毕业论文房企融资模式优化

企业融资结构要如何优化

该文通过对中小企业融资现状的简单分析，指出中小企业间接融资方式单一、直接融资渠道缺乏、信用体系不健全，缺乏相应的法律、法规保障体系和缺少为中小企业服务的金融机构是我国当前中小企业融资的主要问题，分析原因并从政策体制、直接融资、间接融资等几个角度出发，企业融资的渠道有哪些?下面我带来的企业融资结构要如何优化。

1、企业融资的渠道有哪些?

(1)贷款。贷款是企业最主要的融资渠道，也是最传统的融资渠道，这种融资方式在税前可以和企业利润相抵，也就可以减少企业所得税。当然企业需要承担利息成本，可能还涉及抵押等，企业需考虑还款风险。广义上的贷款还包括信用贷款，企业可利用银行授信获得贷款且无需提供抵押物。此外，向非银行金融机构贷款也属于贷款的范畴。

(2)借款。企业可以向其他资金充裕的市场主体借得资金，再利用这些资金进行发展。这些社会主体是企业甚至个人，但是需注意财务会计准则的要求等。向其他企业大额借款可以通过委托借款的方式进行，安全且正规、可靠。

(3)上市。上市是大型企业常见的融资方式之一，可以通过股市筹得大量资金。目前除了主板、创业板等，在深市和沪市之外，国家大力发展新三板，这为中小企业的融资提供了极大的便利，并且企业在新三板挂牌相对于主板而言成本低，时间快，是非常好的选择。

(4)股权。对于无法上市的企业，可以通过争取风险投资的方法，将股权折抵，获取资金。也可以通过产权交易的方式获得融资。

企业的融资渠道并不限于上述，关联企业融资、内部融资等都是可行的融资渠道，企业可结合实际情况进行选择。

2、企业融资技巧有哪些?

首先，企业在融资的时候要充分考虑融资可能带来的风险，企业所质押的财产是否对企业的运营产生影响，是否存在不必要的法律风险。

其次，企业还要综合评估各项融资渠道在财务做账时的影响，是否可以冲抵税基，是否可以优化年度的财务计划。

最后，企业融资的规模要适度。一是融资规模和企业的资金需求相适应，过多的资金带来的是过多的融资成本;二是超过企业本身的融资规模，还可能影响企业的还贷和运营战略。

3、如何优化企业融资结构?

要大力发展多层次的资本市场，提供更多成本低廉、便捷、还款期限长的直接融资，为小微企业提供全方位的金融服务。

(1)积极利用资本市场融资。支持地方政府规范发展区域性股权交易市场，完善多层次资本市场体系。要大力鼓励企业在“新三板”、区域性股权交易市场等多层次资本市场挂牌融资，推动符合条件的挂牌企业向更高层次的交易市场转板。加大政府对在不同交易市场挂牌企业的奖励力度，调动企业直接融资的积极性。 2014年底，武汉股权托管交易中心挂牌企业356家，登记托管企业556家，展示各类企业1835家，实现融资总金额亿元，有效地改进了中小微企业的融资结构。

(2)推动风险投资发展。大力发展天使投资、创业投资、产业投资及各类私募股权投资和公募基金，为不同成长阶段的小微企业提供全生命周期的股权融资服务。支持符合条件的创业投资企业、股权投资企业、产业投资基金发行企业债券，增强服务小微企业能力。为推动各类基金的发展，建议在国家层面和省级层面，建立政府出资或参股的创业投资引导母基金，母基金通过吸引社会资本，设立若干只产业基金，政府确定投资方向。

(3)扩大债券融资规模。加强对小微企业债务融资辅导，鼓励符合条件的小微企业通过银行间债券市场融资。大力推广区域集优债、中小企业集合债等满足小微企业融资需求的债务融资工具。建立健全小微企业债务融资增信机制，降低小微企业债务成本和债务融资风险，稳步扩大小微企业债务融资规模。

在中小企业迅速发展的过程当中，面临着很多困难，其中融资困难，是阻碍中小企业发展的一个普遍性的问题。各级政府部门以及金融系统为解决中小企业融资问题已经做了不少努力，但困难依然存在。目前中小企业融资的基本特征是融资渠道狭窄，主要表现在：银行贷款仍然是中小企业融资的主渠道。去年8月份中国人民银行的一份调查显示，中国中小企业融资共有来自银行贷款;中小企业信贷活动“两极分化”越来越明显，效益好的中

