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The reasons and Countermeasures of financial risks in real estate enterprisesRelease date: 2014-03-20 source: the network: [small] fontAbstract: with the rapid development of real estate enterprises, real estate enterprises become the focus of public concern, the financial risks of real estate enterprises also continue to accumulate. Through the analysis of the financial risks of real estate enterprises, the corresponding preventive measures are put forward in order to strengthen the risk prevention ability of real estate by the housing market special control policies and macroeconomic policies, the real estate market demand in China has shrunk, prices began to fall, the difficulty of corporate cash flow turnover increased. These invisible from the United States subprime mortgage crisis can be seen, the real estate business once falling into the financial crisis is not only enterprises facing bankruptcy, also may affect the whole country's economic development and the economic crisis. So the real estate business in financial risk has emerged, it is necessary to take timely and effective measures to stop. At present, there is no financial crisis of the real estate enterprises should take precautions to prepare. Treat the financial risk management as the key point of the enterprise internal factors affecting the financial risk of real estate enterprisesThe financial risk is the risk that the enterprise increases because of the loan. The financial risk of real estate enterprises is the risk that the debt capital ratio of all capital of the enterprise depends on the debt capital ratio. The main factors that affect its financial risk are as follows:First, the change of capital supply and demand. Regulation of real estate policy five countries "after the introduction, to the hot real estate market brought a chill, the banks started hoarding, as bank customers of high quality real estate developers in overnight was left out of the bank, developers of funds began to tense, hoarding real estate and land costs increase, and become the choice of many developers to accelerate the turnover rate, increase the supply of real estate in the short term, the relationship between supply and demand , changes in profitability. From 2002 to 2012 listed real estate companies making pretax profit distribution of the survey, found that the standard deviation rate of the concentrated in 0 ~ 40% of the company has 3. 6%, 40% to 100% with 32 and 64%, this data than manufacturing companies have a certain gap, from generally speaking, the real estate business profitability varies reasons for the formation of financial risk in real estate enterprisesWith the rapid development of economy, the reason for the formation of the financial risk of real estate enterprises comes from many aspects, the correct financial risk analysis is very important to the development of real estate enterprises. The following is a summary of the reasons for the formation of the financial risk of real estate real estate enterprise capital structure is not reasonableCapital structure refers to the composition of various capital and its proportion. Whether the capital structure is reasonable, directly affect the enterprise's debt to the enterprise is the income or risk. The current real estate enterprises sales is not stable, business is the fierce