帖子地址： 收藏到我的口袋 复制给好友 举报 你查询的问题是：美国次贷危机的影响及启示 《美国次贷危机的影响及启示》 主讲人：陈仁宝博士 新加坡国立大学管理学院财务金融系教授 亚太高层企业主管硕士学位（中文）课程学术主任 陈仁宝：各位嘉宾，各位朋友大家下午好。非常欢迎大家参加今天下午这个讲座，这个课题我想在座的朋友都非常关心，你们可以看出来，今天这个气氛好象很浓重，因为这个屏幕颜色是用黑色的，窗帘也是黑色的，你再看这个题目和这个题目也不一样，这其实不是我们的错，是因为现在这个影响和以前不一样，因为去年11月份，第一场在上海讲这个课题的时候就是讲美国次贷，到今天已经不仅仅是美国的事了，而是全世界的事了，是全球性的金融危机了。看过很多报道，这是30年代大萧条以来最大的一次危机，所以这次改为全球金融危机的影响及启示，这一块是我个人的一些看法，有些地方可能不是很准确，只是供大家参考。 我非常感谢网易对我们的支持，还有《哈佛商业评论》、《经理人》、《理财周报》还有瑞富高尔夫俱乐部，希望以后有更长远的合作关系。这个课题分四个部分，跟这个题目一样，先谈一下这次金融危机的背景、原因、影响和启示。 大家可能记得比我还清楚，最先定性为次贷危机是因为2007年3月13日，新世纪金融公司破产，可以定性为第一个破产案，后来大家都知道，今年5月30日Bear Stearns破产，还有9月7日美国两房被政治接管，9月17日美国政府出资850亿接管美国友邦，占差不多80%的股份，也就是说大多数的国家都是在私有化，现在是什么，国有化。等一下再分析一下，为什么是这种反趋势，接下来是影响欧洲、亚洲、全球。美国7000亿救市，全球差不多4万亿美金，最近中国政府宣布4万亿人民币刺激内需、推动经济发展的计划。 先简单介绍一下美国次贷的背景，上课的时候老师需要跟大家定义一下，什么是sub-prime即次优抵押贷款，相对于优质贷款。主要是无收入、无工作、无资产的贷款，如果看过日本忍者龟（Ninja）的话，那个简写刚好是这个，但是在美国次贷相关系的是三无人员（无收入、无工作、无资产），在座的朋友有很多是从事房地产工作，大家知道，如果卖房子卖给一个三无人员，不要求首付，也不要求文件，特别是利率很低的时候肯定会去买房的，到时候有钱再说，先做自己的房主、房东再说。谈到这一块，在座的朋友可能知道，中国房地产市场从过去到现在没有听说过房地产公司把房子卖给三无人员，有没有听说过买房子也不需要文件，那你可以看出来，美国的次贷根本的原因就是因为这个。 为什么这次美国次贷影响这么大，主要就是相关的衍生产品，为什么会有这种情况出现。是因为2001-2004年，美联储降息，利率在4%徘徊，买房房价(专题)是很重要的一个因素，除了买房以后，每个月按揭就要考虑利息，利率越高的话，每个月要还的按揭也越多，利息低的话，买房相对来说越便宜，在美国可以买了房子做抵押贷款，借钱再买房子，也可以借钱消费。 在2001年以后，因为利率非常低，房价涨的非常厉害，因为需求短时间内增加非常快，所以金融机构也认为，贷款条件没有什么关系，反正房子在涨价，到时候金融危机的话房子可以再收回来，大家都不担心，这个是美联储指出，次优抵押贷款在抵押贷款市场所占的比重从1994年的5%上升到2005年的20% ，2001年25%的次级抵押贷款发给了“三无”人员，实际上就是把贷款贷给了无力偿还的那一部分人。 就是说从2001年利率下降以来，到2004年，是从1963年40多年以来利率最低的一段时间，在座的朋友可能都知道，为什么2001年美联储开始降利息，这涉及到上一次的危机，网络泡沫。2001年美国网络泡沫以后，美联储为了刺激经济，实现经济软着陆，最后形成利率越来越低，实际上也就是说从网络泡沫变成了一个心里泡沫，最后从网络危机变成一个心里危机，就是我们今天讲的美国次贷。所以今天这个表我给出很多数字而不是文字，这样大家能有很好的判断力。 现在给大家简单讲一下，美国次贷—次债—全球金融危机是怎么形成的。假如张先生要向银行贷款买房子，在美国是这样的，银行把这个款贷给张三以后，马上把这个贷款专卖给美国的两房，就是房地美和房利美，这两个公司实际上是半官方的机构，他们把这个款收到以后，卖给其他的证券公司，其他证券公司再加入其他的资产，等一会讲到有生资产的话会讲到，这一块是房屋贷款，最新的贷款是住房，然后再加上商业住房贷款，这里变成是把信用卡，也是欠帐的，再加上次债贷款，后来加了很多，不知道是什么，就是欠债的东西，包括公司债也加在这里，我初步算了一下，美国涉及次贷债务人数220万人，如果一套房子是20万美金的话，这个次贷规模只有4200亿，也就是没有其他问题的话这个是没有问题的，4400亿，在座的朋友知道，美国国会最后通过7000亿救市方案，无论是否通过，都是狂跌，好像数字太小了，因为这涉及到3万亿，就是说7千亿和3万亿之间的差距太远了，最后变成了62万亿美金，所以说7000亿是62万亿的差不多1/90，也不管用。加入了其他资产以后，如果仅仅卖给美国，中国、欧洲也不会受到影响，最终是卖给了环球，因为这几个大的CBU或是CBS，是著名的国际投行，包括银行，比如说花期、雷曼兄弟、摩根斯坦利，他们的投资对象是全球范围的，包括对冲基金、退休基金保险基金，最后都是个人投资者，最后影响到的不是哪一个投资银行，而是各地的投资者，也就是说，如果张三把钱按时还给银行就皆大欢喜了。这三组人如果中了彩票把房屋贷款还了，都没有问题了，但是张三是“三无”人员，也就是说他没有工作、没有收入、也没有那么好的运气中彩票，最后利率上升的时候会有什么样的结果？房子还不了，所以他一还不了个人违约，贷款公司就可能会有问题，贷款公司把这些呆帐卖给证券公司，这些公司甚至也有问题，所以程序就是这样。 次贷骨牌效应。就是刚才讲的，2001-2004年，美国的利率非常低，在座的朋友也经历过，3、4年前中国的利率也很低，从2004年开始，美联储17次加息，利率从1%多升到4%左右，买房的人没有能力偿还，个人违约就把房子收回来，利率上升贷款降低，再加上收款难，银行把钱贷出去，收不回来，再把钱贷给买房的人越来越少，贷款公司倒闭，房价越来越跌，这种情况各国银行注入了大量的资金救市。如果房子收不回来，或者由呆帐组成的债券的话，价格会下跌，如果买了这种证券的话，债权的利润会下降，全球的股市也会受到影响，几个大的投行开始在全球卖股票，当然包括在美国、亚洲。股市下跌，证券公司、基金公司的困难越来越大，差不多在去年11月份的时候，当时只是说次贷危机，后来因为房屋贷款里面又加入了其他的应收帐款变成了债务，变成了次债危机，我当时讲课的时候就想会不会引起金融危机，当时打了一个问号，现在已经是金融危机，会不会经济衰退，现在已经出现了，其实这里面最根本的原因是利率上升，让“三无”人员还银行贷款越来越难。 刚才讲了美国次贷的一些背景，主要是这些“三无”人员买了房子以后，因为利率的上升，使得偿还贷款的能力下降，同时又随着经济情况的变化，特别是利率的上升，使得还款能力下降，这样房屋贷款还不了，一系列的骨牌效应就产生。美国次债引起的金融危机，就是没有严格按照房屋贷款的要求来贷款，这是危机的根源，包括现在谈到的很多东西，衍生产品也好，直立公司也好，等一下会讲，那只不过是一个导火线，或者说让这个影响更大而已，真正的根源是没有按照要求把这个款贷出去。 2001-2007年美国利率由高到低，再到高的变化，以及包括2005-2007年银根紧缩是危机的导火线，从这个（PPT）图可以看到，最高是1992年利率最高的时候是9%以上，2004年是13%多，这是贷款利率，可以看出来，这一段是不是像一个“U”型呢？开始这一段利率的升高，导致银行贷款成本的升高，所以它是一个危机的导火线，还有一个原因是2001年的网络泡沫，可以看出来采取宽松的货币政策，这个线是什么？