件密度给客户发的太多引起反感不行，发的太少，被客户遗忘也不行，要把握好发送邮件的密度。5、及时接到买家询盘，要给予及时反馈，确保询盘回复有效性。通常在1小时内完成回询盘，订单生成的率高达70%，回时间超过10小时，会大大降低订单生成率。6、专业卖家应具备丰富的行业知识，对于客户关于产品方面询问，能够给予专业解答。7、准确要将回复信写得很清楚，首先要正确理解买家来函的准确意思，如有不清楚的地方，则应立即去函向客户询问了解，切忌一知半解。小结：在外贸业务中，回复询盘是最基本的业务要求，也是关系到公司业务最重要的环节。当接到买家询盘时，要给予及时回复，确保询盘回复的有效性。在让客户了解公司产品的同时，通过细心询盘，进一步吸引客户，从而大大提高销售业绩。
如何有效回复第一封询盘您是否在收到询盘时会对询盘作充分的分析判断？对不同类型的询盘您是否会有针对性的回复方式？您回复的邮件有几成再被回复的可能？希望今天我们对第一封询盘的思路整理，能让您对第一封回盘更加心中有数。一．情况不明的询盘Dear Sir,Please give me your full product list with unit prices FOB [要点分析]1. 称呼不针对，很可能是群发的。2. 没有介绍自己，可能是小公司。3. 没有提到产品，可能是外行。4. 没有提到交易条款和细节，说明还没有真实采购意向。[应对方法]1. 买家同样很难得到其他供应商的重视，所以您只需要让买家感受到您的重视，就会占得先机。2. 买家很小，需要帮助，容易信任，所以您如果给予买家帮助，会很容易博得他得信任。3. 买家不内行，大供应商的优势减弱，所以这是您和大公司同行竞争的好机会。4. 买家在一个小而封闭的好市场，比如东欧或西非，所以您如果能切入进当地市场，竞争会很小，机会会很大。[总结建议]即使看起来很没诚意的询盘，仍然有很多种积极的可能因素，建议对这类询盘的第一封回复，不提供详细产品信息，不报价，提简单的问题引导，吸引买家回复，并了解更多买家的真实情况，再作进一步跟进。二．一开始就谈价格的询盘Dear Sir,we are a turkish company located in gemlik turkey we interest very much in your Kitchen Steel Sinks Series but suitable prices are very important for us so please sent us your pricesbest regardsxxx xxx[要点分析]此类询盘给人最直接的感受就是价格会是最关键也是最难解决的问题，似乎并不是优质买家的特点，但您应该明确，会开门见山表达价格门槛的买家，虽然实力也许有限，但兴趣一定是真实的。[应对方法]1. 价格不能报，因为新供应商的价格很难与老供应商竞争。2. 尝试提问了解买家的专业度，比如询问当地市场对品质的要求。3. 尝试提问了解买家的购买力，比如询问买家之前是否有从中国采购过。4. 要表达出自己对买家的潜在价值，以吸引住买家回复您提出的问题[要点分析]此类询盘给人最直接的感受就是价格会是最关键也是最难解决的问题，似乎并不是优质买家的特点，但您应该明确，会开门见山表达价格门槛的买家，虽然实力也许有限，但兴趣一定是真实的。[总结建议]侃价是外贸谈判的必经之路，不对价格提要求不代表价格好谈，对价格提了要求不代表一定谈不下来，记得不要冒失报价撞买家的枪口，而要先了解买家的专业度和购买力，以此来决定自己的报价策略。三．