competition, changes in the profitability, financing channels blocked, and in recent years, credit growth too fast, low proportion of its own funds, investors, the majority of the lack of funds, China's real estate development enterprise debt rate is far higher than that of debt for 50% of the world recognized the warning line, the majority of enterprises reached , individual real estate more than 80%. This means that the proportion of real estate enterprise debt capital is too high, the capital structure is unreasonable, making China's real estate finance is facing a higher financial financial budget control management is not in placeAs a typical capital intensive industry, the real estate industry has the characteristics of large upfront investment, slow recovery of funds, long development cycle, etc.. Under the previous property to worry about sales, many developers in the budget shortfalls, institutions are not perfect and the relevant departments do not communicate the blind bidding, the right to the use of the land, and later only one-sided pursuit of engineering quality and on time delivery, regardless of the cost. Currently due to changes in the situation, if enterprises still do not strengthen the consciousness of the financial budget management, do not pay attention to the budget and control of land costs, construction costs, the cost of capital and the rate of investment return, not only can not achieve the original goal of profit, even and thus produce the financial risk of the funds suspended, leading to the loss of managers have a weak sense of internal controlAt present, most of the real estate enterprise managers of the quality is not high. Most of them started from the installation, the construction industry, the lack of understanding of internal control, internal control awareness, understanding is not comprehensive. For example, the internal control of the enterprise as an internal control system. Enterprise management mechanism of a large part of useless, division of labor is unknown, lax supervision of the supervision department, some enterprises even decision-making operators to monopolize enterprise customers. In the business they often only pay attention to the progress and quality of the project, do not pay attention to financial sector funds management, cost management, risk control management, mainly for internal containment relationship chaos, internal financial control information transmission is not smooth and simple financial cost accounting rough cost control system is not perfectReal estate enterprise cost management is a complex and systematic work process, enterprise financial management is the core and key, the cost of real estate project mainly includes the land acquisition cost, engineering cost and material costs, installation costs, relocation compensation costs, facilities costs, artificial还望采纳，谢谢诶
我也正在写 房地产方面的内容 ，，求相同资料。。。。
方便发给我吗？我也在写此类论文…… 谢谢！
论文答辩，答辩者需要做陈述，也叫自述，“开场白”。论文答辩自述的步骤：毕业论文答辩自述部分，一般陈述时间就是5-6分钟。先做自我介绍。点明自己的论文课题是什么，简明扼要。谈谈这个毕业论文设计的目的及意义。再说说论文的结构和主要内容。主要逻辑是把你的研究过程展示给老师看，一是让老师更加明确你的研究内容，也是为了展现你的论文工作量。最后，这篇论文和系统存在的不足。需要根据个人的时间而定，要注意在时间允许的情况下可以展开讲解，如果是时间紧迫的情况下可以用要点的形式展示。
各位同学，各位老师上午好，我是。。。是。。。系（院） 。。。级。我的论文题目。。。。指导老师是。。
论文答辩自述
