倒不如写《浅谈中外资产评估标准流程差异》
毕业论文答辩的目的毕业论文答辩的目的，对于组织者——校方，和答辩者——毕业论文作者是不同的。校方组织毕业论文答辩的目的简单说是为了进一步审查论文，即进一步考查和验证毕业论文作者对所著论文论述到的论题的认识程度和当场论证论题的能力；进一步考察毕业论文作者对专业知识掌握的深度和广度；审查毕业论文是否学员自己独立完成等情况。第一，进一步考查和验证毕业论文作者对所著论文的认识程度和当场论证论题的能力是高等学校组织毕业论文答辩的目的之一。一般说来，从学员所提交的论文中，已能大致反映出各个学员对自己所写论文的认识程度和论证论题的能力。但由于种种原因，有些问题没有充分展开细说，有的可能是限于全局结构不便展开，有的可能是受篇幅所限不能展开，有的可能是作者认为这个问题不重要或者以为没有必要展开详细说明的；有的很可能是作者深不下去或者说不清楚而故意回避了的薄弱环节，有的还可能是作者自己根本就没有认识到的不足之处等等。通过对这些问题的提问和答辩就可以进一步弄清作者是由于哪种情况而没有展开深入分析的，从而了解学员对自己所写的论文的认识程度、理解深度和当场论证论题的能力。第二，进一步考察毕业论文作者对专业知识掌握的深度和广度是组织毕业论文答辩所要达到的目的之二。通过论文，虽然也可以看出学员已掌握知识面的深度和广度。但是，撰写毕业论文的主要目的不是考查学员掌握知识的深广度，而是考查学员综合运用所学知识独立地分析问题和解决问题的能力，培养和锻炼进行科学研究的能力。学员在写作论文中所运用的知识有的已确实掌握，能融会贯通的运用；有的可能是一知半解，并没有转化为自己的知识；还有的可能是从别人的文章中生搬硬套过来，其基本涵义都没搞清楚。在答辩会上，答辩小组成员把论文中有阐述不清楚、不祥细、不完备、不确切、不完善之处提出来，让作者当场作出回答，从而就可以检查出作者对所论述的问题是否有深广的知识基础、创造性见解和充分扎实的理由。第三，审查毕业论文是否学员独立完成即检验毕业论文的真实性是进行毕业论文答辩的目的之三。撰写毕业论文，要求学员在教师的指导下独立完成，但它不像考试、考查那样，在老师严格监视下完成，而是在一个较长的时期(一般为一个学期)内完成，难免会有少数不自觉的学生会投机取巧，采取各种手段作弊。尤其是像电大、函大等开放性大学，学员面广、量大、人多、组织松散、素质参差不齐，很难消除捉刀代笔、抄袭剽窃等不正之风的出现。指导教师固然要严格把关，可是在一个教师要指导多个学员的不同题目，不同范围论文的情况下对作假舞弊，很难做到没有疏漏。而答辩小组或答辩委员会有三名以上教师组成，鉴别论文真的能力就更强些，而且在答辩会上还可通过提问与答辩来暴露作弊者，从而保证毕业论文的质量。对于答辩者(毕业论文作者)来说，答辩的目的是通过，按时毕业，取得毕业证书。学员要顺利通过毕业论文答辩，就必须了解上述学校组织毕业论文答辩的目的，然后有针对性的作好准备，继续对论文中的有关问题作进一步的推敲和研究，把论文中提到的基本树料搞准确，把有关的基本理论和文章的基本观点彻底弄懂弄通。三、毕业论文成绩评分方式各个院校要求不同，可以由指导教师成绩,检查评阅成绩,答辩小组成绩3部分综合而来.1论文阶段须提交材料各个院校要求不同，例如：任务书，开题报告，文献综述，论文，论文档案袋，论文中期检查表，汇报表，论文成绩册，指导教师工作手册等2答辩委员会1)答辩工作在学院领导下,由答辩委员会主持进行2)答辩委员会主要由专业课教师组成,可聘请部分基础课教师或专业基础课教师参加,答辩委员会的责任是主持答辩工作,统一评分标准和要求,对有争议的成绩进行裁决,并综合指导教师,交叉评阅教师,答辩小组的成绩及评语,决定学生的最终成绩.最终成绩经主管院长审核后,由学院统一向学生公布3)答辩委员会可下设若干答辩小组,答辩小组一般由3—5人(包括秘书1名)组成,组长应由具有副教授及以上职称的教师担任
企业并购中的财务风险问题研究【摘要】企业并购是现代企业非常重要的发展战略之一，能够为企业创造竞争优势，但同时也存在着巨大的风险。本文就企业并购中的财务风险进行分析并提出相应的规避对策。一、引言企业并购，即兼并与收购（mergerandacquicision）是现代企业发展战略中非常重要的战略之一，是社会资源重新优化配置的必然选择。随着《上市公司收购管理办法》、《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》、《利用外资改组国有企业暂行规定》、《外国投资者并购境内企业暂行规定》等一系列涉及企业购并的法律法规的出台，企业战略购并的法律障碍及政策壁垒正逐步消除。而国内产业分散、企业规模过小、竞争激烈的现实以及外资的不断进入也迫使国内企业不得不进行战略购并和产业整合。可以看到，企业实施兼并与收购，将企业做大做强，是我国企业未来发展的必然趋势。企业通过并购可产生协同效应，但并购并不等同于企业竞争力，并购过程中存在着大量风险，尤其以财务风险最为突出，财务风险贯穿于整个并购活动的始终，是决定并购是否成功的重要影响因素；同时，不同的支付方式也将影响企业并购的成败及并购后的整合。二、企业并购中存在的财务风险（一）融资风险并购的融资风险主要是指能否按时足额地筹集到资金，保证并购顺利进行。由于企业并购动辄涉及上万亿元的资金，如何利用企业内部和外部的筹资渠道在短时间内筹集到所需资金是关系到并购活动能否成功的关键。不同的融资方式存在不同的融资风险，企业并购的融资决策将对企业的资金规模和资本结构产生重大影响。1.债务性融资风险在我国，国有企业的平均负债率高达65％~70％，同时我国金融政策较为严格，使得并购资金的来源十分困难。国家规定，银行信贷资金主要是补充企业流动资金和固定资金的不足，没有进行并购的信贷项目。另外，企业兼并风险较大，需要资金量也大，商业银行难以支持。我国企业债券、股票的发行基本上都是为企业筹集固定资产投资资金，审批严格，专款专用，再加上银行信贷资金切块分割、规模控制的体制也不利于并购资金的筹集，信贷资金的地域化使得跨地区并购相当困难。债务融资风险来源于收购方的债务风险和目标企业的债务风险。债务融资由于债务放大了收益的波动，它比股权方法风险更大。由于并购融资方式不同以及目标企业收购前资本结构的不同，使得企业并购所需的长期资金和短期资金、自有资本与债务资金的投入比例存在差异。并购企业应针对被并购企业负债偿还期限的长短及维持正常营运资金的多少来做好投资的不同回收期与借款的种类相互配合，合理安排资本结构。2.权益融资风险权益融资虽然可以通过发行股票迅速筹集到大量资金，没有固定的到期日和付现的上下限，资本风险较小，但是，我国对股票融资要求较为苛刻。