下一年度对上一年度货币增长的问题，只要在零上面是货币增长，下面则是下降。基本上就是说，2001-2004年，实际上这个是下降的趋势，但是从这个可以看出来，它是正数，是在零值上，也就是说货币供应每年在增长，只是幅度不一样而已。从2004年以后，你会看出来，货币供应是下降的，所以也就是说市场利率上升，同时又采取了银根紧缩的措施，使得经济增长各方面都会受到影响。 因为2001-2004年的利率下降，使得房地产市场升温到疯狂，银行之间的竞争导致对贷款审查及贷款条件的放松，大家都知道，存款的钱把钱存在银行，如果贷不出去的话要付利息的，竞争越来越激烈，使得“需求”的增加更曾刺激房地产市场泡沫的扩大，人们都需要买房，使得泡沫越来越大，“负利率”带动方面、消费及经济增长，但是储蓄下降，即超乎银行利率，中国目前也是，前两年都是这样的，通货膨胀超过8%，银行利率才3%，大家是在负利率，真正的回报是负的，这样就要刺激消费。同时，除了美国经济增长以外，也带动亚洲的经济增长，特别是出口，当然也包括中国。 这个图很清楚，从1992年开始，美国的房价基本上都是正数，因为这条线是零，只有增长，只要在线上房价是上升的，更可怕的是在2001年第一季度开始，每个季度房地产价格上升7%，即31%年增长，或者10年增长1500% 问题是你能持续吗？因为房价超过一定程度以后，我想在座的朋友也感受到了，特别是中国深圳，房价高的是2万多每平方米，人的需求、支付能力是有限的，在这种情况下，超乎一定消费能力的时候，利率再低也有一定的限制，所以房价从2005年包括2006年高峰的时候开始下降，特别是今年第一季度，下降还是很明显的。所以也就是说房地产市场和一般需求都是一样的，你这个价格必须是合理的，超过了这个合理价格的话，早晚这个泡沫要破灭。为什么会造成房地产价格下跌呢，2005年开始由于通货膨胀的压力，所以联邦政府只有提高银行利率，即加息。同时收紧银根，2006年第四季美国次优抵押贷款违约率达到四年来新高，2007年3月13日，新世纪破产。同时2005-2007年这一段时间的货币供应虽然是增加了，但是，相对于2001年网络泡沫以后的增长比例要小很多，这一点很明显的可以看出来，货币供应又上升，这是从去年开始的。 现在让大家看一下目前主要央行的利率，美国1.5%美国还要减利率，欧央行3.75%、英国4.5%、日本、0.5%、加拿大2.5%、瑞典4.25%，再减能减多多少，没有什么空间可以让你减，现在日本好一点，银行利率是正的，有一段时间你知道吗，把钱存在日本的银行要收你的手续费，即银行利率是负数，再考验一下大家，你们知道现在冰岛的银行利率是多少吗，知道冰岛这个国家吗，它的银行利率好象是16%-18%，越南的通货膨胀率有多高？26%。第一个原因是贷款的要求没有严格，第二个原因是利率的上升和银根紧缩是导火线，第三个原因是信用等级评级偏差。这是我毕业的大学，美国沃顿商学院的金融学教授肯·托马斯就说，次级房贷证券的评级并不可靠，他就是说，就像老师给学生改考卷一样，每个人都是A，到底有没有好坏，也分不出来，美国次债也是这样，为什么讲这个，因为很多同学在这些大的机构或是投行工作，实际上他们是狼狈为奸，一个是他们之间相互竞争，平等机构相互竞争，要拉生意，比如说张总给我10万，这个姚总给我5万，肯定是给张总做，这些投资银行把证券打包卖出去的话，是给等级最高的平等机构去做，这样产品卖出去容易，第二个回报会高。 穆迪（Moody’s）总裁麦克丹尼尔当时警惕属下，竞争对手惠誉和标准普尔“烧坏了脑筋”，竟然给予高风险的证券高分投资评级。大家还记得安然事件，安然破产的时候债权等级是A，最高等级的，标准普尔结构融资部门“即使是母牛设计的产品，我们也照样给它评级”，就是评等机构打分的时候根本没有标准，投资银行到处打探，找到能给予该行发行证券最高评级的机构，就聘用对方的服务。如果你们是学生的话，这边老几个老师，肯定是找给我分数最高的人，所以这个也是“情有可原”的。 包括2008年3月13日，美国第一个贷款机构破产，“总统金融市场工作组”提交的《关于金融市场发展的政策建议报告》指出，造成次贷危机的主要原因主要包括如下几个方面：实际上也就是说从银行的危机转成整个金融市场的危机，如果不打包的话，就像中国现在的金融体系没有好与不好，好处是衍生产品还没有那么发达，这是一个好事；还有一个是鼓励投资，或者是人民币兑换不是那种完全自由的，这也是好事，等一下再和大家分析这些东西。 第四个全球流动性过剩也是推波助澜，特别是亚洲的高速经济及出口增长带来了外汇猪背脊储蓄快速增加，亚洲人存这么多钱干什么，很多情况下不是投资亚洲，比如说中国的外汇储备增加那么大，买了美国的国债、政府债权，政府的债权回报率比较低，还需要找一些回报率比较高的，就是我们讲的美国次贷的相关产品，这一点中国也投了不少，亚洲差不多是占一半，中国占全部的1/4，等一下给大家看一下数字，这个表可以看出来，美国国际收支状况，这个是资本流入，这个是美国经常性帐户，所以可以看这个是赤字的，这个颜色是权益流入，这也是投入公司的FA点，所以整个亚洲的经济增长，包括中国，特别是外汇储备的增加，也是给美国市场提供了大量的资金。 第四个金融创新及其杠杆作用可有效分散危机所带来的损失，但是也可以扩大影响到全球，就可以把美国的问题变成全球的问题。美林和花旗一直是全球名列前脑CDO发行者，大家都知道，美林被另外一家银行收购，花旗也出现很大的问题，要裁员好几万人，他们是CDO的主要发行者，合计超过610亿美元，占整体市场的20%，就是2007年上半年还发行了相关的美国次债相关产品，美林和花旗不是不仅是发行的大户，还有很多CDO的债权，像花旗、美林有很多私人银行理财业务，这些有钱人把钱存在这里让他们理财的话，买他们自己发行的产品，这种情况下，美林和花旗这些同行都有很大的问题，这是一个很重要的原因，这是对亚洲的影响。 目前在中国没有这样的报道，但是在新加坡、香港有这样的报道，买这些产品的人，现在的市场价值几乎是零，香港风行说愿意按照市价把你的债权收回来，现在的市价是零点，所以说了也是没说。 美国房地产市场整个贷款规模是12万亿美金，刚才跟大家讲了，银行把应收帐款先卖给房地美和房利美，又把它变成RMBS即住房抵押贷款支持债券，卖给一些投资机构，投资机构根据房屋贷款的级别，就是风险又把它分成三等，第一等也就是最安全的，差不多是30%左右，中间那一段差不多是40%-50%，这两个加一起是80%，包装于哪一段，是风险最高的那一段，大家知道债券越安全回报率越低，操作的空间也越有限，所以做文章最多的是风险最高的房屋贷款。再加上一些其他资产支持的证券，这个就是我们讲的CDO即担保债务权证，就是我欠你钱的一个字据，我把钱借给你，你要给我利息，所以CDO实际上是一个债券，但不是我们经常讲到的政府债券，国库券或是公司债券，那个其实大家都很清楚，为什么会这么复杂呢？是因为又有住宅房屋类的应收债款，又有商业住宅和办公应收帐款全部放在一块，如果到CDO完了没有什么问题，反正和房地产有关系，但是美国这些学金融的人都非常聪明，既然房地产贷款，或者应收债款可以变成债券，为什么不可以把汽车贷款、信用卡贷款、公司的应收帐款放进去玩一玩，那么，加入其他的资产，包括汽车贷款、信用卡贷款，我们把它叫做“CDO的平方”，再加上其他的应收帐款就变成了立方，最后是投资者买了一个东西也不知道是什么。