正式答辩开始，下面是我的部分发言：尊敬的评委老师以及在座的各位同学：大家早上好。我是X级XX专业的XX，很高兴在这里论文答辩，希望今天能为我20年的学生生涯画上一个完满的句号。（这句可是我琢磨了半天的经典啊）下面，论文答辩论文答辩ppt论文答辩技巧,就我毕业论文的选题原因，国内外研究现状，研究目的，研究方法，研究内容，研究结论等问题向大家做一个简单的汇报。之所以选择这样一个论文题目，主要是基于以下三方面的考虑：…………以上是我毕业论文的一些基本情况，欢迎各位老师批评指正（这句话挨了一顿批，答辩主席先给我个下马威。这句可是我上网时看到的，以示谦卑，没想到犯了本本主义错误。答辩之前最好是多答辩评委老师的性格爱好都有个底，尤其是答辩委员会的主席，他可是一把手），谢谢。在答辩中有一些小体会，这里与大家分享，希望对大家有所帮助。答辩分为三个阶段：陈述期（20-25分钟）、提问期、回答期，三个阶段大致一个多小时左右一个人。在陈述期的20分钟，有的学院要答辩者做PPT,有的则不用；有的陈述时要脱稿，有的则可以看稿子。在这个阶段，一般情况下没有老师在听你讲什么，他们都在低头看你给他们发的论文和论文简介，因为这么厚的论文是没有老师有时间看的，他们也都是临阵摸枪，看个大概。所以在这一阶段，你的任务就是磨时间，注意语气要平缓，要稳，发言时尽量不要太专业化，没有人听你讲晦涩的理论，当然，更不能拉家常，说一些你们邻居家怎们怎么的事情，这显得你太没专业素养和水准。总之，这个度要拿捏好。注意观察老师和同学的表情，察言观色才是硬道理。在提问期这个阶段，聆听是你的主要任务。老师会为你磨时间。有本校的老师，一般都会先评价下你的论文，当然是说很多好话的，这都是讲给答辩委员会主席听的。接下来就是提问，老师提问的时候你要记好他的问题，理解他的意思。在记得时候要注意把你回答的要点关键字一起写上，因为老师问完了你就要回答的，如果你反应比较快，你可以把老师的问题分类做个概述，然后按类作答，这样更显得你这孩子不错。回答之前要对老师的评价和建议表示感谢，接下来回答老师的问题。第一个问题，先念一下题目，然后作答。作答时忌讳一盲目自大，得意洋洋，一副欠抽的样子，忌讳二信心不足，慌里慌张，没有底气，一副心虚的样子。要知道论文是你写的，你看的相关东西比他们多，所以你可以大胆的说，只要自圆其说即可。在这一阶段回答时要言简意赅，一语中的，废话少说，言多语失，能说就说，不能说的就说自己在这方面写论文的时候也考虑过，但考虑的不充分。忌讳的是不知道了就不说话，大家都不说话，气氛就凝固了，在论文答辩中如果没人说话，那就不好了，所以一定要说，哪怕你说不会，也比不说好。值得一提的是，老师提问的问题有大有小。有对理论的，所以你要对你论文的理论了如指掌，尤其是一些相近的名词，尤其是长的差不多的词，比如这次我们同学的社会资源、社会资本、社会关系这三个词就让老师给缠了半天；有对方法的，所以你要对你做的调查细节注意再注意，不要有闪失。应付的东西老师都能看出来，人家干了这么多年，眼睛都很毒的；有对细节感兴趣的，所以你要对你的论文的逻辑结构、句子通顺与否、措词、错别字、标点尤其是摘要部分注意注意再注意注意，在这些方面出问题显得你不够认真仔细，所以校对时要下功夫，可以和同学交换校对，因为我们对自己写的东西，挑错别字是很困难的。摘要就那么点字，又在论文开头，这可是门面啊，还有最好有个后记，感谢之类的话，虽然老套，但咱们读了这么多年的书也应该感谢一下老师，必须的嘛。答辩通过基本上是十拿九稳的，但是咱们也不能弄的太难看。自己丢人无所谓，给导师丢人就是罪过了。为了导师，为了自己，也要好好表现。好了，基本上就说这么多吧，各个专业各个学校的情况不一样，我说的只是一家之言，仅供参考而已，希望对大家有些帮助。
准备。准备最主要，没有任何一个面试不可以准备，一个全面而准确的准备往往能让你事半功倍。
论文答辩基本是围绕着论文而进行，所以决定答辩是否优秀的基础是你的论文必须要好。如果论文是买的或者随意做或者别人帮做的，那么基本上答辩优秀就与你无缘。所以一定要做好充分的准备。
总得来说，在论文优秀的基础上，你还需要做到以下几步：
第一步：熟悉论文
在答辩前十五天起，每天朗读3遍论文，看7遍论文，读和看的过程注意力要集中
第二步：提前15天做好PPT、论文阐述部分
提前做好PPT。PPT尽量使用图片、图表，文字说明尽量少；模版和字体颜色对比鲜明； PPT切记把文字搬上去照着念，大忌！之所以要提前15天那是因为要事先对着论文熟悉PPT，用秒表控制时间，录音或者录像矫正肢体语言和语气。（记住，控制好时间非常重要）
最好根据PPT另外拟定一份“答辩稿”，这篇稿子就是你答辩时要说的内容，口语化一点
第三步：提前8天做好自由问答准备
没有任何答辩（面试）是无法准备的，没有任何问题是没有规律的。根据评委的不同，问答习惯的不一样，根据你的论文、专业来综合提出问题。因为老师们不可能阅读大量的论文，所以他们的问题主要是大方向的，或者题目引申的。你可以根据这些事先推测他们会问些什么问题，然后先拟好答案
第四步：答辩当天的准备
着装适宜、睡眠充足、饮食健康、面试前准备好纸和笔（可当场记下问题，帮助理清思路）、面试过程中要自信、对评委要有礼貌，态度谦虚、论文、答辩稿准备好，PPT事先拷贝好（U盘、手机都要备份）——要记住，事前的一切准备都是为了答辩当天的正常发挥，注重细节，它会要了你的命，当然，它也能把你推向成功。
尊敬的各位老师：上午/下午好！我的论文题目是《我国小微型企业生存状况的探讨》，这篇论文是在我的指导老师XXX老师的悉心指点下完成的，在这段时间里，X老师对我的论文进行了详细的修改和指正，并给予我许多宝贵的意见和建议。在这里，我对他表示我最真挚的感谢和敬意！下面我将这篇论文的选题背景、研究意义、结构及主要内容、存在的不足向各位老师作简要的陈述，恳请各位老师批评指导。首先，我想谈谈为什么选这个题目及这篇文章的研究意义。其次，我想谈谈这篇文章的结构和主要内容。我的论文主要分为以下X个部分：第一部分XXXX第二部分XXXX第三部分XXXX我的论文结论是：XXXX最后，我想谈谈这篇文章存在的不足。在这篇论文的写作过程中，我尽可能多的收集资料，虽然从中学到了许多有用的东西，也积累了不少经验，但由于自己学识浅薄，认识能力不足，在理解上有诸多偏颇和浅薄的地方；也由于理论功底的薄弱，存有不少逻辑不畅和辞不达意的问题；加之时间紧迫和自己的粗心，与老师的期望相差甚远，许多问题还有待于进一步思考和探索，借此答辩机会，万分恳切的希望各位老师能够提出宝贵的意见，多指出这篇论文的错误和不足之处，我将虚心接受，从而进一步深入学习研究，使该论文得到完善和提高。以上是我的论文答辩自述，敬请各位评委老师提出宝贵的意见。谢谢！
房地产企业财务风险应对措施论文
摘要： 在目前的经济形势下，房地产行业已经结束了其发展的黄金时代，整个行业的竞争逐渐激烈，由此带来的财务风险开始引起高层管理者的关注。如果一旦发生财务风险，却没有采取相应措施，必然会导致房地产企业陷入破产倒闭的局面。因此，对房地产财务风险的分析以及相关应对措施的探究是非常有必要的。
关键词： 房地产企业;财务风险;应对措施
一、引言
随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
二、房地产企业财务管理中存在的风险
1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。
2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。
3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的'缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。
三、房地产企业财务风险的应对措施探究
1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。
2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。
3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。
参考文献：
[1]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯.2016,(23)：94-97.
