门店选址调查报告毕业论文

非繁华街路餐饮企业经营策略研究【摘要】：餐饮业是我国发展速度最快的一个行业,市场前景广阔,但竞争也日趋激烈，对于相比之下处于劣势地位的非繁华街路的餐饮企业，如何经营出自己的特色，获得收益，具有一定的竞争实力，提出了具体详细的经营策略。【关键词】：非繁华街路；餐饮企业；经营策略 餐饮企业的经营状况是由多方面决定的，而其中重要的一点，就应该是店铺的选址和位置。对于不同地段经营的餐饮企业，也有着各不相同的经营策略。只有针对自身地理位置结合周边消费水平，消费习惯等情况制定出一套合适的经营策略，才会有一个稳定并且良好的收益。 餐饮企业不同于商场企业和超市卖场要求所处的地理位置十分严格。大多数的商场、百货公司、服装销售企业等，处于中心地段，繁华街路，大商圈的企业往往才能有好的收益。因为此类销售经营类企业往往聚集在同一地段，例如天津的滨江道和平路一带。地处繁华市中心，交通便利，并由于历史等原因，渐渐演变成了如今具有代表性特色的商业一条街。而我们所说的餐饮企业，能处在繁华的商业区有大量的客流量顾然是好的，但无形中便会增加一笔巨大的经营成本，因为租赁和购买繁华商区的使用权是非常昂贵的。一些小型的餐饮企业或者民营的餐馆负担不了昂贵的租金，便不得不分散在大街小巷的各个角落中。而在一些繁华路段和中心地集中带频繁出现的多为快餐连锁等一些大型的餐饮企业。 虽然地处非繁华街路，但餐饮企业有他自身的独特性。首先，我们要弄清楚繁华街路的概念。通常我们理解的繁华街路就是中心商业区，交通便利，人流量大。但不同于在综合商场购买商品，人们对于餐饮的需求各有不同，不会满足于千篇一律的中西式快餐，反而会更偏爱具有特色地方风味符合中国人口味的美食。而且每一地区都有各自消费群体，选择吃饭地点更多是就近原则。因此非繁华街路餐饮企业还是有其生存之道的。影响店面选址的因素很多，因素也千差万别。为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺经营艰难，这正应了一句哲语：具体情况具体分析。位置的好环，是相对的而非绝对的。生意的好坏不仅仅取决于店铺位置，还与店铺经营内容、经营方式、服务、形象均有密切关系。只有理性和感性合二为一，才能成功。 制定合适的经营策略，是非繁华街路餐饮企业生存和发展的必经之路。具体从下面五个方面对经营策略进行说明。一、市场调研 在确定经营餐饮企业前，首先要确定企业的使命。是为了弘扬传统美食，或是推广异域特色，又或是为了希望祖传的手艺得以流传。总之，每个企业都要有属于自己的使命与精神，用以引领全体的员工。其实，要了解店铺周围环境状况。比如附近有无竞争对手，有无影响环境的企业等。要了解交通条件是否方便。顾客到店后，停车是否方便；货物运输是否方便；从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。发现问题要及时弥补，把损失降到最小。还要了解周围居民区，学校，单位等情况。周边社区、小区总人口以及人群的变化情况，过路客、边际顾客等人口因素。 人口构成、人口密度、性别结构，男性女性比例不同，经营的品种自然也要不同。所在地成年人就业情况，就业率高低关系到购买力大小。年龄构成，店内装潢风格与此大有关系。户数结构，双职工独生子女、三四代同堂、老夫老妻等，有针对性的产品要因人而异。婚姻状况，通过研究，投其所好，多多做好婚庆喜事生意。生育情况，要多为家长们考虑，经济又全面地算好孩子身上的账。研究民族结构，不同民族生活习惯不同。店家研究越细，目标市场定位就会越准确。经过的详细的市场调研确定了目标市场后，应制定符合企业个性的市场经营策略与方案，在经营过程中结合实际的经营情况及时调整至最佳方案，要求企业员工在满足顾客的要求为首要任务的前提下，根据经营方案，积极的展现出属于自身餐饮企业的精神。二、宣传方式 虽说酒香不怕巷子深，但必要的广告和宣传也是必不可少的，尤其是非繁华街路上的餐饮企业。人流量小，不易被发现，更要注重宣传。形式可以很多样，发放传单和优惠劵是最普通的方式。还可以采用汽车、摩托车等交通工具，配合上醒目的广告语和音响设备，在所在区域及周边来回穿梭和播放。此外，还可以充分利用网络平台。在网络上推出团购优惠等活动，吸引人们来消费，从而招徕更多的客源。三、菜品特色 餐饮企业的灵魂当然是菜品。只有做出自己的特色，才能立于不败之地。我们常常看到有些餐饮企业，地处偏僻，可从来都不少人光顾。而且络绎不绝，口耳相传。那么他们凭的必定是属于自己的一种特色。这种特色可能是菜品特别的口味，也可能是独特的适合商店的经营管理方式。大力宣传饭店的特色菜肴，树立招牌名菜、名点、名煲、靓汤等。