企业为了实现权益融资而不断努力试图达到融资标准，跨度时间长，不利于抢占并购时机，而且股票融资不可避免地会改变企业的股权结构，将会稀释大股东的控制权。股票融资主要有普通股融资和优先股融资。普通股融资的风险主要有：第一，由于普通股股东通常都享有投票权，因而发行太多普通股易分散企业控制权；第二，过多的普通股融资会使企业无法达到平均资金成本为最低的最佳资本结构；第三，无法享受到像债券融资一样的税前抵扣优势；第四，对外发行新股，容易使新股东坐享其成，即当未来企业的盈余激增，新股东与旧股东享有同样的权利；第五普通股融资的审查成本较高且普通股的定价通常较债券或优先股低，因而普通股的承销费用通常要较优先股或债券的承销费用高。优先股融资的风险在于，优先股的税后资金成本要高于负债的税后资金成本。由于优先股股东往往负担了相当比例的风险，却只能收取固定的报酬，因而在发行效果上不如债券。（二）目标企业价值评估中的财务风险并购价格是并购双方最关心的问题。合理的并购价格以对目标企业价值的科学评估为前提，是并购成功的基础。目前我国对目标企业价值评估的合理性受到诸多因素的影响。1.信息不对称可引起并购公司估价风险。由于目标企业内部人【摘要】企业并购是现代企业非常重要的发展战略之一，能够为企业创造竞争优势，但同时也存在着巨大的风险。本文就企业并购中的财务风险进行分析并提出相应的规避对策。一、引言企业并购，即兼并与收购（mergerandacquicision）是现代企业发展战略中非常重要的战略之一，是社会资源重新优化配置的必然选择。随着《上市公司收购管理办法》、《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》、《利用外资改组国有企业暂行规定》、《外国投资者并购境内企业暂行规定》等一系列涉及企业购并的法律法规的出台，企业战略购并的法律障碍及政策壁垒正逐步消除。而国内产业分散、企业规模过小、竞争激烈的现实以及外资的不断进入也迫使国内企业不得不进行战略购并和产业整合。可以看到，企业实施兼并与收购，将企业做大做强，是我国企业未来发展的必然趋势。企业通过并购可产生协同效应，但并购并不等同于企业竞争力，并购过程中存在着大量风险，尤其以财务风险最为突出，财务风险贯穿于整个并购活动的始终，是决定并购是否成功的重要影响因素；同时，不同的支付方式也将影响企业并购的成败及并购后的整合。二、企业并购中存在的财务风险（一）融资风险并购的融资风险主要是指能否按时足额地筹集到资金，保证并购顺利进行。由于企业并购动辄涉及上万亿元的资金，如何利用企业内部和外部的筹资渠道在短时间内筹集到所需资金是关系到并购活动能否成功的关键。不同的融资方式存在不同的融资风险，企业并购的融资决策将对企业的资金规模和资本结构产生重大影响。1.债务性融资风险在我国，国有企业的平均负债率高达65％~70％，同时我国金融政策较为严格，使得并购资金的来源十分困难。国家规定，银行信贷资金主要是补充企业流动资金和固定资金的不足，没有进行并购的信贷项目。另外，企业兼并风险较大，需要资金量也大，商业银行难以支持。我国企业债券、股票的发行基本上都是为企业筹集固定资产投资资金，审批严格，专款专用，再加上银行信贷资金切块分割、规模控制的体制也不利于并购资金的筹集，信贷资金的地域化使得跨地区并购相当困难。债务融资风险来源于收购方的债务风险和目标企业的债务风险。债务融资由于债务放大了收益的波动，它比股权方法风险更大。由于并购融资方式不同以及目标企业收购前资本结构的不同，使得企业并购所需的长期资金和短期资金、自有资本与债务资金的投入比例存在差异。并购企业应针对被并购企业负债偿还期限的长短及维持正常营运资金的多少来做好投资的不同回收期与借款的种类相互配合，合理安排资本结构。2.权益融资风险权益融资虽然可以通过发行股票迅速筹集到大量资金，没有固定的到期日和付现的上下限，资本风险较小，但是，我国对股票融资要求较为苛刻。企业为了实现权益融资而不断努力试图达到融资标准，跨度时间长，不利于抢占并购时机，而且股票融资不可避免地会改变企业的股权结构，将会稀释大股东的控制权。股票融资主要有普通股融资和优先股融资。普通股融资的风险主要有：第一，由于普通股股东通常都享有投票权，因而发行太多普通股易分散企业控制权；第二，过多的普通股融资会使企业无法达到平均资金成本为最低的最佳资本结构；第三，无法享受到像债券融资一样的税前抵扣优势；第四，对外发行新股，容易使新股东坐享其成，即当未来企业的盈余激增，新股东与旧股东享有同样的权利；第五普通股融资的审查成本较高且普通股的定价通常较债券或优先股低，因而普通股的承销费用通常要较优先股或债券的承销费用高。优先股融资的风险在于，优先股的税后资金成本要高于负债的税后资金成本。由于优先股股东往往负担了相当比例的风险，却只能收取固定的报酬，因而在发行效果上不如债券。（二）目标企业价值评估中的财务风险并购价格是并购双方最关心的问题。合理的并购价格以对目标企业价值的科学评估为前提，是并购成功的基础。目前我国对目标企业价值评估的合理性受到诸多因素的影响。1.信息不对称可引起并购公司估价风险。由于目标企业内部人【摘要】企业并购是现代企业非常重要的发展战略之一，能够为企业创造竞争优势，但同时也存在着巨大的风险。本文就企业并购中的财务风险进行分析并提出相应的规避对策。一、引言企业并购，即兼并与收购（mergerandacquicision）是现代企业发展战略中非常重要的战略之一，是社会资源重新优化配置的必然选择。随着《上市公司收购管理办法》、《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》、《利用外资改组国有企业暂行规定》、《外国投资者并购境内企业暂行规定》等一系列涉及企业购并的法律法规的出台，企业战略购并的法律障碍及政策壁垒正逐步消除。而国内产业分散、企业规模过小、竞争激烈的现实以及外资的不断进入也迫使国内企业不得不进行战略购并和产业整合。可以看到，企业实施兼并与收购，将企业做大做强，是我国企业未来发展的必然趋势。企业通过并购可产生协同效应，但并购并不等同于企业竞争力，并购过程中存在着大量风险，尤其以财务风险最为突出，财务风险贯穿于整个并购活动的始终，是决定并购是否成功的重要影响因素；同时，不同的支付方式也将影响企业并购的成败及并购后的整合。二、企业并购中存在的财务风险（一）融资风险并购的融资风险主要是指能否按时足额地筹集到资金，保证并购顺利进行。由于企业并购动辄涉及上万亿元的资金，如何利用企业内部和外部的筹资渠道在短时间内筹集到所需资金是关系到并购活动能否成功的关键。