[2]姚慧林.基于风险定位的房地产企业财务风险预警分析[J].财会学习.2016,(20)：49-50.
[3]李晋阁.房地产企业财务风险的成因及其防范分析[J].财会学习.2016,(1)：44，46.
房地产财务分析论文
论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，下面是关于房地产财务分析论文的内容，欢迎阅读！
【摘要】 本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
【关键词】 房地产企业 能力分析 财务状况
从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。
一、房地产企业的赢利能力分析
赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。
二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析
房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。
在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。
房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的'实际偿债能力。
目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态，房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。
三、营运能力的财务分析
营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。
在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
四、房地产企业成长能力的分析
在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。
主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。
在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。
房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。
企业并购前的财务风险有哪些？并购企业在并购计划实施之前，需要选择并购的目标企业和具体的并购方式，因此，并购前的风险主要是这两个选择所造成的风险。接下来由法律快车小编在本文整理介绍企业并购前的财务风险以及防范知识。1、在市成能将筹资风险降到最低并购企业在选择筹资方案时，必须结合并购动机，企业自身的资本结构，并购企业对融资风险的态度，资本市场的情况等因素，选择最佳的融资方式组合，规划融资结构，综合评价各种方案可能产生的财务风险，保证并购目标实现的前提下，选择风险较小的方案。2、并购的信息风险由于存在信息不对称、道德风险“隐蔽工程”以及政策的影响，并购中往往潜藏大量的信息风险。由于并购各方信息不对称，出让方往往对目标公司进行商业包装，隐瞒不利信息，夸大有利信息，而并购方也常常夸大自己的实力，制造期望空间，双方信息披露都存在不充分或者失真的情况。因此，并购冒然行动而失败或交易后才发现上当的案例比比皆是。信息风险防范对策一方面应要求对方真实、完整，不会产生误导地披露自己的全部情况并做出保证；另一方面应针对对方的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估，充分了解其现状与潜在风险。做到信息披露及保证并购各方用最直接、合理、、专业和没有歧义的语言披露其所有应当的信息，并作出声明、承诺与保证。具体包括出让方向并购方保证没有隐瞒重大信息，并购方向出让方保证有法律能力和财务能力并购目标公司等等，以此来保护自己的利益，消除并购中可能产生的风险。对于可能存在的风险应当要求对方提供书面承诺，作为防范风险的保证及进行索赔的依据，并在并购合同中约定违约责任等救济措施，做到防患于未然。3、支付风险现金支付是指企业以现金为并购公司的工具，具有最大的财务风险。一则，对于企业具有的现金流量及数量有非常严格的要求，是企业并购能否完成关键；二则，由于直接运用现金进行支付，很有可能因为汇兑的差别造成多余的汇兑损失；三则，完全用现金进行支付会导致股东权益的减少，可能会因此引起股东对于并购行为的抵触，增加企业并购的财务风险。