城镇建设用地整理模式探讨——建新模式

　　城镇建设用地改造建新,是一个优化城镇建设用地结构和布局的过程,是一个提高土地节约集约利用程度的过程,是一个改善城镇生活环境全面推进社会事业进步的过程,是一个提高城市综合竞争力和可持续发能力的过程城镇建设用地改造建新,必须依据土地整理规划和土地利用总体规划地市总体规划等,在充分考虑经济功能和其他社会服务功能相协调的前搶下,努力促进生产套件和生活环境同步改善城镇建设用地改造建新,因行业不同,采取不用的建新模式。

　　1.企业改造模式

　　从土地使用的角度看,企业改造主要有进退型企业改造和嫁接型企业改造两种方式前者主要是依据土地收购储备进行,后者则代表着一定范围的创新

　　1.1进追型改造模式

　　进退型企业改造模式中最主要的模式是“退二进三，，模式,在一些刚刚城市化的地方还存在“退二进二/退一选二，，等其他模式“退二进三，，一般的操作方法是,通过采取一定措施,将城市中心地带的结二产业企业搬移出城市中心,然后将腾置出来的土地用于发展第三产业,达到调整土地利用结构产业结构和集约利用土地的目的具体的操作方法可以灵活多样,从土地流转的角度看可分为两种:±地置换和市场配置

　　1.2嫁接型改造模式

　　嫁接就是不经政府的土地收购储备,企业与企业作为平等的经济主体进行资源的整合,与土地置换在功能上有一定的相似性嫁接有若干切合实际的具体办法,如企业的转资转制企业的合营外来资金投入的结构升级等嫁接型企业改造模式比较少丸一个主要療因是与现行的制度相冲突但对个别地区和企业而言,他具有一定的可行tt和效益对于一些面积tl：较小,或者太过分散,或者暂时闲置而不利于土地收购磕备或不具备储备经济效益的企业,通过嫁接和资源的整合,一方面可以合理利用资源,防止资源的闲置和浪费,另一方面可以盘活企业,防止国有资产的流失

　　2.房地产建设模式

　　城市旧房屋拆迁主要是依据政府强制拆迁,新建设的商品房或经济适用房所需土地也主要是通过政府一级市场的土地储备取得,但是在开发方式上也出现了一些新的变化,在定制型持有型等常见的开发模式外出现了合作建房等方式。

　　2.1定制型开发

　　所谓定制,是指开发商从政府受让土地使用权后,按照具体要求实施建造要求可以来自两方面:一是来自终端消费者的意愿,此种定制要求主要知现在高档商品房建设中,要求充分满足消费者的个性化要求,强调业主所获得的房屋将与众不同,将经济收益建立在消费者的边际需求和偏好上;一是来自政府意愿(±要体现在诸如经济适用房的建设书?由政府指定条件如价格材料户型等此种定制要求满足政府的公共政策目的,实现一定的社‘效果'。

　　商品房定制开发主要巢中在高端物业,在国家加强宏观调控的大环境下,用地规模将会受到严格的限制,因而对土地市场和房地产市场的直接影响作用并不很明显

　　2.2持有型开发

　　持有型开发建设在具体的操作程序上与定制开发基本一样,但是他不是个别的生产,而是一种批量的模式生产该模式有两种具体形式①最终产品?品房不是面向销售,而是由开发商自身持有经营,采取租赁等方式分批临时!±的转让土地使用权以获取回报②开发商在建成后将商品房在短釦内销售出去获利,而不是由自身经营商品房房地产开发建设主要适用持有型开发,但在此模式中,开发商只兽一个赚钱的中间人加上这种经营周期短,有利于资金的及时回笼和周转,在房地产市场上极易产生投机,随着建设资金和土地大量投入,极容易出现房地产市场供大于求,大量的土地和资金被沉淀和闲置的现象

  2.3合作型开发

　　合作开发建设实际上就是个人集资建房,它是在中国城市化进程中，为控制住房成本,减少投入,在相关政策的许可下,自发形成的一种住宅开发模式,多为小规模的中低档住宅该模式对于控制土地过量投入房地产建设抑制房价的无限高涨具有彳艮强的市场调节作用参与集资的消费者除了部得到住房价格的实惠外,在产品需求方面还有相当成分的定制意味合作型开发作为一个新的事物,自主建房与现行政策存在某些冲突,有很多具体问题需要在实践中逐步地完善和解决

  3.商业街区建设模式

　　商业街区在旧城重建中具有一定的公共产品性质，因而一般是由政府通过统一的规划,用土地储备库中的土地实现供给的但是有一些商业街区的建设方式长期以来没有被引起重视

  3.1商业街社区的聚集式建设

　　商业街社区，指由同类或不同类的商铺/摊位在一定范围的区域内聚集,形成高密度建设的规模区其特点是商业功能比较单一,一般是由政府通过旧城改造,统一规划建iS成铺面或者摊位形式然后将铺面或者摊位销售转让给经营者根据形成商业街的商铺的主要类型,商业街可以分为生活型社区商业街(如农贸集贸市场特色商业街洳休闲街IT街舰其他形式。

　　3.2商业中心的辐射式建设

　　辐射式建设,主要指政府在地理位置和交通条件比较优越的地方,通常是在城市中心,建设综合性的购物中心,同时加强周围基础公共配套设施和服务施的建设,形成具有一定经济吸纳和辐射的商业中心,减少辐射范围内同类设施的建设,节约集约土地资源它的形成发展与中心城市或商品流通中心区域的形成发展紧密地联系在一起的对城市建设而言，商业数量并不是越多越好,关键在配套完善33商业点的剥皮式建设

　　剥皮式建设又叫不动迁改造,指在沿街或某些位置较好的局部,土地使用者因效益不佳而自发性地进行改造,即由原土地使用者对土地和建筑进行修复性建设这种改造方式最大的特点是自主改造,不需要政府投资和直接干预管J里灵活性比较强,且由于改造直接与自身的利益挂钩，市民进行投资改造的积极樹艮强,对局部地区土地的集约利用能起到一定的促进作用但由于改造仅局限在自己的地域范围内,市民很少从整个街区或城市的整体利益上全面考虑,因而从长远来看此种改造又极易造成新的用地散乱混杂闲置和低效率等现象。

　　                              王慧强

　　                        (铁岭市国土资源调査规划局,辽宁铁岭）