针对不同客人的需求，提供丰富多彩的菜单。如宴会菜单、零点菜单、自助餐菜单、团队菜单、儿童菜单、老年人保健益寿菜单等。其中零点菜单和自助餐菜单是较适应中层消费者选择的菜单形式。超市自选餐是近期颇受大众消费者青睐的餐饮经营方式。借鉴了零售业中的超市的布局经营原理，采用开架售货形式，即开启式摆放原料让顾客自选。与自助餐不同的是，它把自选过程提前到烹饪前。这对于在非繁华街路的餐饮企业来说会是一种非常好的经营方式，既减少了营业的成本，又使顾客感到非常新鲜，同时树立了顾客适当选择的节约意识。随着人们生活水平的提高，广大消费者对食物原料的鲜活度有了新的认识和要求，保证原材料的新鲜也是重中之重。还要根据现代化大都市里人们崇尚自然、返朴归真的心理特点，研究采用新原料，推出新菜式。四、价格策略 价格也是需要注意的一点，以比较低廉的价格得到比较丰盛的食品固然使就餐者心满意足，付出高价得到了珍品同样使人感到满足。问题并不完全在于价格的高低，关键在于价格的合理。这就是“最大满足原则”与“最小遗憾原则”的交叉点。低价并不意味着损失，通过降低餐饮成本，薄利多销，饭店同样可以实现其目标利润。通过节假日、生日庆典推出迎合大众消费心理的产品价格已成为目前餐饮企业争取客源的一大价格策略。比如可以推出双休日套餐、节假日套餐、全家福；并面向大众提供婚宴包席、包场，做到设计合理，丰俭由人。利用价格的灵活性还可以平衡餐饮企业在清淡时段的营业收入。为了鼓励清淡时段大众消费者走入饭店，可提供价格优惠或适当的折扣。比如每天下午3:00-5:00，所有食品和饮料六折销售，5:00后又恢复原价。 与繁华地段的餐饮企业相比，非繁华街路的餐饮企业在价格灵活性上具有明显优势。五、服务质量 菜品与服务是餐饮企业的生命力。实践证明，服务是第一、菜品次之。实现服务规范化、制度化是保证稳定的服务质量的基本前提。餐饮服务产品的定型靠的就是规范化，这是服务产品“生产”的工艺流程和技术标准。礼貌待客、微笑服务已不应特殊强调，而应成为服务规范中的最为基本的标准，为所有员工必须遵守和执行的。国际上着名餐饮的服务规范看来刻板苛刻，甚至有点“吹毛求疵”，然而正是这种种严格的规范保证了服务质量的统一和稳定。假如，一桌非常丰盛可口的菜肴，让一位积极性不高的餐厅工作人员去服务，她板着面孔，一言不发，一副你爱吃不吃的姿态，酒杯中的酒没了又不及时添加，骨碟中的残渣已满又不去更换，那会是什么气氛，就是素质再高的客人也不想再来第二次了。只有厨房与餐厅配合好，相互弥补工作中的不足，才能发挥整个餐饮的优势。古语说：“皮之不存，毛将焉附”。对于非繁华街路的餐饮企业，也许规模不大，但同样应该依照大型餐饮企业的管理理念，调动企业每个员工的积极性，增添他们对企业的使命感，更好的为顾客服务。在管理员工的过程中，可以制定奖励制度，各自考核利润，统一发放工资奖金。这样效益与整个餐饮部员工都有了密切的关系，都会去关心菜品与服务质量，不再餐厅是餐厅，厨房是厨房。你的菜品不好，没有吃饭的与我服务无关，反之服务不好没有效益不能怨我们的菜不好。菜品与服务有机的结合，才能赢得好的经济效益。要以“超值服务”抓住每一位顾客的心。比如可以提供给顾客超出其消费用餐价值的服务产品和附加利益。如现今某知名火锅连锁企业，最初只是在街角的一个小店，只报着“顾客就是上帝，顾客提出的要求都应尽力满足”的服务理念，扩展至大型的连锁餐饮企业。在他的规模增大后，不仅没有降低服务质量，而是越发的细致周到。提出了免费为等位的客人美甲、擦鞋等多种服务项目。这样做虽然增加了餐厅经营的成本，但却使服务提高了档次，使到店的顾客有了宾至如归的感受，得到了客人的一致赞赏。此外，还可以设立报刊架、信息台，顾客可免费取阅，这就减少了顾客等待上菜的焦急感；在餐厅设立表演台，为顾客就餐提供音乐舞蹈表演，让客人在享受美食的同时欣赏到具有民族风情和别具特色的艺术表演，增强饭店餐厅的吸引力；在餐厅中安装玻璃墙，将厨房厨师的现场操作、烹制菜品的过程直接展示给顾客，满足客人对餐饮制作的好奇心，增加对餐厅产品的信任度。 在竞争激烈的餐饮行业,合理选择个性的经营策略,充分发挥非繁华街路餐饮企业经营活动中的优势,唤起消费者对本企业产品的需求,赢得消费者对企业的认同,使企业在激烈的市场竞争中处于不败之地。