小企业，越来越成为金融机构争夺的客户，状况并不十分好的中小企业或者受到冷落，或者因担保或抵押条件被拒之门外，民营企业相对国有企业更难获得贷款;直接融资渠道缺乏，由于创业投资体制不健全，缺乏完备的法律保护体系和政府扶持体系，影响创业投资的退出，中小企业难以通过股权融资;其它融资渠道也很狭窄，我国虽然设立了科技型中小企业创新基金和国际市场开拓基金，但由于数量少、服务范围有限，难以满足需求。融资困难不仅抑制中小企业的发展，也不利于引发全社会的创业热情，延缓了我国经济社会发展的进程。

虽然中小型企业融资问题主要是融资渠道狭窄，但在解决中小企业融资困难的时候，不能只盯着银行，应该着眼于构建有效的、多层次的融资系统，从间接融资和直接融资两方面同时着手。贷款难背后的深层次原因是信息不对称。我国众多的中小企业属于非国有企业，并且很多中小企业存在管理不规范、账物混乱等现象，致使贷款的管理成本高、风险大，从而使中小企业特别是民营企业信用相对低下，这些都导致了所谓的所有制歧视现象。因此从自身来讲，中小型企业要加强自身的管理，特别是财务管理和长远规划，争取尽可能的融资机会。从企业外部来讲，应该大力发展民营的、地方性中小金融机构，解决中小企业的融资困境。加快中小企业服务体系建设，在全国范围内建立完善的中小企业服务组织体系，积极推动中小型企业信用体系建设，充分发挥中小型企业担保机构的作用，也有助于克服信息不对称因素，为中小企业融资提供信息支持。

同时，在拓展间接融资渠道的同时，要充分重视直接融资渠道的拓展，这是当前解决中小型企业融资瓶颈的根本出路。企业在生命周期的不同阶段，需要不同的融资方式，比如，权益性融资比较适合企业初创和成长时期，对进入稳定期的企业更适合债务型的融资。目前，发展直接融资已经得到重视，党的十六届三中全会把大力发展资本市场放到前所未有的高度，全会通过的《决定》明确提出“建立多层次资本市场体系，完善资本市场结构，丰富资本市场产品”，是推动我国资本市场改革开放和稳定发展的一项重大举措。建立多层次资本市场可以有效、更大程度地满足多元化市场主体特别是广大中小企业对资本的需求，有利于推动各类资本流动和重组，为建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度创造条件，有利于通过多元化的渠道促进储蓄向投资转化，降低金融系统性风险，减少投资波动引发的宏观经济波动。

国人应当清醒地认识到，由于目前我国的许多中小企业是通过所谓的”国退民进”转改制，即通过“官造民营企业家”运动演变而来的，这帮“官造的民营企业家”既无真本事又无信誉，所以，造成社会大众对这类企业不信任是十分正常的现象。

因此，解决中小企业融资困难的根本途径是中小企业必须提高自己的经营素质和信誉，靠自己的努力和诚信在市场经济浪潮中公平竞争。

这里，我们必须向政府发出呼吁，希望政府能够遵循宪法的有关规定，大力加强和支持国有经济，切莫无视宪法的有关规定，继续推行容许外企、私企、“民企”享有超国民待遇而国企却在事实上受到不公平待遇的政策。

企业融资论文

摘要：

本文基于我国中小企业融资困难与当下融资担保的政策导向背景，结合江西省中小企业融资担保发展状况，以南昌市信用担保机构作为主要研究对象，从政府机关、政策性担保公司、商业性担保公司、银行等角度展开分析，通过分析担保机构的功能性作用、风险控制、运作机制类型等，探讨江西省中小企业融资担保问题。

关键词：

融资担保；中小企业；信用担保机构

一、江西省中小企业融资担保发展状况

中小企业作为经济持续发展的重要组成，针对其融资难问题应运而生的中小企业融资担保体系已然成为社会重要关注点。江西省中小企业融资担保机构经过数年探索和实践，逐步形成了以政策性担保机构为主导、商业性担保机构日渐发展的融资担保体系，尤其以南昌市为代表。但南昌市的融资担保体系尚处于建设发展阶段，在市场运行中存在诸多困难，暴露出很多不足。江西省中小企业信用担保机构发展势头强劲，但近几年受经济下行因素影响，截至2015年6月，担保机构数量从2011年的253家减少到153家。一些注册资本金不实、不以融资性担保业务为主业、或是受到自身实力影响而无法正常开展融资性担保业务的机构悄然退出融资性担保行业。机构数量锐减的同时业务收紧，2015年融资担保机构在保责任余额为亿元，在保责任企业为9337户，分别较年初减少亿元和1925户，业务收缩明显。2015年担保机构代偿情况也较往年增长明显，包括江西省华章汉辰担保集团有限公司等在业界较为知名的担保机构均出现了担保代偿情况，据江西省统计局数据显示，2015年上半年全省新增担保代偿亿元，比上年同期增加亿元，增长近1倍；发生代偿担保机构35家，担保代偿率，比上年同期增加1个百分点。