不同的融资方式存在不同的融资风险，企业并购的融资决策将对企业的资金规模和资本结构产生重大影响。1.债务性融资风险在我国，国有企业的平均负债率高达65％~70％，同时我国金融政策较为严格，使得并购资金的来源十分困难。国家规定，银行信贷资金主要是补充企业流动资金和固定资金的不足，没有进行并购的信贷项目。另外，企业兼并风险较大，需要资金量也大，商业银行难以支持。我国企业债券、股票的发行基本上都是为企业筹集固定资产投资资金，审批严格，专款专用，再加上银行信贷资金切块分割、规模控制的体制也不利于并购资金的筹集，信贷资金的地域化使得跨地区并购相当困难。债务融资风险来源于收购方的债务风险和目标企业的债务风险。债务融资由于债务放大了收益的波动，它比股权方法风险更大。由于并购融资方式不同以及目标企业收购前资本结构的不同，使得企业并购所需的长期资金和短期资金、自有资本与债务资金的投入比例存在差异。并购企业应针对被并购企业负债偿还期限的长短及维持正常营运资金的多少来做好投资的不同回收期与借款的种类相互配合，合理安排资本结构。2.权益融资风险权益融资虽然可以通过发行股票迅速筹集到大量资金，没有固定的到期日和付现的上下限，资本风险较小，但是，我国对股票融资要求较为苛刻。企业为了实现权益融资而不断努力试图达到融资标准，跨度时间长，不利于抢占并购时机，而且股票融资不可避免地会改变企业的股权结构，将会稀释大股东的控制权。股票融资主要有普通股融资和优先股融资。普通股融资的风险主要有：第一，由于普通股股东通常都享有投票权，因而发行太多普通股易分散企业控制权；第二，过多的普通股融资会使企业无法达到平均资金成本为最低的最佳资本结构；第三，无法享受到像债券融资一样的税前抵扣优势；第四，对外发行新股，容易使新股东坐享其成，即当未来企业的盈余激增，新股东与旧股东享有同样的权利；第五普通股融资的审查成本较高且普通股的定价通常较债券或优先股低，因而普通股的承销费用通常要较优先股或债券的承销费用高。优先股融资的风险在于，优先股的税后资金成本要高于负债的税后资金成本。由于优先股股东往往负担了相当比例的风险，却只能收取固定的报酬，因而在发行效果上不如债券。（二）目标企业价值评估中的财务风险并购价格是并购双方最关心的问题。合理的并购价格以对目标企业价值的科学评估为前提，是并购成功的基础。目前我国对目标企业价值评估的合理性受到诸多因素的影响。1.信息不对称可引起并购公司估价风险。由于目标企业内部人员与并购方之间存在着信息不对称，上市和非上市的目标企业在高质最的信息资料获取方面存在较大的差异，容易形成目标企业价值评估的财务风险。2.我国企业并购缺乏一系列行之有效的评估指标体系，其相关的规定也多为原则性的内容，可操作性不强。并购过程中人的主观性对并购影响很大，并购并不能按市场价值规律来实施。3.缺乏服务于并购的中介组织，无法降低并购双方的信息成本和对并购行为提供指导和监督，增加了并购的交易成本及新企业的整合风险和成本。（三）缺乏规范运作的中介机构所带来的财务风险中介机构的作用一是为双方牵线搭桥，降低企业并购的信息成本；二是能提供中立、公正的判断，避免较强的主观倾向，从而最终导致交易的达成。我国的企业并购中，投资银行等中介机构较少，完全依靠并购企业自己自主搜寻目标、设计方案、筹集资金、谈判价格等等，结果由于并购方信息不灵，缺乏操作的经验，又苦于兼并融资困难，往往使应该成功的并购旷日持久，成本过高，甚至归于失败。三、企业并购中财务风险的规避（一）利用杠杆收购杠杆收购（Leverag Buyout，LBO）作为一种创新的融资方式在西方国家兴盛一时。它是指通过增加并购企业的财务杠杆去完成并购交易的一种方式。这种并购方式的实质是并购企业主要以借债方式购买被收购企业的产权，继而以并购后目标企业的资产或现金流来偿还债务。杠杆收购融资的积极意义在于：1.可以满足资金不足而又急于扩大生产规模企业的融资需要。采用杠杆收购的融资方式企业只需投入少量的资金便可迅速获得大量的资金使用额。2.以杠杆收购融资方式进行企业并购，能有效地解决资金不足的问题，缩短并购时间，有助于促进企业的优胜劣汰。3.并购企业通过杠杆收购可以获得意外的收益。由于在收购活动中，目标企业的售价一般会低于其内在价值，通过杠杆收购，并购企业可以获得目标企业资产增值的价值。4.杠杆收购可以使企业获得税收优惠。杠杆收购中的债务资本往往占全部资产的0％~90％。由于支付的利息可以在税前抵扣因而可以减轻企业的税负。另外目标企业并购前的亏损可以递延冲抵并购后产主的盈余，从而降低了纳税基础。5.杠杆收购有利于管理协同效应的发挥。杠杆收购可以充分调动投资者的积极性，使并购方更加重视经营管理，提高管理效率，完成与目标企业的有机整合。（二）合理运用并购中的纳税筹划并购企业在完成兼并后能够提高其债务权益比率，创造更多的税收收益和更多的价值。最佳的债务权益比率，是当增加债务所致的边际税收收益等于增加债务所致的边际财务困境成本时所对应的债务权益比率。当一个企业无法产生足够的现金流量来满足经营合同中所要求的款项时，如不清偿到期应付利息，它就将陷入财务困境。因为并购会产生某种多元化效应，联合企业的财务困境成本会比持有这些现值的两个单一企业的小，所以，并购企业在并购完成后能够提高其债务权益比率，创造更多的税收收益和更多的价值。另一方面应当充分利用经营净损失形成的纳税亏损。如果一家企业有税收减免额度，却由于处在亏损状态而无法使用这个额度，而另一家企业由于处于盈利状态而必须缴纳税款时，这两家企业的合并就可以使它们获得税收利益。这种增效作用的价值等于并购所产生的税收利益的现值，因此，可选择并购有累计经营亏损的企业，以亏损企业账面亏损冲抵盈利企业的应纳税所得额，这样就会减少企业的所得税税基，而且在实行累进税率时，还可能降低适用税率，降低企业整体税负，从税务上降低并购中的财务风险。（三）做好资产评估，防范财务风险对企业的资产评估，应注意三个方面的问题。一是建立一个客观公正的资产评估组织，其中应有经济管理人员和工程技术人员。二是充分考虑被评估企业的有形资产和无形资产，尤其要注意土地和劳动力资源的资产评估。三是评估方法的采用应灵活，对待继续运营的企业产权，应采用预期收益净现值法，对待破产的企业或企业的部分资产时，应采用重置资本计算的账面净现值法。（四）要大力发展中介机构大力推广企业并购的中介机构，充分利用中介机构的专业人才、科学的程序和方法，发挥其在并购中的服务和监督职能。首先，利用中介机构对企业的经营能力、财务状况进行客观评估；其次，利用中介机构掌握的目标企业的各类信息，改变信息不对称的现象，降低估价风险；再次，参考中介机构制定的并购方案。只有合理估计财务风险，才能有效地规避风险。现代企业并购涉及金额大，只有充分合理的估计到并购可能产生的各种财务风险才能做好并购工作。
