毕业论文民宿选址

随着国内经济迅速发展，2016年第三产业GDP增长值也位居三大产业首位，旅游业作为第三产业的主要行业，起到了举足轻重的作用。在日常旅游中，出游方式变得多种多样，住宿的形式也是越来越多。

近几年，民宿渐渐走入了旅游爱好者的视野，民宿数量在全国开始巨幅增长。随着行业发展，民宿已经成为了投资品，成本问题与行业内的竞争也是现实问题。

民宿除了要有情怀、有故事、有服务外，选址也是至关重要的基础性因素，而且为客观因素。

选址的客观因素主要有以下几点：

气候宜人

气候为选址的一个重要条件，也是所有条件中最稳定的一个。中国土地辽阔，共有五种气候类型，不同的气候类型影响了当地的自然景观和旅游出行的目的。温度适宜，光照及降水量适度，极端天气短，避免出现“酒店旅游”的情况。

交通便利

作为一个需要到达目的地才能消费的行业，交通的便利性对于民宿是一个重要因素，距离市场的远近决定了潜在消费群里的数量。

随着中国交通网的日益完善，针对景区型城市加大了交通建设，但也是因为交通的不断完善，距离和时间成为了消费者的参考项，尤其是交通的直达问题。

生态环境

民宿属于休闲旅游的范畴，消费者多数来自城市，生活与工作等沉重压力希望可以在日常生活中有一种转换。

空气、水、环境已经成为了很多消费者选择民宿的重要衡量指标，民宿与生态环境相辅相成，而民宿的初期主要要依靠生态环境，无过多围合建筑，保持环境的原生态是最理想的。

区域景观独特性

风景是消费者选择目的地的重要因素，而景观的独特性显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客流量的多少。作为游客出行的集成点，民宿的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求，客户的来源很大一块是对于旅行度假住宿群里的配套。

截至2017年2月25日，国家旅游局共确定了247家国家5A级旅游风景区，如果民宿选址所处5A级景区、世遗景点或一个有着某种象征的地区，对应的客流量会比普通景区更具有竞争力。

区域基础配套

随着中国旅游的不断发展，消费者对于住宿要求越来越多，而对于民宿的需求也是逐渐加强。民宿体量较小，设计及布局上灵活性强，但作为经营主体，水、电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。

如果民宿所建区域配套设施不全面，建设成本及运营成本也会增高，如果电容量不够增容的话，可能比你改造民宿的成本都要贵很多，特别是在一些风景区，排污管网设施，水电通路，都要做系统的考虑。

物业及建设成本

除非是自有物业，只要是租赁或购买的物业，都会成为做这个行业的一个重要支出，作为一个投资项目的最大一项固定成本支出，在建设民宿前是需要做提前的考察。

运营及管理成本

运营是是否盈利的一个重要支点，适合的人合适的方式，当地人工成本与物价的高低，管理的方法是否得当和人性化服务等，这些都是能否成功运营民宿的关键。

区域政策风险

民宿的选址也要考察其地区的政府态度与相关政策，因为这是这个行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式，不同地区政府也有着不同的态度，这也决定了你所需办理证件的难易程度。

区域客流稳定性（季节性）

客栈民宿这种的住宿形态规模小，运营灵活，但同样存在规模不均的状况。特别是对于一些高端民宿，相对于其它小型民宿配套的服务人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。

一个区域能否形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。

区域文化氛围，民情

文化氛围是一部分游客所选择旅游地或民宿的重要因素之一，民宿的建设除了要有投资性也要具有文化属性，很多游客是为了体验这种文化生活而来的，而区域文化氛围也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。

