房价 中国最大的政治经济学

　　究竟谁在制造“地王”

　　三四线城市库存过大，一线城市土地稀缺，财大气粗的开发商们只得挤到几个二线城市抢地，使得2016年有望成为史上出现“地王”最多的年份。那么谁是这些地王最主要的制造者?

　　地王频现的隐忧

　　进入2016年以来，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

　　据地产信息提供商克而瑞统计，今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅，4月以来的一个半月就占近70%的规模。

　　今年接下来的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

　　与地价齐高的是楼价。根据国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市房价变动情况显示，新建商品住宅价格与上月相比，上涨最快的三甲是合肥、厦门、南京。价格分别比上月增长了5.8%、5.3%和4.4%。紧随其后的是上海、杭州、北京和福州，增长率都在3%及以上。

　　与以往一样，地价的飙升，立刻引发了购房者的恐慌情绪。“南京楼市”微信公众号主编李子墨说，土地拍卖当天，南京当地公号文章就发出文章报道此事，其中三四篇阅读量达“10万+”。“公司里两个小女孩在拍出地王的第二天就赶紧去买房了”。

　　国企央企唱主角

　　李子墨说，从2015年开始，全国各地的资金都到南京炒房了，“我们认为这一轮上涨是资本游戏，实际上是一种货币现象，用无限的货币追逐少量的房子。”

　　在南京的新地王中，人们看到了一个并不熟悉的身影——葛洲坝集团。葛洲坝是隶属于国资委的央企，以水电投资建设运营为主业。

　　据分析，水电系央企正积极抢做大规模。其中，鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”，它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元，抢得9幅地块。

　　实际上，不仅是水电系国企，综观今年以来热门城市的新晋地王，央企和国企均是胜出者。

　　在3月底武汉的一次青山片区土地拍卖中，主力竞拍者中海地产、中冶置地和江西新力，分别代表着国企、央企和市国资。

　　在南京，近段时间拿到地的开发商主要来自央企和国企，比如葛洲坝、电建、金茂、上海建工、保利、鲁能、中建东孚等。

　　南京楼市的资深观察者王欢表示，国企和央企抬高了地价，这是行业共识，“有央企在，中小民营企业拿地很难。”

　　单个地块动辄数十亿元，而需要在各地囤地的房地产企业显示不可能仅依靠自身的现金流支撑抢地。支撑一座座高楼大厦的，其实是银行的信贷资金。

　　事实上，自从央行2014年11月份首次降息至今，经过多次降准、降息，市场资金面和流动性充足，银行对于房企的支持可以说顺理成章。

　　不过，从开发贷的定价来看，银行已经几乎“倒贴”。

　　年报显示，2015年，金地集团整体平均融资成本为5.32%，利息资本化金额17.93亿元。由于在各类负债中，银行融资成本明显较低，因此可以判断，金地集团2015年银行借款的平均融资成本将明显低于5.32%。而有着国资背景的厦门国贸银行融资利率最低至3%左右，甚至远远低于商业银行的一年期贷款利率。

　　当然，银行要赚的绝不仅仅是吆喝声。

　　一位精通房地产业务与融资的律师表示，“从过往的记录来看，这些大型房企发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。

　　“对于优质企业，银行追求的往往是以量补价”，一位城商行有关人士进一步表示，“从风控角度而言，银行的贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款。此外，在揽存压力比较大、优质贷款客户减少的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，虽然银行手握资金，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样能够在对公业务领域形成综合经营优势。”

　　新地王“解套”老地王

　　在地王现象中，最不可思议的是“面粉比面包贵”，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格，目前它几乎在所有一线和热点二线城市都出现了。

　　正常而言，开发商拿地价格要低于未来售房价格的50%，才能保证赚钱，最高也不能超过60%-70%。也就是说，开发商以每平方米4万拿下的地，至少要卖到每平方米6万-8万才能回本。

　　而南京的新地王板块的房价会涨到每平方米8万吗?融创中国董事会主席孙宏斌认为不大可能，他称，“苏州、南京的地价是不对的，杭州曾经比上海还高，因为地价高，很多开发商在杭州亏钱的，南京是在步杭州的后尘。”

　　在他看来，不像上海，南京土地供给大，房价一直在每平方米2万余元，现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。

　　如果目前的地价不合理，为什么地产商们还扎堆往里冲呢?

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，实际上现在开发商们心头盘算的是另外的账本。因为现在三四线城市库存过大，看不到盈利的希望，开发商们避之不及。而一线城市几乎没有新增土地供给。但开发商不能不拿地，因为要保证销售额的持续增长，维持运转。

　　最后造成的结果就是，大家都挤到二线城市抢地。“现在已经不是在用正常的市场预期拍地，而是无论多高的价格，都要让自己还在这场游戏中。”张辉说，最近有南京的房企老总告诉他，“拿地有风险，可能会亏钱，但是不拿地，团队可能就没了。”

　　其次，在面粉普遍比面包贵的时候，大家比的不再是面粉与面包的价格，而是过去的面粉与将来的面粉价格。“只要未来的地价比现在的贵，现在的地价就是合理的。”一位房地产业内人士说。

　　李子墨表示，南京一线房企的老总，也觉得现在的地价难以接受，他们期望地价的泡沫由时间和城市价值的提升来消化。

　　“南京历史上，所有的地价泡沫都被时间消化了，过去两年的地王现在来看，价格都不算高。”李子墨说，“老地王被新地王取代，老地王就解套了。”

　　作者： 来源：新传奇 2016年22期