投资服装生产意首先是品牌定位很关健！ 其次是服装店铺讲究地段，店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区;第三类是住宅小区内部。 在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响店铺的经营效益及场地的租金。 一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。 若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限;另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在较大规模或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。 依据人气选址 好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大、交通方便等，所以选择好位置必须考虑以下因素：1.人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例;2.车流量：汽车、摩托车往来流量;3.交通：目前及未来可能增减的运输工具;4.马路宽窄与停车问题;5.区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等;6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;7.商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。 根据人气选址开店，可粗略分为两种：一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要把市场做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人口味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。 依据经营需要选址 一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市;但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，比如保健用品商店和老人服务中心等等。 二要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。 三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。 四要有“借光”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“ 肯德基”的周围。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。

一、产品定位：同城搜铺网建议您：选址前，要想明白你的产品定位，消费人群是谁？说到产品定位，就是对你销售的产品属性进行归类定位，锚准消费人群。如：鸭脖、甜点、奶茶、花甲米线、串串等小吃之类的，这一类的产品属于休闲，年轻化人群。我们的消费群体大多数是年轻人， 那么我们选店铺首选应该是商场周边，小吃街，步行街，学校附近。如果是传统餐饮之类的，消费群体大多数为周边稳定住户或者上班族，那么选址就适合选在居民集中的小区中间街道住宅底商或商铺，商业区、街区、写字楼附近。同城搜铺网总结出来有三个问号：卖什么？卖给谁？人在哪里？明确回答了这三个问题，我们选址也就明晰了。二、店铺分析:同城搜铺网建议大家在考察店铺时，要做到三观察：（一）观察人流经过店铺的频次，即人流量。餐饮一般是饭前节点去观察，如中午12点前后，晚上18点前后。（二）观察左右隔壁店铺或整条街道的行业差异化。如果你做餐饮，我们知道，餐属于行业聚集化经营的行业。但是左右隔壁是搞五金水暖管，建材家居等就属于行业差异化太大，不适合开餐饮店；如果左右隔壁是生鲜水果，中小型超市、休闲娱乐等行业就可以互补引流。（三）观察交通便利性：1、选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入，就是我们常说的金角银边的金角双门面店，属于稀缺资源，遇见果断拿下！2、店铺的门脸，要尽量朝向客源主流量来的方向，比朝向客流量去的方向要好。3、在两面都是商铺的人行街区（街巷）临街店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，比如在格局和面积相同的一排店铺中，不要选择最两头的店铺（便利店除外），也不要选择最中间的店铺，应该选择两头第二三个店至中间靠近一边位置的店。4、门口为主干道大马路，双向四车道以上，中间有隔离带，过马路不便，距离交叉路口超过五十米以上，车流速度比较快且无法停车，门口人行道过宽（5米以上），或者过窄（2米以下），都会影响餐饮店的客源，交通便捷度低，不建议选。