民情是可以影响到消费者身心感受的，旅行过程中不产生额外的负担，也是一种无形的力量，无论对于客栈民宿投资者，还是消费者，都是一个重要的选项。

1．区位民宿从本质上来说，是住宿业消费升级的产物，是旅游配套的升级产品。中国地域辽阔，各地区自然环境、人文风貌、经济发展水平千差万别，各地区的消费水平，消费偏好也随之各异。一二线城市或城市群相对全国其他经济水平偏弱的城市来说，居民出游率和出游消费水平都高出许多。这些地区具有较大的中高端旅游消费市场，民宿发展具有坚实的市场基础。而对收入水平相对较差的地区来说，乡村旅游住宿往往还停留在农家乐的水平，发展条件相对滞后。另外，随着旅游业整体的发展，有相当一部分地区具有全国性的旅游资源优势，或气候宜人，或景观奇丽、或人文深厚，这些地区旅游经济发达，是孕育民宿的绝佳土壤。也有些区位天生就同时具有旅游资源优势和经济发展优势，莫干山地区就是这样的例子。2．交通作为一个需要到达目的地才能消费的行业，交通的便利性对于民宿是一个重要因素，距离市场的远近决定了潜在消费群体的数量。交通的可达性对定位不同的民宿来说，有不同的要求。对于定位观光游，景区配套型民宿来说，对便利的公共交通有着较强的要求，公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟。对于客群定位以城市近郊自驾休闲度假为主的民宿来说，主要指距离城区的远近。从市场经验分析来看，对于一二线城市自驾不宜超过2小时。同样距离临近知名景点不宜超过半小时车程。而在三四线城市，对自驾时间要求则更短。3．区域环境区域环境是选址当中最为重要的因素，消费者群体选择民宿作为住宿的目的地，首先是对其区域环境的认可。区域景观的独特性尤为重要，意味着先天性带来的客流量的多少。在评价区域景观的时候，不仅仅把山水生态景观的品质作为唯一要素，在所针对的市场环境范围内，其景观越是具有稀缺性、唯一性，其价值就越大。如果民宿选址处在5A级景区、世遗景点或一个有着某种象征意义的地区，对应的客流量会比普通景区大很多。 松赞民宿区域环境4．地块状况在确定良好的区域环境之后，具体地块的状况也具有一定影响。地块与周边水系、景点、交通干道的关系都影响着建成民宿的品质。依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景视野都会给民宿加分。5．资源资源对于民宿来说没有固定的范围和界定，但基本可以划分为两种类型。一类是能带来美好境遇和体验的环境事物，周边方便可达的景区，地块周边独特的草木山水，都是这类资源，地区文化氛围也是这类资源重要的要素。这类资源具有鲜明的先天性，选址的时候占有资源越多，资源禀赋也就越强。在项目设计建设中也要充分利用这些资源，发挥各资源价值，让这类资源最终成为吸引游客的重要载体。另一类则是能完善补充民宿功能的相关业态。旅游产业六大供给要素吃、住、行、游、购、娱，民宿为代表的非标住宿主要承担的是“住”这一项，在建设中，民宿可适度延伸承担其他要素功能。实际建设过程中，民宿很难把其他要素都囊括，难以建立整个旅游服务体系。但在一定范围内，具有一定的其他配套业态对于民宿无疑是很重要的，这不仅能增加民宿的吸引力，也能减少民宿建设的公共服务投入。如医疗、安保等社会服务类的配套为旅游消费者，乃至民宿自身都提供了保障。瓦厂酒店配套6．基础设施民宿体量较小，设计及布局上灵活性强，而作为经营主体，给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。如果民宿所建区域配套设施不全面，建设成本及运营成本也会增高；如果电容量不够需要增容，或是缺乏稳定健康的生活用水，可能电力增容或增加生活用水供给设施比改造民宿的成本还要高。特别是在一些距离城镇较远的村落，所有基础设施都要在确定选址之时做系统的规划。7．政策民宿的选址也要考察所在地区的政府态度与相关政策，这是行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式，很多地方政策法规并不明朗，不同地区政府也有着不同的态度，这就决定了所需办理证件的难易程度。民宿选定地址之前必须要和当地的行政单位进行沟通，确保各级行政机构和当地居民的支持。签订租赁合同的时候确认土地属性和房屋的权属，避免纠纷。目前，大多政府都扶植民宿产业，会提供政策、资源甚至资金方面的支持，另外也会根据当地特色给予适当引导。