卖到这一块的时候，我再跟大家讲，这些卖，或者买CDO这些债券的人，将来张三如果不还钱给银行的话，这个债券也是零，作废了，所以有的公司就又制造一个新的金融产品，叫CDS，但是这是一个保险，也就是说，你投入到CDO的人买这个CDS，这些CDO到期不能换钱的时候可以提供保险，等一下还有一个小故事跟大家说，这个衍生产品不是那么复杂，因为报纸经常只讲一个，实际上CDO是一个债券，CDS是一个保险，这不是传统意义上的保险，有很多限制条件，比如说你买CDO有六种产品，可能说到第四种产品的时候这个保险才管用，前面三个不管，如果比如说我们买汽车保险除了交通意外，保险公司会说出很多条件，比如说开车一定要戴眼睛，或是开车不能打手机，带了很多的限制条件，所以很多保险最后变成不是保险，买的人不知道，不会看合同里面的细小的字，所以你们买基金的话一定要仔细，那里面的字很小，很长，有很多看不懂，这种产品我给大家的建议是：看不懂的东西不要买。最后这个东西变成了62万亿，也就是说美国整个房屋贷款是12万亿美金，有的是CDO、CDS，实际上美国一年的GDP有多少，在座的朋友知道吗？13万亿，也就是说这62万亿是美国GDP的差不多5倍多，现在大家看明白了吧，不是说美国通过那7千亿救市方案就可以了，这就相当于人快饿死的时候给他一粒米，或是会渴死的时候给他一滴水，没有用。 这一块就是讲为什么由简单的房屋贷款变得那么复杂，就是搞金融的，到了最后你不明白的时候我才能赚钱，因为信用卡贷款也是应收帐款，把很多像这样欠钱的东西都加进去，就便得这么复杂了。 提问：我想问一下，62万亿的数据是由哪一个机构测算出来的？ 陈仁宝：就是一个估算，具体多少还不是很确定。现在CDS，等一下把这个简单的例子讲一下，现在最后的规模可能会超过这个数字。 这个CDS到底是怎么回事，金融机构都是高杠杆运作的，银行哪里知道，真正银行的资本金也很少，中国做的不错，提高到10%-12%，就算是12%，自己的钱里面100块钱才1毛2，但是可以贷款，所以杠杆差不多是9倍，但是大部分的投资银行是20-30倍，我们假设一个投资银行的杠杆是30倍，比如说金融机构A有30亿权益，那么它可以支配的就是900亿，如果报出来是5%的话，一年的利润是45亿，这是很简单的数据，ROE是150%，如果要亏的话，资本金才30亿，所以一个5恩%就可以让一个公司完蛋，高杠杆是双刃剑，对企业的财务管理也是一个警醒。 假设A银行担心各种债券有风险，给投资CDO向B买保险，刚才讲过这就是CDS，假如10年的保费是5亿，每年5千万，因为债券是有期限的，假如债券期限是10年，刚才讲过投资差不多900亿，如果利润正常的时候，10年可以赚45亿，但是在第一年他买了产品以后，自己心里也没有底，假如不给我利息或是破产怎么样，会投资900买一个保险，如果我花5亿买一个平安，至少还可以赚45亿，这个道理就是这样。他向B买了保险，B也是一家金融机构，他根据过去买房人违约概率是假如是 1%，也就是说如果这个违约是1%的话，这个是多少？100个人只有1个人不还钱，这个概率很低，算了以后觉得好做，就提供给你这个保险。如果A买这个保险是5亿，从概率的角度来讲，收到的保费刚好5亿，因为10年时间，所以在这种情况下，只要违约率不超过1%的话它就赚钱，但是现在CDS变成CDS市场。也就是说，假设B为类似的CDO提供保险，收取的保费是5亿，100个就是500亿，如果是两家违约的话，它可以赚多少钱？如果违约率2%的话，我还可以赚400亿，在这种情况下，但是必须要等10年以后这个保险合同才到期，收到的保费才全部收回来。现在不是这样想的，我干嘛要等到10年，假如C愿意给我200亿的话，我把100个CDO都给他，就收200亿，净赚200亿了，转手赚200亿。C想到这很赚钱，这样200亿不要卖给他，我给你220亿卖给我好吧？D说你给240亿卖给我好吧。假如G是最后那一个，以300亿从F手上买到，如果市场利率不升，大家都还钱，都皆大欢喜，说不定这个就很高了，但是开始有人顶不住了，像深圳一样，那怎么办？还不了钱，银行贷款也还不了，相关抵押的债券也就不值钱了，所以“击鼓传花”的游戏小时候玩过，那个时候只需要唱歌，这个时候传到你的时候要跳楼的。利率上升人们开始违约，假如违约率是20%的话，要赔多少，卖了100个CDO保险，也就是说，这20个违约，每个是50亿，要赔1000亿，还有买CDO债券的时候花的300亿，所以整个必须要有1300亿才不会跳楼，但是再大的公司有多少个能有1300亿，所以再大的公司，如果政府不救的话也会倒闭，包括雷曼、AIG。AIG资产也很多，但是在公司危机的时候不是看你的资产，而是看你的帐上有多少现金，这种最简单的数字游戏给大家讲一下，也就是说CDS是一个膨胀器，就是把12万亿房地产市场还有良性的，就是由4400亿最后变成了62亿，差不多是美国一年GDP的5倍，骨牌效应就是非常明显了，因为如果G倒了，F也有问题了，我给你卖的保险不算数了，我跳楼你跟着我跳吧。E就说，这个钱还不了，别人要跳我也跟着跳，最后到A，全部都跳。 提问：刚才你说到转到B到C比较好理解，因为是10年500亿收取现金200亿很好理解，C转到D是升高到220亿。 陈仁宝：我只是举一个例子，还可能是30、40亿或者其他的，我就是说保险产品的价格会越来越高。 提问：还有一个是AIG倒闭的原因。 陈仁宝：等一会会讲到，实际上以AIG的破产，或者说财务最困难的是CDS。最近报道，包括香港也在研究，让不让投资者买这些，因为很多投资者不懂这些是什么，我是搞财务的，如果不仔细研究的话也不知道CDS是什么，在这种情况下真的要小心。 有一篇文章说要警惕美国有“毒”的金融产品，这是一种金融侵略。比如说盒饭，就是饭加一点蔬菜和肉，比如说5块钱，再加上一点鲍鱼汁，然后再加一点鱼翅，可能是一点汤而已或是一段鱼翅，卖你40块钱，实际上金融衍生产品是这样的。 还有一点是企业管理，就是公司治理这块，美国很多公司，既是董事长也是CEO，很多东西一个人说了算，美国很多大的公司就是这样，董事长和总经理是一个人，很多小股东在董事会没有影响力。大家知道安然破产的主要原因是管理层造假实现自己的虚权，所以就开始虚报利润，所以监管不力也是一个很重要的原因，反过来说，一开始跟大家讲，美国次债根本原因是没有严格按照贷款要求贷给买房的人，这个公司治理或是贪婪又是根源的根源。 为什么银行要把这个贷款贷给“三无”人员？就是利益驱动，想赚更多的钱。还有一个是监管不力，这个主要就是说，我给大家简单分析，很多人不知道CDS是什么，包括监管机构，同时评等机构让很烂的机构有很好的包装，使得没有办法监管，这也是美国金融市场工作组指出，造成次贷危机其中一个原因是监管的薄弱。
我国房地产金融风险的现状1、我国房地产金融发展现状分析我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：(1)发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。(2)融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。(3)融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场—资源—资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。2我国房地产存在的主要金融风险从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有：(1)房地产市场过热存在市场风险从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。(3)“假按揭”和“零首付”凸显道德风险假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。最近也出现了“零首付”现象，即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，开发商以低额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同贷。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。(5)土地开发贷款有较大信用风险银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。