如果店铺背后有一定规模的居住群或者商业区，也可以弥补这个缺陷，可选。5、门口为两车道或者不设黄实线的双向一车道、中间没有隔离带，车流行驶较慢，距离交叉路口在30米以内、门口人行道在3米以上，为较佳的位置，交通便捷度高，建议选。6、公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠的小吃类店。7、商场商铺，电梯口的商铺未必好，顾客是来逛街的，总得逛逛吧，所以建议选择中间、拐角商铺，但不要选择死角。8、小区底商，如果是靠小区内的人群消费，要选择人流主门附近，注意是人流量的主门，小区的正门未必是人流的主门，要观察分清。如果是既有小区内的消费人群又有街道人流，综合上述考虑。9、商业街区/步行街，优选人流量来的方向和中央区域的商铺，人流去的方向可以做百货小件商品销售，小吃等。同城搜铺网选址口诀金角银边垃圾腰，死角店铺不能要。天桥隔档与车道，挡财挡运挡客流。门前最好平街面，店前高梯要减分。人流不等于客流，旺街不等于旺铺。低租金，高转让，咬咬牙，能经营，就是投入不轻松。高租金，低转让，短租期次商圈，有风险，要可控。商业区，耗多金，社区门店要中心。阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重。同类品牌勒咽喉，商超负一不能行。异形店铺谨慎选，社区店铺兼护理。周边商住两形态，客户交叉为最宜。店铺前世与今生，转手原因要较真。店铺门头避遮掩，低于米需谨慎。店铺产权要明晰，签约确权见房东。三、店面评价:餐饮选址最重要的一点就是先找物业管理处明确这个铺子可不可以做餐饮，消防是否能通过，有无天然气和上下水。记得是物业不是房东，房东告诉你的未必准确，他是为了把商铺租出去。不然合同签了租金交了，甚至店铺都装修了，却发现有消防或其他资质（执照环保卫生等）通不过的”硬伤“，那就麻烦了，损失大了。当我们找到商铺后，如何去评估这个商铺是否符合我们开店？同城搜铺网建议从以下四个方面去考虑。（一）店面显眼度，正常一个好的店面应该是从各个方向都能一眼看到，也就是我们俗称的金角。所以要注意店面门前的隔离带，绿化等遮挡物。（二）到达便利，很容易就能到的位置，直接的路线就可以到达。比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可直达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。（三）可用性，房屋性质是否属于商业用途，是否能办理营业执照？有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险。比如，餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。一定要有房产证，这是最基本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多。在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。如果楼上有住宅楼一定要打电话去工商局，问清楚该店铺所在位置是否能办理餐饮营业执照。还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及有没有租赁权，租期多久。（四）一个店铺能做餐饮的基本条件规格要具备水电气 ，后厨是否可以安装排烟通道？面积根据经营业态选择。四、店铺类型临街店、 商场店、社区底商店优劣对比同城搜铺网提醒：店铺类型不一样，优劣不同，经营业态不同，你可要琢磨明白了！（一）临街店如岔道路口、主干道边、辅干道边等区域。优势：车流量大，人流量大。劣势：（1）房租成本相对较高；（2）精准客户群比率较低；（3）到达便利性差；(4）视觉呈现度，如门头醒目程度、落地海报水牌可摆放性、叫卖声音等要求较高。（二）商场店（店中店）如万达广场、万象城、大悦城等商业综合体，店面多选在该区域负一层或4-6层。优势：人流较多，且多以饮食、服饰鞋包、日用百货、娱乐为主。劣势：（1）只能作为休闲类的大型餐饮，一般经营高价位餐饮，无法做便宜小吃；（2）与正餐/休闲类餐饮竞争，压力大；（3）房租较贵或营业提点过高，经营成本大。（三）社区底商店小区周边、菜市场周边等。优势：经营成本低，区域人口密集，客户群体定位精准，更易培养回头客。劣势：（1）目标客户多为固定人群，销量增幅不大；（2）以家常菜，便宜小吃，特色饮食为主；（3）努力提高自己的品质和服务，提高竞争力，揽住回头客。