股票交换是以并购方股票替换目标企业的股票，即以股换股。对于运用股票交换和进行运用权益融资一样会稀释股东对于企业的控制权，而股权稀释的风险高低则是由股权稀释率所决定的。当并购前后的股权稀释率发生激烈变动，说明并购行为将给企业的原股东带来巨大的股权稀释风险。如果发行新股后的股权稀释率小于50%，表示股权稀释的风险较高；反之，表示股权稀释的风险较低。当主要股东的股权被稀释到无法有效控制并购后的企业而主要股东也不愿放弃这种控制权力时，主要股东可能反对并购，使并购活动无法进行下去。除此以外为了并购行为而发放新股不仅发行费用较高而且还具有耗时长手续复杂等缺点。对于现金支付的并购，首先考虑到的是资产的流动性，流动资产和速动资产的质量越高，导致变现能力就越高，也说明企业越能迅速并顺利获取收购资金。由于流动性风险是一种资产负债结构性的风险，很难在市场上化解，必须通过调整资产负债来匹配。同时加强营运资金的管理来降低，通过建立流动资产组合，将一部分资金运用到信用度高，流动性好的有价证券资产组合中，使流动性与收益性同时兼顾，满足并购企业流动性资金需要的同时也降低流动性风险。对于股权支付的并购，应综合考虑目标企业的成长性、机会、并购双方的互补性、协同性等因素，全面评估双方的资产，正确确定换股比例。目前，并购双方换股比例所采用的换算标准或依据主要有并购双方的每股市价、每股净资产、每股收益等。
企业国际化战略对财务管理的挑战与创新2006年12月01日 星期五 下午 03:51——专访上海国家会计学院副院长谢荣 新理财(以下简称“新”)：从TCL2002年收购德国施耐德电器、联想收购IBM全球PC业务、海尔美国公司和康佳美康公司在美国的设立，到不少企业在香港、纽约等地成功上市，中国部分企业已经在实施“走出去”战略，您认为中国企业国际化战略的目标是什么? 谢荣(以下简称“谢”)国际化战略主要指商品市场和各类生产要素资源配置的国际化。实施国际化战略的一个主要原因是各国各类资源优势的不同和企业管理能力的不同，通过各类资源要素和管理能力要素跨国界的配置，使企业的能力得到最充分的发挥，使国际社会获得更多的财富。在过去20 多年改革实践中，我国企业的国际化战略主要体现在引进国外资本、技术和管理经验促进生产能力的提高和促进市场体系的发展等方面。随着我国企业生产能力、管理能力的快速发展和增强，企业实施“走出去”的国际化战略已成为提高企业可持续发展能力的一个重要手段和途径。 企业实施“走出去”战略的基本目标是： (1)通过扩大产品市场，提高企业的生存和发展空间。 利用地方资源优势、低成本优势和特定的技术优势，通过有规模的产品出口来扩大企业的生存和发展空间，常常是企业“走出去”战略最直接的目标。而实施这种战略的企业要求必须保持产品的生产优势。 (2)利用资源的国际配置，提高企业的资本投资回报或生产投资回报。 通过积极走向国际市场和国际范围内的资源配置来提高资本投资回报或生产投资回报，实现企业的长期可持续发展，通常是企业“走出去”战略的根本目标。而实施这一战略的企业常常需要较高的管理能力、规范的企业运作和较熟悉国际市场。 新：想到部分行业近期在国内大打价格战，以及与国外相比国内商业信用的相对缺失，您认为企业走国际化道路是否与此有关？ 谢：企业真正的竞争优势来源于两个方面：战略定位和运营的有效性。部分行业，比较有代表性的是家电行业，由于大部分企业都没有独特的战略定位，仅仅想靠运作的效率来战胜对手，最后会导致两败俱伤。在这种情况下，如果希望依赖国际化来降低价格竞争的程度，实质上很难达到所期望的效果。因此，我认为价格战是促进国际化的一个因素，但国际化战略必须与企业本身的战略定位结合起来。国内商业信用与成熟市场相比相对缺失，这也是一个不争的事实。实质上，商业信用的缺失与公司缺乏远景、价值观，以及由此产生的战略定位也有直接的关系。一个具有远景战略的公司一定会重视价值观和商业道德。在可能的情况下，也会利用国际市场的机会，促进战略目标的实现。所以我国商业信用的相对缺失本身不会成为推动国际化发展的主要原因，相反，国际化战略的发展则会促进我国商业信用的改进。 新：“走出去”成为国际化公司，对不少中国企业而言，是一个踏遍荆棘依然好梦难圆的痛苦历程。作为财会专家，您认为在企业国际化战略中财务应发挥什么样的作用？ 谢：随着信息技术的发展，财务人员已经从传统的繁重的核算任务中解脱出来了。根据现代企业的发展，财务人员应该更多地在发展战略的制定和执行上为企业做出贡献。现代战略理论与实务的发展也告诉我们，企业战略的制定和实施需要整个公司员工的参与，特别是高层财务主管的积极参与。