估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几个方面：1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。
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个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注，各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解。在此，笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法。1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式（1）个人住房信贷“假个贷”的定义目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，取银行信贷资金的行为。（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。（1）地方行政部门的原因①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。②预售资金管理制度设计不合理根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。③融资渠道单一房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。④诚信缺失，社会信用制度不健全市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。（2）银行内部的原因①对风险与发展的把握不到位个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。③对借款人的审查不到位对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计的措施。④贷后管理不到位个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策（1）地方行政部门方面①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。（2）银行方面①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.④加强对购房人的审查坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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转轨时期我国的金融风险及其防范和控制金融已经成为国民经济、对外国际关系的核心内容，也是自从上世纪以来继原材料、产 品市场竞争之后的第三次竞争焦点，因而，金融体系健全性及金融运行机制的有效性就显得 至关重要。但由于金融所特有的货币信用经济属性，决定着其中的不确定性与投机因素比其 他任何一种资源配置机制都来得大， 即金融风险是伴随金融制度建立与发展过程的客观问题， 能否正确认识并予以有效地防范与化解，是确保金融安全的关键，关系到金融制度及金融市 场的效率。实际上，由于金融几乎是贯穿于整个社会经济生活的所有方面，所以，以风险控 制为基调的金融安全，已成为当今一国经济安全与国家安全的重要标志。这也正是从亚洲开 始并漫及到全球的金融动荡所深刻说明的问题。 转轨时期我国金融体制改革虽然取得了明显的成效，但是，伴随着利率市场化，由于货 币信贷增长过快、贷款结构不合理、信用制度不健全、金融机构独立性不够等原因而产生的 金融风险隐患也在不断加重。本文主要结合我国转轨时期宏观调控政策的路径演变，拟就影 响中国金融风险变化的因素进行梳理，并以不良贷款为核心，对中国金融风险进一步演变趋 势及可采取的政策措施进行探讨。 第一章 金融风险及其危害所谓金融风险，是指由于形势、政策、法律、市场、决策、操作、管理等诸因素的变化 或缺陷而导致损失的不确定性。不确定性意味着它有朝两个方向发展的可能，一是未加防范 或防范不利使损失成为事实；二是由于采取了防范措施且措施得当，使损失没有发生或将损 失降低到最低限度。我们应当尽量避免出现第一种可能，争取实现第二种可能。 金融风险，不仅破坏金融业务活动的正常进行，削弱和抵毁金融业本身存在的抵抗各种 金融风险的能力，而且危及金融安全和国家经济安全。金融风险发展到金融危机或金融风暴， 金融风暴可以不放一枪一炮把一个国家的经济挤到崩溃的边缘，出现政治危机和社会动荡。 历史的和现实的、地区的和国家的以及国际社会的金融危机都说明了这一点。 我国金融风险的表现及 表现及主要因素分析 第二章 我国金融风险的表现及主要因素分析一、银行系统的风险。 银行系统的风险。 （一）银行业呆坏账水平居高难下 2002 年以来，我国金融机构不良贷款额和不良贷款比率不断下降，但是，如果过多地强 调这些指标只会促使金融机构通过扩大信贷投放稀释不良贷款或者收回有利的贷款，事实上 不良贷款蕴含的金融风险依然存在。 根据国家统计局 《2003 年国民经济和社会发展统计公报》 1 公布的数据，中国国有银行系统的不良资产比率仍然偏高。按照五级分类统计，2003 年末银 行业主要金融机构不良贷款余额为 2.44 万亿元，不良贷款比率为 17.8%，这个比率远高于一 些跨国银行的不良贷款比率。 按照银监会提供的数据，2003 年 10 月，银行业主要金融机构不良贷款率为 18.74%，四 家国有商业银行不良贷款余额为 19992.27 亿元，不良贷款比率为 21.38%，外资银行整体的 不良贷款比率为 4.26%。到了 2004 年第三季度，国有商业银行不良贷款余额绝对值为 1.56 万亿元，不良贷款率为 15.71%。在 2002 年，四大国有商业银行曾经动用了 1127 亿元冲销不 良贷款，仅仅使不良贷款绝对值比 2002 年初减少 782 亿元。而面对目前近 1.6 万亿元的不良 贷款，即使每年投入 1000 亿元银行利润冲销坏账，也需要十余年时间才能将不良贷款额、不 良贷款率降低到能够与世界跨国银行相当的水平。 （二）信贷投放过快潜伏着新的金融风险 2003 年以来，随着我国经济增长速度加快，金融机构信贷投放的积极性也持续高涨，而 资本、经常账户的双顺差，大量外资通过各种渠道流入中国，央行不得不投放大量基础货币 进行对冲，M2 增幅持续高于 17%的年度控制目标。2003 年年初，央行宣布 2003 年金融机构 贷款增加的总额应当控制在 1.8 万亿元以内。到了 6 月份就已经突破了这个目标。7 月份央 行公开表示务必要将信贷总额控制在 2.8 万亿元以内。 可到了 10 月份贷款总额就已经突破了 2.8 万亿元。而且贷款的结构也发生了改变，投资大部分流向许多大型工程和基本建设，中 长期贷款比重增加。由于长期债券市场的缺乏，潜在的金融风险又集中于银行系统。而银行 系统通过发放大量新贷款来稀释不良贷款率的盲目扩张行为也隐含着巨大的危机。