文献综述范文的写作步骤如下： （一）选题 选题是写好文献综述的首要条件。选题要从实际出发，具有明确的目的性，在理论或实践上有一定意义。选题来源包括：1）与自己实际工作或科研工作有关的、较为熟悉的问题；2）某护理问题的研究今年来发展较快，需要综合评价；3）从掌握的大量文献中选择反映本学科的新理论、新技术或新动向的题目。 文献综述的题目不宜过大，越具体越容易收集资料，从某一个侧面入手，容易深入。 （二）搜集资料 文献资料是撰写文献综述的物质基础，选定综述的题材后要大量的搜集和阅读有关的中文和外文文献，文献越多，就越好些，综述的质量就越高。选择文献应先看近期的（近3-5年），后看远期的，在广泛阅读资料的基础上，在深入复习几篇有代表性的文章，必须找到原文阅读，特别是有权威性的文章应细读。在阅读文献过程中应做好读书卡片或笔记，为撰写综述准备资料。 （三）整理资料 综述不是众多文献资料的堆积，而是作者在阅读了一定量的资料的基础上，根据资料的重要程度进行细读，抓住其主要观点和结论，对掌握的资料进行分析、综合，先列出提纲，写出各级的大小标题，然后将观点相同的资料分别归入有关问题，并排好顺序。综述要如实反映原作者的观点，不能任意改动，但对引用的资料也要加以选择，不可能把搜集和阅读过的所有资料都写进去，应有所取舍。 （四）写作 根据写作提纲，逐项将内容展开，并注意观点与内容的一致。在写作过程中，可根据需要调整结构和补充内容。论述观点时，作者可有倾向性，但不同观点也应列出。初稿写出后，要反复修改和补充，包括内容增减、结构统一、数据核对和文字润色，综述发表前，最好请有关专家和同行审阅，力求做到主题明确、层次清楚、数据可靠、文字精练、表达准确。范文1： 从政府到企业：关于中国民营企业研究文献的综述 一、引言 在过去的20多年中，中国经济在转轨过程中的不俗表现，一直令中外经济学家为之着迷，作为其背后主要支撑力量的民营企业更是倍受关注。从民营企业的发展支撑着中国经济增长速度和市场化进程的基本假定出发，经济学家们运用现代经济学的基本原理、方法，去观察、解释民营企业的成长绩效，及其所创造的“中国奇迹”。一些学者甚至认为，中国民营企业的成功挑战了“传统智慧”（Montignola，Qian and Weingast，1993），为主流经济学的发展作出了新的贡献。 以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解民营企业，进而理解中国经济改革的实质。具体讲，作为一种制度安排的民营企业，从其产生、发展和变迁的全过程看，它的特殊性究竟是什么？从产权已基本清晰的民营企业发展现状出发，将会把我们引导到一种什么样的未来状态？随着各种形式壁垒的消除，我们如何预测它下一步的表现？本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。 本文对文献的综述基本上按照民营企业的实际发展进程展开。第二部分评价斯蒂格利茨（Siglitz）等人的观点。与早期的政治经济环境相适应，产权安排被视为外生变量，市场竞争、激励与信息等因素得到了强调。第三部分介绍围绕产权安排提出的各种理论假说。尽管文献的视角各不相同，但大多数都是从Grossman－Hart－Moore的剩余控制权理论起步的。第四部分比较分析各种关于企业改制原因的假说。一般认为，地方政府退出与企业改制内生于市场化改革的总体水平。随着环境的变化，民营企业作为一般意义上企业的性质被更多地展现出来。 二、市场竞争、激励机制与效率改进 众所周知，中国的改革具有渐进性、政治改革与经济改革非同步性的特点。这构成中国民营企业成长的初始环境。早些时候，依照Sachs（1989）等人所设计的“大爆炸”模式进行改革的前苏联及东欧国家的经济出现持续衰退，而“摸着石头过河”的中国经济却保持了持续强劲增长的势头。尤其令经济学家感兴趣的是，推动这种增长的竟是有惊于主流经济学（企业）定义的乡镇企业。起初国内学者曾从经济行为的逻辑性与财产所有制无关的假定出发，运用兰格（Lange）的市场社会主义理论作过一些探讨，但基本没有得出什么有解释力的假说。根据主流经济学的标准理论模型似乎也一时难以给出令人信服的答案。 面对理论与现实的强烈反差，斯蒂格利茨（Stiglitz，1994）在详细考察了中国经济改革过程后认为，乡镇企业的成功表明，缺乏主流经济学所强调的私有产权关系并不是传统社会主义经济体制的问题所在，同时市场社会主义也存在一个严重失误，那就是低估了激励问题的重要性。由于假定信息完全，像阿罗—德布鲁（Arrow－Debreu）模型一样，作为市场社会主义理论基础的兰格—勒纳—泰勒（Lange－Lerner－Tallor）定理，并没有对信息不完全的现实予以足够的重视。在信息不完全的情况下，经济活动中会产生严重的委托一代理问题。此时的首要问题是改变管理人员的激励结构，而这一点在不改变企业产权的情况下也能做到。由于竞争机制的引入和企业“软预算约束”（Kornai，1998）的改变，致使经理的激励结构发生变化，即使不进行私有化也可使企业效率得到提高。正像人们已经观察到的，与积极推行私有化的前苏联、东欧国家相比，中国在给予经理人员更多的利润方面走得最远（热若尔·罗兰，中译本，2002）。乡镇企业早期的成功案例表明：激励机制的改进向相关行为主体提供了有力的激励。例如，随着企业生产率水平的提高，经理人员的收益不断增加；乡村居民生活状况得到改善；同时地方政府也可以获得企业所创造的大部分税收和利润（萧好，2000）。 沿着竞争与激励之间关系的思路，田国强（1995）通过一个基于激励理论的分析框架，较为系统地解释了激励机制变化对乡镇企业效率的影响。他从产权界定与资源有效配置的关系出发，认为明晰产权通常是资源有效配置的充分条件，却不一定是必要条件。很多情况下，资源的有效配置并不取决于产权的明确界定。因为在市场机制中，行为主体的激励来源于占有财产和获取利润，所以不像人们通常所理解的那样，只有私有产权才会产生高强度激励。为此，田国强用中国联产承包责任制的成功案例作了进一步说明：尽管土地仍然归国家所有，但将努力程度与收益水平紧密结合起来的措施使农民的生产积极性在很大程度上得到提高，最终导致农业生产效率的改进。这似乎在一定程度上表明，产权并不是解释中国乡镇企业效率的最关键变量。依照激励机制设计的理论逻辑，在公有制条件下也可能通过选择恰当的激励机制来使资源配置优化。