就国际化战略而言，由于其独特的复杂性和重要性，财务人员首先应积极参与对国际市场宏观环境包括国际政治、经济、社会和技术发展环境等的分析和行业环境分析，以确保战略决策的制定建立在科学基础之上，并有效地控制战略风险对企业财务的影响。其次，财务人员应积极参与国际化战略的实施，特别是相关业务的发展与国际化融资、投资和财务管理之间的联系。如果收购作为达成战略目标的一种手段，则需要财务人员参与收购目标的选择，对被收购对象的尽职调查，在尽职调查基础上的估值，与被收购对象的谈判，以及筹措财务资源完成收购交易等。 在整个国际化战略进程中，财务人员需要发挥作用的另一个重要方面就是监督。现代企业管理的发展已经表明监督并不仅仅是对财务资源的监督，它需要财务人员结合企业战略目标，识别出实现企业目标的关键成功要素(Critical Success Factors，CSFs)，从而设计关键业绩指标(Key Performance Indicators，KPIs)，并对关键业绩指标实施监控，以确保企业战略目标的实现。 新：进入国际市场有多种方式可供选择：可利用中间商，也可以直接向国外出口；可以打出自己的品牌，也可先做OEM；可通过出口方式占领目标市场，也可采取跨国投资的方式在当地生产。间接出口、直接出口、跨国直接投资，这几种国外市场进入方式各有利弊。您认为企业应当如何选取适合自己的进入方式？对财务管理有何影响？ 谢：企业选择进入国际市场的方式受许多因素的影响。正如我刚才强调的，企业国际化必须与其本身的远景战略相联系，同时还要与其竞争战略相联系。就业务层面的竞争战略来说，企业需要就具体业务考虑是成本领先、差异化，还是采用集中战略；就公司层面的战略来说，企业需要考虑是采用国际本土化、全球化，还是全球化与本土化的结合。 在以上考虑的基础上，企业需要选择具体的进入国际市场的方式。最初，产品出口是较好的选择，因为不需要在国外进行制造专业能力的投入，只需要在分销上投资。出口、许可协议和战略联盟是较好的早期市场的发展方法。 如果要在国际市场上取得更为有利的地位，就需要收购和建立全新的子公司，这一般出现在国际化战略的后期阶段。在有些情况下，各种不同的方式可能被依次使用，从出口到全新子公司；在另一些情况下，在不同的市场使用不同的几种(但不是全部)进入方式。最终选择的方式将是行业竞争条件、国家环境、政府法规和本公司独特的资源、能力和核心竞争力等因素结合的结果。 至于进入方式对财务管理的影响，适合早期阶段的进入方式，本质上并没有对企业运营产生实质上的影响，增加的主要是销售信用和外汇风险管理。适合后期阶段的进入方式对财务的影响是全面的，要求企业以集团财务管理的方法和技术来应对各种风险。 新：不少中国企业已经成功在海外上市，有的实现了国际兼并和收购，这些企业将被“逼”着按照国际通行规则运营和发展，您能否结合公司治理谈谈这方面的情况？ 谢：公司治理的基本特点主要有：(1)强调公司股东，特别是机构投资者和中小投资者，应积极参与公司重大决策，对公司施加影响；(2)强调董事会作为股东的代表应负责公司发展战略的制定，并监督管理层对战略的落实；(3)强调董事会的独立性，董事会应包含较多的独立董事；(4)强调董事会(特别是董事会下属的审计委员会)对虚假财务报告的监督。 随着中国部分企业成功地在海外上市，有的实现了国际兼并和收购，这些企业将按照国际通行规则运营和发展。这就要求这些企业必须重视投资者关系的管理；建立负责、高效的董事会；使董事会在企业发展战略方面发挥更强的作用；向董事会提供全面、必要的信息，以利于董事会的有效监督；成立全部由独立董事组成的审计委员会监督虚假财务报告。 中国国际化的企业在形式上达到以上这些要求并不难，但关键是在实质上满足这些要求。最近就发生过我国有些企业聘任的海外独立董事辞职的事件。这一事件表明：国际投资者要求我国国际化的企业在实质上达到公司治理的“国际化”。在这方面，我们的企业还有很长的路要走。 新：国际化会带来一系列会计和财务管理方面的问题，各国的文化、记账币种、会计准则、财务制度等也都不同，这些都对企业财务提出了新的和更高的要求，您认为财务应如何应对这些变化？ 谢：国际化确实带来了一系列会计和财务管理方面的问题。最主要的是不同货币汇率差异和波动带来的财务风险。同时，由于会计准则和财务制度的不同，也会带来财务报告编制的难度和风险。 对于汇率风险，要求财务人员加强汇率风险防范知识包括衍生金融工具知识的学习，准确把握汇率风险管理的目标，提高风险的识别、分析和控制能力，并对整个汇率风险管理的有效性提供及时的信息沟通和监督。 对于会计准则和财务制度的不同，要求财务人员必须理解所在地的会计准则和财务制度。