大买家的询盘Hi SirWe are the 3rd largest gifts distributor in USA. We now need all Q4 promotional and new year gifts as well as pens and printed if you are in the very business. Also pictures and details [要点分析]大公司让人感觉距离遥远，难以接近，但其实大公司有很大的一个优势就是对价格的苛求其实反而不如小公司，只要您能抓住买家真正的需求点和关注点，小供应商完全可以和大买家合作起来。[应对方法]1. 如果对行情了解，价格可以直接报，但要报的完整和明确，不需要买家再次确认什么细节。2. 买家提到了具体的产品，您就只推荐自己的对口优势产品，让买家不需要花时间去寻找自己想要的。3. 您需要表达出您对当地市场的熟悉，避免买家担心自己的供应商是外行。
拿到询盘的激动，分析询盘的仔细，回复询盘时候就显得异常紧张了，因为之前你所有步骤的努力就靠这一步来传递了，成败在此一举，加油!回复询盘时候需要关注以下几点：1. 查看是否明确买家目的2. 检查邮件语言是否啰嗦3. 查看回复内容结构是否完整4. 价格和产品是否已经考虑同行竞争5. 是否主动推进，并留给买家再次回复形成互动的空间6. 你的产品行业专业度够了吗?7. 一个询盘究竟多久回复较合适8. 如何写邮件标题自家优势可以体现在以下几点：l 发货期快l 价格有绝对的优势l 有多年生产或外贸经验l 有参加买家当地的展会，或业内知名展会，l 有自己的研发团队l 有跟知名品牌或企业合作l 有证，品质有保证l 提供OEM,个性化定制服务Q:一个询盘究竟多久回复较合适?A:这里想要对供应商朋友们提个建议，尤其是比较初级的卖家，建议养成工作日查看邮件的形式，建议询盘在24-48小时内回复较好，不超过3天。买家询盘时效需求：1. 希望卖家快速回复：24小时/48小时，至少3天内回复，不然3天后可能已经找到其他卖家了。2. 更愿意选择在线的沟通方式3. 希望平台直接规定卖家必须3天内回复卖家如何优化：1. 尽可能24小时回复外贸邮件和询盘2 . 用自己个人邮箱没关系，但是得记得邮箱同步啊3 . 常登陆更新查看(一周两次总得有吧)4 . 绑定移动通讯工具，及时联系邮件的标题也非常重要，以下列举几个注意事项：1. 邮件标题用客户名称与供应商名称譬如: To David McIntyre from Kevin Wang, 或者 To JC Penny from Blue Sun Company. To…From…结构的邮件标题，可以让买家清晰看到这个邮件的接收人与发件人，此外如果是回复询盘的邮件小编倒是不建议更改太多标题内容，买家对自己发的询盘多少有点印象。2. 邮件标题用产品报价譬如: Preferential quotation for Model 123 at the price of US$ FOB Yantian 这个标题清晰明了，买家一看就知道某一种型号产品的具体报价。但是当产品型号非常长的时候，需要小心了，可以调整否则容易被服务器当做垃圾邮件过滤掉。3. 邮件标题用客户求购的产品名称譬如：Model 123 digital photo frame in European Market, 或者 Product catalog of digital photo frames with patented designs这个邮件标题既能够突显买家查询的产品类型，也能突出自己产品的优势。
对于外贸员来说，用英语回复客户的询盘也是一门技术活。下面是我给大家整理的回复询盘英语范文，供大家参阅!