社区底商揽不住回头客必是死路一条。五、商圈评价：选址选的就是商圈，商圈决定了你的客源（一）店铺如果选在商场，群体写字楼，步行街等地方，这类商圈人流量比较大，购买力强，品牌宣传力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且产品的偏向性很大，在这里经营低价位的餐饮一般难存活。（二）店铺如果选在常住人口密集度高的地方，如老城区，入住率高的商业住宅区，菜市场附近，这类商圈消费群体相对稳定，容易积累回头客，消费主题明显，店铺租金适中。需要注意的是对品牌的宣传有局限性，同行业比较多。（三）店铺选在接近人口聚集的地方如公园，机关单位，火车站，汽车站等，这类商圈人流量大，对于品牌的宣传推广力度高，但是注意的是目标客户少，客源相对不是很稳定。（四）店铺选在交通便利的地方如公交站，菜市场必经之路，大，中型学校附近，此类商圈人流量大，便于产品搭配，客源相对稳定，购买力也比较强，但是对品牌的宣传有一点的局限性。同城搜铺网提醒您【注意事项】：现在很多店铺楼上都有住宅楼，而目前中国对环保的管理力度越来越大，加上很多城市会参选全国文明城市创建，那么这一年对餐饮办证等影响也是很大，所以如果你选的店铺楼上有住宅，那么你在签租房合同之前一定要打电话去工商局或者自己跑一趟，把你选择的店铺位置（拍照）让工商局查一下是否可以办理餐饮类营业执照，很多人会有个误区，就是看到隔壁左右有餐饮店开业，误以为这个地方是可以做的，其实不然，因为政策年年在变，别人可能是以前办理的，历史问题，所以建议大家一定要打电话或者跑一趟，确认清楚在签合同。六、签合同注意事项：（一）产权明确，房屋产权，这个铺子到底能否正常租赁？（产权归属是否明确？有无被抵押？被质押等事项）（二）订金、定金（只要交钱千万记得留下书面收据或合同）很多人在看了商铺之后，想租了，只是“想租了”，没有最后确定，但是又怕别人租了自己租不到了，这时就会预付一些钱给房东，这个钱我们俗称为订金。那么很多人不知道，订金和定金在法律上是有很大区别的。订金：就是租不租这个商铺不能100%地确定，还未签订合同，没有板上钉钉。订金是预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明确的担保性质，这是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的钱作为担保的方式，具有一定的法律效力。如果是承租人违约，是无权要求返还的。如果房东违约，把铺子租给别人了，不租给你了，租客是可以要求房东双倍返还的。定金：定，就是合同已经签订了，板上钉钉了，对双方都有强制性的约束力，定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在合同中，只要约定了定金条款，如果一方违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。同城搜铺网提醒：订金与定金仅一字之差，但在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上具有一种预付款的性质，起不到担保债权的作用，合同如果写的是“订金”，一方违约的，订金只作为抵充房款，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，而不是双倍的返还。（三）是否可以转租，转让因为大多数房东（大多数是商场，商业街房东）会在合同里面规定租赁期满前，是不可以对外转让的。所以大家在签合同的时候一定要看清楚，是否可以转让。因为这个涉及日后承租人的自身利益。同城搜铺网提醒：实体经营投资较大，经营不易，一定要争取在合同上面写清楚：可以转让/转租。（四）租期内和续租的涨幅问题要明确很多人在签租房合同时，可能是租三五年，但租金是按一年一付的，却没有明确第二年，第三年房租涨幅问题。正常情况下，如果你第一年生意做得好，或者周边商圈做起来了，房东第一件事情就是涨房租，为了避免日后这些问题出现，大家在首次签合同的时候就要约定清楚逐年房租涨价涨幅的问题。同城搜铺网建议您明确以下三个问题：1、租期内，这三五年租金涨价涨幅问题要写清楚，千万别嫌麻烦。2、这三五年的租期到了，要续租的涨价涨幅问题也写清楚。3、因种种原因（在什么情况下？如大面积经营不景气，整体商圈低迷下行，疫情影响严重等原因，可以协商降租）要降房租了，怎么个降法写清楚。

很多人想开服装店不知道如何选址，其实按一定的逻辑一步一步验证就知道适不适合开

服装店一般要选在人流量比较大的地方，那样才有人会过去，第二，要看一个地区的购买能力，或者这个地区是否愿意花钱