目前各个国家和地区的会计准则有向国际会计准则趋同的趋势，而且很多国家和地区的监管机构和资本市场也认可按照国际会计准则编报的财务报告。因此，国际化不但要求财务人员熟悉所在地的会计准则和财务制度，而且还要掌握国际会计准则，能够按照国际会计准则编报财务报告。 新：几年前，中国人着手国际并购几乎闻所未闻。过去一年间，这一切开始改变 “猎物”成了“猎手”。从2004年12月开始，联想、海尔、中海油和中石油的一系列交易和竞标，标志着中国加入了全球并购浪潮。但中国企业的海外并购战略面临一些重大的风险，这些企业又缺少海外运营经验，这些都是需要考虑的问题。请您就此谈谈您的看法。 谢：中国企业近几年积极加入全球并购浪潮是与中国这几年经济的持续发展分不开的，但在海外并购战略方面，中国企业面临着一些重大的风险，主要包括政治风险、经济风险和管理风险。 政治风险指一个国家政局是否稳定、法制是否健全、国家发展的基本政策是否正确。由于国际化战略涉及的投资金额大、影响周期长，为确保投资的安全和有效，必须首先考虑政治风险。 经济风险主要是指汇率、利率、税率和资源等方面的风险，汇率、利率等的波动会对投资收益产生重大影响，因而必须随时跟踪其变化趋势、评估其影响程度和制定应对措施。 管理风险是指国际化战略制定和实施过程中的风险。根据美国科尔尼公司的统计，大约只有20%的并购案实现了预期目标，其余80% 的并购多以失败而告终( 经济观察报)。管理上的风险要求企业加强战略和流程的管理，塑造核心竞争力，并且能够将核心竞争力转移到其他市场。 新：由于世界各地文化、税务和贸易制度差异较大，实施国际化战略的企业很难对其海外子公司的业绩进行评估，很显然企业需要考虑转移价格的因素和子公司在各地的不同情况，您能谈谈这方面的情况吗？ 谢：各地制度和文化的差异常常导致海外子公司的发展处于不同的环境之中，而企业对不同地点子公司发展策略的整体考虑和安排又会导致各地子公司的发展不平衡和业绩不一致，因而对海外子公司的评估不能用简单统一的指标予以衡量。有效的评估方法是将子公司的考核评估与企业对其的整体战略安排结合起来，当设立某一子公司的目的主要是为进入某一市场时，就应以市场份额的大小作为评估主要的指标；当收购兼并某地区一家公司的目的主要是为获取其有效技术和产品设计开发能力时，就不能简单地以利润作为评估指标。由于大型跨国企业集团的战略是全球一体化的，因而对各地子公司的考核评估必须要与公司的整体战略相协调。 新：在全球化进程中，市场竞争的焦点是人才的竞争。中国企业的国际化战略需要相应的高素质人才来支持，您认为中国企业实施“走出去”战略需要什么样的财务管理人员？财务人员应从哪些方面提高素质以适应国际化战略的需要? 谢：综上分析，中国企业实施 “走出去”战略需要的是战略型、经营型的财务人员，他们必须理解企业的整体战略，并且积极为制定正确的战略目标贡献力量；他们能对公司战略的有效实施提供积极的支持，为公司经营目标的实现创造有利的条件；他们能对公司目标的实现情况进行有效的评估，以客观考核各地子公司的经营业绩和对公司战略目标提出调整建议。同时，他们还要明了国际化战略与公司远景战略之间的联系，能够进行有效的行业分析、对目标收购公司进行估值，需要熟悉现代风险管理技术，需要理解和运用国际会计准则以及所在地的会计准则等等。 为了满足这些要求，财务人员应该从以下几个方面提高素质以满足国际化的战略的需要：(1)要过语言关。国际化战略需要掌握多种综合技能的财务人员。如果没有良好的外语水平，将难以了解国际前沿的理论与实务，国际化也就无从谈起了。(2)掌握战略管理的理论与实务。现代财务人员单纯理解财务会计已经远远不够了，需要尽快吸收近几年的蓬勃发展的战略管理理念和管理实务。(3)掌握全面的风险管理理论与实务。企业传统的着重于流程的内部控制正在被全面风险管理理念与实务所取代，财务人员只有在理解了全面风险管理的理念与实务的基础上，才能够结合本企业的实际，设计和实施关键成功要素与关键业绩指标，并识别、分析和应对本企业所面临的关键风险。(4)掌握现代财务分析方法，特别是对企业价值的评估方法。(5)掌握国内、国际和经营所在国的会计准则，能够编制符合相关法律法规要求的财务报告。 总之，国际化战略对财务人员提出了更高层次的挑战，财务人员必须从各方面更新自己的知识结构和技能才能够胜任新的角色
我觉得这个题目还是比较好写的，模板如下：
目 录
一、绪论 1
（一）研究背景 1
（二）研究意义 1
（三）文献综述 2
1.国外文献综述 2
2.国内文献综述 3
（四）研究内容 4
二、财务风险相关概念及理论 5
（一）财务风险的涵义及特征 5
1.财务风险的涵义 5