二、南昌市中小企业融资担保中存在的主要问题

（一）担保机构自有资金不足，规模偏小，运作模式单一南昌市担保机构准入门槛不高，注册资本大部分集中在1亿元以下，规模普遍偏小，没有取得经营的规模效应。而担保机构一旦遭遇经营不善或市场黯淡导致资金链断裂，就容易出现担保机构破产，负责人不知所终的现象。这不仅严重损害中小企业的利益，使其因资金融通中断而影响其长期发展；同时一些银行可能因此抬高融资担保的门槛，减少与担保公司的合作，使担保公司的生存更加艰难。另一方面，由于融资担保业务风险大、盈利困难，商业性担保机构未形成足够规模，民营性担保机构因为规范化问题数量极少，南昌市现有融资担保体系仍以政策性担保机构为主，很难形成市场活力。

（二）担保机构内部控制不足，专业人才缺乏现有担保机构大都未能建立有效的风险控制和债务追偿等制度，很多担保机构将全部精力放在融资审批前了解与评估，对审批后资金用途是否符合申请初衷，资金供给是否帮助申请公司提高经营能力以支持其偿还担保款项等没有做到足够的尽职调查，出现很多将担保款项用于权益投资等不符合融资担保条件的现象，加大了担保款项由于申请公司经营不善而需要代偿的风险。此外，融资担保行业需要经济、金融、法律等多方面的知识支撑，然而目前江西省中小企业信用担保公司的中层管理人员大多仍是本科学历。能胜任风险识别与分析评估的专业人才稀缺，导致担保机构识别和控制风险能力得不到有效提高，增大了担保机构自身经营的风险。

（三）政府干预过度，政策支持有待进一步落实南昌市政策性担保机构多由政府出资辅助成立，相关部门忽略了担保机构业务运行的市场规律，在人事任用、日常工作等方面行政干预色彩严重。担保机构若不能自负盈亏，就会出现“关系型人情担保”、“盲目担保”等寻租问题，扰乱了经济市场正常秩序，给担保机构和银行带来了额外的风险，导致中小企业担保体系不能有效发挥担保市场机制作用。另一方面虽然政府每年会向政策性担保机构下发风险补偿金，但扶持力度远远不够。而对于商业性担保机构，不存在政府风险补偿金，完全由自身承担这些风险，致使融资担保公司无法具备充足资金扩宽业务渠道、创新担保模式，不利于取得长远发展。

（四）风险分担机制不健全，缺乏再担保体系目前南昌市担保机构与银行合作过程中，几乎都是由担保机构承担100%的责任。江西省中小企业信用担保公司自开业以来发生了3次代偿的案件，总额为2000多万，每次都是全额代偿。缺乏风险分担机制导致担保贷款一旦出现风险，融资担保机构需要代偿全部本金和利息，担保机构与银行的'权利和责任不对等，违背了公平原则，加重了担保机构的负担。同时再担保机构的缺乏也使得融资担保风险得不到有效的分散，截至2015年5月，江西省再担保机构的建立还尚在商讨阶段，相关政策尚在制订中，这严重制约了江西省担保行业的发展。

（五）发展环境落后，信用评级滞后，辅助程序繁杂在对企业的信用评级方面，银行和担保机构拥有各自的评级系统，担保机构对中小企业信用评级多是内部进行，缺乏与银行的信息交流。信息在两者之间得不到共享。而在对担保机构的信用评级方面目前还缺乏权威机构和外部评级指标体系，在担保机构信用情况不确定的情况下，银行对担保机构能否履行银保合约存在怀疑，尤其是对中小企业逃债情况下担保机构能否依然履行代偿责任存在很大顾虑，这些都严重影响银行与担保机构的合作效率。另一方面，由于相关运作环境不完善，融资担保涉及的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵质押登记程序存在手续麻烦、程序繁复、历时过长等问题，降低了风险规避的实际可操作性。

三、江西省中小企业融资担保发展对策

（一）加强担保机构自身建设与内部管理，减量增质担保机构应基于自身暴露出来的问题加强自身建设，完善担保业务内控制度，强化担保业务的评估机制，严格规范业务操作流程，制订科学、严密的决策程序，建立事后追偿处置制度、风险预警机制和突发事件应急机制，强化对担保项目的风险评估和管理。争取减量增质，通过做精、做强一批有实力和影响力的融资担保机构，建立数量适中、结构合理、有序竞争、良好运行的机构体系。