中国乡镇企业表现出高效率的主要原因就是其制度安排满足了激励机制最基本的先决条件：把个人的收入和劳动贡献联系起来；企业经理和职工拥有更多的选择自由等等。 可以认为，斯蒂格利淡和田国强等人的上述理论比较成功地解释了早期中国乡镇企业的成长绩效。随着时间的推移，当外部环境参数发生变化时，经济学家进而发现，乡镇企业的决策权逐步由地方政府向企业转移（Jefferson et al，1994）。正如田国强同时所强调的，乡镇集体企业作为中国特定阶段特定条件下的特有现象，它诞生于从计划经济体制向市场经济体制转型的早期阶段。随着经济体制转型的深入，当市场体系日益完善、产权明晰的企业不断增加时，乡镇企业的竞争优势可能会越来越小，很有可能竞争不过产权得到明确界定的企业（田国强，1995）。很显然，仅凭对竞争、激励的强调已不能更深入解释乡镇企业后来的表现。 三、产权配置与民营企业的绩效 尽管竞争机制的引入有助于改善民营企业的绩效，但我们知道，从计划到市场的转轨本质上是一个制度变迁过程，作为这一过程的微观基础，企业内部的制度安排特别是产权配置对效率的改进十分重要。此前有关东欧国家转轨的经验研究表明，在不稳定状态下，市场竞争的潜在功能难以完全发挥，过分强调竞争，会形成新的扭曲。但有关中国民营企业的案例似乎并不支持这一观点。究竟是什么抵消了扭曲造成的效率损失？现实使经济学家们最终认识到产权问题是无法回避的。Grossman－Hart－Moore所发展的剩余控制权理论为更深入地分析提供了一个共同的理论基础。以此为出发点，学者们从不同视角提出假说，积累了大量文献，并由此构成中国民营企业研究的主流。 Weitzman－Xu（1994）较早发展了一个有关中国乡镇企业内部产权安排的模型用以解释民营企业的绩效。在模型中，乡镇企业被刻画成一种产权模糊的合作性组织。虽然乡镇企业名义上归社区全体成员所有，但其控制权实际上掌握在乡镇基层政府手中。与私有产权相比，其产权安排是模糊的。然而在中国，它却表现出了与私营企业相近的绩效（Svejnar，1990；Pitt andPutterman，1992；Dong and Putterman，1997）。Weitzman－Xu进而认为，乡镇企业的出色表现挑战了标准产权理论。根据Grossman－Hart－Moore的理论，产权特别是剩余控制权的配置对一个企业来说是极为重要的，它可以在合约不完备的情况下向相关主体提供激励，并解决组织内可能发生的冲突。中国的经验似乎表明，产权的重要性与组织内冲突发生的可能性是正相关的，但这种相关性依文化中合作精神的不同而异。同西方相比，中国高合作精神的文化氛围（自利性动机弱，合作意识强）使得乡镇企业的模糊产权具有了一定效率。然而，Weitzman－Xu并没有清楚地解释文化作用的机制。如果真是高合作精神导致了中国乡镇企业的效率，那么处于相同文化环境中且产权同样模糊的国有企业效率的相对低下就是不正常的（田国强，1995）。很显然，要对中国乡镇企业的独特表现做出更具说服力的解释，还应当引入新的变量。 …… 四、企业改制与政府退出 进入20世纪90年代后，中国在两个方面发生了显著变化：（1）短缺经济时代结束，经济市场化水平进一步提高，以及（2）政治上对私有财产的看法较之以前宽容多了，甚至在形式上开始承认其合法性。在此背景下，一个被普遍观察到的现象是，乡镇企业增速减缓，以及紧接着的大范围改制。此时，文献关注的中心开始转向乡镇企业改制的原因。伴随着地方政府的退出，“模糊产权”这一中国民营企业的标志性特征，也逐渐褪色。蔡防（1995）用一个委托一代理理论的分析框架探讨了乡镇企业改制的动因。他假设地方政府是委托人，乡镇企业经理则被看作代理人，企业绩效取决于对经理的激励和约束。给定地方政府的监督能力，其监督效果内生于乡镇企业的数量和个体规模。在早期，企业个数少、经营规模小，加之经理的就业机会较少，企业面临的委托一代理问题尚不严重。随着地方政府所掌管的乡镇企业在规模和数量上的扩张，及经理就业机会的增多，监督效果逐渐变差。地方政府只得默许经理人员以灰色收入的形式获得部分剩余索取权以达到激励效果。因为经理所获得的剩余是“灰色的”，具有较高风险，作为补偿，对集体资产的侵蚀在所难免。结果乡镇企业的运作成本日益提高，以企业所有权（在地方政府和经理之间）重新配置为核心内容的乡镇企业改制也由此启动。 至此，整个理论演进的逻辑逐渐变得清晰起来。正如人们已经观察到的，随着政府的全面退出，中国民营企业的内容也在发生着实质性的改变，其内涵越来越接近主流经济学关于“企业”的标准定义。民营企业首先是一个普遍意义上的企业，其特殊性就在于被嵌入中国的体制转轨过程。伴随着经济市场化水平的进一步提高，它的一般性会被更多地展示出来。解决了这一关键认识问题后，有关中国民营企业的发展问题似乎开始逐步淡出主流经济学的分析视野。最近的文献考查表明，学者们的研究方向已开始由“解释问题”向“解决问题”转变。例如，姜长云（2000）对乡镇企业资本短缺问题的研究；张杰（2000）、格雷戈里和塔涅夫（2001）对民营企业融资；习题的研究；范从来等（2001）对乡镇企业产权制度改革模式和股权结构的研究；Sun（2002）对股份合作制内部治理机制合理化问题的研究等等。 需要指出的是，各种经验与对策性研究逐渐成为主流的现象，并不意味着民营企业的发展问题已不再具有重大的理论价值。在我们看来，产权已基本明晰的民营企业，在当前的政治经济环境下，能否尽快成为国家应对全球化带来的一些重大社会、经济问题的主要力量，仍有许多问题需要从理论上进行解释。很显然，只有一种综合了政治学。社会学和经济学的多元化视角才能勾勒出它未来的成长轨迹。如何预测民营企业下一步的表现？随着它的成长将会对整个改革进程施加怎样一种影响？无疑是现实对理论提出的又一大挑战。（来源：经济研究） 范文2： 关于《中国财政分权问题研究》的文献综述 伴随着中国改革开放后经济的持续快速增长，越来越多的国内外学者围绕中国的财政分权问题展开研究。财政分权问题涉及到诸多因素，对其研究必须采用多层次的视角。既有的研究成果多囿于财政分权的某个局部层面，尚未见一个能够解释、分析中国财政分权问题的完整理论框架出现。财政分权，从政府间财政关系的角度而言，是指通过法律等规范化的形式，界定中央（或联邦）政府和地方各级政府间的财政收支范围，并赋予地方政府相应的预算管理权限，其核心是地方政府具有一定程度的财政自主权。1980年代开始，在全世界范围出现了一股财政分权的浪潮。据世界银行统计，截至1990年代中期，全世界人口超过500万的75个发展中国家中，有62个进行了程度不同的财政分权改革（世界银行，1997）。伴随着财政分权实践的蓬勃兴起，涌现了大量理论文献。