2.财务风险的特征 5
（二）企业财务风险评价相关理论 6
1.企业财务风险评价的涵义 6
2.企业财务风险评价方法 6
三、龙湖地产财务风险现状分析 9
（一）龙湖地产发展概况及风险识别 9
1.企业简介 9
2.企业基本财务情况 9
3.龙湖地产财务风险识别 10
（二）龙湖地产财务风险评价分析 11
1.公司盈利能力分析 11
2.公司偿债能力分析 12
3.公司发展能力分析 14
4.公司财务风险综合评价分析 15
（三）龙湖地产财务风险管理存在问题分析 17
1.筹资风险控制问题 17
2.投资风险控制问题 18
3.营运风险控制问题 19
四、提升龙湖地产公司财务风险控制能力的对策 21
（一）筹资风险控制对策 21
1.寻求更多的融资渠道 21
2.实现融资结构的合理发展 21
（二）投资风险控制对策 21
1.制定长期性的投资发展战略计划 21
2.控制企业固定资产投资速度 22
（三）营运风险控制对策 22
结论 23
参考文献 24
致谢 26
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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我这里有几篇，选了一篇，不知是不是你想要的。房地产价格波动影响因素文献综述□文/ 齐淑兰近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。( 一) 需求因素对房地产价格波动的影响。早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。Downs、Nellis 和Longbottom、Bartick 的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。同样，Stuart A. Gabriel 运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对市场交易量产生明显的影响。随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，Geoffrcy Meen 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的市群的主要制造业为钢铁、造船和纺织。其中传统的纺织业则在京都集聚并在其周围的各个小城镇形成了产业供应链。以名古屋为核心的中京城市群的核心产业是汽车业，群内丰田市及周边地区就形成了很好的汽车产业链，而濑户和四日市也发展差别产业而成为了“陶都”和“炼油中心”。( 四) 城市群各城市产业职能分工合理, 有效提升了城市群整体经济实力。五大城市群内各个城市的主导产业是不尽相同的，各城市在群内的职能也各不相同。如，美国大西洋沿岸城市群，纽约的主要支柱产业为金融保险、管理广告等第三产业，港口用于集装箱运输，扮演着群内金融经济制高点的角色；费城是钢铁炼油造船中心，港口主要负担近海航运；大学城波士顿领军高新技术产业，研发实力不容小觑；华盛顿施行单一行政职能，支柱产业是以办公为主的印刷业等；巴尔的摩主导有色金属冶炼，是群内另一个工业制造中心；即使城市群内细分区域内的产业存在雷同，其所占比重和发展重心也不同（如东京城市群中神奈川和千叶同有机械和化工工业，但神奈川还是以机械业尤为突出而千叶则以化工见长）。这种明显合理的产业职能划分有的是靠粗放式的经济自由演化而成（如美国城市群），有的则是在明显的政府作用下人为形成的（如日本城市群）。无论成因是什么，这样分工明细又兼顾合作的产业结构能够避免群内城市产业趋同而造成的无谓内部竞争和资源浪费，同时也有利于资源的配置和城市群总体经济实力和社会形象的提升。( 五) 城市群经济以强大的交通运输业为根基。分析五大城市群产业，我们不难发现，城市能够得以发展并最终形成城市群，良好的区位优势和发达便利的交通条件是必不可少的发展基础。世界五大城市群几乎占尽了各国以及各地区地理条件最优良、配套设施最先进的港口、交通枢纽和国际空港。如，美国大西洋沿岸城市群（纽约港、费城港），五大湖城市群（五大湖便利水运、多伦多港及空港）、日本太平洋沿岸城市群（成田、羽田、关西空港，东京湾港口群，名古屋港）、欧洲西北部城市群（世界第一大港鹿特丹）、英国中南部城市群（伦敦空港、利物浦港）等。如果没有如此立体和完善的交通体系，难以想像城市群这一庞大的资源和产品集散地内的要素该如何运转和流通。城市群的港口、空港和陆地运输的吞吐能力和规模设施也能在一定程度上从侧面反映其经济和制造实力。