（二）鼓励民间资本进入，发展混合所有制担保机构近几年来，江西省民间融资和一些传统银行体系之外的信用中介机构和业务活动（影子银行）日益活跃，整合资源构建混合所有制担保机构有利于推动民间融资阳光化，弥补正规金融担保发展的不足。支持民营担保机构通过增资、合并、重组等方式做大担保资源、做强担保实力，鼓励农民出资自发成立贷款担保基金与银行业金融机构开展合作，有利于丰富融资担保运作模式，缓解融资需求，更好地为中小企业提供定向资金募集和管理、资金撮合、征信、咨询等服务。

（三）创新融资担保模式，提高风险容忍度南昌市担保机构的利润很大部分依赖保费收入、委托贷款收入以及部分对国债、企业债的投资，收入渠道不多。对此江西省中小企业信用担保公司在奉新县试点的中小企业信用互助融资项目值得借鉴。“企业信用+互助式风险补偿金+政策性担保”的无抵押纯信用抱团融资模式使得一些信用良好的企业能够进入信用互助融资体，享受信用贷款风险补偿金与银行等金融机构优惠政策，南昌市其他担保机构也应当尝试创新融资担保模式以求自身更好更快发展。同时担保机构在完善对担保业务评估机制的基础上可以适当提高风险容忍度，更加充分地发挥担保资金的杠杆效用，使担保机构在中小企业融资问题上能发挥出最大效力，从而更好地促进江西省中小企业融资问题的解决。

（四）加快建设多层次担保体系，合力促进融资担保发展目前江西省虽然已经有“联合担保方式”的再担保试点，但是再担保机构仍然在讨论建设中，还没有正式建立起再担保体系。相关部门应加强组织领导推进多层次担保体系建设，争取省级再担保机构尽快落成，并着手研究省级融资担保基金的建设。有效利用省政府金融工作办公室、省中小企业局、江西省中小企业信用担保行业协会等单位，形成合力完善担保代偿补偿制度，协调促进各方共同致力于融资性担保业务监管和信息交流，促进融资担保发展。

（五）完善银企担保合作方式，合理确定风险分担机制目前南昌市大多数担保机构都是全额代偿，相对较低的担保费无法完全覆盖担保机构经营风险，这种不公平的风险分担模式严重挫伤担保机构积极性。因此政府部门一方面应协调或立法促进银行与担保机构之间建立相对合理的风险分担机制，引导银行提高授信额度，推动银行降低担保机构保证金费用，将担保贷款利率控制在合理范围以促进担保行业的发展。另一方面，研究筹划设立政府性担保基金，使融资担保风险能够在政府、银行业金融机构和融资担保机构之间合理分摊；以省级再担保机构对银行业等金融机构担保贷款发生的风险进行合理补偿，推动落实合理且操作性强的银担商业合作模式，扩大深化银担合作。

（六）优化发展环境，加快征信建设，注重专业人才培养一是继续落实好现有担保机构业务补助、担保费补贴等扶持政策，完善担保机构注册资本金补充和担保风险补偿机制，推动融资担保监管法规体系建设。二是加快征信建设以便银行业和再担保机构对合作的融资担保机构给予差异化管理以提高风险控制水平。三是简化担保机构办理反担保物抵质押登记相关程序审批手续，提高登记效率、减免手续费用，并为其债权保护和追偿提供必要协助。四是加强专业人才建设，引进高层次担保专业人才，建立高校培养基地，常态化融资担保从业人员培训，组织担保机构外出学习、交流经验等，为江西省融资担保行业输入新鲜的血液和力量。

有以下几种方式可供选择：

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过国务院限定的利率水平，6．其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发贷款了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行贷款也能完成审批。

银行放款后，通过合作的施工企业将开发贷款套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他资源，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发贷款，必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。

另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发贷款，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。

还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。

整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含假股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会采用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。

还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。

除此之外，还有银行贷款，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的资源。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。

总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：

第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。

第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。

第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款，以实现融资的目的。

第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。

第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。

第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：

A，项目介绍PPT。

B，项目《融资计划方案》。

C，项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种：

按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。

STAGE 2 本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱套现出来。

STAGE 3 多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）

IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格，保利发了个，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。

另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STAGE 4 当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！

供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STAGE 5 很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！

对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。

说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。

说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！

房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资

一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

第一个呢就是最主流的了， 房地产开发贷款，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行贷款，这种贷款就是房地产开发贷款。

还有一种是经营性物业抵押贷款，这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。

综上可以看出，不管哪种贷款，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。

我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请贷款等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。

然后，就是拍地，通过竞价方式，从政府手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款，通常房地产开发贷款期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款计划，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行贷款。

综上就是房地产融资的基本流程。

房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行贷款，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发贷款的流程。

希望对您有帮助。

您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：

如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请贷款或者抵押贷款。

如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业计划书给他们。

专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。