这其中的大部分研究集中于探讨发展中国家和经济转轨国家的财政分权问题，而中国作为最大的发展中国家，在经历了令人瞩目的快速发展后，其财政分权问题被越来越多的学者所重视。已有的研究中国财政分权问题的文献主要沿着下述几条线索展开： 1.对财政分权和市场化改革之间次序问题的研究。新中国成立后，具有制度变迁意义的财政分权改革肇始于1980年代初“分灶吃饭”财政体制的实施。将中国的财政分权置于其市场化进程的宏观视野中考量，学者们首先对于两者之间的先后次序问题进行了研究。高培勇（2001）认为，在国民经济调整的大背景下，分权化的财政体制改革先行一步，在改革启动初期扮演着为推进整体改革“铺路搭桥”的角色。贾康（2000）也认为，只有先从财力增量的分配格局入手，向地方政府放权，才能使传统的体制有所松动，为以后计划、物价、工资、企业等方面的改革提供空间。总之，多数学者的观点认为“分灶吃饭”式分权体制的实施，是中国市场化改革的突破口，是中央出于经济理性主动向地方进行放权让利的产物，其目的是缩小国家干预范围、增强市场经济的调节作用。 胡鞍钢和王绍光（1997）虽然也认同先行一步的财政分权对于中国市场化经济改革所具有的积极意义，但他们认为，1980年后的分权化改革并非是中央纯粹按照经济理性所做出的决策。事实上，这种“放权让利”是中国在1979和1980年连续出现巨额财政赤字，增收和减支皆不可行的背景下，为了缓解财政压力，中央被迫向地方妥协的产物。 与前述学者们的观点不同，黄佩华（1991）认为财政分权应当在市场化改革之后进行，否则会给地方政府带来盲目发展经济的负面激励。按照黄佩华的观点，中国1978年开始的经济改革的重要特征之一是财政分权先于对计划经济体制的市场化改革，且中国的财政收入主要来源于工业部门企业缴纳的税利，这就给地方政府提供一种负面激励：大力扩张地方工业规模，实施地区保护主义，以实现地区经济增长和财政收入最大化。正是地方政府的这种行为导致了1980年代经济运行的过热。基于上述分析，作者认为，转型国家的财政分权必须要选择合适的时机，确定正当的顺序，即中央向地方的财政分权应在经济体制改革的基础上进行。原因在于，只有先经历市场化的改革，割断政府和企业间的非正常联系，企业才能摆脱政府附庸的地位，成为独立自主的经济主体。接下来再实施财政分权，就可以避免给地方政府提供“铺摊子”的负面激励，更可以有效地实现财政分权所带来的诸多收益。杨灿明（1996）也持类似的观点。他认为1978年以来的财政分权化改革不仅没有从根本上解决分配层面的问题，反而带来了市场分割、区域间交易费用提高及地方政府对地方企业控制加强等诸多问题。究其原因，主要是由于政企分开等其他层面的市场化改革滞后于中央向地方的财政分权，没有把分配问题与整个宏观经济协调起来；其次，也是因为分权改革一开始并没有把促进市场经济发展作为明确的目标，改革在很大程度上只是对计划经济条件下政府间分权体制的量变。 2.对财政分权和宏观经济运行绩效的研究。总体而言，对于1980年代初开始的财政分权改革的绩效，多数学者的看法是，中央向地方权力的下放，地方收入留成比例的提高，强化了地方政府的利益动机，促进了地方经济的发展（Qian和Weingast，1996；Qian和Roland，1999）。但也有学者指出，财政分权所带来的这种激励机制仅仅在沿海地区发挥了作用，中国经济的高速增长主要是由这些地区带动的。因为这些地区充分受益于外来直接投资的流入、浓厚的企业家传统以及国有企业面临的预算软约束（Young，2000；Tsai，2004）。这一方面已有的文献主要集中在分权与经济增长以及分权和宏观经济稳定两个问题上。 （1）与经济增长相关关系的研究。关于财政分权对经济增长影响的定量研究，学者们有着不同的结论。主要是因为在不同的研究中衡量财政分权的方法存在着差别。Zhang和Zou（1998）注重于财政资源在中央和地方间的分配，用人均省及省以下的财政支出与中央财政支出的比例衡量财政分权程度，并据此估计财政分权的影响。解释变量中包括了劳动力增长、投资增长以及以实际税率衡量的税收。其研究结果表明中国的财政分权与经济增长之间存在着负相关关系。与他们的结论不同，林毅夫（2002）等人认为财政分权积极地影响了中国经济的增长。林毅夫的研究注重于地方政府对中央财政政策激励的反应，使用边际留成比例衡量财政分权，选择了28个省级政府1970-1993年的数据进行研究，得到的结论是财政分权主要通过提高资源配置的效率而不是促进投资来推动经济增长。马骏（1997）同样发现财政分权促进了中国的经济增长。不同的是，马骏选用的衡量财政分权的指标是省级政府的平均留成比例，而非边际留成比例。乔宝云（2002）就财政分权对于经济增长和财政资源分配均等的影响以及两者之间的取舍关系进行了探索。他使用中国1985-1998年间分省的有关数据，建立联立方程组计量模型，对经济增长率、分配均等和财政分权之间的关系进行了估计。结果显示，财政分权对于促进中国的经济增长起到了重要作用，但这种正面影响并不是线性的。 （2）与宏观经济稳定相关关系的研究。Rajiv Lall和Bert Hofman（1994）在分析改革开放后中国宏观经济波动的财政根源时发现，实施财政分权后，中国的行政管理体制是一种特殊的双重领导和条块管理的体制。在这种体制下，地方政府官员负有双重受托责任。1980年以来开始的放权让利改革，强化了地方政府官员的权力和促进本地区经济发展的激励，地方官员的受托责任也产生扭曲：对本级政府负责成为其首要目标，“条条管理”让位于“块块管理”。这种分权所带来的财政后果是，中央收入比重的逐年下滑以及中央对地方财政赤字控制能力的削弱。这些负面的财政后果进而成为导致宏观经济波动的财政根源。然而，也有学者认为财政分权改革是维护中国宏观经济稳定的重要因素。Montinola（1995）认为“中国式的财政联邦主义”在为地方政府发展经济和展开竞争提供激励的同时，也产生了一种保护改革的作用，这主要包括为中央政府的经济攫取和其他非正规资源配置能力施加了一种可信的限制。钱颖一和Weingast也持类似的观点（Qian and Weingast，1996），他们认为1980年代中国的财政分权改革确立了一种“维护市场”的财政分权框架，改革赋予地方政府管理本地经济的责任，强化了地方政府预算约束。同时，改革也有助于消除地区间的市场分割，促进全国统一大市场的形成。与钱颖一等人的观点不同，Li和Lin（1999）将中国的成功归因于改革过程中“维护市场的威权主义”的确立。他们认为，中国经济的高速增长得益于实现了在中央政治控制和协调下经济分权化和地方预算自主间的平衡。 3.