Dear Mr. Jones:
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John Roberts
全文内容
迎着新年初升的太阳，让我们轻轻地作个道别，说一声：“再见，一九九八。”
回望逝去的365个日夜，我们所有的努力，都是为了证明“我是一个记者”。透过记者的眼睛，我们现场目击了朔州假酒荼毒生灵的惨祸；透过记者的眼睛，我们奋力传递了昆明“铲除恶霸”的呼喊；透过记者的眼睛，我们仔细观察了中国电信反垄断的艰难进程；透过记者的眼睛，我们忠实记录了亿万军民战胜世纪洪水的巨大勇气和抗争精神……
有人说，人在履行职责中得到幸福；也有人说，履行一项职责时总会感到是在还债，因为它决不会令我们自己非常满意。记者所履行的职责，何尝不是对公众的一种“还债”——他要告诉人们世界上发生的新闻，他还要告诉人们新闻背后的真相。对于这样一项职责，我们当然时时力有不逮，但我们愿意为此而竭尽全力。植物的生命要靠它的绿叶显示，新闻的生命要用它的真实担保。
面对世俗的力量，尽管生命有时也会显得脆弱，尽管我们也不都总是那么坚强，但是，我们决不苟且于虚伪和庸俗，决不。因为我们深深懂得，尊严是人类灵魂中不可糟踏的东西。
读者也许还记得伐木工人的最后一个劳模吧。为了寻找他，以便寻找长江上游水土流失的真相，我们的记者排除了“报喜不报忧”的地方干扰，翻山越岭，穿过一个又一个伐木点，终于找到了生病住院的主人公，这位老伐木工发自内心的忏悔，为“寻找长江的伤口”留下了最真实的言说和最切肤的痛。
我们的许多报道，就是不断发现和不断寻找的结果。记者的眼睛不仅仅为发现事实寻找真相而睁开，记者的眼睛也常常被真情打动，而轻轻闭上。在东北灾区，滔滔洪水已退，漫漫严冬将临，迎着刺骨的寒风，一位大嫂对我们的记者悠悠地说了一句：“我们需要什么？太多了，国家哪帮得过来，今年灾情这么普遍，自己苦点都没啥……”言者毫不经意的话语，却令闻者心头一热，久久为之发烫。
面对如此重灾巨创，柔弱之躯内蕴藏的宽厚与善良，谁说不是一种坚强？也正是人民所固有的善良和坚强，唤起我们一种不可摧毁的希望。也只有那些曾抱住几块脆弱的木板，在狂风暴雨的急流中颠簸过的人，才能体会到一个晴朗的天空是多么的可贵。告别一九九八，回访我们报道过的新闻，作恶多端的孙小果终于被一审判处死刑，身心俱疲的改革者董阳终于在他乡找到知音，而中国电信也终于开始降低消费者们抱怨已久的不合理收费……这就是世道人心。
是的，希望从来也不抛弃弱者。希望就是我们自己。
这是1999年1月1日《南方周末》新年贺词,是南方周末的经典文章，保留了南方周末的精神。作者是当时的总编江艺平。
《南方周末》日前发表的《养老保险“一国两制”现象严重》一文，引起社会很大反响，特别是企业退休人员争相传阅、相互转告、热烈议论、好评如潮。这篇文章何以引起广大读者的强烈共鸣？ 一是敢越雷池。养老金“一国两制”现象长期存在，人们尤其是企业退休职工，早就颇有微词、质疑纷纷。我曾就此问题多次给多家报纸写过文章，呼吁解决机关事业单位与企业退休人员养老金悬殊问题，但都被退稿。有编辑对我解释说：“你说的问题的确存在，这是社会不公平，但这是个社会敏感问题，见报怕影响社会稳定。”我心里不服这种牵强的解释，几千万退休的企业老人，承受着不公待遇，顾大局，识大体，他们是稳定社会的一支重要力量，传媒连句公道话都不敢说，何谈为民代言？现在，《南方周末》终于打破传媒在这个问题上的沉默，把“敏感问题”摆在社会面前，并且选择全国“两会”前夕发表，为百姓鼓与呼。我看并没有“天下大乱”，反而向人民群众传导了亲民政府的关注与改善民生的执政理念，增强了广大企业退休人员被特别重视和格外关怀的感觉，激活了老人们的心理期望，有利于社会稳定。