在经济结 构不尽合理、社会信用环境不够完善、公司治理结构不规范、商业银行自身的内控机制欠缺 和风险管理能力不足的情况下，这种过快的信贷投放可能潜伏着较大的金融风险。 为防范系统性金融风险，央行采取了适度控制措施，提高了存款准备金率，加大公开市 场操作力度，实现贷款浮息制度，同时加强以风险控制为重点的窗口指导，直至采取行政手 段，以控制贷款扩张势头。2003 年 9 月底，人民银行将人民币存款准备金利率从 6% 提高到 7%以遏制信贷增长。准备金率的提高减少了商业银行大约 1500 亿元的流动性资金，促使同业 短期利率快速上升，筹资成本提高。2004 年 4 月，存款准备金再次提高为 7.5%，并实行差别 存款准备金制度。金融机构一次性减少可用资金 1100 亿元。因此，一些股份制银行和其他较 小的金融机构陷入流动性紧缩，不得不寻求央行支持。 长期的流动性问题，仍是中国金融系统面临的问题之一。银行的资金来源主要是城乡居 民短期存款，而资金投放却以大型基本建设项目、政府债券、住房贷款为主。这样一种不合 理的结果自然不利于我国金融系统的良性发展。 2 （三）房地产金融隐含重重泡沫 在利率管制和经济快速发展的背景下，较大的存贷款利率差使金融机构能获得较高的利 润。加入 WTO 以后，银行业面临着外资银行的竞争、商业化经营的压力，各大银行都在争抢 高回报、低风险的客户，而房地产商(包括投资者、开发商、建筑公司和抵押部门)一向被认 为是优质客户,信贷风险较少，导致银行近年对房地产的贷款额大幅上升。央行研究局的《中 国房地产发展与金融支持》 报告数据表明， 2003 年房地产投资开发资金突破 1 万亿元人民币， 比 2002 年增长 29.7%。房地产信贷在银行业整体信贷中的比重不断增加，2000 年房地产信贷 比重为 6%；2001 年上升到 13%；2002 年达 17%；2003 年已高至 21%。2003 年由银行贷出的房 地产开发贷款达 6657.35 亿元人民币（参见央行研究局的报告： 《中国房地产发展与金融支 持》 ）,比上年增长近 5 成，是自 1993 年实施银根紧缩政策以来的最大升幅。 目前比较突出的房地产金融风险有以下几方面：一是房地产开发企业的真正自有资金往 往不足 30%，发展商“出地” 、银行“出钱”的情况严重；二是一些分阶段连续开发的大型楼 盘过度开发形成风险；三是银行对贷款的监控不力，信贷资金被挪用，从而形成风险；四是 贷款条件较松，消费者违约现象增多，也增加了银行的风险。 （四）信用体制不健全隐含着银行风险。 信用体制不健全隐含着银行风险。 尽管 2002 年我国颁布了银行业新的信息披露准则， 信息披露水平和行业透明度有了相应 的提高，但我国商业银行的国有性、金字塔式的组织结构、决策者权责不对称等特性，决定 我国银行业信贷风险不能及时显现。由于信息的不可得、搜寻成本过高、信用制度不健全， 金融市场上交易双方信息不对称等现状在短期内无法得到改观，尤其是涉及公司内部经营、 个人收入状况等方面的信息。这种状况容易导致逆向选择行为的发生。住房信贷和汽车信贷 在前几年被认为是风险相对较小、收益较高的优质项目，但近期频频发生的违约现象正在改 变这种认识。目前已出现一些消费者购买多套住宅以至发生偿还危机的现象。继 2003 年银行 业公布车贷黑名单以后，2004 年银行业又公布了房贷黑名单。这种事后惩罚往往难以弥补银 行业的损失，客观上也加重了银行业的风险。 （五）行政干预加剧金融风险 20 世纪 90 年代以来，对金融体系进行了大刀阔斧的改革，银行业尤其是地方性银行与 当地政府之间仍然存在紧密联系，行政部门仍然可以通过职权便利对信贷过程施加强有力的 影响， 。这种关系对宏观经济政策的实施效果会产生一定影响。例如，在 2004 年上半年的紧 缩政策中，江苏“铁本”事件是这种关系在一定程度上的反映，损失的银行资金、民营资本 自然无法挽回。地方政府对金融机构的干预，也成为了潜在的金融风险来源。 二、非银行金融机构风险。 非银行金融机构风险。 3 我国的非银行金融机构主要包括信托投资公司、财务公司、证券公司以及保险公司等。 信托投资公司是由各级地方政府以及各家商业银行的总行与分支行建立的规模较为庞大的一 类非银行金融机构，在进行清理前的 1995 年底，全国具有法人资格的信托投资公司共有 393 家（其中地方性公司为 369 家） ，资产运用额仅次于当时的国家银行与城市信用社。这类机构 在发展中演化为“金融百货公司”，不但与商业银行一样从事存贷款与投资业务，也大量染 指证券经营业务。由于种种因素导致金融信托机构资产质量下降，不良资产增加。据人民银 行统计，许多公司的逾期待收贷款占贷款总额的 50%以上，一些公司净资产为负数；全国所 有信托投资公司的帐面统计资本充足率为 6%，有些机构的这一指标为负数。成为当前金融风 险主要隐患之一。证券公司作为中介机构，在管理体制尚未理顺之前，设置较为混乱，不但 数量众多，与证券市场的实际发展状况很不适应，造成相互间的恶性竞争和对证券经营市场 的垄断局面，影响了市场的效率。而且，由于缺乏必要的证券业财务会计制度，监管落后， 使这些机构经营存在着不少问题。比如，大量证券经营机构通过各种渠道从商业银行拆借巨 额资金，申购新发股票和进行二级市场炒作，不仅使股票一、二级市场不公正交易严重，而 且将资本市场风险传导到货币市场，危害商业银行的正常经营。几乎所有证券经营机构在前 几年都通过开具大量空头代保管凭证，进行国债卖空，套取社会资金，用于投机交易，由此 积欠了目前仍在清理的数额惊人的债务。随着参与证券市场投资人数的增加，各家证券经营 机构吸附大量支付保证金，由于没有纳入统一的渠道进行监管，几乎没有一家证券经营机构 不挪用这部分资金头寸用于自营业务的，其中隐含的风险是绝对不能忽视的。与此同时，随 着保险公司数量的增加，在各家公司片面追求保费收入的过程中，不乏随意利用保单圈套社 会资金的较混乱现象。而由于法规制度和现实市场环境的限制，迅速聚集的保费资金没有适 当正常的投资渠道，这其中的风险积累也值得重视。 三、金融资源的不合理配置所隐含的风险。 金融资源的不合理配置所隐含的风险。 金融资源基本上是通过金融中介机构的间接融资渠道和资本市场的直接融资渠道配置 的。就我国目前间接金融配置看，金融机构对非国有经济的支持不够，而非国有经济已成为 我国经济增长与促进就业的重要支撑，非国有经济对 GDP 增长的贡献率已超过 63%。但直接 金融资源配置却并未适应这种国民经济格局的变化，银行信贷政策基本没有考虑个体私营企 业的需求，按 1997 年底的余额计算，全部金融机构对乡镇企业贷款占各项贷款总额 6.75%， 对三资企业的贷款占 2.52%，对私营企业及个体经营单位的贷款占 0.52%，国有企业贷款占到 90%左右，但国有企业仅占全社会总产值的 1/3 左右，融资与产值贡献率极不协调。这说明， 金融机构的绝大部分资金在效率相对低下的环境中运行，如此信贷资金配置，不仅不符合经 济增长格局的要求，而且孕育的金融风险也值得关注。 4 四、资本市场风险。 资本市场风险。 在健全理想的股票市场上，股票应是能够长期获取股息红利的“投资证券”、能够支配 公司财产经营的“支配证券”以及获取价差资本利得的“投机证券”的统一体。但在我国目 前的股票市场上，由于占大部分的法人股、国家股不能流通而造成了如下结果：一是尚无法 通过股票市场开展并购交易行为，加之董事会基本由国家股东与法人股东把持，从而不但使 已上市流通的股票难以起到“支配证券”的作用（通过场内股票买卖不能实现控股目的）， 而且影响了股市对资源配置效率改进的贡献。