对财政分权程度的研究。在这一问题上学者们的看法比较一致，即中国的财政已经过于分权。既有的研究主要是通过设计一定的指标体系来衡量财政分权的程度。赵志耘和郭庆旺（2005）在研究中所选取的两类指标是地方政府收入自主权和地方政府财政支出占国家财政支出的比重。在地方政府收入自主权的三个衡量指标中，地方政府的税收控制指数比较小，表明中国地方政府的税收自主权较小，其他两个指标——地方财政本级收入占国家财政收入的比重和地方财政本级收入占地方财政总收入的比重，都表明中国的财政分权程度已相当高。特别是第二类地方财政支出占国家财政支出比重的指标，充分反映了中国是一个财政高度分权的国家。 国际比较也表明相同的情况。王绍光（1994）认为分权存在底线。通过研究34个国家中央财政收支的情况，他发现尽管各国国情不同，但当今世界一国中央政府财政收入或支出不应低于财政总收入和总支出比重的50％或占国内生产总值的10％。如果某一国家在上述四个方面全部低于这些指标的话，就可以认为超出了分权的底线。他发现，前南斯拉夫在1980年代就超过分权底线，随后即出现了国家的动荡不安。而中国的上述四个方面也低于相应指标，表现为中央政府所应承担的公共服务数量和质量能力十分低下。这表明，中国的“放权让利”改革已经走过了头，超过了分权的底线，需要作出新的制度创新和制度安排，才能避免出现最坏的结果。 尽管普遍认为，1994年的分税制改革初步带来了政府间财政分配关系的规范化、科学化与公正化（楼继伟、李克平和项中新，2002），实现了提升“两个比重”的既定目标（高培勇，2004），是中国政府间财政关系的一次重新集权化（EraDabla—Norris，2005）。但是，财政分权依然处于过度的状态。由于过度分权， 1994年的分税制改革没有促进经济增长，同时也没有改善财政资源分配的均等（乔宝云，2002）。姚洋 （2003）也认为，适度的财政分权有积极的作用，但目前中国财政分权由于制度供给的失衡而远远超过了适度的界限，其后果是导致了各级政府对事权的推诿和由此而产生的矛盾在基层的积累、政府行为的商业化和机会主义倾向、地方公共品提供的分散化和小型化、地区差距的扩大，以及政府预算约束的软化等诸多问题。 4.简要评价和思考。通过对相关研究中国财政分权问题文献的梳理，不难得到以下结论：第一，财政分权是一个复杂的问题，需要运用多种方法，进行多层面的考量。从研究方法看，以往的研究既有规范分析，也有实证分析；研究视角上，历史和现实相结合，国际经验和中国国情相结合。既有的研究不仅涉及到宏观经济稳定等经济领域问题，也关乎政治体制和法律制度设计等政治、法律问题。这也从另一个侧面说明了，财政问题不仅是一个经济问题，也是一个政治问题、管理问题。对其研究和处理必须拓宽视角，不能拘泥于财政本身。第二，需要构建一个能够解释、分析中国财政分权问题的理论框架。目前，一些学者在研究中国财政分权问题时，往往直接照搬西方财政分权理论对中国情况进行分析，缺乏对中国特殊国情的深入考量。传统西方财政分权理论建立在发达国家的基础上，其关键性的前提，如成熟的代议制民主体制等，在中国并不存在，因此，正如Bahl所言，中国财政分权所获得的“好处”不能用传统的分权优点所解释（Bahl，2003）。另一方面，也有部分文献在立足中国国情的基础上，对现行财政分权制度安排的弊端进行了中肯的分析，提出了具有可操作性的政策建议，但由于缺乏宏观层面的理论指针，这些政策建议只能是局限于财权或事权划分等方面的零敲碎打式的制度创新，尚未有能够指导中国财政分权制度建设进程的系统化的理论出现。这一点也许正是下一步研究中国财政分权问题的关键所在。
一、什么是文献综述 文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文，它是科学文献的一种。 文献综述是反映当前某一领域中某分支学科或重要专题的最新进展、学术见解和建议的它往往能反映出有关问题的新动态、新趋势、新水平、新原理和新技术等等。 二、学写综述的好处①通过搜集文献资料过程，可进一步熟悉文献的查找方法和资料的积累方法；在查找的过程中同时也扩大了知识面；②查找文献资料、写文献综述是临床科研选题及进行临床科研的第一步，因此学习文献综述的撰写也是为今后科研活动打基础的过程；③通过综述的写作过程，能提高归纳、分析、综合能力，有利于独立工作能力和科研能力的提高；④文献综述选题范围广，题目可大可小，可难可易，可根据自己的能力和兴趣自由选题。 三、文献综述的特点其特点首先是“综”，“综”是要求对文献资料进行综合分析、归纳整理，使材料更精练明确、更有逻辑层次；其次是“述”。 “述”就是要求对综合整理后的文献进行比较专门的、全面的、深入的、系统的论述。总之，文献综述是作者对某一方面问题的历史背景、前人工作、争论焦点、研究现状和发展前景等内容进行评论的科学性论文。四、文献综述研究写作步骤一般须经过选题，搜集阅读文献资料、拟定提纲（包括归纳、整理、分析）和成文四个阶段。1．选题和搜集阅读文献 撰写文献综述通常出于某种需要，如为某学术会议的专题、从事某项科研、为某方面积累文献资料等等，所以，文献综述的选题，作者一般是明确的，不象科研课题选题那么困难。文献综述选题范围广，题目可大可小，大到一个领域、一个学科，小到一种疾病、一个方法、一个理论，可根据自己的需要而定，初次撰写文献综述，特别是实习同学所选题目宜小些，这样查阅文献的数量相对较小，撰写时易于归纳整理，否则，题目选得过大，查阅文献花费的时间太多，影响实习，而且归纳整理困难，最后写出的综述大题小作或是文不对题。 选定题目后，则要围绕题目进行搜集与文题有关的文献。关于搜集文献的有关方法，前面的有关章节已经介绍，如看专著、年鉴法、浏览法、滚雪球法、检索法等等，在此不再重复。搜集文献要求越全越好，因而最常用的方法是用检索法。搜集好与文题有关的参考文献后，就要对这些参考文献进行阅读、归纳、整理，如何从这些文献中选出具有代表性、科学性和可靠性大的单篇研究文献十分重要，从某种意义上讲，所阅读和选择的文献的质量高低，直接影响文献综述的水平。因此在阅读文献时，要写好“读书笔记”、“读书心得”和做好“文献摘录卡片”。有自己的语言写下阅读时得到的启示、体会和想法，将文献的精髓摘录下来，不仅为撰写综述时提供有用的资料，而且对于训练自己的表达能力，阅读水平都有好处，特别是将文献整理成文献摘录卡片，对撰写综述极为有利。 2．格式与写法 文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。 前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。 