许多老人高兴地说：“不管问题能不能解决，什么时候解决，只要报上替咱们呐喊了，就有希望啦！” 二是情真意切。该文章的字里行间，彰显着传媒“心怀天下不平事，意念人间疾苦情”的情怀和职业良知与责任感。文章中有许多贴心知己的话。如“自2005年始，各地在国家统一安排下逐年提高了企业退休人员的养老金，但每次每月数十元额度的增长，仍未能有效改善企业退休人员的境遇。”又如“CPI的飞涨，已经让各地的老人们迫不及待。他们开出自认卑微的请求，一年内达到机关事业单位普通司机的水平，三年内达到机关事业单位同等人员的水平。这可以理解，他们必须以仅存的晚年岁月与循序渐进的政策赛跑。”读到这段文字，心里酸楚悲凉，一个企业的高级知识分子开出的目标请求竟卑微到机关的司机收入水平！企业退休的老人们，甚至得到政府几句肯定他们在共和国建设中出过力的话语，都会提高“幸福指数”。我常听到老人们相互安慰勉励的话：“不怕拿得少，就怕走得早，好好活！”多好的老人啊！ 三是实话实说。“企业高工养老金，不如机关清洁工”，说得太符合实际了。老朽忝列高工，长期只有500元退休金（去年才突破千元大关），回湖南老家探亲，兄弟姊妹、老子老娘都以为我“瞒产”了，父亲说，在县政府扫地打杂的都有1000多元退休金，问我是不是犯错误了？文章用大量事实和数据说明了退休金“一国两制”的现象。如华南某市截至2007年7月，部分企业副高职称的退休专家养老金约为930元，相当于当地机关事业单位清洁工工资的一半。2007年初，上海一位国务院特殊津贴获得者每月养老金为2006元，而该市某机关司机的退休金是2550元。活着如此，死了差别更大，如退休人员去世，上海企业单位补发两个月工资，而机关则发20个月的工资，相差10倍，这是典型的“同命不同价”！ 《南方周末》的文章引起了各级政府和社会的关注，这就为党和国家制定养老金政策提供了有价值的信息，功不可没，值得崇敬。
付如初老师是文学博士，是《经济观察报》观察家专栏的作者，是人民文学出版社青少年读物的编辑室主任，也是著名的青年评论家。这些我原本并不了解，是我听了付如初老师的《如何读透一本书》的音频课之后，在百度查到的个人简介。 人如其名，不知"如初"是付老师的真名，还是笔名。听完老师的12节课，再回过头来看老师的名字，便觉得名字真好。付老师的确怀有一颗对文学无比谦卑、敬畏、热爱的初心。 从去年10月重新拾对写作的兴趣，我听了很多课。这些课的侧重点各有不同，但唯有一件，是所有课，所有老师们都有共识的，那就是 - 阅读。要想写好文章，无非就是多写，多读，并无捷径。 于是我买了很多书，在重拾下笔的同时，也开始重拾阅读。可是花了好几天时间读完一本，就插回书架吗？总觉得可惜。就好像书架上那些儿时读的王朔、刘震云、苏童等等，其实我早就不记得他们具体说了些什么，有些甚至连作家的名字也都忘记了。现在再拿起来，真正就是一本陌生的新书。 我想，也许读完一本书，真的应该马上记录下来一些什么。我已经40多岁了，不可能奢望40岁之后的记忆力比儿时的还强吧。可是，该怎么记录吗？ 我总在微信上被各种"在家读书也能变现", "写拆书稿月入几万不是梦" 之类的信息袭击。尽管我不信，可也总开始好奇，拆书稿到底是什么？书评又是什么？它们和读后感之间又有什么不同？ 我就是在对书评的认知如此模糊和浅薄的状态下，找到付老师的课程的。她的主题的是书评。 我想说，听正统的、科班出生的这些老师、作家讲课，真的是种享受（这是相对于现在这个时代网络上各式各等的写作导师而言的，能当老师的人似乎太多了！课也似乎太多了！诚然对于我们这些非专业的小白来说，他们的经验也总能让我们获益，但是能让我感觉到听课是种享受的，并不多。