二是导致分红回报率非常低，甚至根本不予分 红派息，这一方面由于目前的股份公司是按面值分红派息的，与利用人为高价筹集的巨额资 本金相比，分红率自然低，其中的不合理是显然的，难免不使股份公司异化；另一方面股份 公司中法人股份与国家股份的产权仍不清晰，其中蕴含的不平等使二级市场上的交易者对现 金红利的要求极低，这使上市流通股票几乎失去了“投资证券”功能。三是目前股权结构所 决定的产权关系不清晰及其衍生物（如流通权的不同、配股权转让的差异同表决权、分红派 息权相同的矛盾等）的影响，从根本上决定了一、二级市场的价格均必然具有较大的随意性， 大幅度波动也就难免。况且，非流通的国家股、法人股的控股性质，以及他们对股市供求关 系的控制，使目前股份公司渐渐偏离了个人股东的广泛支持，不管是机构还是个人均无法将 股票作为投资证券、支配证券进行投资，而大多利用高股价进行投机，但这种投机又进一步 引起了股价上升与大幅度波动。这其中的泡沫与风险将直接威胁到股市与股份制度的正常发 展。 第三章 金融风险在我国进一步演变的趋势一、呆坏账风险将长期存在并有可能进一步升高 近几年，金融机构(国有、股份制、城市商业银行)普遍呈现快速增长的趋势，具体体现 为信贷业务的快速扩张，掩盖了潜在的资产质量问题。尤其是那些呆坏账比例已经偏高、融 资能力及抵抗风险能力较差的中小银行，容易陷入流动性不足的困境。而随着国有企业改革 的进一步深入，破产法的进一步完善，国有企业负债的很大一部分终将转化为账面不良贷款， 国有商业银行的不良贷款会长时间存在且不断出现高峰。因此，单方面加快国有商业银行改 革和加强银行监管并不能必然消除不良贷款。需要政府提供配套措施，使商业银行在保持经 营稳定的前提下，化解不良贷款的风险。 近年来,尽管监管当局采取了各种措施处理国有商业银行不良贷款问题， 国有商业银行的 不良贷款率仍然一直在高位徘徊。在 1999 年成立四家金融资产管理公司、剥离了政策性因素 造成的不良贷款之后,2000 年国有商业银行的不良贷款率平均下降了 10%左右。此后，虽然监 5 管当局不断强化对商业银行的监管， 但国有商业银行的不良贷款仍然在高位徘徊且时有反弹。 2004 年，央行对中国银行、建设银行和交通银行等一批拟上市的商业银行的不良贷款进行了 较大规模的集中处置，不良贷款再次出现明显的双降。 但考虑到 2003 年末以来，中央政府为治理局部的经济过热，所采取的宏观紧缩政策，对 部分固定资产投资和土地项目进行了清理，撤销和停止了部分违规越权项目，可能会形成不 少新增不良贷款，因此，要从根本上解决不良贷款问题，工作难度相当大。而且过分地强调 不良贷款额、不良贷款率的降低，势必鼓励商业银行通过扩大放款规模、回收有利的贷款来 达到短期内“双降”的目的。 二、房地产信贷隐藏着高风险 由于房地产信贷(开发、按揭等)业务中，银行处在一个比较有利的地位，近几年房地产 业的银行信贷偿还尚未出现明显的拖欠情况，呆坏账率也不高。数字显示，目前商业性个人 住房不良贷款率不到 0.5%， 住房公积金个人住房不良贷款率不足 0.24% （央行研究局报告 《中 国房地产发展与金融支持》 ）,完全控制在安全线之内，房地产开发商的偿还情况相对正常， 令银行业对此警惕性不高。但是，个人住房的信贷风险是有一段隐藏期的，真正暴露出来可 能要 3～4 年的时间。再加上目前的个人信贷保障系统尚未健全，大批买家申请楼宇按揭时所 能提交的还款能力和信用情况信息十分欠缺，令银行存在很大的坏账风险。而不合理的收入 预期和价格预期更加刺激了部分收入不稳定、 收入水平偏低的消费者通过按揭贷款购买住房， 一旦出现断供、收入情况变化或者房产价格下跌，银行便难免出现坏账。 尽管目前银行业对住房信贷违约现象进行了惩罚， 如北京市 14 家商业银行已经对住房贷 款设立了信用记录，在一家商业银行有违约记录的客户将无法从其他商业银行得到贷款，但 这样一种事后的惩罚机制不能从根本上降低银行业潜在的金融风险。 三、利率汇率制度改革和资本账户自由化过程中潜在着金融风险 从利率制度来看，我国长期实行缺乏弹性的官定利率制度，而且在很长一段时期内实行 低利率政策，尽管在一定程度上促进了经济的增长，但这种制度很难准确及时地反映资金的 供求状况，引导资源合理配置。尽管不断进行了利率市场化改革的尝试，放宽了贷款利率的 浮动区间，允许存款利率下浮，但利率作为宏观金融市场供求状况的信号作用仍不能充分发 挥。货币市场的分割，基准利率的缺乏，都使得中央银行的货币政策效果大打折扣，增加了 金融市场行为的盲目性。 在国际经济变幻莫测的今天，外汇体制改革的效果带有更大的不确定性。2003 年以来， 外汇占款一直是基础货币快速投放的主要原因之一。在人民币升值的强烈预期下，数百亿美 元的资金涌入香港伺机进入大陆，中国金融体系面临更严重的冲击。2004 年 8 月以来，机构 6 客户和个人将外汇资产兑换成人民币的业务规模大幅度增长，人民币升值的预期早已扩大到 居民层次。自 2004 年 10 月 28 日央行宣布加息以来，这种预期更加强烈，因此人民币面临着 强大的升值压力。而将外汇存款准备金率从 2%提高为 3%也不能缓和当前的压力。 “欧元之父” 蒙代尔认为， “一旦人民币升值，外商投资将急剧下降，经济增长放缓、失业增加、城乡贫富 分化……中国将面临严重的金融乃至社会风险。 ” 资本账户自由化进程中，政府对资本管制能力的弱化，国外资本能通过各种地下渠道进 入中国，政府对外资企业的利润转移也难以监控，香港也日益成为资金进入或离开中国的中 转地。国际资本投机冲击是近年来金融风险转化为金融危机的主要因素，因此一旦经济形势 发生变化，我国金融体系面临的冲击将远比我们想象的严重。 四、现有金融体系背景下的金融风险仍将长期存在 四大国有商业银行占领了绝大部分业务，普遍持有较强的流动性，是同业拆借市场上最 主要的资金供给方，也是政府债券的主要购买者。2003 年，人民币贷款对存款比率平均为 76.8%，外币为 80.8%。而其他商业银行、股份制银行则往往是资金的借入方，流动性不足, 自我调节能力较差。这样一种严重不平衡的结构必然不利于我国金融体系的发展，不能满足 我国经济增长的需要。随之发展起来的地下金融活动，兼具创造性和毁灭性，其规模已达地 上金融活动规模的 1/3，监管当局很难对其进行打击和取缔。地下金融活动给我国金融体系 带来的不仅是金融冲击,更多的是社会冲击。 第四章 在我国防范和化解金融风险可采取的政策措施金融业是一个特殊的高风险行业，金融风险是一种未来的不确定性。加强宏观调控，促 进国民经济的稳健发展，需要一个相对稳定的金融环境。因此，充分发挥金融促进经济增长 和调节经济结构的作用，综合协调货币政策与财政政策、产业政策的关系，健全市场机制， 保持经济增长和信贷增长相适应，同时努力消除社会信用制度不完善、银行内控机制不健全 和资本市场发展不规范等因素带来的金融风险，形成实体经济与虚拟经济的良性互动，显得 尤为重要。 一、创造有利的政策环境，加快商业银行改革,打破不良贷款的恶性循环 创造有利的政策环境，加快商业银行改革, 应积极建立国家财政部门、央行、金融监管部门的协作机制，借鉴跨国银行的经营模式， 综合考虑地方政府在金融稳定中的收益和责任，前瞻性地设计商业银行改革方案，促进银行、 保险、证券行业的协调发展，着眼于硬化商业银行的预算约束,并激励商业银行硬化国有企业 预算约束，创新宏观经济政策的传导途径，提高政策的透明度和有效性。 7 地方政府应强化整体观念，维护中央政府政策的权威性，积极引导地区经济、金融体系 的发展。在积极弥补市场缺陷的同时，减少不必要的行政干预。要理顺中央政府—地方政府 —金融机构的关系，使之朝着激励相容的方向发展，稳定金融。 二、健全金融立法，强化金融执法与监管力度。 健全金融立法，强化金融执法与监管力度。 