1找感觉是选址的第一步 选址是一个主观判断+客观判断的事，首先主观是第一步，只有你热爱那个地方，你才会做出好的民宿，否则都是空架子。你的感觉，也是其他人的感觉 虽然人对美的感觉和定义都不一样，但是还有一个词叫做大众审美，你也是大众中的一员，你的感觉也会是大多数人的感觉。这种感觉很复杂，很难用数学公式似的客观分析表达出来，选址的感觉中有一个很重要的情绪叫做“惊喜”或者“惊羡”，这种感觉来源于对比，一种小环境和大环境的对比。因为就算同样的风景放在不同的区域和线路上给人的感觉都会不一样。 如果把你的行程和旅客的行程比作一首歌曲，如果见到你的民宿就如听到了歌曲的副歌，则代表一种成功的选址。选址时找到惊喜感很重要，不论大小，如果你都认为这个地方平淡无奇，那么最好不要做。只有热爱，才会发自本心做得更好 人是感情动物，热爱是一种很神奇的力量，它不仅能让你感觉有无限动力，让你坚持把事做到极致；而且热爱也会产生智慧，让你更有想象力，有更多奇妙的idea。 所以如果在选址中，你起码要觉得你会爱上你选的这个地方，才有往下继续的可能。总结起来其实就五个字：无感，请止步。2找一个什么样的区域做民宿？ 选址之前肯定要先找一个大的区域再逐渐缩小，大区域怎么来确定呢，这里面有两个原则。城周景区二选一 你的消费人群在哪里，那么你就去哪选址，目前民宿的主要选址就两类，一种是辐射大城市、一种是辐射景区。怎么样算辐射呢？按照大城市周边来说，最好在距离60-200公里之间，近了远了都不好，你要保持你的顾客能够通过驾车1-3个小时内能到达你那里，低于这个时间新鲜感会不足，高于这个时间会没有耐心。如果你的民宿离高铁站很近，那么座高铁+坐车不超过两个小时也可以考虑。景区怎么辐射呢？其实景区的人流是很大的，景区周边的流量更大。黄山游客是300万，大黄山片区是4000万，景区周边开民宿，就一个衡量标准，公共交通或者驱车1小时内到达。做半生不熟的政策扶持市场 不论你是新手还是老手，民宿红海市场和民宿陌生市场都需要慎重，我们来详细看一下这两个市场的弊端。红海市场①很难选到好位置②新用户获取成本极高③很可能陷入价格战的恶性竞争④租赁成本和人员成本都很高，盈利困难陌生市场①用户认知成本极高（没听说过/不了解/对陌生事物的排斥）②周边配套设施跟不上（路、水、电、网等存在问题）③很难准确吻合当地消费习惯④证件办理难度大，容易和村民起纠纷 我们曾经在房地产拿地的时候遇到的情况是一样的，如果当地政府并没有想扶持房地产的思路和观念，就像现在政府方面没有发展民宿产业的想法一样，你将会遇到重重阻力和未知的困难。在做民宿之前借势是十分重要的，尤其是政策和政府的势。什么叫半生不熟的政府扶持市场？首先这个市场一定要有消费能力或者较强的消费潜力，已经有一部分先驱者做了类似民宿、客栈、休闲农庄、精品酒店的项目，大众对这类项目有一定的认知，市场不饱和，有较大的上升空间。 第二，你至少能和这个区域乡级别的政府产生关系，了解到他们对你所做的事的态度上是扶持的，能够帮你疏通村长和村民的关系，才算是政府扶持的市场。如果能够帮你解决一些基建或者资金补贴的问题，则更好不过。 满足上述两个条件，将会帮助你降低很多风险。因为这种区域租赁成本一般不会太高、有小集群效应招揽客流。而且有先人给你开路，你能够有充分的时间在他们身上学习优点和寻找问题，更加准确的拿捏好消费者的尺寸（消费爱好、消费能力等），也不用担心政府部门和村民时常找你的麻烦，这些都是能帮助你事半功倍的条件。3民宿选址也有天时地利人和 做民宿和做所有事都一样，需要天时地利人和。那么民宿的天时地利人和又是什么呢？我们逐个分析。天气决定你的经营周期和方式 北方民宿这两年比南方发展的慢是有很多原因的，其中天气原因就是一个很棘手的问题，如果你能够解决下面两个问题中的其中一个，将会降低很多风险。①你能够把气候劣势变成优势，寒冷时节也能够找到有特色特点的休闲娱乐项目，让消费者有丰富的体验。②或者索性在淡季能够大幅度减少人力成本和其他运营成本，而且来年也有人可用。（很多民宿冬季的房费收入都不够取暖的费用）地利六要素 民宿是一个卖环境的项目，那么地利则是重中之重，详细分析如下①交通便利性：前文中已阐述，1-3小时辐射大城市或者1小时内辐射景区。②大环境最好有景点：选址方圆二十公里内，最好有4A级旅游景区或者国家森林公园/旅游保护区。③小景点一定要有景色：推开窗户就能看到优秀的自然风景一定是民宿大大的加分项。④周边配套设施要完善：基础设施中水、电、网、通讯信号、给排水、垃圾处理等因素要考虑全面，如果电容量不够增容的话，可能比你改造民宿的成本都要贵很多，不要掉到这种暗坑里。⑤有良好的展示面：你的选址最好能够让消费者很方便的找到你，如果能有立广告位的话则会吸引更多的自然客流。⑥项目的安全性：不要留安全隐患，否则多少钱都不够赔的。例如可能会发生泥石流、森林火灾、区域污染和地基不牢固的情况，慎重再慎重。没有人和，经营举步维艰 民宿中的人和主要体现在和四类人的关系上：①与房主的关系：房屋权属一定要明确无纠纷，不要留隐患，保持良好的关系才是共赢的基础。②和村干部的关系：村官就是村中的旗帜和发令兵，也是舆论导向的根源，和村干部处好关系，省却很多麻烦。③与村民的关系：很多民宿开起来以后就陷入和村民无止境的纠纷中，及时处理解决，不要让原住民对你的游客抱有敌对态度。④民俗深挖掘：民俗其实对于城里来的人都是活宝，怎么把民俗变成卖点和特点，将帮助你处理好很多人际关系。

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