另一门我有同样感觉，是南方周末邀请的几位作家带来的20节虚拟小说课。） 付老师的课，虽然是门书评课，却不仅让我在读后感的方向上获益，更让我在如何深入阅读、如何理解文学，这两个层次上，有了很大的收获。1.我在读后感方向上的收获 （1） 原来写书评是件门槛比较高的事情，它不是拆书稿，也不是读后感。 拆书稿，是将一本书的精华部分加以提炼，方便读者在短时间内读懂其中的含义。应该是现在速食时代的一种产物。它的本质是尽量百分百传达原作者的精神，避免写作者的个人情感代入。 而书评恰恰相反，书评的本质是要提供现写作者的观点，是一种新的观点创作，它恰恰要避免大量引用原作者的文字，大量重复原作者的观点。 读后感，我个人的理解，它是一种低配版的书评。不是每个人都能写出书评，写出书评的佳作更是需要极强的读书阅历和理论高度。然而毕竟大众也需要有一个谈谈感想，评评好坏的出口，那么，这个出口就可以是读后感了。既然它只是个人的感受，别人也就可以不对它要求过高。观点立意不够高远也没关系，只要能触及自身，就可以了。 我想，听了这门课后，我要开始努力写的，就是读后感了。我希望对今后读的每一本书，都写一篇读后感。因为惟有真正地动笔，开始组织自己的语言，才能更好地读透一本书。（我通过写课程复盘，也已深深地体会到了这一点。） 因为上了这门课，写读后感时，我一定要朝书评的方向去努力。 我要真实地表达（好处说好，坏处说坏），不因为他是名作家就抬头仰视，也不因为他是新人作家，就处处怀疑。我要积极地，勇敢地，思辨性质地思考。对于怀疑之处，我不要仅仅提出怀疑，我还应该试图提出建设性的方向 （虽然这可能只是我的自嗨）。 （2） 写读后感，一定也要像写书评一样，提炼出自己最想表达的观点，这个才是文章的价值，对原文的引用最好不超过自己总篇幅的30%，剩下的70%应该都是我的输出，而不是作者的。 付老师说，提炼有价值的观点的方法有： 基于生活体验，进行提炼； 基于时代环境，进行提炼 还可以跟名著，或者大众比较熟悉的图书进行对比，进行提炼； 跟作家有关系的作家进行对比，进行提炼。 我准备在写下一篇读后感时，就实践一下以上的方法。 （3) 关于如何表达，付老师说，要以不那么强势的，稍微从容一点的，涓涓细流一点的，以柔克刚的方式来表达。这是一种 表达上的教养。 这句话给了我当头一棒。我开始意识到，我之前在文字上的直接了当、有什么说什么，明明心底知道别人看了可能会不悦，却又故意忽视的做法，其实可能是一种粗鲁。我竟然还把它错当作直抒胸臆的美德，来安慰自己内心其实能意识到的不安。 文如其人呐，文字后面折射出的，都是我们的为人。写文，到了最后，还是得先修心。 这在我们提出对作者的不同意见、提出怀疑的时候，尤为重要。我们是怀着幸灾乐祸的小人之心写的，还是怀着友好尊重、切磋进步、希望他将来越来越好之心写的，别人一定可以看出来。 我该自省，引过往为戒。当然，这不代表着我们不可以说真话。我们可以说真话，只是以一种什么样的心态说，以一种什么样的表达方式说，是需要在落笔前（或开口前）稍许权衡一下的。 的确，这不仅仅是写书评的问题，在写其它文章，乃至做人上，都当时刻警醒自己。2.我在深入阅读方向上的收获 （1） 以往看书，统统都只看一遍，就以为是"看过","看完"了。而且，还会时常陷入一种书太多，来不及看的焦虑中，仿佛学问是以你读了几本书来丈量一下。这多可笑。明明是最浅显不过的道理，自己居然一直深陷沼泽，不得出。 付老师说，一本书要多读几遍，做到烂熟于心。她说这个是因为要为写书评做准备，然而于我听说，好像有一只手，把我立即从沼泽里拉了出来。 的确，一本书，只读一遍，看得出什么？无非就是看了个故事，看到了冲突，看到了人物，看到了作者最后留给你的说不清道不明的意向。