金融经营活动应在严格明确的法律法规制度界定下进行，为此，应当针对我国已开始运 行的证券、期货、信托业加快相关法律的立法进度；对于已有法律法规，在健全监管体系的 同时，强化执法力度，严厉打击金融犯罪行为，确保健康的金融秩序 三、加快金融体系和金融机构改革 逐步规范各级金融市场，建立真正意义上的货币市场，减少对利率的管制，使其准确反 映资金供求状况、经济运行状况。尽快完善外汇市场，改革人民币对美元僵硬的稳定，放宽 浮动区间，缓和人民币升值的压力，增强央行货币政策的独立性。加强利率政策与汇率政策 的协调性和有效性。 金融机构改革主要是银行产权改革。目的是解决国有银行产权关系不明、所有者缺位、 治理结构缺失、风险管理能力差、内部人控制等种种弊端。目前开展的金融创新取得了一定 的成效，中国银行和建设银行的公司治理改革稳步推进。而如何按照新巴塞尔协议的要求， 提高资本充足率，加强风险管理，完善和规范授信业务程序，健全审贷分离制约机制，建立 良好的盈利模式，任重而道远。 四、有效控制与防范 房地产金融风险 从政府的角度来说，中央政府应制定有效的产业政策和房地产业发展规划，及时调整房 地产政策法规，对房地产业的发展给予战略性的指导。具体到各级政府，要设置符合市场需 求的房地产开发准入门槛，严格土地批租，利用行政手段调节开发行为。 作为信贷供给方的金融机构， 应努力提高风险意识， 按照人民银行、 银监会的相关规定， 严格房地产开发贷款准入门槛，切实加强信贷审查、管理、监管，警惕房地产泡沫出现，利 用信贷政策引导房地产市场结构调整，对过热的房地产市场要适度降温。建立并逐步完善个 人诚信体系，严格审查住房按揭贷款，防止“假按揭”等投机行为，积极推进住房贷款证券 化进程。 五、加大对非银行金融机构的监管。 加大对非银行金融机构的监管。 对于问题较多的信托投资公司，在清理的基础上坚决与各级政府部门脱钩，杜绝经营资 金的财政化，主要应按金融信托的应有原则积极进行改组，尽量实行平衡过渡。对于证券经 营机构，应尽快建立健全有关证券业财务会计制度，完善有关会计账户体系结构，充分发挥 商业银行对证券投资清算资金的监督作用。 8 六、积极推进财政改革，增强财政实力，为金融市场的稳健运行与风险化解能力的提高 积极推进财政改革，增强财政实力， 奠定坚实可靠的基础。 奠定坚实可靠的基础。 就当前来说，应根据经济发展情况，积极推进已经确定的以“费改税”为重点的新一轮 财税改革，并加强财政管理，提高效率，将现行税制范围内应收的税收及时足额地收缴国库； 通过编制“国有资本预算”，加强对国有资本营运的监控，确保国有企业改制过程中国有资 产的保值增值，特别是当涉及到国有资产变现时，能够保证政府财政的应有收入；在节约的 原则下，调整财政公共投资方向，重点转向非盈利性公共工程项目投资，等等。以此促进财 政机制的完善与财力的充盈，使其成为防范与化解金融风险的坚强后盾。 七、建立有效的金融安全预警系统 当前，我国迫切需要建立有效的金融安全预警系统，立足于自防自救，防范金融危机， 及时减轻经济和金融体系失衡的程度。首先需要运用现代电子技术，建立灵敏的信息监控和 发布网络。建立一套兼顾可比性、数据可得性的风险度量指标体系，能及时根据监测的数据 衡量我国金融系统面临的风险。特别要关注国民经济中的热点行业和新兴行业。其次，央行 与金融监管部门、金融机构可以根据需要定期或不定期进行沟通、联系。及时根据宏观经济 运行数据以及风险监测结果，分析研究金融系统运行情况和存在的问题，及时发出预警。要 借助西方发达国家在防范、化解金融风险方面的经验，努力开展维护金融稳定的创新性和前 瞻性研究，积极探讨分散、转移、隔离、化解金融风险的办法，改变单一依靠央行再贷款救 助的现状。 9
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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6. 工程项目风险管理论文
房地产项目施工风险评估与防范措施论文
在学习、工作中，大家都经常接触到论文吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。你知道论文怎样写才规范吗？以下是我整理的房地产项目施工风险评估与防范措施论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
摘要：
本文通过风险管理方法在实践中的切实应用,以达到减少项目施工阶段成本的目的。通过使用风险管理的研究方法,对多个住宅房地产项目施工阶段情况进行研究,对项目施工阶段进行风险识别、评估并给出处理对策。
关键词：
施工阶段；风险管理；房地产项目；
一、施工阶段风险管理必要性
施工风险在不同的阶段有不同的表现，如施工拆迁风险，方案不能交底、施工方投标文件与实际实力不匹配等，这些风险一方面需要涉及的相关房地产开发部门高度重视，也需要从心里上认识施工阶段风险防范的必要性和重要性，从而保证施工阶段的顺利完成。
二、房地产项目施工阶段风险评估
(一)安全和技术风险
在施工阶段涉及的公司、人员较多，在设备操作和高空施工阶段容易出现安全隐患。施工过程中，不同公司之间项目管理方式不同，技术指标不同，给后期存档、报竣带来困扰。
(二)工期和索赔风险
每个项目施工阶段持续时间短则几个月长则几年，较长的时间跨度会出现较多不确定因素，施工过程中如有一个环节不能按期完成，就会影响整个工期出现延期风险。工程延期不仅直接影响到交房时间导致小业主向项目索赔，还会影响资金回笼增加财务成本。
(三)成本和质量风险
项目施工阶段出现延期、安全隐患等都会造成成本增加，这种不确定的成本波动也会对房地产项目的`后期销售带来风险，所以不管是住宅还是商业房地产项目，在成本控制上要求都很高。但这不意味着房地产公司在项目施工过程中就可以重成本轻质量，存在质量瑕疵的物业，就算能及时移交给小业主，后期的质保维护成本也会大大增加，所以这就要求房地产公司在控制成本的同时严把质量关，对总包及各个分包单位做好监督工作。
综上，在对房地产项目施工过程进行风险识别发现，上述六类风险是相互影响的，其中工期和质量风险是不可调整的风险，对房地产项目影响较大。
三、房地产项目施工阶段风险应对策略
(一)安全和技术风险应对策略
房地产项目在施工时面临的安全风险主要有施工人员安全意识不够，应急预案不完备，保护设备不到位，以及高空坠物等，房地产公司在面对前述安全风险时可以选择风险转移，如将施工过程中的安全风险与保险相结合，转嫁风险。也可以通过将风险通过标准文件如合同进行再分配的方式降低风险。施工阶段面临的技术风险主要是工人的作业质量不达标，或在施工阶段发现结构设计存在缺陷等，对于此阶段的技术风险，一方面要求施工单位有针对性的对作业人员开展技能培训；另一方面，对于危险性大、专业性强的项目分包给专业的技术公司，并杜绝层层转包的现象，确保施工阶段不发生意外事故。
(二)工期和索赔风险应对策略
除不可抗力因素外，确保工期不延误最重要的就是保持沟通的及时性和有效性，建立定时的汇报制度，在房地产项目施工过程中汇报工期进度、资金使用以及安全情况从而降低工期延误风险。房地产项目在建设过程中需要跟政府建立良好的关系，一方面由专人与政府相关部门沟通，保持沟通顺畅以提高递送材料的准确性与通过率；另一方面，密切关注地方政府政策动态，能对新出台的政策及时做出应对方案，争取政府支持确保项目顺利推进。
(三)成本和质量风险应对策略