总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。 3．注意事项 由于文献综述的特点，致使它的写作既不同于“读书笔记”“读书报告”，也不同于一般的科研论文。因此，在撰写文献综述时应注意以下几个问题： 1）搜集文献应尽量全。掌握全面、大量的文献资料是写好综述的前提，否则，随便搜集一点资料就动手撰写是不可能写出好多综述的，甚至写出的文章根本不成为综述。2）注意引用文献的代表性、可靠性和科学性。在搜集到的文献中可能出现观点雷同，有的文献在可靠性及科学性方面存在着差异，因此在引用文献时应注意选用代表性、可靠性和科学性较好的文献。 3）引用文献要忠实文献内容。由于文献综述有作者自己的评论分析，因此在撰写时应分清作者的观点和文献的内容，不能篡改文献的内容。 4）参考文献不能省略。有的科研论文可以将参考文献省略，但文献综述绝对不能省略，而且应是文中引用过的，能反映主题全貌的并且是作者直接阅读过的文献资料。总之，一篇好的文献综述，应有较完整的文献资料，有评论分析，并能准确地反映主题内容。
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析 人生中一件伤心的事是当你遇见一个对你充满意义的人，
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
论文文献综述怎么写
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).
[2]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,41—49.
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[4]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社,2000,8—10.
[5]刘春雨.房地产泡沫的危害与防范措施[N].科技咨询导报,2007(14).
[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限[N].北京晨报,2004-10-28.
[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势[N].广西大学学报,2007,(4).
[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析[J].南开经济研究,2003,(2):60-79.
[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.
[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2):35-39.
[11]厉伟,孙文华,但承龙.房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006,(4):185-196.
[12]徐莲.我国房地产泡沫产生原因的文献综述[J].科技信息,2007,(7):20.
[13]张丽华,孙涛.借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境[N].南京航空航天大学学报(社会科学版),2007-03.
[14]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).
[15]杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.
[16]查尔斯·P·金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.
【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
参考文献：
[1]赵婧.完善土地收购储备制度的建议和思考[J].工程技术研究,2016,(8):256.
[2]王冠一.大数据在房地产营销中的应用[J].上海建设科技,2017,(1).
[3]李恩会.宏观调控政策下房地产营销策略研究[D].石河子大学,2013.
[4]吕思琪.工程变更对造价管理的影响[J].工程技术研究,2016,(6):170.
根据国外实际情况进行分析。国外资产评估研究主要集中于欧洲、美国和澳大利亚等资产评估行业相对比较发达的国家，资产评估理论以新古典政治经济学和金融学原理为基础，研究中将资产评估作为一种会计方法的变更，分析公司选择资产评估的动因和资产评估的经济后果（即资产评估与公司价值、股票价格和未来盈利的关系）。
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限[N].北京晨报,2004-10-28.
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[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.
[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2):35-39.
[11]厉伟,孙文华,但承龙.房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006,(4):185-196.
[12]徐莲.我国房地产泡沫产生原因的文献综述[J].科技信息,2007,(7):20.
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[14]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).
[15]杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.
[16]查尔斯·P·金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.
【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
参考文献：
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