这够吗？当然不够。 我想，我以后读书，读好的书，至少是要读3遍的。我打算从短篇小说开始实践起来。第1遍粗读，和以往一样，看它是否吸引我，看它是否是本好书； 第2遍细读，留意并总结出故事的脉络、矛盾冲突的转折点、打动我的人物、场景描写、心理活动和其它细节、作者讲故事，塑造人物的方法，并且用笔记下来；第3遍，为写读后感做准备，对上面总结出的内容，多问自己为什么。思考作者为什么这么设计，如果是我，我会怎么写，作者比我设想的好在哪里。 （2） 我对书有些洁癖。我不喜欢折书，更不喜欢在书上划线、写字。铅笔也不行。这是从小养成的习惯。如果我的书被别人折了，划了，我是恨不得去重新买一本，放回书架的。我就喜欢它们每一页，洁白如新的样子。 付老师提倡 用即时贴在书上做标记，在书前面的空白处简单标记某个人物、某个细节的页码，给书做摘抄，做笔记，并要珍惜自己看书时涌现的灵感，随时记录下来（可以记录在本子上）。 我不知道自己是否能突破对书的洁癖，如果不行，我计划，每看一本书，就开一个文档，在文档上用打字做摘抄。在文档上记录喜欢的词语、段落；简要总结故事的脉络、矛盾冲突的转折点、人物小传、动人的细节、作者讲故事，塑造人物的别致方法；写下自己的灵感、疑问、思考。 (3) 以前我看别人的书评时，看到有那么多人老在里面写作者的生平、个人经历时，总不以为然，认为他们就好像在凑字数似的。 付老师说，只有对作者本人有了充分的了解，才能更深刻地去理解他的文字，为什么是简朴的，为什么是华丽的；也才能体会他在小说中为什么这么塑造人物，人物为什么选择那样的年龄，那样的身份，那样的生活。 所以阅读一本书后，我还应该有一颗"八卦"之心， 尽量地去了解作者的创作背景，作者写这本书时的人生处境是什么，他写这本书时的年龄是什么，正跟什么样的人交往，也许一切都可能会对理解作者写这本书时的意图有用。 我不应该轻视这一点。这可能就是我原来的一种傲慢，以为看一本书，就看懂了一个人。其实，谈何容易？应该保有敬畏之心，才可能更主动地去了解更多，才可能会给真正"读透"增加一点点概率。3.我在理解文学上的收获 （1） 付老师在课程中反复说：文学是人学，关注人是第一位的，倡导真善美是文学的不可动摇的第一标准。 初听到这句话，我也是大吃一惊的。我是一向讨厌那些正能量文。我觉得千篇一律、不触动人性、显浅、无聊。 我总偏好那些阴暗向的东西，以为看见了人性的幽暗就是真的好文学。听了付老师的课，我动摇了，开始怀疑自己对文学的理解了。我开始想，也许，在幽暗里的挣扎，在幽暗里对真善美不可得的遗憾才是那些作家写幽暗的真正原因，而我居然一直忽视了这重要的一点。 既要写出人类永恒的对真善美的渴求，又要写出真实的在阴暗里的沦落、挣扎。 也许每个作家就是在以不同的比例调和着这两点，真善美的比例百分之百了，就成了我讨厌的正能量文；阴暗面的比例百分之百了，就成了发表不了的枪毙文；而在这两者之间，就是好文章诞生的区间了。大家，都应该在这片区间里努力！ （2） 付老师说，一个好的文学表达，有三个境界：可读、可感、可想。如果还能启发读者从文字想到生活，想到人生，甚至想不明白，那就是更高的第四个境界。 可读，就要求我们用尽量平易近人、朴实的语言去叙述，千万不要拽词。斯蒂芬.金在他的《写作这回事》建议过，你脑袋中出现的第一个词，就是对的词。我们要警惕自己用看似华丽、高级的词去代替那个最准确的词。 准确是第一要务 。 可感，就是能让读者感同身受，能有共情，也就是代入感。也许这需要用各种环境描写，心理活动等等去铺陈。 可想，就是能让读者思考，不是直接了当地上一盘菜，告诉读者菜名和味道，应该让读者自己去品。 （3） 对于虚构作品的鉴赏，付老师说，关键要看它的想象力，它的代入感强不强，看他概括生活的能力，是否能用虚构的世界反映生活的本质，同时也要看它个性化的水平，是否有他独特的发现，能用独特的角度，展现世界的丰富性，和人性的复杂性。 对于非虚构类图书的鉴赏，付老师强调： a.题材的稀缺性本身 b.作品本身的立意是否够高远，是否超越了个人经历，在个人之上，建立了一种对永恒的价值的追求，比如对人道主义，对真善美的追求 c.它所达到的历史和社会的效果, 是否着眼于未来 我一直知道好的文学，并不在于它美丽的辞藻，而在于它的内核 -- 主题表达。听过付老师的课后，从她的鉴赏标准上，我更深刻地理解到，我们写作时要努力去做什么。对于小说，我们不是100%去复原生活，也不是任意改造生活， 原来小说的设计是一种对生活的提炼，目的是，经过提纯后，能更清楚地看到生活、人性的本质。因此，当我们取舍情节、取舍人物时，都应该问问自己，是否正在提炼？还是只是在填充？提炼完成后，又该问问自己，自己的提炼是否太骨感？会不会看不到世界的丰富，和人性的复杂？ 也许，就是要在这种不断的推敲中，打磨的。 对于非虚构文章，我一直不敢于说题材的稀缺性这样的词。我虽然早就隐隐地体察到了，但是好像总有点引以为耻，以为写"猎奇"的事物比较低级。但是付老师却说，这是最基本的一个常识。看来我的感觉也并不是完全错的。不过， 立意是否高远，是否有历史和社会的效果，是否着眼于未来 ，才是更重要的事，这些是我原来并没有那么深刻体悟到的。看来，这是今后的非虚构写作，要积极去努力的方向。 其实，对于虚构小说，也何尝不是呢? (4) 对于纯文学，和类型文学，又或者网络上充斥的各种快餐文字，这些的界限到底在哪里？我其实听到过各种不同的解答，似乎它们也不是泾渭分明的。在纯文学纸媒越来越凋落的今天，不管我们喜不喜欢，其实都不自知地身处在一个快餐文字的世界中。 从小号称喜欢文学的我，也渐渐模糊了。 付老师在课里提到了"文学含量"这个词。她说 文学含量是指，文学有没有通过想象，反映生活的本质。 好的文学在经过对生活的提炼概括之后，能够让人获得对生活的新发现，对命运的新感悟。这种感悟 和自己有关系，也和别人，和世界有关系。 文学不止应该和生活同步、平行，而且应该对生活有所发现，对人性有所挖掘，这些才是文学应该有的大问题。 这样一来，我就忽然不模糊了。我意识到，是不是平时看那些顶着红点点，好像不按不行的公众号文，太多了？其实它们有多少含量呢？能引发你多少思考呢？俗话说，不以恶小而为之，那是不是也不要因为觉得它只花1分钟点开，就花了1分钟，又1分钟，又1分钟呢？ 我是不是应该把这些分钟积聚起来，多看看像《收获》这样的高浓度文章呢？ （5） 付老师建议， 深度阅读的第一步，要从读经典开始 。 而 读透一本书的第一步，是要从读一本书与现实和生活的关系开始，从读它的文学含量开始 。 这也就要求了我们，读书不是在读故事，不是在读跌宕起伏的情节，读书其实就是在思考，思考它和现实生活的关系，而我们却常常读完了一本书，忘记了这重要的一步。 而如果不能启发你进行思考的书，就不是一本好书。 以上，就是我三个大方向上的收获了。此外，还有两点小小的补充。 （1） 打算开始练笔之后，我参加了365日记，我努力想要做到每天写1000个字。但是不出1个月，我就开始感觉到困难，这个困难在于，我不是永远都对既定的主题感兴趣，因而常常是硬憋的，为了写而写。虽然有时候，也会越写越来劲，但是这种因为不得不写而去开头的感觉，并不好，不愉悦。 付老师说，因为 永远不要写自己没有感觉的内容 。 这句话解放了我。我打算放下日记，但是当然，并不代表停止练笔。大家都说，文字只有打动了自己，才能打动别人。对我来说，打不打动别人永远是第二位的，取悦自己、打动自己，才是永远的C位。 （2） 关于公开写作，之前无戒老师说过，一定要把写的文章公开，不能只把它放在自己的文档里。 付老师也说，也多听别人对你书评的意见，可以在发表前先给身边的人看看，了解一下别人有哪些不理解，你可以作出相应的修改。 我对公开写作是有一点抵触的。一是我觉得有些非虚构写作可能涉及隐私，二是一旦在任何网络地带公开了，以后就不能投稿了。所以我一直迟疑。 目前我的想法是，把读后感、课程复盘之类的，一些无关痛痒的文字，只要能公开的，就尽量在公开。确实， 如果能被别人看到，能听到别人的反馈，对写作者而言，是一笔巨大的财富。
有。现在好多商家在卖论文，平台上特别多，你上传到卖家的网盘，他很有可能会给你卖出去的，让别的同学用你的论文。毕业论graduationstudy按一门课程计，是普通中等专业学校、高等专科学校、本科院校、高等教育自学考试本科及研究生学历专业教育学业的最后一个环节，为对本专业学生集中进行科学研究训练而要求学生在毕业前总结性独立作业、撰写的论文。
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内容预览：毕业论文作者：阿米欧第一章穿越？被穿越？更新时间2012-3-3 1:57:14 字数：3012精灵神历，22568年。今年，精灵皇家学院按例会送走一批毕业生，让他们为精灵帝国作出贡献，而在在一期学生中，最令人瞩目的一颗新星，阿卡拉，无论任何方面，体能，魔法，智谋，文学成绩非常优异，直追精灵皇家学院第一天才，22000级学生，菲京，不过，这位天才并未毕业，也是精灵帝国一直以来的一大谜案，至今没有定案。夏月，这批毕业生还剩最后的毕业论文，便可毕业，今天，22368级的所有学生将进入精灵森林挑选任务，精灵森林中有许多精灵任务树，在这儿，可以接到毕业论文任务，等级从D级一直到3S级都有，不过，精灵论文任务是精灵古树出的，精灵们也无法控制，等级低的任务完成也可以毕业，不过精灵古树的奖励也会很少，精灵古树是大陆为数不多的封神者，他的奖励定不会差。而且至今唯一一个3S级任务就是由菲京接的，不过……后来就不知道了。阿卡拉和同学们进入了精灵森林。“该毕业了。”阿卡拉进入森林，抬头望天。“唉，又得回到那个该死的皇宫了。”阿卡拉摸摸头，眼中闪过一丝茫然。“精灵古树啊，保佑我找到一个用时超长的任务吧。”阿卡拉在胸前画了一个庇佑咒。阿卡拉慢慢走向森林深处。经过三小时的找寻，也没找到一个合心意的任务，不是用时太短，就是等级太低，阿卡拉再怎么说而是精灵学校一大天才，眼界不会太低。这时……应该是你需要的吧
城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均,中部地区最高;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是;2003年全国平均存量住房空屋率为;2003年全国平均第二居拥有率为年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在或者的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年增加到2020年的,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到平方米,年均改善率年累计新建面积将达到亿平方米,新建面积年均增长,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态. 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.