成本和质量风险控制从根本上说是对施工工序和施工标准的严格要求，在不延长工期，不减少工序，不降低标准的前提下可以更好的控制成本。可在整个房地产开发过程中设置进度节点，并在此基础上及时监测和反馈各个节点的成本消耗和质量控制。如项目建设过程中存在工期紧不能确保按时完工推售的节点，可适当给予总包和分包奖励要求其抢工，因为现在房地产项目对金融的过度依赖，如项目不能及时竣工验收销售，资金就不能及时回笼，资金成本往往要大大高于抢工所付出的代价。
四、结束语
本文结合房地产项目施工过程中实际面临的风险为基础，通过对施工过程中的风险进行分析，给出应对措施，如转嫁风险给专业施工公司和保险公司，加强项目之间沟通及时了解项目进度，建立与政府之间的良好关系等等。
参考文献
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[2]宋良荣,殷樱.房地产开发项目实施阶段非预期风险评价方法及应用研究[J].工业技术经济,2012.
房地产企业财务风险应对措施论文
摘要： 在目前的经济形势下，房地产行业已经结束了其发展的黄金时代，整个行业的竞争逐渐激烈，由此带来的财务风险开始引起高层管理者的关注。如果一旦发生财务风险，却没有采取相应措施，必然会导致房地产企业陷入破产倒闭的局面。因此，对房地产财务风险的分析以及相关应对措施的探究是非常有必要的。
关键词： 房地产企业;财务风险;应对措施
一、引言
随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
二、房地产企业财务管理中存在的风险
1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。
2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。
3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的'缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。
三、房地产企业财务风险的应对措施探究
1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。
2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。
3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。
参考文献：
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融资决策是房地产项目前期策划的重要内容，也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低，因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案，具有重要的现实意义。 本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法，因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。 首先从宏观的金融市场层面出发，研究融资方式。从资金来源渠道的角度，对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍，分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质，使之成为一个体系，并根据金融政策的变动，研究这些融资方式的运用前景和发展契机。 然后从微观的企业操作层面出发，研究房地产企业的融资决策方法： 先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷，提出改进思路，建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程，包括融资组合设计与融资结构优化。 接着在前文分析的基础上，针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业，分别选择及匹配适合的融资方式，设计融资组合方案，初步拟定可能的资金来源结构。 最后，在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上，运用现代资本结构理论，探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略；运用层次分析法(AHP)，建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
[1]磨长秋.浅析房地产开发领域的项目管理[J].中华民居(下旬刊)，2014，01：182+184. [2]王宝聪，邹运.浅谈房地产开发领域的项目管理[J].才智，2013，23：346. [3]范宇歌.浅析房地产开发的项目管理[J].商业 文化 (学术版)，2009，02：6. [4]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报，2010，08：183-184.
房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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答辩记录内容怎么写：
1、学生的姓名、学院以及专业：这一点比较简单，按照你学校的名称以及专业来填写即可，但是一定要注意，这里的填写不要写简称，一定要写全称。
2、学生的学号以及指导教师和职称：如实去填写，老师的话可以去问一下，千万不要将指导老师的名字写错，也不要写某科目老师，要写名字以及自己是否有职称，如果没有的话就不填写。
3、学生的答辩时间以及论文自述的情况：学生答辩时间按照你第一次答辩的时间来填写，论文自述的情况尽量是要以第三方语气来描写。
4、教师提问以及学生回答情况：这一点尽量挑选重点来书写，一些小问题或者没办法加分的情况就不要填写了。
答辩记录上的评价项目：
1、选题符合专业培养目标，体现综合训练基本要求。
2、对实验结果的分析能力（或综合分析能力、技术经济分析能力）。
3、论文（或设计）规范化程度（论文（或设计）栏目齐全合理、SI制的使用等）。
4、综合运用知识的（涉及学科范围，内容深广度及问题难易度）。
文题目是企业并购财务风险及对策 案例是优酷收肯定
答辩记录表的写法：
(1)论文标题。向答辩小组报告论文的题目，标志着答辩的正式开始。
(2)简要介绍课题背景、选择此课题的原因及课题现阶段的发展情况。
(3)详细描述有关课题的具体内容,包括答辩人所持的观点看法、研究过程、实验数据、结果。
(4)重点讲述答辩人在此课题中的研究模块、承担的具体工作、解决方案、研究结果。
(5)侧重创新的部分。这部分要作为重中之重,这是答辩教师比较感兴趣的地方。
(6)结论、价值和展望。对研究结果进行分析，得出结论;新成果的理论价值、实用价值和经济价值;展望本课题的发展前景。
(7)自我评价。答辩人对自己的研究工作进行评价，要求客观，实事求是，态度谦虚。经过参加毕业设计与论文的撰写，专业水平上有哪些提高、取得了哪些进步，研究的局限性、不足处、心得体会。
论文答辩的一般程序：
1、学员必须在论文答辩会举行之前半个月，将经过指导老师审定并签署过意见的毕业论文一式三份连同提纲、草稿等交给答辩委员会，答辩委员会的主答辩老师在仔细研读毕业论文的基础上，拟出要提问的问题，然后举行答辩会。
2、在答辩会上，先让学员用15分钟左右的时间概述论文的标题以及选择该论题的原因，较详细地介绍论文的主要论点、论据和写作体会。